公務員でも不動産投資はできる!メリットを理解してトラブルを回避する方法を解説

公務員 投資

公務員の安定した立場に安定した給与。恵まれた環境だと理解していても、もう少し金銭的余裕が欲しいと感じたことはありませんか。公務員の副業は原則禁止されています。他に仕事をして収入を増やすことは、まずできないといっていいでしょう。

しかし、不動産投資は違います「投資」は「副業」ではないため、一定のルールさえ守れば公務員でも参入することができるのです。しかも公務員にとって不動産投資を行うことは、会社員や自営業者と比べて大きなアドバンテージがあります。

この記事では、公務員が不動産投資を行う際のルールや公務員だからこそのメリットやデメリットを解説します。日々業務を行うことなく収入を得ることができる不動産投資。うまく運用し、将来の資産を増やしましょう。

公務員でも不動産投資はできる

公務員 投資
公務員でも不動産投資を行うことはできます。冒頭でもお伝えしたように不動産投資は「副業」には当たらないと考えられているからです。公務員が副収入を得ることができ、なおかつ副業禁止規定に引っかからないもの。それが不動産投資です。

副業だとみなされない理由

公務員の副業は、国家公務員法103条(私企業からの隔離)や地方公務員法38条(営利企業等の従事制限)によって禁止されています。

参照:国家公務員法
参照:地方公務員法
参照:国家公務員の兼業について

どちらも公務員は本業以外で収入を得てはいけないと明記されていますが、不動産投資などの一部のみ認められています。ではなぜ不動産投資は副業とみなされないのでしょうか。

副業によって本業がおろそかになる可能性が低い

普通の副業なら、本業終了後や休日に業務を行うことになるため、疲労等で本業に支障が出る可能性も考えられます。しかし不動産投資ならば日々行う業務がほとんどないため、時間や労力を割く必要がありません

情報漏えいのリスクが低い

不動産投資は、情報漏えいのリスクが低いことも副業にあたらない理由です。公務員は信用失墜行為を厳しく禁止しています。国民の大切な情報を扱っており、情報漏えいは決して許されません。また副業で知り得た情報が国や地方自治体に漏れることもあってはいけないことです。その点、不動産投資ならば他の勤務先で働くわけではなくクライアントに会うこともないため、情報漏えいの可能性が低いと考えられています。

相続や転勤などやむを得ない場合がある

相続や転勤などで意図せず賃貸物件を所有することもあるでしょう。もし賃料収入を得ることが「副業」だとみなされるのであれば、親から収益用不動産を相続することができなくなってしまいます。転勤でこれまで住んでいた家を貸すことも禁止されてしまいます。公務員とはいえ、特別な人たちではなくたまたま国や地方自治体の職員であるというだけです。相続も転勤もあり得ることであり、公務員だからといってそこまでの規制は受けません。

副業規定に違反しないための条件

不動産投資は副業には当たりません。しかし公務員の場合「一定の規模以内であった場合」という条件がつきます。言い換えれば、「事業的規模」までいかなければ、堂々と不動産投資ができるのです。では、実際に副業規定に違反しないために条件を見ていきましょう。

1.一定規模以下で行う

一定規模とは、昭和31年に定められた人事院規則14-8「(営利企業の役員等との兼業)の運用について」に明記されています。簡潔にまとめると以下のとおりです。

・戸建などの独立した家屋の場合は5棟以上
・マンションやアパートなどの区分所有では10室以上
・土地の賃貸では賃貸借契約10件以上
・月極駐車場など機械設備を設置していない駐車場では10台以上

つまり上記の規模を超えなければ、職場に知らせることなく投資することができます。公務員が不動産投資を行う際は、この規模が基準になることを覚えておきましょう。

2.物件管理は管理会社に任せる

物件管理は必ず賃貸管理会社に任せましょう人事院規則で、管理業務に任せる基幹業務(入居者募集や賃貸料の収入等)は管理事業者に任せるよう明記されています。管理会社に委託することで、職務専念に支障が生じないと判断されるからです。小さい物件なら自主管理をと考えることもありますが、公務員の場合は規則で禁止されています。

