マンション売却時の確定申告は必要?不要?必要書類や申告方法も解説

マンション売却

マンションを売却して利益が出ると確定申告して税金を納める必要がありますが、利益が出ない場合には確定申告をしなくてもよいのでしょうか?

また、他に確定申告をしなくてもよいケースがあるのでしょうか?

本記事では、確定申告が必要なケースと不要なケースをお伝えするとともに、マンション売却における税金の計算方法や、確定申告で必要な書類、申告方法について解説していきます。

マンション売却時に確定申告が必要なケース・不要なケース

確定申告
マンション売却ではどのような場合に確定申告が必要で、どのような場合に申告が不要になるのでしょうか?

必要なケース

マンションを売却して売却益があると、利益がいくらか計算して確定申告する必要があります。

ただし、売却益があっても確定申告をしなくてよいケースがあります。

それは、サラリーマンの方で、給与所得や退職所得以外の所得が20万円以下の方です。

具体的には、「1カ所から給与の支払を受けている人で、給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人」が確定申告する必要があるとなっているため、20万円以下であれば確定申告は不要となります。

参照:国税庁

不要なケース

確定申告が不要なケースとしては、上で述べたように給与所得や退職所得以外の所得が20万円以下の方です。

もちろん、不動産を売却したものの経費や特別控除の関係で合算が0円となったり、マイナスとなったりした方も確定申告をする必要はありません

ただし、売却した不動産が居住用不動産(マイホーム)であるなど、一定の要件を満たす時には、給与所得など他の所得から損失分を差し引くことのできる制度を利用することもできます。

不動産を売却して損をしている場合でも、ひとまず確定申告をするつもりで所得を計算してみることをオススメします。

関連記事
税金
不動産を取得したり、保有したり、売却したりする際には、その都度様々な税金が課されます。 この記事では、個人が不動産を取得・保有・売却する際に課税される税金の種類についてご紹介しています。 不動産を取得した時にかかる税金とは 不動産を取得した時に課税されるおもな税金は、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」「消費税」の…

マンション売却後の確定申告は2種類

確定申告
マンション売却後、確定申告をするケースは2種類考えられます。

つまり、不動産を売却して利益が出たので税金を納めなければならない場合と、不動産を売却したものの経費などの関係でマイナスとなったので、譲渡損失を申告して、給与所得など他の所得から損失分を差し引く場合です。

譲渡所得の確定申告

不動産を売却して売却益が発生すると、確定申告をして税金を納める必要があります。

不動産の売却益は、サラリーマンの場合の給与所得のように源泉徴収がなく、自分で売却益と納税額を計算して申告しなければなりません。

なお、確定申告の必要があるのに、確定申告をしないでいると罰則を受けるため必ず確定申告をするようにしましょう。

以下で、不動産を売却した時の収入、譲渡所得の計算方法についてお伝えしていきたいと思います。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算式で計算します。

課税譲渡所得=不動産売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除
譲渡所得税=課税譲渡所得×税率(短期譲渡所得税率or長期譲渡所得税率)

不動産売却価格は、不動産を売却した金額です。売買契約書に記載のある金額と考えてよいでしょう。

次に、取得費は売却する不動産を取得した時にかかった費用です。

3,000万円で購入したマンションをすぐ3,000万円で売却するような場合には取得費として3,000万円を計上することができ、納税の必要がありません。

しかし、購入したマンションは経過年数に応じて減価償却していくため、購入してから30年して売却するようなケースではほとんど取得費を計上できないこともあります。

なお、取得時の価格の計上には、購入時の売買契約書などを参考にしますが、契約書などがない場合には概算として売却価格の5%を計上することができます。

譲渡費用は、不動産を売却するのに要した仲介手数料や登記費用などの経費です。

最後の特別控除は、主に売却する不動産がマイホームである場合などに利用出来るもので、例えば「3,000万円特別控除」の適用を受ければ、不動産の売却価格が3,000万円だったとしても納税額を0円にすることができます。

「3,000万円特別控除」は適用されるかどうかで納税額に大きな差が出るため、売却するマンションが「3,000万円特別控除」の適用を受けられるかどうか最初に確認するとよいでしょう。

3,000万円特別控除の適用要件

3,000万円特別控除の適用要件には以下のようなものがあります。

  1. 現在住んでいる住宅を売却すること
  2. 住まなくなってから3年後の年末までに売却すること
  3. 建物を解体した時は1年以内に土地の売買契約書を締結すること
  4. 住宅ローン控除の適用を受けていないこと
  5. 前年、前々年に「3,000万円特別控除」などの特例の適用を受けていないこと

譲渡所得の税率

課税譲渡所得が計算できたら、税率を計算します。土地や建物の譲渡所得は、給与所得などとは異なり、分離課税と言って独立した計算を行います。

給与所得などの所得は、他の所得と合計した上で、その額に応じて税率の高くなる累進課税が適用されますが、土地や建物の譲渡所得は独立して所得を計算し、その税率は所有期間に応じて異なります

具体的には、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得として39.63%(所得税30.63%、住民税9%)、所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得として20.315%(所得税15.315%、住民税5%)が課されます。

譲渡損失が出た場合の確定申告

不動産を売却して売却益が出た場合には、確定申告をする必要がありますが、損失が出た場合には確定申告をする必要はありません

例えば、5,000万円で購入したマンションを5年後に3,000万円で売却するような場合、取得費として5,000万円-減価償却分を計上できるため、課税譲渡所得はマイナスとなります。

