確定申告とは、1年間の所得から課税対象となる金額を計算し、所得税額を確定して税務署に申告するための手続きです。
会社員であれば原則、会社がおこなう年末調整によって所得税額が確定し、納税も完了するため、確定申告は不要です。
しかし、マンション売却で所得が発生した場合は、会社が認知していない所得になるので、本人が確定申告する必要があります。
この記事では、マンション売却した際に確定申告が必要となるケースや所得税の計算方法、適用できる税額控除の特例などについて詳しく説明します。
適切な確定申告の方法を把握し、申告漏れや金額の間違いでトラブルにならないようにしましょう。
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目次
マンション売却時は利益の有無に関わらず確定申告した方がよい
マンション売却で発生した利益は「不動産所得」となります。
この所得に対する税金を計算して申告・納税する手続きが確定申告ですので、マンション売却で利益が出たときの確定申告は必須です。
一方、マンション売却で損失が出たときは、課税対象となる所得がありませんので、確定申告も不要です。
これは不要なだけで禁止ではありません。
損失が出たときは確定申告することで払いすぎた税金が返ってくる（還付される）可能性があります。
そのため、マンション売却時には、利益の有無に関わらず確定申告することをおすすめします。
マンション売却で「利益が出たとき」の確定申告は必須
マンション売却で利益が出たときの確定申告は必須です。
特例を適用する場合でも、その適用条件に確定申告することが含まれています。
そのため、税額控除の特例を利用することで納税額が0円となる場合でも、確定申告しなければなりません。
マンション売却で「損失が出たとき」の確定申告は任意
マンション売却で損失が出たときは、確定申告は必須ではなく、任意とされています。
損失が出ていれば、そもそも所得税の課税対象とならないので、確定申告しないことによる罰則はありません。
それでも、確定申告した方がよいケースがあります。
損失が出たときの特例を利用する場合は確定申告が必須
不動産売却による所得を計算して損失が出た場合、通常は他の不動産を売却したときの所得から控除できます。
このとき、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算はできません。
しかし、損失が出たときの特例を利用すれば、他の所得と損益通算できます。
特例の詳細は後ほど説明しますが、この特例を利用するには確定申告が必須です。
マンション売却で損失が出たときでも「税額控除」あるいは「還付金」を得られる可能性があります。
そのため、利益の有無に関わらず、確定申告することをおすすめします。
マンション売却で確定申告するときの流れ
それでは、実際にマンション売却で確定申告するときの流れについて説明します。
大まかな流れは下記のとおりです。
- 譲渡所得税を計算する
- 必要書類を集める
- 必要書類を作成する
- 所轄の税務署に提出する
期限直前に慌てて準備することがないように、流れを把握し、余裕を持って進めていきましょう。
1.譲渡所得税を計算する
確定申告の手続きは最初に、譲渡所得税を計算します。
ここで課税対象となる譲渡所得は売却代金ではありません。
売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
取得費の計算方法や取得費・譲渡費用に含めてよい費用など、間違いやすいポイントが多いです。
また、譲渡所得税を計算する際には、控除の特例もあわせて考える必要があります。
どちらも後ほど詳しく説明しますので、ここでは「最初に譲渡所得税を計算する必要がある」と把握するだけでも問題ありません。
2.必要書類を集める
確定申告は、定められた様式の書類に必要事項を記入して手続きします。
一般的な会社員や公務員など給与所得がある場合には原則、申告書「B」と申告書「第三表（分離課税用）」を利用します。
「譲渡所得の内訳書」も確定申告書とともに提出する必要があるので、忘れずに取得しましょう。
そのほか、登記簿謄本や譲渡所得の証拠となる売却時および購入時の売買契約書も添付書類として必要です。
3.必要書類を作成する
提出する確定申告書・譲渡所得内訳書を作成します。
作成方法は税務署のホームページや確定申告書の手引きを確認すればわかるので、はじめてでも自分で手続できるでしょう。
「譲渡所得の内訳書」は、書類に従って金額を記載していくことで譲渡所得の金額ができるようになっています。
譲渡所得税を計算する際に、この書類を使用すれば、必要書類まで作成できて一石二鳥です。
また、自治体によっては税務署で確定申告の無料相談会を実施しているところがあります。確定申告の時期が近くなるとホームページや税務署前の掲示板などで告知されることが多いので、手続きが不安であれば確認しておきましょう。
4.所轄の税務署に提出する
必要書類を作成し終えたら、所轄の税務署に提出します。
手渡し、郵送、e-Taxなど、提出方法は複数用意されています。
利用しやすい方法で提出して問題ありません。
どのような方法でもよいですが、期限内に提出することが大切です。余裕を持って準備してください。
以上が確定申告の大まかな流れです。
