古い家屋（古家）がある土地売却では、解体して更地にするのがおすすめです。理由は、更地にすることで買主が古屋を解体する費用負担や手間がなくなり、古屋付きの土地よりも早期に高く売却できる可能性があるからです。
解体費用は木造住宅の場合は5万円/坪程度〜、鉄筋コンクリート住宅の場合は8万円/坪程度〜がおおよその目安となります。
ただし、立地によっても価格は大きく左右されるので、物件によって実際の解体費用は様々です。
まずは複数の解体業者から見積りを取り、具体的にいくらぐらいになるか調べてみましょう。
また、解体費用が支払えない場合は、買取業者に相談するなど他の売却方法もあります。別の売り方も検討したい人は、売買のプロである不動産会社に相談してみましょう。
目次
古屋がある土地売却では、解体して更地にしたほうがよい
古屋がある土地売却では、解体して更地にしたほうが一般的に売却しやすくなるのでおすすめです。
古屋とは、建物に価値が全くなく、外装や内装の劣化が激しいことから居住自体も難しい建物のことを言います。つまり、古屋付きの不動産を購入した場合には、買主は無条件で古屋を取り壊し更地にする手間が掛かってしまいます。
しかし、土地を購入する多くの人は不動産に関して素人です。また、建物の解体は日常生活に身近ではないため、解体工事をどこに依頼して良いのかなど、いまいちわからないことが多くあります。よって、古屋付きの不動産は買主に敬遠される傾向があるため、流通性が悪く売却がなかなか進まないケースが多くあります。
そこで、おすすめなのが解体して更地にする方法です。では、解体して更地にすることで得られるメリットとはどのようなことになるのでしょうか？
解体して更地にするメリット
ここでは、解体して更地にするメリットについて解説します。下記に挙げたことが、主なメリットです。
- ①買主が土地の状態や形状などを確認しやすい
- ②買主が解体費用を負担する必要がなく、工期を短縮できる
- ③流通性が高く売却しやすい
①買主が土地の状態や形状などを確認しやすい
一つ目は、買主が土地の状態や形状などを確認しやすいことがあります。
これは、土地が更地である最大のメリットと言ってもよいでしょう。更地であれば、土地の状態や形状は一目瞭然でわかりやすく、目視で建物のプランニングなどもしやすいことがあります。また、更地であるので地盤調査もしやすく、仮に軟弱地盤と判明すれば工事着手も容易にできます。
古屋があると土地の状態を確認するのに遮られる部分もありますが、更地であれば全て確認ができるため安心して土地売買が可能となります。
②買主が解体費用を負担する必要がなく、工期を短縮できる
二つ目は、買主が解体費用を負担することなく、工期を短縮できることです。
古屋があることで買主に解体費用の負担がありますが、更地ではその費用負担はありません。また、解体工事がないことで工期を短縮できます。
③流通性が高く売却しやすい
三つ目は、流通性が高く売却しやすいことです。
更地の不動産は、先述で紹介した2つのメリットがあることから、買主が検討しやすい物件となります。よって、古屋付きの不動産より人気があることから、早期かつ高値での売却の可能性があるなど総じて売却しやすい傾向があります。
更地であれば、写真だけでも十分土地の状態を判別できることから、インターネット上でも土地の善し悪しがわかるところも、人気の要因の一つです。
解体して更地にするデメリット
一方で、建物を解体して更地にすることにデメリットがないわけではありません。ここでは、デメリットについてもしっかりと理解しておきましょう。
- ①解体費用を負担しなければならない
- ②解体費用を売却価格に転嫁しにくい
- ③固定資産税が高くなる
①解体費用を負担しなければならない
一つ目は、買主が解体費用を負担しない分、売主が解体費用を負担しなければなりません。