譲渡所得がマイナスであれば納税額は0円なので確定申告しなくても構いません。

また、譲渡所得は先程お伝えしたように分離課税で、給与所得などとは別に独立して計算するため、原則、マイナスが出ても給与所得から差し引くようなことはできません。

しかし、一定の要件を満たすことでこれが可能になります。

譲渡所得の損益通算と繰越控除を可能にする特例

譲渡所得で生じたマイナスを、給与所得など他のプラスから差し引くことを損益通算と呼びますが、売却する不動産がマイホームであるなど、一定の要件を満たすことで損益通算が可能になります。

また、損益通算してもなお損失が残る場合には、その損失を3年にわたり繰り越すことができます

これを繰越控除と呼びます。

例えば、損失が2,000万円あった場合でも、給与所得が500万円だった場合、その年に確定申告をすると給与所得は0円として申告でき、先に納めた税金の還付を受けることができます。

この場合、500万円を差し引いてもさらに1,500万円分損失が残っているため、翌年以降3年間に限り、損失がなくなるまで控除し続けることができるというものです。

なお、この特例を受けるためのマイホームの定義は「3,000万円特別控除」のものと同じです。

関連記事
土地売却税金
不動産の売却をおこなうと、さまざまな税金がかかります。そのため、売却金額がそのまま利益につながるというわけではありません。 土地や建物などを売りたいと考えている方は、売却時にどのような税金が、いくらかかるのか気になる方もいるでしょう。 今回の記事では、土地売却をメインに不動産売却時にかかる税金の種類や金額の計算方法、売…

確定申告に必要な書類

確定申告
マンションを売却した時の確定申告で必要な書類としては、以下のようなものがあります。

  1. 確定申告の申告書(申告書B・申告書第三表(分離課税用))
  2. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
  3. 売買契約書の写し
  4. 各種経費の領収書の写し
  5. 売却した不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)

確定申告の申告書と譲渡所得の内訳書を用意しましょう。

税務署に行けば用紙を貰えますし、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。

参照:国税庁 確定申告書等作成コーナー

その他、売却するマンションの売買契約書の写しや、登記事項証明書、各種経費の領収書の写しなどが必要になります。

関連記事
不動産売却賃貸
マンションを購入したけれど、「親の不動産を相続することになって、実家へ戻ることになった」「急な転勤が決まったので、引越しが必要になった」「より良い住まいが見つかったので住み替えることにした」というようなことが起きると、一つの決断をしなければなりません。 それは、マンションを売却するのか、賃貸に出すのかという決断です。ど…

追加で必要になることのある書類

以下のようなケースでは、追加の書類を用意する必要があります。

  • 3,000万円特別控除の適用を受ける場合
  • 損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合

3,000万円特別控除の適用を受ける場合

売却するマンションがマイホームだった場合で、3,000万円特別控除の適用を受ける場合には上記書類に加えて、売却した日から2カ月経過後の住民票の除票を用意する必要があります。

損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合

また、損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合、先ほどご説明した基本の書類に加えて「居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」と「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」の2つを用意する必要があります。

確定申告を自分でする場合と税理士に依頼する場合

確定申告は、自分でする場合と税理士に依頼して申告する場合の2パターンがあります。

自分でする場合

自分で確定申告をする場合、マンションを売却した年の2月16日〜3月15日の間に税務署に行って確定申告用紙とその他の書類を提出する必要があります。

なお、確定申告の時期は税務署が混みますし、基本的には平日しか税務署はあいていませんが、e-Taxを使えば自宅にいながら確定申告をすることができます。

平成30年まではe-Taxを利用するのにマイナンバーカードやICカードリーダライタが必要でしたが、平成31年1月からはe-Tax用に発行されたID・パスワードを使って簡単に利用できるようになる予定です。

参照:国税庁

IDとパスワードは税務署で交付を受けられるそうですが、2月になると確定申告で税務署が混むため、できるだけ早いタイミングで発行を受けておくとよさそうです。

税理士に依頼する場合

確定申告は税理士に代行してもらうこともできます。

マンション売却では、特に取得費の計算や特別控除の適用が素人には判断の難しいところもありますが、税理士を活用すれば簡単に手続きを進めてくれます

税理士は、知人にいればその方に頼んでもよいですし、いない場合には不動産会社から紹介を受けたり、インターネットで探したりしてもよいでしょう。

費用は依頼する税理士にもよりますが、マンションの売却であれば、5〜10万円程度で引き受けてくれるはずです。

なお、税理士は確定申告の時期は忙しくなるため、2カ月以上前には依頼しておくことをオススメします。

確定申告の流れ

確定申告は、以下のような流れで進めます

  1. 確定申告に必要な書類の準備
  2. 各種確定申告書の作成(申告書Bや内訳書)
  3. 申告期間中(2月16日〜3月15日)に税務署に足を運ぶかe-Taxで確定申告書とその他の書類を提出する
  4. 税金を納める

なお納税については、納税期限が確定申告書の提出期限である3月15日と同じ日付となっているため、注意が必要です。

ただし、口座振替の依頼書を提出することで納税額を口座から引き落とす振替納税を利用する場合は、4月20日が振替日となります。

関連記事
マンション固定資産税
マンションの所有者に対して固定資産税が課されますが、マンションを売却した時はどのような取り扱いになるのでしょうか? この記事では、マンションに課される固定資産税についてお伝えするとともに、マンションを売却した時に、どのように固定資産税が取り扱われるか、などについても解説していきます。 マンション売却における固定資産税に…

まとめ

マンション売却時の確定申告について、申告が必要なケースと必要でないケース、納税額の計算方法や損失が出た時の確定申告、確定申告の必要書類や流れなどについてお伝えしました。

マンション売却では、特にマイホームを売却する場合にはさまざまな特例の適用を受けられますが、売却して損失が出た場合に利用できる損益通算と繰越控除の特例もあるため、売却して利益が出た時だけでなく、損失が出た時も確定申告をすることでお得になることを知っておくとよいでしょう。

最終更新日: