マンション売却時の取得費と減価償却費の計算方法を初心者向けに解説

マンションを売却する際に確定申告が必要なケースでは税金の計算にマンションの取得費と減価償却費を考慮しなければなりません。しかし、実際には税金の計算に慣れていないという方も多いのではないでしょうか。そこでマンション売却時における取得費や減価償却費の計算方法について紹介していきます。

マンション売却の減価償却とは？

減価償却や減価償却費の概要について簡単に説明し、さらに減価償却が必要とされる理由についても解説していきます。

減価償却の概要

マンションを購入すると新築や中古にかかわらず、購入時から売却時までの使用期間で資産が劣化して価値が目減りしていきます。時間の経過とともに目減りする資産の価値については、会計上あるいは税務上の観点からも認められており、購入金額などからなるマンションの取得費から目減りする分だけ1年ごとに償却費（経費）として計上することが認められています。

この償却費を計算する手続きが減価償却と呼ばれているものになります。なお減価償却が認められている資産は償却可能な資産に限定されており、土地は物理的に価値が減りませんのでその対象とされていません。建物と土地からなるマンションの場合、建物部分だけが減価償却の対象になります。

なぜ減価償却が必要なのか？

減価償却について簡単にご紹介しましたが、そもそも減価償却はなぜ必要なのでしょうか。その理由として、以下の2つのポイントが挙げられます。

1．取得費を計算するため

マンションを売却すると後述する譲渡益または譲渡損失が発生することがあります。売却したことで利益が発生したか、あるいは損失が発生したのかを明らかにするには、以下の計算式により正しい取得費を計算しなければなりません。この取得費ですが、マンション購入金額そのものではありません。実際には以下の計算式にもあるようにマンションの購入金額から減価償却によって計算した減価償却費を差し引くことで求められます。従って、減価償却費は取得費を計算するために必須となるのです。

2．確定申告するため

すでにお伝えしたようにマンションを売却すると購入した取得額よりも高く売れる場合もあれば安くなってしまう場合があります。購入金額よりも高く売却された場合は「譲渡益」、安く売却されると「譲渡損失」が発生します。譲渡益が発生すれば譲渡所得税の対象となるために確定申告により納税義務が生じます。

また、購入金額よりも売却額が低いと譲渡損失が発生する場合もあります。厳密に言えば税務上、譲渡損失が発生しても確定申告の義務はありません。しかし、その場合でも確定申告をおこなえば、他の所得から損失額を差し引ける特例が認められています。特例はサラリーマンなどの方で譲渡所得以外にも所得がある場合、確定申告をすれば既に納めた源泉徴収税額から還付金が受け取れるという制度です。他にも住宅ローン残債のあるマンションを売却して譲渡損失が発生した場合、譲渡損失の損益通算や繰越控除（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）が認められており、制度の適用を受けるには確定申告しなければなりません。

譲渡所得や譲渡損失が発生した場合に確定申告することで受けられる特例は他にも以下の5つがあります。いずれも居住用の不動産売却を前提としており、個人や個人事業主、法人を問わず賃貸用マンションには適用されませんので注意しましょう。詳細については国税庁のホームページ上に案内がありますので参照してみてください。
参照：国税庁

いずれにしても譲渡所得が発生したかどうかは売却したマンションの「譲渡価格」から購入金額などの「取得費」と譲渡する際に必要な登記費用などの「譲渡費用」を差し引いて計算することになります。減価償却はその計算過程において必要となっているのです。なお確定申告の申告期限は毎年2月16日から3月15日です。しかし、特にこれまで確定申告をしたことの無いという方は期限内に忘れずに確定申告するようにしましょう。

減価償却費の計算方法

資産の減価償却費の計算には「定率法」と「定額法」がありますが、建物については「定額法」のみでおこなわなければならないということが税法上で定められています。従ってこれから紹介する計算方法は基本的に定額法を前提としています。減価償却費は以下の計算式によって求められます。マンションで減価償却費の対象となるのは経年劣化する建物部分に対してのみとなります。計算方法は購入代金のうちの建物部分の取得費に対して0.9と償却率と経過年数を乗じることで求めます。