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マンション売却時にかかる譲渡所得税の計算方法
続いて、マンション売却時にかかる譲渡所得税の計算方法を詳しく説明します。
計算は、以下の流れでおこないます。
- 課税譲渡所得を計算する
- 税率に基づいて算出する
しかし、課税譲渡所得では減価償却を考慮して取得費を算出したり、控除の特例を利用する場合には要件を満たしているか確認するなど専門的な知識も必要です。
そのため、正確な譲渡所得税を計算する際には、所轄の税務署や税理士に一度、確認することをおすすめします。
課税譲渡所得を算出する
譲渡所得とは、土地や建物を売却することで生じる所得です。
その譲渡所得から特別控除を差し引き、課税対象となる金額が課税譲渡所得です。
計算式は下記のとおりです。
それぞれのお金について説明します。
収入金額
最初に「収入金額」です。これはそのまま、マンションの売却代金を指します。
実際の取引では「手付金」「残金」と2回にわけて受け取ることが多いですが、どちらも収入金額として扱われます。
1年の途中で売却する場合は固定資産税清算金を受け取ることもあるでしょう。
この金額も収入金額として算入する必要があるので注意してください。
参照:未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合（国税庁）
取得費
取得費は、売却したマンションを取得するためにかかった費用です。
購入代金のほか登録免許税、不動産取得税、印紙税、仲介手数料、設備費などが含まれます。
部屋をリフォームしていた場合、その費用も取得費に含められます。
なお、建物やその他設備など経年劣化する対象に支払った費用は、購入時の金額をそのまま取得費とはできません。
減価償却費相当額という期間の経過によって価値が減少した分を差し引いて、算出する必要があります。
具体的な計算式は以下のとおりです。
償却率は建物の区分で下表のように異なります。
| 区分 | 償却率 |
|---|---|
| 木造 | 0.031 |
| 木骨モルタル | 0.034 |
| （鉄骨）鉄筋コンクリート | 0.015 |
| 軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm以下 | 0.036 |
| 軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3mm超4mm以下 | 0.025 |
減価償却費相当額の上限は、建物取得価額の95％と定められています。
取得費がマイナスや0になることはありません。
また、マンション購入時の売買契約を紛失し、取得価額がわからない場合もあるでしょう。
そのような場合には、売却価額の5％を取得費とみなして課税譲渡所得を計算します。
参照:建物の取得費の計算（国税庁）
参照:取得費が分からないとき（国税庁）
譲渡費用
譲渡費用はマンション売却のためにかかった費用です。
不動産会社への仲介手数料、印紙税、登記費用、司法書士報酬などが該当します。
そのため、これらの支払いが発生したときは領収書を忘れずに保管しておきましょう。
売主が譲渡費用と考える費用でも税制上、費用とならない場合もあります。
上記で挙げた費用以外に、特殊な費用を譲渡費用に含めたい場合には、税務署や税理士へ事前に相談することをおすすめします。
特別控除額
マイホームを売却したり、買い替えるなど、一定の要件を満たしている場合に、特例として特別控除を受けられる場合があります。
例えば「マイホームを売ったときの特例」が適用できる場合、最大3,000万円の特別控除が認められています。
そのため、売却代金が3,000万円であれば、特別控除によって課税譲渡所得は「0円」となり、課税されることもありません。
特別控除については種類も多くあるので、後ほどまとめて説明します。
譲渡所得税率はマンションの所有期間によって異なる
課税譲渡所得を計算したあとは、適用される譲渡所得税率を掛けることで、譲渡所得税を算出します。
マンションの所有期間によって異なる税率が定められています。
| 区分 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて申告・納付する
「長期」「短期」の区別は、売却した年の1月1日において、所有期間が5年を超えているかどうかです。
そのため、売却時点では所有期間が5年を超えていたとしても「短期譲渡所得」の区分で所得税・住民税を計算する必要があります。
厳密な所有期間とは異なるので注意してください。
相続で取得したマンションの所有期間は引き継がれる
短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得の約2倍です。
相続で取得したマンションをすぐ売却する場合は、被相続人の取得時期がそのまま相続人に引き継がれます。
そのため、たとえ相続してすぐ売却した場合でも、被相続人の所有期間が1月1日時点で5年を超えていれば「長期譲渡所得」です。
【具体例】15年所有したマンションを売却したときの税額計算
ここまでの説明を踏まえ、具体例をもとに税額をシミュレーションしてみます。
条件は下記のとおりです。
- 所有期間は15年
