戸建てからマンションに住み替えたい!買い替え方法のメリット・デメリットを解説

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子どもの独立によって手広になった戸建てを売却し、マンションに引っ越す人や高齢になっても快適に暮らすためにマンションに移り住む人などが増えています。

「戸建てからマンション(集合住宅)に住み替えると暮らしや生活環境などにどのような変化があるのか詳しく知りたい」という人も多いでしょう。

この記事では、戸建てからマンションに住み替えた場合のメリット・デメリットを中心に解説していきます。

また、住み替える際の注意点や上手な資金計画の立て方などについても詳しく説明します。

戸建てからマンションに住み替えるメリット

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戸建てからマンションに住み替えた場合、どのようなメリットがあるのか主なケースを解説していきます。

立地や環境がいい

東京のように住宅や建物などが密集している地域に建設されたマンションであれば、駅から近い物件やスーパー・病院等の周辺施設が整っている物件などが多くみられるため生活がしやすいです。

また、高齢になり車の運転に自信がなくなった場合でも、電車やバスなどの交通機関が充実しているため、移動手段に困らないかもしれません。

上記のように、都心のマンションは立地や生活環境がよく、郊外の戸建てに比べて利便性が向上するといえます。

セキュリティが高い

物件によっては防犯カメラが設置されていたり、エントランスのドアがオートロックにされているマンションがあります。

また、モニター付きインターホンも普及しており、来訪者を確認できるため、不審者や訪問営業者などの怪しい人を避けることが可能といえます。

管理人が常駐している物件であれば、犯罪者による不法侵入の抑止効果となるかもしれません。

これら以外にも、最近のマンションは防犯対策が施されておりセキュリティが高いため、比較的安全な生活を送ることができるでしょう。

その他の設備が充実している

防犯カメラやモニター付きインターホンなど防犯性に優れた設備だけでなく、その他にも便利な設備が充実している場合があります。

主に利便性の高い設備を紹介するので、マンション住み替えの検討材料として参考にしてみてください。

いつでもゴミ出しができる

ゴミ出しに特定の曜日や時間が決められておらず、24時間いつでもゴミを捨てることが可能なマンションがあります。

そのため、部屋にゴミを溜め込むことが減り、ゴミの悪臭や害虫の発生を抑制できるかもしれません。

常に部屋を清潔に保ちたい人は24時間いつでもゴミ出しが可能なマンションを探してみるといいでしょう。

ディスポーザーが設置されている

マンションの人気設備の一つにキッチンシンクの排水口に設置するディスポーザー(生ゴミ処理機)というものがあります。

ディスポーザーに水と生ゴミを一緒に流して、蓋を締めてスイッチを入れると、生ゴミを処理してくれるため、生ゴミにおける臭いなどの悩みを解決できるでしょう。

浴室暖房機(乾燥機)が備え付けられている

お風呂には浴室暖房機(乾燥機)が備え付けられていることも多く、冬場でも浴室を温めてから入浴できるため、急激な温度変化による体の負担を軽減することが可能です。

また、天気に関係なく洗濯物を乾燥できることも魅力の一つです。

宅配ボックスで荷物を受け取れる

外出中でも荷物を受け取ることができる宅配ボックスを導入しているマンションもあります。

宅配ボックスがあれば、荷物が届く時間に合わせて家で待機したり、再配達を依頼する必要がなくなるため、荷物受け取りの手間をなくすことができます。

断熱性や気密性などに優れている

快適に暮らせる住宅の選び方に、「断熱性」や「気密性」などが重要であるといわれています。断熱性とは屋外からの熱を伝わりにくくすることであり、気密性は住宅のすき間を無くし室内の温度を一定に保つ役割があります。

マンションはこれら2つの性能が優れている物件が多く、夏は暑くなりすぎず冬は寒くなりすぎないため、エアコンを頻繁に使用しなくても十分に快適な空間を作ることができます。