経過年数とはマンションを取得してから売却するまでの年数となります。経過年数計算での注意点としては、所有期間が〇年〇カ月という場合の使用年数や使用月数の取扱いです。減価償却費の計算では、所有月数は切り上げとなります。例えば、新築マンションを購入し、10年5カ月所有してから売却した場合の経過年数は11年となります。また、築10年の中古マンションを購入し、同じく8年1カ月所有してから売却した場合、経過年数は9年です。なお減価償却費の計算では、土地部分は経年劣化しないため減価償却費の対象にはなりませんので注意してください。

マンションの用途で異なる計算方法

減価償却費の具体的な計算方法を説明する前に減価償却には2つの計算根拠があることを紹介しましょう。売却するマンションには用途に応じて「居住用」と「事業用」の2種類があり、以下のようにそれぞれ耐用年数と償却率が異なります。

用途	法定耐用年数	償却率
事業用 (賃貸マンション)	47年	0.22
非事業用 (マイホームなど)	70年	0.015

鉄筋コンクリート造マンション（鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造・鉄筋コンクリート(RC)造）の場合、耐用年数は新築の時点で47年となっています。売却するマンションが賃貸用のマンションの場合、耐用年数は47年、減価償却費の計算で用いられる償却率は0.22です。ただし、マイホームとして売主の居住用とされていたマンションの場合、47年の法定耐用年数の1.5倍相当である70年（47年×1.5＝70.5、1年未満の端数切り捨て）が法定耐用年数となり、償却率は0.015となります。

減価償却費を基に取得費を計算する

取得費の計算例

それでは上記の計算式を基に具体的な計算例として、マイホーム用のマンションを売却したケースを見ていきましょう。まずは減価償却費を計算し、その減価償却費から取得費を計算していきます。

このケースで実際の建物の取得費を計算すると以下のようになります。

このケースでは、マンションの建物部分の取得費は2,514万円となりました。実は建物の取得費には購入代金の他にも含めることができるものがあります。その内訳について、紹介していきます。

取得費の内訳

取得費ですが、マンションの建物部分の購入代金の他に以下のような項目があります。いずれも購入時の諸費用となり、その金額が大きくなればなるほど後述する課税譲渡所得の対象金額が少なくなり、売却益が発生している場合の課税額が少なくなります。また、売却損が発生している場合で取得費が増えれば譲渡損失額も増え、源泉徴収税額からの還付金も増える結果となるでしょう。なお、これらの諸費用を取得費として認めてもらうには領収書などの証憑となる書類が必要となります。

取得費を基に譲渡所得を計算する

（課税）譲渡所得の計算例

それでは次に上記の減価償却後の建物価格（取得費）の計算例を使って、（課税）譲渡所得の計算例を見ていくことにします。ここでもう一度、以下の取得費と課税譲渡所得の計算方法を確認しましょう。

仮に上記のマンションが3,000万円で売却できたとしましょう。譲渡価格が3,000万円、取得費は上記の例から2,514万円、さらに譲渡費用が150万円発生したとします。この場合の課税譲渡所得は以下のように計算できます。

この計算式から課税譲渡所得は336万円ということがわかりました。この計算式にある譲渡費用とは一体どのようなものになるのでしょうか。次に譲渡費用に含まれる内訳項目について紹介していきます。

譲渡費用の内訳

先ほど取得費の内訳を紹介しましたが、マンション譲渡のために直接発生した諸費用などについても譲渡金額から差し引くことが可能です。取得費の場合と同様に課税上認められる譲渡費用の金額が多いほど、譲渡益を少なくする効果や譲渡損失額を増加させる効果があり、課税上は有利になります。

譲渡費用として認められる内訳は以下の通りです。

譲渡所得の種類

譲渡所得の計算例について紹介してきましたが、課税対象となる譲渡所得には所有開始から売却までの所有期間に応じて税率が異なります。期間の長短によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられ、短期譲渡所得のほうが長期譲渡所得よりも税金が高くなります。

短期譲渡所得は所有期間が5年以内に売却され、売却益が発生した場合の所得のことです。適用される税率は所得税30%、住民税9%で合計39%となっており、平成49年（2037年）までは復興特別所得税として2.1%が加算されています。一方の長期譲渡所得は所有期間が5年を超えて売却され、売却益が生じた場合の所得です。適用される税率は所得税15%、住民税5%で合計20%となり、短期譲渡所得の場合と同様に平成49年（2037年）までの時限的な経過措置として復興特別所得税の2.1%が加わります。

