マンション投資で失敗しないために!悪質業者を見分けるためのポイントを解説

悪質業者

副収入として、年金代わりの老後資金として、マンション投資を検討する人が増えています。しかしその人気に付け込んで、詐欺行為または詐欺すれすれの行為をはたらく悪質な業者もいます。

この記事では、マンション投資で失敗しないために、悪質な業者を見分けるためのポイントや対処方法を解説していきます。

悪質な業者の特徴と注意点

悪質業者
マンション投資における悪質業者の特徴をいくつかご紹介します。このような場面に遭遇したら、悪質業者と思って警戒するべきでしょう。

執拗な電話勧誘

世の中には、本物の掘り出し物と言える優良物件も少数ながら存在します。その場合は営業担当者も顧客のためを思い、善意から熱心に勧めてくる場合があるでしょう。それでも、こちらがはっきりと断れば、すぐ見切りをつけて他の顧客に話を持っていくのが普通です。ひとりの顧客相手に粘らずとも、本当に優良物件ならばすぐ売れるはずだからです。

悪質な業者を見分ける簡単な方法のひとつは、執拗な電話勧誘です。名簿などを使って機械的にかけ続ける手法もありますが、不動産投資を検討していて資料請求をした人や、すでに不動産投資を始めている人の電話番号を何らかの方法で入手すると、毎日または日に何度も架電し、資料送付や物件内覧を執拗に勧めることがあります。一般人よりも成約見込みが高いとみなされているためです。ひどい場合は自宅の固定電話や勤務先に昼夜問わず架電し、相手を辟易させることで契約に持ち込もうとします。切ろうとすると、脅迫まがいの言葉で脅すことさえあるでしょう。

宅地建物取引業法施行規則第16条では宅地建物取引業者に対し、契約の締結の勧誘をするに際した電話による長時間の勧誘、その他の私生活または業務の平穏を害するような方法により相手を困惑させるような行為を禁止しています。つまり、断っているのに何度も執拗に電話してきているなら、その業者は宅地建物取引業に違反している悪質業者と考えられます。

執拗な電話勧誘で困ることのないよう、勧誘電話に対しては「まったく検討していません」「二度とかけてこないで下さい」といった断固たる態度で応対しましょう。「今は忙しいので」などの断り文句ではあいまいです。はっきり断っていないので見込みがあると思われますし、「では後でかけます」と言わせてしまうでしょう。すでに何度も電話されていて迷惑している場合は、「断っているのにしつこく勧誘するのは宅建法違反だとご存知ですよね?電話をやめないならしかるべきところに通報します」と言うこともできます。それで電話が止まれば良いですし、なお架電してくるようなら本当に通報しましょう。

通報するために最低限必要な情報は、相手の会社名と担当者名、勧誘内容です。情報がないと通報してもほとんど意味がありませんから、必ず書き留めるようにしましょう。できれば、電話があった日時や頻度などの記録もあると良いでしょう。電話の音声を録音できていれば証拠になります。通報する先は、県土整備局事業管理部建設業課です。悪質業者に対する指導や勧告をしてくれます。ただし、自宅や会社に行くと脅されたり、身の危険を感じるような場合は、すぐ警察に相談しましょう。

都合の良すぎる話を持ち掛ける

うまい話には裏があるとはよく言います。マンション投資でも、あまりに都合の良すぎる話は一度疑ってかかるべきです。例えば、30年家賃保証、固定金利でしかも低金利なローン、異様に高い利回り、などという好条件過ぎる話です。家賃保証というシステム自体は実在しますが、実際は物件の経年劣化に合わせて保証額も下がっていくのが普通です。保証を受けるためには年数に応じて割り増しになる手数料を支払わなければならないのが普通ですし、最悪の場合は保証が一切なくなることもあります。こうした注意事項について一切説明してくれないなら、何かおかしいと考えて良いでしょう。