一方で、木造建築の戸建てなどの場合は構造上すき間風が入りやすいため、冬場は暖房で部屋を温めてもすぐに冷え切ってしまう場合があります。

断熱性や気密性に優れているマンションを選ぶことで、エアコンの冷房や暖房などに頼りすぎることがないため、光熱費を節約できるかもしれません。

シニア世代でも暮らしやすい

戸建ての場合、庭の草むしりや害虫駆除などの手入れ、外壁塗装やヒビの修繕などの住宅管理が必要になるかもしれません。

一方で、マンション周辺の管理は専門の管理会社が担当してくれる場合が多いため、管理にかかる負担を減らすことができるでしょう。

マンション自体に関しては、2006年(平成18年)にバリアフリーを推進する法令が制定されたことで、マンションなどの共同住宅における床面積が合計2,000㎡以上の場合はバリアフリー化が義務付けられています。

そのため、部屋の中、共用部分である通路やエレベーターなどがバリアフリー化されている場合が多く、高齢者や車イスを利用している人なども快適に過ごすことができるマンションが増えています。

参照:東京都都市整備局「建築物バリアフリー条例パンフレット」

戸建てからマンションに住み替える際の注意点

注意点
戸建てからマンションに住み替える際に、先に家を売るか、先にマンションを買うか決める必要があります。

また、マンションに住むことになった際は、月々支払う費用や集合住宅特有の騒音問題などに気をつけなければなりません。

上記のように、住み替えにはいくつかの注意点があるため、事前に把握しておきましょう。

先に「家を売るか」「マンションを買うか」決める

戸建てからマンションに住み替える場合、住んでいる戸建ての売却活動を進めながら、新居を探さなければなりません。

住宅の住み替えには、

  • 先に家を売る方法(売り先行型)
  • 先にマンションを買う方法(買い先行型)

の2つがあるため、それぞれのメリット・デメリットを踏まえてどちらの方法で住み替えするか決めましょう。

売り先行型のメリット

売り先行型は、持ち家の売却期間を長く見積もることができ、余裕を持って売却における価格交渉を進めやすいため、納得した金額での売却が可能な場合があります。

また、持ち家の売却価格が明確になるため、マンションを購入するための予算が立てやすく、売却利益をそのまま購入資金に充てることもできます。

ちなみに、住宅の住み替えは「売り先行型」でおこなわれることが一般的であるといわれています。

売り先行型のデメリット

自宅の引き渡しと新しい家に入居するタイミングがずれてしまうと、仮住まいが必要になる場合があり、賃貸住宅などに住むとなると、引っ越し費用や家賃、敷金・礼金など多くの費用がかかります。

