マンションを売却して利益が出ると、確定申告をして税金を納めなければいけません。
「会社員なので確定申告をしたことがない」という人も、自分で申告する必要があります。
確定申告を忘れると、延滞税や加算税といったペナルティもあるため、必ず申告しましょう。
また、損失が出た場合も、一定の要件を満たせば損益通算や繰越控除などで、税金を還付してもらえる可能性があります。
税負担の軽減制度を見逃さないよう、税理士と相談しながら申告をおこないましょう。
目次
マンション売却時は基本的に確定申告が必要
マンションを売却して利益があると、確定申告をする必要があります。
マンション売却における利益は「譲渡所得」といい、給与などとは別に申告しなければいけない「分離課税」だからです。
確定申告は、年間に生じた所得を、翌年の2月16日から3月15日の間に税務署で申告します。
「年間所得が20万円以下」なら申告は不要
不動産の売却益があっても、確定申告をしなくてよいケースがあります。
それは、給与所得者で、給与所得や退職所得以外の所得が20万円以下の場合です。
不動産を売却したものの経費や特別控除で合算が0円となった場合も、確定申告をする必要はありません。
ただし、一定の要件を満たすと他の所得から損失分を差し引くことのできる制度もあるため、赤字でも確定申告をすべきケースがあります。
マンション売却後の確定申告は2種類
マンション売却後、確定申告をするケースは2種類考えられます。
- 譲渡所得がある場合の確定申告
- 譲渡損失が出た場合の確定申告
簡単にいえば、売却で利益が出たときの申告と、損失が出たときの申告です。
1.譲渡所得がある場合の確定申告
譲渡所得がある場合の確定申告は、譲渡所得に対する課税額の算出と納付のために必要です。
自分で計算をして、税務署に申告しなければなりません。
なお、確定申告の必要があるのに、確定申告をしないでいると罰則を受けるため、必ず確定申告をするようにしましょう。
譲渡所得と課税額の計算方法
譲渡所得と課税額は、以下のように計算します。
取得費は、売却する不動産を取得した時にかかった費用です。購入費用があてはまります。
古い不動産などで取得費用がわからないときは、概算として売却価格の5％を計上できます。
譲渡費用は、不動産を売却するのに要した仲介手数料や登記費用などの経費のことです。
マイホームの場合は「3,000万円特別控除」を適用できる
売却するマンションがマイホームの場合、3,000万円の特別控除を受けられます。算出した譲渡所得から、最大3,000万円を控除できる制度です。
控除の適用要件には、以下のようなものがあります。
- 自分が住んでいた住宅の売却であること
- 住まなくなってから3年後の年末までに売却すること
- 建物を解体した時は1年以内に土地の売買契約書を締結すること
- 住宅ローン控除の適用を受けていないこと
- 前年、前々年に「3,000万円特別控除」などの特例の適用を受けていないこと
譲渡所得の税率は「短期所有」と「長期所有」でわかれる
マンションの譲渡所得は、所有期間に応じて異なります。
具体的には、下記の数値です。
|
短期譲渡所得 （所有期間5年以下） |
39.63%（所得税30.63%、住民税 9%） |
|---|---|
|
長期譲渡所得 （所有期間5年超え） |
20.315%（所得税15.315%、住民税 5%） |
また、2037年までは2.1％の復興特別所得税が課税されます。
2.譲渡損失が出た場合の確定申告
マンション売却で損失が出た場合、原則として確定申告をおこなう必要はありません。
譲渡所得がマイナスであれば納税額は0円であり、課税される所得がそもそもないからです。
ただし、一定の要件を満たすことで、譲渡所得の損益通算と繰越控除が可能になります。
譲渡所得の損益通算と繰越控除を可能にする特例
譲渡所得で生じたマイナスを、給与所得など他のプラスから差し引くことを損益通算と呼びます。
売却目的が「マイホームの買換え」であれば、一定の要件を満たすことで損益通算が可能です。
また、損益通算しても損失が残る場合には、その損失を3年にわたり繰り越す「繰越控除」ができます。
さらに、その年の給与所得が500万円だったとすると、確定申告で給与所得から売却の損失額を控除できるため、給与所得が0円となります。すると、先に納めた所得税の還付を受けることが可能です。
また、500万円を差し引いてもさらに1,500万円分の損失が残っているため、翌年以降3年間に限り、損失分がなくなるまで控除し続けることができます。