また、不動産投資のためのローンは、ほとんどが変動金利です。固定金利と言っても最初の数年間のみの話で、その後は金利が数倍に膨れ上がる場合もあります。変動金利型不動産投資ローンの金利はどんなに低くても1%台ですし、そのような低金利で融資をしているのは年収1000万円クラス以上の人を顧客とするメガバンクくらいです。一般的な金利は2~5%程度であるということを念頭に置き、なぜ固定でなぜ低金利なのかを問いたださなければならないでしょう。

マンション投資の物件選びにおいて、利回りは重要な判断材料です。もちろん利回りが高い物件ほど収益を上げやすいのですが、都心の物件であれば平均して3~5%の実質利回り、郊外の優良物件でも実質利回りは10%に満たないくらいが平均値です。20%、30%など、どう考えても相場をかけ離れて異様に高い利回りなら、いったん立ち止まって冷静に考える必要があります。

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マンション投資のリスクに一切触れない

投資にはリスクがつきものです。リスクのない投資があるとすれば、それは投資ではありません。マンション投資には、数多くのリスクがあります。例えば、入居者の家賃滞納です。どんなに入居審査を厳しくしたとしても、家賃滞納の可能性はゼロにはなりません。一定期間を超えて滞納が続くようなら出て行ってもらうほかありませんし、追い出すための手続きにかかる費用も基本的には家主である投資家の負担です。善良な入居者であっても、事件や事故あるいは突発的な病気によって物件内で死亡し、遺体が長期間発見されない事態になるかもしれません。世間一般に事故物件と言われる状態になれば、原状回復のための費用は家主持ちです。

建物は必ず、経年劣化の影響を受けます。定期的にメンテナンスをしなければならず、そのための費用も基本的に家主が負担することになります。さらに、建物の築年数が増すにつれ修繕箇所は増え経費がかさんでいきますが、家賃は値下がりしていくため収入は下がります。年数を追うごとにキャッシュフローは悪くなるのが普通で、それも計算に入れた綿密な事業計画を練らなければなりません。さらに、不動産を所有する人は毎年、固定資産税と都市計画税という税金を支払う義務があります。不動産の価値が高ければ高いほど税負担は重く、甘く見ることのできない費用です。

マンション投資のためのローンを組んだ後にマイホームのローンを通すのは難しい、ということもリスクのひとつです。投資用物件のローンが邪魔になってマイホームのローンが組めないとなれば、マイホームを楽しみにしていた家族との間で摩擦が生じ、投資そのものがやりづらくなる場合もあります。これらは、マンション投資のリスクのほんの一部です。マンション投資はキャンブルではありませんが、どんな投資にも大なり小なり必ずリスクはあります。

どんな分野であれ投資で成功している人はその全員が、自分の投資に係るリスクのことをきちんと理解し、常にリスクを想定して行動しています。それができない人に、投資で安定した利益を残すことなど不可能です。リスクについての説明が一切無いことに気が付いたなら、問いただしてみましょう。しどろもどろになって話をそらしたり、リスクなど無いと否定するのであれば、怪しいと思った方が良いでしょう。

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手付金の支払いや契約をやたらと急かす

他の詐欺でも共通している点ですが、冷静に考える時間を与えないことが人を騙す際の鉄板手法のようです。「今日中に手付金を払ってくれないなら、あなたよりも属性の良い他の顧客に話を持っていく」「もう何件も内見希望者からの問い合わせが集まっている。会社に無理を言ってあなたのために何とかおさえている状況で、今日決めてくれないなら二度とこんな優良物件は紹介できない」などと言って、焦らせるかもしれません。もちろん、売買にせよ賃貸にせよ不動産の契約が早い者勝ちなのは本当のことです。中には本当に問い合わせが殺到している優良物件もあり、そのような物件は実際にすぐ買い手が決まります。しかしそうであれば、購入に向けた具体的なアクションを起こしていない人にわざわざ連絡している暇も理由もないはずです。

特に前向きな返事をしていないのにやたらと急かしてくる場合は、悪質業者かもしれないと考えましょう悪質業者の場合、内見時や事業所での面談などでも、その場で契約書に署名捺印をするよう急かされることがあります。よく考える時間を取らないままに契約をするようなことは絶対にあってはなりません。この後にも取り上げますが、契約は厳粛なことであり、どんな理由があったとしても焦ってするものではありません。数千万という大金が動くマンション投資であればなおのこと、少し慎重過ぎるくらいでなければならないのです。急かされても、あからさまに動揺したり怯んだりしてはいけません。強く押せば屈服する人物と思われれば、圧力はさらに強くなるでしょう。

強引に新築ワンルームマンションを勧める

非婚化や晩婚化、高齢化などに伴い、国内の単身世帯数は年々増加しています。そのため、都心を中心にワンルームマンションのニーズは低下しにくいと考えられています。しかしこの状況を利用して、経験の浅い投資家に新築ワンルームマンションを勧める悪質業者もいます。ニーズがある上に新築の物件なら、利回りも相当高くなりそうだ・・・と考えてしまうかもしれません。しかし新築ワンルームマンションは、ある程度知識や経験のある人なら決して手を出したがらない投資物件です。

新築ワンルームマンションは駅に近い場所や都心、生活に便利な好立地に建つことが多く、往々にして取得価格が高額になります。新築であるという強みがあるため、不動産業者も強気の価格設定をしています。しかし高額なローンを組んで投資を始めても、最初の入居者が入った時点で中古物件になり、市場価格は2~3割減となります。しかも、単身者の場合は自分の一存で引っ越しを決められてしまうため、空き室になる可能性も高くなります。再度募集する時にはもう新築ではなく中古物件ですから、新築当初の家賃よりも値下げしなければ入居者は入りにくくなります。家賃を値下げしてやっと入居者が決まったとしても、税金や毎月かかる維持管理費などの費用は下がりません。むしろ年数が経てば、維持費用は増えていくことでしょう。利益は下がるのに支出は増えていくという状態になります。空き室に困ってすぐ売却しようとしても、5年程度経てば物件の流通価格は新築時取得価格の約7割前後となるのが一般的です。こうなると大きな損失となり、投資失敗となるでしょう。

つまり新築ワンルームマンションの場合、取得するための費用は高額になるのにその後の収益は下がりやすく、キャッシュフローが非常に悪くなりやすいのです。一方で、利幅の高い新築ワンルームマンションが販売できれば不動産業者側のうまみは大きいため、何とかして新築後すぐに買い手を付けたいと考えます。リスクを承知の上で挑むベテラン投資家ならまだしも、初めて不動産投資をしようとしている人が新築ワンルームマンションを選ぶのはあまりに無謀です。魅力だけをうたって強引に新築ワンルームマンションを勧める業者には、十分注意しましょう。

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恋愛感情や婚活に便乗した強引な誘い

悪質業者というよりは詐欺師になりますが、近年は婚活サイトやパーティーなどで知り合った異性をターゲットにし、強引にマンション投資の契約をさせるケースも増えています。ターゲットになりそうな相手を見つけると、好意を持っているそぶりを見せてデートに誘い、相手がすっかり気を許した頃にマンション投資を持ち掛けるのが常套手段です。「二人で余裕のある老後を過ごすための投資」「子どもができたら何かとお金がかかる。結婚する前に準備しておこう」などと言葉巧みに説得して契約させるのが常套手段です。拒むと執拗に勧めてきたり、突然激怒して怯えさせたりすることもあります。もちろん、契約が終われば連絡が取れなくなることがほとんどです。

被害にあった人の中には、何かおかしいと感じた瞬間があった人もいます。それでも騙されてしまったのは「この人を信じたい」とか「この人を逃したらもう結婚のチャンスはないかもしれない」という気持ちになり、疑念を押し殺してしまったことが原因と考えられます。契約後に行方をくらますのは本当の詐欺師のやり方ですが、悪質な業者の中にも似たようなことをする人間がいるのも事実です。業者の人間自らが、高額の融資が下りそうな属性の高い異性と接触して丸め込み、結婚後に一緒に住むためなどと理由をつけて物件を買わせた後、別れ話をするといった手口です。人間誰もが持つものである恋愛感情を利用した極めて悪質なこの行為は、老若男女問わず誰もがターゲットにされる可能性があります。特に、正社員として大企業に長年勤めている人や、公務員や士業、医療関係者など社会的属性の高い職業に就いている人は、詐欺師や悪質業者から狙われやすくなります他人事と思わず警戒しましょう