また、仮住まいから新居へと引っ越すことになるので、引っ越しが計2回必要であり、手間や費用などの負担がさらに増える可能性があります。

できる限り自宅の引き渡しと新しい家の入居を同時期に行うことで、負担を減らすことができるでしょう。

買い先行型メリット

住み替えるマンションを先に買うことで、自宅から新居に直接住み替えることができるため、仮住まいの必要がなくなります。

そのため、仮住まいにかかる引っ越し費用や家賃などの費用負担をなくすことができます。

また、売り先行型とは違って自宅に住みながらゆとりを持って新居を探せるため、無駄な負担をかけずに納得のいくマンションを購入できるかもしれません。

しっかりと時間をかけてマンションの購入を検討したいという人は買い先行型で住み替え活動をおこなうといいでしょう。

買い先行型のデメリット

買い先行型の場合、新居は購入したけど、現在住んでいる戸建てがなかなか売れないというリスクが考えられます。

自宅の住宅ローンが残っており、手持ちの資金でも完済できない場合、戸建てが売れるまでは新居と戸建ての住宅ローンを2つ同時に支払う必要があります。

そのため、月々の返済にかかる金銭的負担が大きくなる可能性があります。

また、早く売らないといけないという気持ちになって売り急いでしまうことも考えられ、本来もっと高く売れるはずの戸建ての売却価格を大幅に下げてしまうケースもあります。

月々支払う費用がある

マンションに住むと「管理費」「修繕積立金」「駐車場利用料」など月々支払う費用があります。

それぞれどのくらいの費用がかかるのか大まかな金額をあらかじめ確認しておきましょう。

管理費

階段や廊下、エントランスなどの共用部分を維持管理する管理会社に支払う費用が「管理費」です。

地域やマンションの規模等によって差はありますが、10,000~15,000円程度といわれています。

修繕積立金

「修繕積立金」は、マンションにおける大規模な修繕工事や定期的な修繕・手入れにかかる費用のために毎月積み立てるお金です。

物件の規模や状態によって異なりますが、12,000円が相場といわれています。

駐車場使用料

車やバイクなどを所持しマンションの駐車場を借りる際には、一般的に「駐車場使用料」を毎月支払います。

地方であれば数千円で借りられる物件もありますが、東京のような都心部の場合は数万円かかるケースもあります。

騒音問題などに気を遣う必要がある

さまざまな人が住んでいるマンションでは住民トラブルが起こってしまう場合があります。

例えば、テレビや音楽を大きな音で聞いたり、早朝・夜間に洗濯機を使用するなどによって隣や上下階の部屋に音が響くことで騒音問題に発展することがあります。

また、部屋を移動するときの足音は下階の部屋に伝わりやすく、気づかないうちに下階の住民に不快感を与えている可能性があり、トラブルを引き起こしてしまうケースもあります。

そのため、マンションでトラブルなく快適な生活を送るためには、騒音問題などに気を遣う必要があるといえるでしょう。

ちなみに、国土交通省の調査によって、トラブルにおける最大の原因が騒音問題であることが明らかになっています。

参照:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」

マンション購入時の注意点(築年数別)

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マンションに住み替える際、新築を選ぶ人もいれば中古物件を選ぶ人もいるかと思いますが、マンションを購入するにあたって築年数ごとに注意点があります。

今回は「新築分譲マンション」「築10年程度までの中古マンション」「築15年超の中古マンション」3つのケースを中心に注意点を解説していきますので、マンション購入の参考にしてみてください。

1.新築分譲マンション

戸建ての売却利益を住宅ローンの残債やマンションの購入資金に充てるような住み替えをおこなう場合、戸建てが売却できないとマンション購入が難しいことが多いです。

そもそも、購入資金がない状態でマンションを売ってくれる不動産会社は少なく、限定されます。

そのため、戸建ての売却が必須となるような住み替えでのマンション購入は、不動産会社や売主などから契約を断られやすく、確実に売買契約を結べる買主を優先する可能性が高いです。

上記のような住み替えを計画している場合、買主側が売買契約に「買い替え特約」を求めることが多いといわれています。

買い替え特約とは・・・
「所有物件が◯年◯月◯日までに◯◯◯万円以上で売れない場合、売買契約を解除(白紙に戻す)できる」という特約。一般的に売主にとって不利な契約内容といわれます。

2.築10年程度までの中古マンション

築10年程度の中古マンションを購入する場合は、価格の下落に注意する必要があります。一般的に築10年程度の中古マンションは今後約10~15年間ほど価格が大きく下落していくといわれています。

また、2013年からマンションの相場が高騰していますが、相場の値上がりはずっと続くわけではないため、「マンションの相場下落」と「築年数による資産価値の下落」の2つが影響し、購入時に損をしてしまうかもしれません。

もしも、マンション生活に馴染めず再び戸建てに住みたいなどの理由から、住み替えしたマンションを売却するとなった場合、購入時よりも低い価格で売却しなければならない可能性が高いです。

参照:国土交通省「住宅の不動産価格指数、52ヶ月連続して前年同月比で上昇 ~不動産価格指数(平成31年3月・第1四半期分)を公表~」

相場が落ち着くまでマンション購入を見送る場合

マンションの相場が落ち着くまで購入を見送るという選択肢もあります。

しかし、戸建ての売却も延期する場合、築年数の経過によって戸建て自体の価値が下がってしまう可能性があります。

戸建てをなるべく高く売るためには早めに売却して、マンションを購入するまでは賃貸住宅などに仮住まいするという方法も検討するとよいでしょう。

ただし、引っ越しや家賃などの金銭的負担がかかるため、かえって費用が高くついてしまうことのないように、しっかりと資金計画のシミュレーションをすることが大切です。

3.築15年超の中古マンション

築15年を超える中古マンションを購入する場合は、「適正な修繕積立金を設定している物件」を選ぶことが大切です。

修繕積立金は、外壁塗装や給水管・排水管などの大規模な修繕工事を20~30年の期間で計画された長期修繕計画を元に適正な金額が設定されます。

しかし、マンションが購入されやすいように修繕積立金を適正金額より低く設定していることもあります。そのため、大規模修繕の工事費用が不足してしまい、値上げされてしまうケースがあります。