なお所有期間を算出する場合には条件があります。それは売却日を売却した日の属する年の1月1日現在で判定する点です。つまり、譲渡した日に属する年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得になります。例えば、2014年2月1日に購入したマンションを2019年2月20日に売却すると所有日数では5年を超えています。しかし、税務上は2019年1月1日までが所有期間とされ、5年以下の短期譲渡所得となりますので注意しましょう。

建物購入代金を調べる方法

新築で購入したマンションを売却する場合、土地価格と建物価格の内訳が契約書に記載されていれば、その建物価格をそのまま減価償却費から差し引けば取得費が判明し、減価償却の計算ができます。しかし、中古マンションを購入した場合などで、その内訳がわからずに建物部分の購入代金を調べなければならないケースがあります。そのような場合に建物部分の価格を調べる方法としては「消費税から計算する方法」と「固定資産税評価額から計算する方法」があります。

消費税から計算する方法

消費税から計算する方法は、マンション購入時の契約書に消費税の記載がある場合にその消費税から建物部分の価格を逆算することで求めるものです。この方法は消費税が土地にはかからず、建物部分のみに発生するために可能な方法となります。また、計算する際には購入当時の消費税率で計算することが必要になりますので、以下の表を参考にしてみてください。

購入時期	適用税率
1989年（平成元年）4月1日～1997年（平成9年）3月31日	3％
1997年（平成9年）4月1日～2014年（平成26年）3月31日	5％
2014年（平成26年）4月1日～2019年（令和元年）9月30日	8％
2019年（令和元年）10月1日以降	10％

マンション購入時の消費税の適用税率を基にした計算方法は以下の通りとなります。

例えば、2005年（平成17年）3月1日にマイホーム用としてマンションを購入し、契約書上の購入代金が3,000万円、消費税が80万円であった場合、上記の計算方法により求められるマンションの建物部分の購入代金は以下のようになります。

ただし、マイホーム用として購入していますので、建物部分に対する消費税も取得費に含めることができます。従って最終的な建物部分の購入代金は消費税を加算した以下の金額となります。

固定資産税評価額から計算する方法

もし、契約書上の消費税もわからないという場合の別の方法として固定資産税評価額から按分して計算する方法があります。固定資産税はマンションの土地と建物に個別に課税されます。従って、マンションを購入した際の土地に対する固定資産税評価額と建物に対する固定資産税評価額の比率をマンション購入金額で按分すれば、建物の購入価格が計算できます。

「概算取得費」から調べる方法

マンションの取得費と減価償却費を計算する際に、購入時の金額が不明な場合や計算自体が複雑で計算不能な場合があります。例えば、相続や贈与などによって取得し、購入金額の根拠がわかるような売買契約書や購入代金の振込金額がわかる通帳や入出金明細書などが紛失により見つからない場合があります。また、売買契約書があっても土地価格と建物価格の内訳や消費税の記載がなくて計算できない場合、紹介した方法では計算ができないこともあります。

このようなケースでは、以下のような「概算取得費」という簡便法が認められています。

これはマンション売却金額の5％を簡便的に取得費として計算できる仕組みのことです。概算取得費は、上記のような計算根拠となる契約書等の有無にかかわらず、任意で選択できる方法となっています。ただし、この方法の注意点としては、実際の取得費が概算取得費よりもはるかに高額となるような場合には大きなロスとなってしまいます。もし、取得費の計算が可能であれば税理士等の専門家の力を借りてでも取得費の計算をしたほうが良さそうです。反対に実際の取得費が概算取得費よりも低いケースでは、概算取得費のほうが有利となりますのでおすすめの計算方法といえるでしょう。

まとめ

今回の記事では、マンションを売却する際の取得費と減価償却費の計算方法について紹介してきました。マンション売却やそれに伴う確定申告のための計算に慣れているという方は少なく、今回取り上げた内容を是非参考にしてみてください。もし、わからないことがあれば不動産会社や税務署、税理士等の専門家へのご相談をオススメします。また、マンションを売却する際には税理士等の専門家と提携しており、実績も豊富な不動産会社を選んでおくことが大切です。