悪質な業者と取引しないために注意できること

身元確認
マンション投資を、1棟目だけで終わらせる人は少ないでしょう。経営が順調になってくれば、2棟目3棟目と広げていくのが一般的です。そうなればどうしても、様々な業者と関わりを持つ機会が増えることになります。ですから、悪質な業者を避けるための術を身につけておくことが重要です。ここからは、悪質業者を見分けるためにできることを解説します。

業者の所在、担当者の身元を確認する

まず、取引しようとしている業者が本当に信頼できる不動産業者かどうかを確認しましょう。名刺やパンフレットなどに記載されている事業所所在地を調べ、本当に会社が存在しているかを確かめましょう。行ける距離であれば、実際に見に行くのがベストです。

電話番号も大切な手がかりです。代表電話番号が、番号変更も簡単で誰でもすぐに取得できる携帯番号や050から始まるIP電話になっているなら要注意でしょう。固定電話か、固定電話とフリーダイヤル両方があればとりあえずは良しとできます。

業者の名前をインターネットで検索し、ウェブサイトなどで確認することもできます。悪質業者であれば、何らかの口コミが見つかる可能性もあります。もし、業者の名前が誰もが知る大手不動産業者の名前だとしても、まずはその大手不動産業者の公式ウェブサイトを調べるのが賢明です。自分が接触した業者の名刺やパンフレットに記載されている事業所所在地や電話番号が、大手不動産業者が公開している情報と同じかどうかを確かめるのです。一時期、大手不動産業者の名前を堂々とかたる悪質業者が横行した時期がありました。慎重な人は上記のような方法で調べた結果、被害に遭う前に悪質業者と見破ることができたとのことです。

ちなみに、業者の信用度は免許証番号の末尾にある( )内の数字が大きければ大きいほど高いという情報もありますが、これは間違いです。( )内の数字は、5年に1度行われる免許証更新を何回行っているかを示すものです。宅地建物取引業免許を受けて5年未満なら1、12年目なら3になっているはずです。しかし免許証番号は、色々なタイミングでリセットされるものです。近隣県への業務拡大のため知事免許から国土交通大臣免許に切り替わる場合は、以前の数字に関係なく(1)となります。個人事業として長年不動産業を営んできた業者が法人登録した場合も、(1)にリセットされてしまいます。( )内の数字が1では信用できない、というのは間違っていることがお分かりいただけると思います。

逆に( )内の数字が大きい業者でも、不動産業を長年続けてきた実績と信頼ある業者とは限らない場合があります。例えば、ある業者が免許証番号(8)の会社を他人に売却してしまうとします。会社を取得した側が役員変更登記のみ行えば、免許証番号(8)を引き継ぎ開業できてしまいます。不動産や投資などまったく知らない素人であってもです。免許証番号の数字が大きい業者は信用できるという誤解がいまだに根強く残っているため、免許証番号の大きい会社を買収するのは悪質業者が使う手口のひとつともなっています。免許証番号の数字は、確かな信用度のバロメーターにはなりませんので、惑わされないように注意しましょう

マンション投資をする場合は、窓口となる営業担当者が付きます。その営業担当者個人も信用してよい人物かどうか、確かめる必要があります。話しやすい、相性が合うなど人としての部分もある程度は大切ですが、不動産投資についての知識や理解の深さ、的確なアドバイスや助言・忠告ができる人間かどうかが何よりも大切です。高額のお金をつぎ込んで行うマンション投資において、担当者はパートナーとしての大きな影響力を持っています。マンション投資が成功するか失敗に終わるかは、担当者の力量によって大きく左右されると言っても過言ではありません。担当者の能力が低かったばかりに、粗悪な物件を購入してしまった事例もあります。あまりに知識不足であったり、物件のメリットばかり述べてデメリットや注意点をほとんど述べないような担当者は変更してもらうか、別の業者を当たりましょう。