- 売却価格は2,000万円
- 取得費（減価償却費相当額は控除済み）は1,000万円
- 譲渡費用は60万円
- 特別控除の適用はなし
まず、課税譲渡所得を計算します。
適用される税率は「長期譲渡所得」となるため、各課税額は以下のとおりです。
・復興特別所得税：141万円 × 2.1％ = 2.96万円
・住民税：940万円 × 5％ = 47万円
したがって、約200万円が納税額です。
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マンション売却時に適用される代表的な5つの特例
次に、マンション売却時に適用される代表的な特例を5つ紹介します。
- 3,000万円特別控除の特例
- 10年超所有家減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
特例を適用することで、納税額を抑えられます。
ここでは概要のみを説明しますので、詳細な適用条件、手続きは参照に記載した国税庁ホームページや所轄の税務署で確認してください。
それでは、1つずつ説明します。
1.3,000万円特別控除の特例
マイホームを売却した際は「3,000万円特別控除の特例」を適用できます。
所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
したがって、売却益が3,000万円以内であれば譲渡所得税は課税されません。
なお居住用のマイホームが対象ですので、別荘のような趣味や娯楽、保養を目的として保有していたマンションの場合は適用されません。
また、売却した年から2年以内にマイホームの買換えや交換の特例を適用されていないことも条件の1つです。
2.10年超所有家減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に適用できる特例です。
長期譲渡所得の税額を通常よりも、低い税率で計算される軽減税率の特例です。
マイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないことが要件ですが、先ほど説明した「3,000万円特別控除の特例」は重ねて受けられます。
特例が適用された際の軽減税率は下表のとおりです。
| 課税長期譲渡所得金額（A） | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A × 10％ |
| 6,000万円超 | （A － 6,000万円） × 15％ + 600万円 |
もしも、課税長期譲渡所得金額が8,000万円だった場合、税額は900万円です。
通常の税率だった場合には1,200万円ですので、300万円の節税ができます。
確定申告の際には、売却したマンションが所有期間10年超であることを示すため、登記事項証明書を添付書類として提出する必要があります。
3.特定居住用財産の買換え特例
特定のマイホームを2021年12月31日までに売却し、代わりのマイホームに買い換えた際に、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べられる特例です。
「特定の居住用財産の買換えの特例」と呼ばれます。
特例の適用を受けることで、売却した年分としては4,000万円が課税対象とはならず、将来買い換えたマイホームを売却した際の譲渡所得に対する課税のときまで繰り延べられます。
そのため、買い換えたマイホームを8,000万円で売却した際には、1,000万円ではなく4,000万円を足した5,000万円が課税対象です。
この特例を受けるには、売却した人の居住期間が10年以上かつ、売却年の1月1日における所有期間が10年を超えていることが必要です。
買い替えるマイホームにも一定の基準が定められています。
また、買換え特例はあくまで課税が「繰り延べられる」のみです。免除されるわけではないので、誤解しないようにしてください。
4.マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2021年12月31日までにマイホームを売却して、買い換えた場合に譲渡損失が生じたときに適用できる特例です。
通常、不動産売却による損失は給与所得や事業所得など他の所得から控除できません。
しかし、この特例の適用を受ければ控除により損益通算できます。
損益通算しても損失分を控除できなかった場合は、売却した年の翌年以後3年以内に繰り越して控除できます。
適用を受ける条件は、売却した年の1月1日における所有期間が5年を超えていることです。
また、買い換えたマイホームは床面積が50㎡以上であり、売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに日本国内で取得している必要があります。
参照:マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)（国税庁）
5.特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
2021年12月31日までに住宅ローン残高を下回る価格でマイホームを売却し、損失が発生したときに適用できる特例です。
損失をその年の共有所得や、事業所得など他の所得から控除できます。