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3.年間家賃収入は「500万円」まで

不動産や駐車場からの賃料収入はすべて合わせて年間500万円までに抑えましょう。こちらも人事院規則に記載されています。500万円を超えると営利目的の事業として成立すると考えられるからです。不動産投資するときに始めやすいワンルームマンションでは、都心でも家賃月額7万~8万円、年間収入100万円以下になります。当然一定規模以下のため、公務員であることを気にせず始めることができます。

これ以上の事業規模になる場合

一定規模を超えてしまう場合でもすぐに就業規則違反で懲戒処分になるわけではありません適切に職場に許可申請することで認められる場合があります。

以前、不動産投資をしていた消防士が、兼業を禁止する地方公務員法に違反したとして懲戒免職になったニュースがありました。ニュースの報じ方からも公務員は不動産投資を禁止しているような内容でしたが、正式には違います。この消防士は年間約7,000万円の不動産収入を得ていたのにもかかわらず、職場から許可を取っていなかったから処分されたのです。

逆にいうと、許可を取れば問題なく不動産投資ができるということです。その後も無許可で不動産投資を行う公務員が懲戒処分を受けていますが、すべて許可を得てなかったことに対する処分です。不動産投資をするなら、公務員法と人事院規則に目を通し、もし一定規模を超える可能性があるなら早めに申請書提出方法を確認しておきましょう。

公務員が不動産投資をするメリット・デメリット

国家公務員
公務員が不動産投資をすることは大きなメリットがあります。しかし公務員だからこそのデメリットも存在します。公務員の特色を生かしてより良い投資をするために、まずはメリットとデメリットを理解しましょう。

メリット

公務員の雇用主は、絶対的信用がある国や地方公共団体です。そのため第三者から見ると、会社員や自営業者と比べて公務員は信用度が非常に高いのです。また安定した給与が約束されていることから、将来を見通した運用も可能になります。

社会的信用力が高いため融資がつきやすい

公務員には強力な与信があるため、銀行融資が下りやすいです。与信とは金融機関に与える信用のこと。主に借りる人の年齢や勤務先、勤務年数、年収などで判断されます。公務員の場合は社会的信用力が高いため、金融業からの評価も高くなります。地方銀行や信用金庫では、公務員の金利を優遇してくれるところさえあるのです。物件の購入では、多くの場合銀行ローンを組むため、融資が付きやすいことは不動産投資を始める際のアドバンテージになります。

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収入が安定しているため投資計画が立てやすい

公務員は、入社した時点で生涯年収が計算できるといいます。年々上がる給与やボーナスの額、退職金まで予想がつくということは不動産投資にとってメリットです。ボーナスや退職金が期待できるため、繰り上げ返済の時期などをあらかじめ立てておくことができます。

民間企業や自営業では、急な業績悪化でボーナスカットや給与が下がることもありますが、公務員はその心配がないため、安定した投資計画を立てることができるのです。また不動産投資は株式やFXなどの金融商品と違い、毎月の収入や経費が安定しています。景気に左右されることも少なく、資産が急激に減ってしまうこともありません。安定志向が強い公務員にとって、相性が良い投資方法だといえるでしょう。

生命保険の代わりになる

団体信用生命保険に加入することで、生命保険の効果が生まれます団体信用保険は通称「団信」は、借入者本人が死亡したり、高度障害者になった場合にローンの残債を肩代わりしてくれる保険です。

万が一、借入期間中にローン契約者が亡くなったケースでも、残債が保険金で補てんされるので家族は返済がない不動産を相続することになります。賃貸収入を受け取り続けることもできますし、売却してまとまったお金を受け取ることもできる、つまり生命保険と同じ役割を担うことができます。通常の生命保険と違い、団信では投資用不動産が支払うことになるため支出の必要もありません。いざというときに安心できる収入があることは、公務員にとって心強い味方になるでしょう。

年金対策になる

不動産投資の家賃収入は、年金対策にもなります。賃貸料収入は毎月決まった額を受け取るいわば年金と似た形態の収入です。

公務員には共済という好条件の年金があります。しかし老後は2000万円のお金が必要だといわれる昨今。個人年金に加入する人は年々増加傾向にあります。これは公務員でも同じでしょう。個人年金は掛け金が高く、支払われる開始年齢なども制限されるため、商品を選ぶのも一苦労。

その点、不動産投資では、ローンの支払いを終えると家賃がそのまま収入になり、死亡しても継続して収入がありますし、売却してまとまったお金に変えることもでき、自由度が高いことも魅力のひとつです。

デメリット

公務員は、国民が安心して暮らせるように、安全が保たれるように、社会の基盤を整えるのが仕事です。社会貢献を役割としている公務員には、サラリーマンや自営業者とは違ったデメリットが存在します。

融資がつきやすいため高額な物件を紹介される

公務員は融資がつきやすいため、不動産会社から高額な物件をすすめられることがあります。営業マンから見ると、融資が通りやすく安定している公務員は最高のお客様です。不動産会社は、高い物件を売る方が高利益のため、顧客が買える最高額に近い物件を紹介することがあります。顧客のために誠実に対応している業者もいるのですが、中には会社や自分の利益だけを考えて行動する悪徳業者も存在します。

予算を決めていても、利回りが高い高額物件を紹介されると心が動いてしまうこともあるでしょう。買える物件ならなおさらです。しかし営業マンは、高額物件を売りたいがためにリスクや問題点を話していないかもしれません。公務員の場合、十分な知識を蓄えておかないと悪質な業者のターゲットになる可能性が高いため注意が必要です。

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費用対効果を考える経験が比較的少ない

公務員は営利企業で働いているわけではないため、金銭が絡むビジネス経験が少ない傾向にあります。サラリーマンや自営業であれば当たり前に意識する利益ですが、公務員の中には利益を回収するところまで意識が及ばない人もいます。

居住者が「トイレの換気扇からときおり音がするから直してほしい」と相談してきたらどうするでしょうか。換気扇の機能に問題がなく音もうるさくないが修理が必要な場合、利益を考える投資家なら、まず費用対効果をみます。家賃に比べて費用がかかるときは大きな問題が出るまで様子を見る、もしくは居住者のお金で修理する許可を出します。

しかし公務員は住民に喜んでもらうことを行動指針としているため、困っているなら修理を、という思考にいきがちです。居住者に安心して暮らしてもらうためにはサービスも必要ですが、不動産投資をするからには利益や費用対効果をまず考える必要があります。

周囲に知れると誤解や妬みを受ける

公務員は安定した収入や地位があるため、どうしても妬みや僻みを受けやすいです。「公務員なのに、不動産投資なんて・・・」法律で認められているにもかかわらず、未だにこういう考えの人が多いのが現状です。

不動産投資をしていることが周りに知られると、「仕事に集中していない」などのいわれのない誤解を受けることもあります。地方では、職場の同僚から妬み被害を受け仕事がやりにくくなったという事例もあります。一般企業では考えられない妬みや嫉みを受ける可能性があるため、十分注意しましょう。

トラブルなく不動産投資を運用するためには

銀行ローン
トラブルなく不動産投資をするためには、知識を身につけ、公務員特有の状況から身を守る必要があります。不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、ポイントさえ押さえておけば大きな失敗をすることは少ないです。次からは、公務員が不動産投資をする際に特に気を付けなければいけないポイントを紹介します。

投資目的や物件価格などの条件を明確にする

まずは投資目的や条件を明確にしましょう。どういう物件を望んでいるかを明確にすることで、不動産業者のいいなりにならずにすみます。物件価格や利回り、立地条件、築年数などの条件は詳細に考えておきましょう

ひとつの物件で長期間家賃収入を得たい場合は、築浅区分マンションがおすすめです。価格が高いため利回りは少し落ちますが、修繕費用などがかからず安定した経営ができます。買い替えや複数購入を考えているなら、中古物件でも立地が良く売却に有利なものを選ぶと良いでしょう。

資産として残したい場合は一棟4軒ほどのアパート経営を始めるのも良いでしょう。公務員の与信があれば、初めからチャレンジすることが可能です。空室などのリスクが増えますが、一棟ものは土地が残るため資産形成に適しています。不動産投資、と一言でいっても月2万~3万円の収入から数十万稼ぐスタイルまでさまざまです。将来的にどういう資産運用をするのかをあらかじめ考えておきましょう

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信頼できる不動産会社を見つける

不動産会社は、信頼できる会社を選びましょう要望を伝えているにもかかわらず、条件に合わない物件ばかりすすめてくる業者は要注意。顧客のことより、会社の利益を考える業者かもしれません。信頼できる不動産業者とは、顧客のニーズを理解し提案できる業者。難しい場合でも、オーナーが納得できる方法で代替え案を提案する業者です。

購入する場合は問い合わせた先の会社を、何も考えずに担当会社と決めることが多いです。初めてコンタクトを取った会社からの物件情報だけで判断してしまう。しかしそれでは、非常にもったいないです。他の不動産会社に声をかければもっと良い物件に出会えるかもしれません。

最低でも3社ぐらい、話を聞きに行ってみましょう。不動産購入は人生で何度もあることではないため慣れることができず、どうしても視野が狭くなってしまいます。複数の業者と話すことで物の見方も変わりますし、何より紹介される物件数が増えます。納得がいくまで行動を起こし、物件購入の主導権を握ることは非常に大切です。

銀行ローンの条件を精査する

不動産を購入する際は、不動産会社が提携している金融機関に申し込むことが一般的です。会社と銀行の間にはこれまでの実績があるため融資も下りやすく、買主の手間もかかりません。しかし公務員の場合は、自ら金融機関を開拓することを強くおすすめします。公務員の与信があれば提携銀行より、良い条件の金融機関が見つかる可能性が高いからです。

特に金利は、支払い額にかかわる非常に重要な部分必ず複数の銀行ローン条件を確認し、条件が良い銀行を選ぶようにしましょう。繰り上げ返済を考えている場合は、手数料などの確認をしておきます。少額ずつ繰り上げ返済ができる銀行もあれば、手数料が高く繰り上げ返済に向かない銀行もあります。金利だけに目がいきがちですが、他の条件の精査も忘れないようにしましょう。

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早めのリスクヘッジを図る

不動産投資には、空室、滞納、故障、天災地変などさまざまなリスクがあります。早めにリスク対応し、取り返しのつかない状況になるのを防ぐことは非常に重要です。リスクに対する対応例をいくつか考えてみましょう

・空室期間を短くするために客付けに特化した不動産会社を早めに見つける
・1カ月でも滞納があればすぐに督促状を送付する
・急な故障に対応するため、積み立てをしておく
・地震や水害等の自然災害に慌てないために、保険をかける

リスクを避けることはできませんが、被害を最小限にすることはできます。管理会社に任せているからと安心することなく、自らが物件をコントロールすることが必要です。

賃貸経営に必要な知識を得る

不動産投資は利益を求めなければいけません。管理会社や不動産会社のいいなりにならないように、知識を身につけましょう。インターネットで得る情報も確かに便利ですが、順序立てて説明してくれているわけではありません。中には、閲覧数を増やすために大げさに書いていたり、間違った情報も残念ながら存在します。

困ったときの教科書として、信頼できる書籍を何冊か手元に置いておきましょう。本屋には、多数の不動産投資マニュアルがあります。「流れがわかる初心者用の本」と「物件種類に特化した本」は、始めた後も役に立つためぜひ購入しておきましょう。

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周囲に言わない

いわれのない誤解や妬みを受けないように、周囲に不動産投資をしていることを内緒にしておきましょう。自身が話さなくても、SNSの投稿で職場にばれることもあります。そういった噂は広がるのも早く、気づいたときにはみんなに知られていたということにもなりかねません。十分注意しましょう。

公務員は、住民や国民にも気を使う必要があります。窮屈だと思いますが、公務員がトラブルを起こさないためには誰にも知られないことがいちばんなのかもしれません。

まとめ

今回は、公務員が不動産投資をする際の注意点やトラブルを回避する方法を解説しました。

公務員は、特殊な事情があるため気を付けるべきポイントが会社員と少し違います。しかし、不動産投資と公務員は相性が良いのもまぎれのない事実。なにより、本業以外の収入源があれば今以上に安心した毎日を過ごすことができます。公務員だからと諦めてしまう前に一歩踏み出すと素晴らしい景色が見えるかもしれませんよ。

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