解体費用がどの程度掛かるかは、複数の解体業者に見積もりを出し比較検討していくのが最も良い方法です。なお、解体業者はインターネットにて簡単に探すことができます。
②解体費用を売却価格に転嫁しにくい
二つ目は、解体費用を売却価格に転嫁しにくいことです。
解体費用を売却価格に上乗せすることで、相場より高くなってしまうケースがあります。一方で、所在地が駅近などの立地が良い土地、土地が正方形などの成形地、角地や南面道路に隣接など、土地として人気が高い要素があれば売却価格に上乗せしても問題ないでしょう。このような立地であれば、さらに高く売れる可能性もあります。
③固定資産税が高くなる
三つ目は、固定資産税が高くなります。
建物がなくなることで、固定資産税の減免措置がなくなり税額は約6倍に跳ね上がってしまいます。よって、売却完了まで月々の負担が上がってしまうことを、念頭に置いておきましょう。
土地売却時の古屋解体費用の目安はどのくらい？
ここまで、土地に古屋があれば、解体して更地にしたほうが売却しやすいということがわかりました。では、実際に解体費用はどの程度掛かるのでしょうか？ここでは、構造別の解体費用の目安と解体費用の見積もりの算出のポイントや、解体業者を決めるときのコツについて解説します。
【種類別】解体費用目安
ここでは建物の種類（構造）別に解体費用の目安を紹介します。以下に、一般的な一戸建て住宅の構造である木造と鉄筋コンクリートのケースに分けて解説します。
木造住宅の場合・・・「5万円/坪」程度〜
木造住宅の場合の解体費用は、1坪あたり5万円程度になります。よって、30坪の木造一戸建ての場合の目安は、150万円程度です。
なお、木造住宅でも築年数の浅い住宅の場合、耐震性などに優れた丈夫な住宅のため、頑丈な構造となっているときがあります。このような住宅は解体に手間がかかるので、目安の金額以上になることもあります。
鉄筋コンクリート住宅の場合・・・「8万円/坪」程度〜
鉄筋コンクリート住宅の解体費用は、1坪あたり8万円程度になります。よって、30坪の鉄筋コンクリート住宅の場合の目安は、240万円程度です。
鉄筋コンクリートは、手作業での解体は難しく重機を使うことが大半となります。解体は木造より時間が掛かることや、処分費用が高くなるため、総じて木造より解体費用が高くなる傾向があります。
解体費用は不動産の立地で大きく変わる
建物の解体費用は、構造によっても異なりますが、不動産の立地条件でも大きく変わります。ここでは、解体費用の見積もりでポイントになる事項について紹介します。
解体費用の見積もりでポイントになる事項2つ
以下は、解体費用の見積もりを算出する２つのポイントとなります。
- ①構造や規模
- ②隣接道路に接道が取れている土地であるか
①構造や規模
まずは、構造や規模です。構造ごとの解体費用は先述にて紹介した通りです。
あとは、規模になります。一般的に階層が高いほど、建物の延べ床面積が大きいほど解体に時間や手間が掛かるため、解体費用は高くなります。
②隣接道路に接道が取れている土地であるか
次に、隣接道路に接道が取れている土地であるかです。
解体する建物が角地に立地するなど、隣接道路への接道が長ければ、解体工事に使う重機を敷地内に搬入しやすくなります。また、解体時に出た廃棄物を搬出するトラックも敷地に横づけしやすく、片づけなどに手間が掛かりにくくなります。
よって、解体工事で重機を使えれば、人手を多く使うことなく短期間に少人数で工事を完了できるので、見積もりは比較的安価になる傾向があります。
一方で、旗竿地のように隣接道路が短く、周辺を住宅に囲まれているケースでは、重機や搬出用のトラックを横付けできず、解体作業を手作業で行う工程が多くなります。また、周辺住宅に解体時の音や埃などが飛散しないように遮音シートを張るなど、解体前の準備も時間が掛かります。
よって、解体工事自体に手間や人手が掛かるため、このような立地での解体費用は高めになる傾向があります。仮に、家が傾斜地に建ち、隣接道路と高低差があるようなところの住宅の解体費用は、手間や労力と時間が掛かるためどうしても費用負担は大きくなります。
総じて、解体のしやすい立地であると見積もり額は安くなる傾向がある
総じて、解体費用は解体のしやすい（人手が掛からない、短期間で完了できる）立地であれば見積もり額が安くなる傾向があります。実際の見積もり額は、複数社に依頼し見積もり額やサービスの違いなどを比較検討するのがよいでしょう。
解体業者を決めるときには複数社に見積もりを取るのがベスト
建物の解体費用の相場は、日常生活では身近なことではないため、どの程度の金額が正しいのか想像がつかない人が多いはずです。よって、解体業者を決めるときには複数社に見積もりを出し、比較検討するのがベストになります。以下に、複数社に見積もりを出すメリットについて解説します。
複数社に見積もりを取るメリット
以下は、複数社に見積もりを取る３つのメリットになります。
- ①解体費用の相場がわかる
- ②解体工事の流れがわかる
- ③解体業者のサービスや対応力の違いがわかる
①解体費用の相場がわかる
まず、解体費用の相場がわかります。
解体工事の費用は、日常生活に於いて身近なものではなく、想像がしにくい分野です。よって、解体工事の費用がどのくらいの金額になるのか、どの程度が相場であるのかがわかりません。
つまり、解体工事の費用感を掴むには、複数社に見積もりを出し、解体費用の相場感を掴むのが得策となります。なお、解体業者のなかには悪徳業者も存在します。相場より高すぎる金額、若しくは安すぎる金額の場合には要注意です。
②解体工事の流れがわかる
次に、解体工事の流れがわかります。
解体工事の見積もり時には、見積もり額の提示と同時に工事の流れが確認できます。その後、見積もり額や工事の流れ、サービス内容に納得すれば工事の請負契約を結びます。
なお、解体工事の流れとしては、解体工事着工前に工事関係者が近隣に解体工事の挨拶を行います。解体工事中は、建物の解体と解体物の搬出を同時に行い、全ての解体物を撤去できると整地作業を行います。整地作業が終われば、解体工事は完了です。
③解体業者のサービスや対応力の違いがわかる
最後に、解体業者のサービスや対応力の違いがわかります。
解体工事自体は、ほぼ同じ作業となりますが業者ごとに提供するサービスや工事担当者の対応力には違いがあります。特に、言葉使いや接客時の態度などは、解体業者によっては横柄なこともあるでしょう。
よって、工事依頼をする前には、電話や対面にて見積もり金額の根拠を聞くという形で、担当者の対応力などを見ておいたほうがよいでしょう。
解体費用が支払えない場合の土地売却方法3つ
解体工事の費用は、多額の金額となるため、なかには費用負担が難しいという人も多いでしょう。ここでは、解体工事費用を負担しないかたちで売却する方法について紹介します。
- ①古屋付きで売却する
- ②ハウスメーカーに売却する
- ③買取りに出す
①古屋付きで売却する
一つ目は、古家付きで売却する方法です。
古屋とは、建物の外装や内装が朽ち、資産価値がない建物を指します。一般的には居住は難しく、新しい所有者に売却された場合には取り壊されることが殆どです。
このような古屋を残したままでも、売却自体は可能となります。
古屋付きで売却するメリット・デメリット
ここでは、古家付きで売却するメリット・デメリットについて解説します。
メリット
まずは、古家付きで売却するメリットです。以下に、２つのメリットを紹介します。
- A.固定資産税が上がることがない
- B.買主が住宅ローンを使える
A.固定資産税が上がることがない
まず、固定資産税が上がることはありません。
固定資産税は、住宅があることで減免措置があり、その税額は約1/6に減税されています。しかし、建物がなくなることでこの減免措置の対象から外れてしまい、固定資産税が元の金額（約6倍に上昇）となります。
仮に更地の状態で売却自体が難航すると、月の維持費負担額が多くなってしまいます。古家付きであれば、固定資産税が上がる心配がないのがメリットです。
なお、古家が長期間空き家の場合は要注意です。2015年に施工された空き家対策特別措置法により、行政より特定空き家に指定されると固定資産税の減免措置はなくなります。よって、建物がある状態でも固定資産税が約6倍になります。また、この場合古家付きで売却はできず更地にすることを求められます。
B.買主が住宅ローンを使える
次に、買主が住宅ローンを使えます。住宅ローンであれば、買主は低金利の恩恵を受けられます。
なお、更地で売却する場合には、買主は住宅ローンを使えず土地購入のための先行融資を銀行などから受ける必要があります。一般的に住宅ローンより金利が高めに設定されており、つなぎ融資的なローンとなります。
デメリット
続いて、古家で売却するデメリットです。以下に、２つのデメリットを紹介します。
- A.流通性が低く売却しにくい
- B.解体費用や不用品処分の名目でさらなる値引き要求があるケースが多い
A.流通性が低く売却しにくい
まずは、流通性が低く売却しにくいことです。
古屋付きの物件は、買主に解体する手間や費用負担があるため、物件としては敬遠される傾向があります。よって、なかなか検討者が現れず売却自体が難航するケースがよくあります。
流通性が低いことで売却がしにくいことから、相場より安くなる可能性が高くなります。
B.解体費用や不用品処分の名目でさらなる値引き要求があるケースが多い
次に、解体費用や不用品処分の名目でさらなる値引き要求があるケースが多くあります。
古屋の解体は、建物の解体以外にも建物内に残されている家具や家電などの、不用品処分をしなければなりません。解体業者が不用品の処分は行わなければ、不用品処分業者を別に手配する必要があります。
よって、余計に費用負担が増す可能性があるので、その分を値引き要求される可能性が高くなります。
②ハウスメーカーに売却する
二つ目は、ハウスメーカーに売却する方法です。
ハウスメーカーとは、大手ハウスメーカーから中小のハウスメーカーまでさまざまになります。100坪近い広い土地を売却するのであれば、ハウスメーカーが買い取ってくれるケースはよくあります。
ハウスメーカーは、買い取った土地を整地し、2～3棟の建売住宅として分譲するなど事業化していきます。
ハウスメーカーに売却するメリット・デメリット
ここでは、ハウスメーカーに売却するメリット・デメリットについて解説します。
メリット
はじめは、ハウスメーカーに売却するメリットです。以下に、２つのメリットを紹介します。
- A.現況のまま売却できる
- B.契約～引き渡しまでが早い
A.現況のまま売却できる
まず、現況のまま売却できることです。
ハウスメーカーになるので、売主は解体や不用品の処分をする必要はありません。現況のまま引き渡しができるので、ラクです。
また、契約不適合責任も免責となることが多く、売却後も安心して過ごせます。
B.契約～引き渡しまでが早い
次に、契約から引き渡しまでが早いことです。ハウスメーカーでの売却が決まり契約が済めば、現金化は早くなります。
デメリット
デメリットは、相場より売却金額が安価になるケースがあります。ハウスメーカーは、中古不動産を扱う会社ではないため、市場価格はあまり加味していません。また、土地の購入は事業性を重視するので、市場価格より安い金額を提示されることがあります。
なお、安くなるばかりではなく、立地や土地形状などの善し悪しで売却価格は市場価格並、若しくは高値で売却できることもあります。
③買取に出す
最後は、買取に出す方法です。
買取とは、買取を専門で行う不動産会社に売却する手法となります。買主が不動産会社になるので、買取先が決まれば契約・引き渡しが早く、即現金化ができるのが特徴です。
買取に出すメリット・デメリット
ここでは、買取に出すメリットとデメリットについて解説します。
メリット
買取のメリットは、現況のまま売却できることです。ハウスメーカーへの売却と同様に解体や不用品の処分を行う必要がないので、引渡し時に手間がなくラクになります。
また、買取する不動産会社さえ決まれば、スケジュール通りに契約から引き渡しを行えます。よって、現金化が早いことや資金管理がしやすくなります。
デメリット
買取のデメリットは、相場の2割～3割ほど安価になることです。買取専門業者は、買い取った不動産にリフォームなどを行い再販して利益を上げています。よって、買取業者が事業として行うには事業資金を捻出しなければならず、その分は買取金額を安価にすることで賄っています。
つまり、相場通りに買い取ると事業として利益が出しにくくなるため、買取金額は相場より2割～3割ほど安くなります。
解体から土地売却までの一般的な流れ
ここまで、土地売却時に掛かる解体費用や解体して更地にするメリット・デメリットなどについて解説してきました。ここでは、実際に解体から土地売却までの一般的な流れについて紹介します。
- ①解体業者をインターネットで探し見積もりを取る
- ②解体業者と工事契約を結び、解体工事に着手する
- ③土地の価値を一括査定サイトで確認する
- ④一括査定サイトで査定を出した不動産会社に連絡し、査定の根拠や売却完了までのプロセスを確認する
- ⑤媒介契約を結ぶ
- ⑥土地の測量を行う
- ⑦売却活動を始める
- ⑧商談と契約を行う
- ⑨土地を引き渡す
- ⑩不動産会社に仲介手数料を支払う
①解体業者をインターネットで探し見積もりを取る
まずは、解体業者をインターネットで探します。インターネットサイトで、「解体業者」と検索すれば、簡単に見つけられます。
次に、見積もりを取ります。見積もりは3社程度に依頼するのが良いでしょう。複数社に依頼するのは、相場観を掴むため、解体業者ごとの工事行程や解体費用などの違いを確認するため、になります。
特に、解体業者のなかには悪徳業者や態度の悪い業者もいるため、適切な解体費用を見極めることや、複数の解体業者にコンタクトを取ることで態度や口調の悪い業者を排除できます。
②解体業者と工事契約を結び、解体工事に着手する
次に、解体業者と工事契約を結び、解体工事に着手します。
解体工事前には、解体工事の工程や見積もり金額以外に掛かりそうな金額などを確認しておきます。見積もり通りの金額で工事が完了するとは思わずに、工事中に追加で費用が掛かる可能性があることも想定し、解体業者に確認しておきましょう。
③土地の価値を一括査定サイトで確認する
続いて、土地の価値を一括査定サイトで確認します。
一括査定サイトには、立地・広さ・間取りなど所定の項目を入力すると、複数社より査定が届きます。一括査定サイトを利用することで、相場観を掴むことや実際に売却を依頼できる不動産会社がわかります。
④一括査定サイトで査定を出した不動産会社に連絡し、査定の根拠や売却完了までのプロセスを確認する
続いて、一括査定サイトで査定を出した不動産会社に連絡します。
目的は査定の根拠や売却完了までのプロセスが、しっかりと構築されているかを確認です。インターネットサイトの掲載や折込みチラシの投入計画をもとに、内見者や反響者の獲得目標、実際の売り出し価格の提案などを聞きます。
これらの話しは、信頼できる担当者かを確認するための目的もあるので、対面で行うほうが良いでしょう。
⑤媒介契約を結ぶ
続いて、媒介契約を結びます。媒介契約は、専属専任媒介契約がおすすめです。
専属専任媒介契約にすることで、不動産会社のサポートを最も多く受けることができます。また不動産会社は、独占的に売却活動ができ、契約となれば必ず仲介手数料が入るため広告費を先行投資しやすくなります。
よって、集客がしやすくなり、結果早期売却に繋がる可能性が高まります。
⑥土地の測量を行う
続いて、土地の測量です。
測量は、新しい分譲地であれば土地の広さが正確に登記されているため、行う必要はありません。一方で、昭和時代に購入した土地の場合には敷地境界が近隣と曖昧なケースがあります。
また、東京都心部のように地価が高いエリアでは、少しの広さの狂いで土地価格が大きく異なる可能性があります。これは、「土地価格＝土地の広さ×土地の単価」であるためです。
よって、測量を行うことで正確な土地の広さがわかり、安心して取引を進められます。なお、測量を行い登記するのは、土地家屋調査士です。
⑦売却活動を始める
媒介契約を結び、土地の正確な広さがわかれば売却活動を始めます。
インターネットや折込みチラシ、フリーペーパーなどに掲載することで反響者を獲得していきます。売却活動は、物件を買主に広く周知させることが早期売却のポイントです。
⑧商談と契約を行う
買主が興味を持てば商談となります。具体的な金額交渉や引渡し日の交渉、買主から土地調査の意向があれば応えていきます。
買主から購入の意思を貰えば申し込み、その後売買契約を結びます。ここまで、売却活動や商談、契約は全て不動産会社が行います。
⑨土地を引き渡す
最終金が買主より入金されれば、土地の引渡しと所有権の移転登記を行います。
⑩不動産会社に仲介手数料を支払う
全ての取引が完了したら、不動産会社に仲介手数料を支払います。殆どの仲介会社では、売買契約時に仲介手数料の半金を支払うケースが多くあります。よって、このときには残りの半金を支払うケースが殆どです。
土地売却で解体すべきかを判断するポイント
土地の売却時に選択肢となるのが、解体するのか？古家付きにするのか？です。双方にメリット・デメリットがあるため、どちらを選ぼうかと迷う人も多いでしょう。ここでは、解体すべきか否かについて判断すべきポイントについて解説します。
- ①建物に価値がない
- ②早めに売却したい
- ③契約不適合責任や買主とのトラブルを避けたい
①建物に価値がない
建物に価値がなければ、解体すべきです。買主も購入後に解体するので、はじめから解体してしまったほうが良いでしょう。
なお、建物の状態が良く価値が付くようであれば、解体する必要はありません。建物付きで売却するのがおすすめです。
一括査定サイトで今の価値を確認するのがおすすめ
不動産の価値を直ぐにでも知りたいなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトは、一度の入力で複数社より机上査定を得ることができます。不動産市場は常に変化しているため、まずは査定を受け現在の価値を確認するのがおすすめです。
②早めに売却したい
早めに売却したいなら、解体すべきです。土地売却は解体したほうが流通性は高く、検討者（買主候補）が多くなるからになります。検討者が多ければ、早期売却の確率も高くなるでしょう。
なお、売却時期に制限がなければ古家付きでもよいのですが、流通性が高いのが解体した更地の土地になります。よって、解体費用が捻出できないなど止む得ない状況でなければ、解体して売却したほうが良いでしょう。
③契約不適合責任や買主とのトラブルを避けたい
契約不適合責任や買主とのトラブルを避けたいなら、解体がおすすめです。更地である分、土地の状態を確認しやすい状況にあります。土壌汚染や地中埋設物の調査もしやすく、不動産自体の不具合に売主が気づきやすくなります。
よって、契約不適合や引渡し後の買主とのトラブルは避けやすい状況となるでしょう。
まとめ
古屋がある土地の売却では、解体して更地にするのがおすすめです。解体することで不動産の流通性が高まり、早期且つ高値で売却できる可能性があるから、になります。なお、解体には多額の解体費用が掛かることや、固定資産税が約6倍に跳ね上がるなどのデメリットもあります。
よって、解体することによるメリットやデメリットをしっかりと理解したうえで、更地による売却を行う必要があります。なお、古家がある土地の今の価値を知るには、一括査定サイトがおすすめです。複数社から査定を受け取ることで、相場観を掴みやすくなります。