築15年を超える中古マンションの購入を検討している場合は、長期修繕計画や修繕積立金の設定金額などを確認してから購入するようにしましょう。

上手な資金計画の立て方

資金計画
戸建てからマンションへの住み替えにおいて、しっかりとした資金計画を立てることが金額負担を軽減させる要素の一つとして考えられます。

では、どうすれば上手な資金計画を立てることができるのでしょうか?

自宅の住宅ローン残債を確認する

まずは資金計画の全体像を把握するために、自宅の住宅ローン残債を確認しましょう。

基本的にローンが残っている状態で物件は売却できないため、売り出す前に完済する必要があります。物件を売却した後にローンを一括返済できることが確実であれば、残債があっても自宅を売却できます。

また、仮に自宅を売却した後にローンを一括返済できないという場合でも、「住み替えローン(買い替えローン)」を利用することで、完済しなくても自宅の売却が可能となります。

住み替えローンによって、自宅のローン残債と住み替えるマンションのローンを一つにまとめて返済できますが、毎月の返済による負担が大きくなってしまう可能性があるため、返済シミュレーションをしっかりとおこなうことが大切です。

自宅を「いつまでに」「いくらで」売るか決める

自宅が売れない期間が続くと自宅とマンションのローン返済が二重となり、金額負担が大きくなってしまう場合があります。

もしも「住み替えたい時期が決まっている」、「先にマンションを購入する」など住み替えの方針を明確にしておくと、自宅を「いつまでに」「いくらで」売るか決めることができます。

それにより、確実に自宅を売却することを目標に売却活動を有意義に進めることができます。

また、物件売却の期限と価格を設定しておくことで、具体的な資金計画を立てられるため、無理のない住み替えを行うことができるでしょう。

不動産会社の買取保証を利用する

新居を購入したけど、自宅が売れないというリスクを避けるために、不動産会社の買取保証を利用することも選択肢の一つです。

買取保証とは、一定期間の間に家が売れなかった場合、決められた金額で不動産会社に買い取ってもらう保険のようなサービスです。

例えば、仲介での売却期間を3ヵ月に設定して、3ヵ月経っても売れない場合は契約した不動産会社にそのまま買い取ってもらうことができます。

買取保証を利用して売却活動を行う場合は、不動産会社と売却期間を話し合って住み替えに支障が出ないスケジュールを立てるとよいでしょう。

不動産会社に査定を依頼する

住み替えの資金計画を立てるために不動産会社に自宅の査定を依頼して、いくらで売れるのか大まかな売却価格を把握することが大切です。

当社、クランピーリアルエステートでは無料で不動産査定をおこなっております。専門スタッフが物件情報を詳しくヒアリングさせていただきますので、まずはお電話かメールにて当社までお問い合わせください。

また、無料相談もおこなっていますので、戸建てからマンションへの住み替えに疑問や不安がある人などもお気軽にご相談ください。

まとめ

マンションは月々の支払いが多くなったり住民問題に気を遣う必要があるなどのデメリットがありますが、立地や環境の良さ、防犯性が高いなどのメリットもあります。戸建てからマンションに住み替える場合は、自分のライフスタイルを考慮して、何を優先するか明確にするとよいでしょう。

また、新築マンションや中古マンションなどを購入する前に、築年数もしっかりと確認しておきましょう。

上手な資金計画を立てるということにおいて、まずは自宅のローン残債を確認して、自宅を「いつまでに」「いくらで」売るのか決めておくことも大切です。不動産会社に査定を依頼することで大まかな売却価格を把握できます。

戸建てからマンションへの住み替えは、不動産会社と相談して住み替えのスケジュール、や資金計画などを具体的に立てると損のない住み替えが実現できることでしょう。

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