先ほどの特例と同様に、損益通算しても損失を控除しきれなかった場合には、売却した年の翌年以後3年間繰り越して控除できます。
なお、損益通算の限度額はマンション売却日の前日における住宅ローン残高から売却金額を差し引いた残りの金額です。
・売却価格が2,000万円
・損失が4,000万円
・住宅ローン残高が3,000万円
のとき、限度額は「3,000万円 － 2,000万円 = 1,000万円」です。
損失額が大きい場合、必ずしも全額を損益通算できるとは限らないので注意してください。
また、売却したマンションの売買契約日の前日において、返済期間10年以上の住宅ローン残高があることが要件に定められています。
そのため、確定申告の際には添付書類として「譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」が必要です。
参照:住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）
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確定申告の期間は原則翌年の2月16日から3月15日まで
確定申告する期間は原則として、マンションを売却した年の翌年2月15日から3月15日です。
ちなみに、2020年分の確定申告は、新型コロナウイルス感染症防止のため、申告・納付期限が4月15日にまで延長されました。
また売却した年は原則、マンションの引き渡しをした日が基準です。
なお、事業所得やその他所得がなく、確定申告する必要がない人で、譲渡損失の特例を利用して還付申告する場合、マンションを売却した年の翌年1月1日からおこなえます。
期間内に確定申告しなければ税負担が重くなる
マンション売却で利益が出たにもかかわらず、期間内に確定申告しない場合、税負担が重くなります。
期間内に申告していれば本来かからなかった無申告税や延滞税という税金も課税されるからです。
そのため、忘れずに確定申告しましょう。
とはいえ、うっかり確定申告し忘れることもあるかもしれません。
その場合でも放置せず、できるだけ早く期限後申告してください。罰則を最小限に抑えられます。
無申告税
無申告税は確定申告の期限後に申告した場合に課税される税金です。
原則、納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分は20％を掛けた金額です。
例えば、譲渡所得税が100万円だった場合、無申告税は17.5万円です。
なお、期限後申告でも期限から1ヶ月以内に自主的におこなわれ、申告書を提出した日に納税した場合、無申告税は課税されません。
延滞税
延滞税は期限までに納税しなかった場合に課税される税金です。一般的な「利息」に相当します。
延滞税は原則として、納付期限の翌日から2月を経過する日までは「年7.3％」であり、以降は「年14.6％」です。
したがって、譲渡所得税が100万円で、期限後1月に納付した場合の延滞税は6,000円です。
無申告税が課税されない場合でも、延滞税は課税されます。
参照:延滞税について（国税庁）
確定申告の手続きに不安があれば弁護士や税理士などの専門家へ相談しよう
譲渡所得の計算や特例の適用条件の確認などの手続きは、慣れていなければ難しく感じます。
計算が間違っていたり、適用されない特例を適用して確定申告した結果、修正申告や想定外の納税が発生する恐れもあります。
そのため、手続きに不安があれば弁護士や税理士などの専門家に相談・依頼すると確実です。
まとめ
マンション売却した際の確定申告について説明してきました。
利益が出た際には譲渡所得税が課税されるため、確定申告が必須です。
期限に遅れた場合は無申告税や延滞税が加算されるので、忘れずに手続きしましょう。
一般的なマンション売却で「3,000万円特別控除の特例」を適用できれば、課税譲渡所得はゼロ円に近くなるはずです。
また、損失が出た際にも所得税の還付を受けられる可能性があります。
特例を受けるには確定申告することが条件ですので、マンション売却では利益に有無にかかわらず、確定申告したほうがよいでしょう。
詳細な譲渡所得税の計算方法や特例の適用条件、必要書類などは所轄の税務署や弁護士、税理士のような専門家に相談すると確実です。
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確定申告についてよくある質問
確定申告とは、年間の所得を申告し、課税額の算出と納税をおこなう手続きです。不動産売却で利益があったときは、原則として申告が必要です。
申告期間は、所得があった年の翌年2月16日から3月15日の間です。申告者の所在地を管轄する税務署で申告します。
年間所得が20万円以下であれば、申告は不要です。ただし、一定の要件を満たすと他の所得から損失分を差し引くことのできる制度もあるため、赤字でも確定申告をしたほうがよいケースもあります。
売却したものがマイホームであれば、損失を他の所得から控除する「損益通算」が可能です。また、損益通算で控除しきれなかった損失は、最大3年間まで繰り越して控除ができます。
税金の専門家である税理士に相談しましょう。税理士なら、個々の状況にあわせて最適な節税方法も提案できます。