担当者の名刺には会社の番号の他に、担当者直通の携帯番号も記載されているのが普通です。それでも、一度は会社の固定電話にかけてみることをお勧めします。その担当者が本当に在籍しているかを確認することもできますし、会社に電話がつながることが確認できれば一層安心できます。前述のように、勝手に大手不動産業者の名前をかたって社員であるかのように振る舞い、詐欺同然の行為を働く人間もいます。接点は担当者個人とだけで、会社へ電話したことも事業所に直接出向いたこともない、というのでは危険です。担当者の身元確認も必ず行いましょう。業者と担当者の確認は、初回の接触後できるだけ早い段階で行うのがベストです。何回か会ってしまうと「いい人そうだから大丈夫だろう」と表面上の人柄に気を取られ、確認しようという気持ちがなくなってしまう場合もあります。「面と向かって話してみれば、信用できる人間かそうでないかくらい分かる」と考えることのないようにしましょう。今は、人を見る目がある人もない人も等しく詐欺に遭う時代です。自分だけは騙されないと考えている人ほど騙されやすい時代でもあります。思い込みや慢心は捨て、客観的に相手のことを確認しましょう

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とにもかくにも「売買契約書」の内容を熟読する

契約書確認
マンション投資のための物件を購入する時には、色々な契約書を交わしますとりわけ重要なのは、売買契約書です。売買を行う上での条件、保証を受けるための条件、責任の所在や負担割合、トラブル時の対処手順など、投資を行う上での命綱とも言うべき情報はすべて売買契約書に記載されます。しかし、契約書の隅々までくまなく目を通すことをしない人もいます。

契約書を作成する側にとって不都合なことは、目立たない場所に小さく書いてあります。または、分かりにくい言い回しで記載されます。いざという時に、できるだけ面倒を被らないようにするためです。マンション投資の売買契約書はいったん持ち帰って熟読するか、または弁護士や司法書士などの専門家に確認を依頼し、自分に不利なことが書いていないかを確認することが必要です。内容チェックだけなら、専門家への依頼費用は1万~3万円程度で済みます。安全で安心な取引をするための初期投資と思えば、決して高くない金額でしょう。

マンション投資では、関係する業者との間でトラブルになった場合、裁判沙汰になる可能性があります。裁判では様々な証拠を参照しますが、なかでも契約書は最重要事項とみなされ、実に8割程度は契約書の内容を参考にして判決が下されると言われています。マンション投資を巡ってトラブルになる人の中には、「契約書の内容がよく分からなかった」「勘違いしていた」「見落としをしていた」などと言う人がいますが、すべて言い訳にしかなりません。内容がよく分からないのに、なぜ契約書に署名捺印したのか?という話になってしまいます。署名捺印した以上、契約書のすべての記載事項を理解し承諾したことになります。契約書にどんな理不尽なことが書かれていたとしても、それに甘んじなければなりません。署名捺印という行為の意味と重大さをよく理解し、必ず売買契約書のすべての記載事項を確認しましょう

まとめ

マンション投資を巡る悪質業者の手口は、年々変化しています。その時々の世相に合わせて、最も効果的でグレーゾーンぎりぎりの、訴えられにくい方法を巧妙に編み出しているのです。マンション投資をする以上、悪質業者に一切接触しないでいられる保証はありません。ですから、自己防衛のために知識を身につけておくことが大切です。

日頃から不動産投資関連のニュースやウェブサイトなどをチェックしておくこともできますし、勉強会やセミナーに参加して同じようにマンション投資で大家業をしている人たちと交流を持つのも良い方法です。悪質業者に騙されないためには、新鮮でリアルな情報を豊富に持っておくことが大切です。そのためには、今、実際にマンション投資の現場にいる人たちの輪に入って情報を共有することが、一番の対応策と言えるでしょう。

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