また、買換えでなくても「住宅ローンの残債を下回る金額でのマイホーム売却」であった場合、同じように損益通算と繰越控除が可能です。
参照：国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」
参照：国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」
確定申告に必要な書類
マンションを売却した時の確定申告で必要な書類は、以下のとおりです。
- 確定申告の申告書（申告書B・申告書第三表（分離課税用））
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売買契約書の写し
- 各種経費の領収書の写し
- 売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）
確定申告の申告書と譲渡所得の内訳書は、税務署に行けば用紙を貰えます。国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。
その他、売却するマンションの売買契約書の写しや、登記事項証明書、各種経費の領収書の写しなどが必要になります。
追加で必要になることのある書類
3,000万円特別控除の適用を受ける場合、売却した日から2カ月経過後の住民票の除票を用意する必要があります。
また、損益通算および繰越控除の特例の適用を受ける場合、「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」と「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」の2つを用意する必要があります。
書類の準備で不安があれば、税理士と相談するとよいでしょう。
確定申告の流れ
確定申告は、以下のような流れで進めます。
- 確定申告に必要な書類の準備
- 各種確定申告書の作成（申告書Bや内訳書）
- 書類を提出する
- 税金を納める
書類提出は、期間内に税務署へ直接足を運ぶか、e-Taxで確定申告書とその他の書類を提出します。
なお、納税については、納税期限が確定申告書の提出期限である3月15日と同じ日付となっているため、注意が必要です。
書類の準備に気を取られて、納税用のお金を用意し忘れないようにしましょう。
ただし、口座振替を利用する場合は、4月20日が振替日となります。
確定申告は税理士に相談がおすすめ
確定申告は税理士に代行してもらうこともできます。
取得費の計算や特別控除の適用は判断の難しいところもありますが、税理士ならスムーズに手続きを進めてくれます。
費用は依頼する税理士にもよりますが、マンションの売却であれば、5~10万円程度です。
なお、税理士は確定申告の時期は忙しくなるため、2カ月以上前には依頼しておくことをおすすめします。
自分で確定申告をするときは下準備に注意
自分で確定申告をする場合、マンションを売却した年の翌年2月16日~3月15日の間に、税務署で申告する必要があります。
ただし、確定申告の時期は税務署が非常に混み合います。時間が取れない場合、e-Taxを使って自宅から申告することも検討しましょう。
IDとパスワードは税務署で交付を受けられますが、上記のとおり2月になると確定申告で税務署が混み合います。できるだけ早いタイミングで発行してもらいましょう。
まとめ
マンションを売却して利益を得たときは、確定申告をしなければいけません。
損失が出た場合は原則として不要ですが、マイホームの売却であれば損益通算や繰越控除が可能な特例もあるので、適用できるか確認しましょう。
確定申告の書類準備や計算は非常に複雑です。税金で損をしないよう、専門家である税理士と相談しながら申告しましょう。
確定申告についてよくある質問
確定申告とは、年間の所得を申告し、課税額の算出と納税をおこなう手続きです。不動産売却で利益があったときは、原則として申告が必要です。
申告期間は、所得があった年の翌年2月16日から3月15日の間です。申告者の所在地を管轄する税務署で申告します。
年間所得が20万円以下であれば、申告は不要です。ただし、一定の要件を満たすと他の所得から損失分を差し引くことのできる制度もあるため、赤字でも確定申告をしたほうがよいケースもあります。
売却したものがマイホームであれば、損失を他の所得から控除する「損益通算」が可能です。また、損益通算で控除しきれなかった損失は、最大3年間まで繰り越して控除ができます。
税金の専門家である税理士に相談しましょう。税理士なら、個々の状況にあわせて最適な節税方法も提案できます。
