川沿いの家は、景観や風通しがよく人気がある反面、売却時には以下のような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
・以前、台風によって床下浸水をしてしまった
・向こう岸の家が地盤沈下を起こしている
・ハザードマップの浸水想定区域に指定された
そこでこの記事では、川沿いの家の売却を考えている方が抱える悩みをわかりやすく解説します。
・川沿いの家を高く売るためにするべきこと
・浸水などの水害が川沿いの家の売却におよぼす影響
浸水被害を受けたことのある物件でも、高く売れる方法を紹介していますのでぜひ参考にしてください。
川沿いの家を高く売却するためにするべきこと
川沿いの家は人気がある反面、購入時には水害のリスクや地盤の脆さについて慎重に調べなければなりません。
そこで、そのようなリスクに関しての備えがあったり、地盤調査がなされていると売買契約がスムーズに進みやすいです。
また、川沿いの家は湿気を含みやすい傾向にあるので、住宅診断をおこなって瑕疵の有無を明確にすることでも取引はまとまりすく、高値が付く傾向にあります。
この項目では、川沿いの家を高く売却するためにするべきことを詳しくお伝えします。
※瑕疵・・・取引対象の土地・建物における、何らかの欠陥や不具合のこと
台風などで被災する前に売却する
川沿いの家の売却を考えているのなら、台風などで被災する前に売却するのがよいでしょう。
台風によって、家が浸水すると売却価格は2～3割程度低くなるのが一般的です。
また、被災すると修理費なども必要となります。場合によっては大幅なリフォームや解体も必要でしょう。
そのため、売却予定であれば、台風などで被災する前に売却をするのがおすすめです。
危険負担について細かく取り決めをしておく
川沿いの家を売却する際、引渡し前に台風や浸水被害に遭う恐れがあります。
その際、誰が損害の修理費などを負担するのかといった取り決めが危険負担です。
危険負担について取り決めがない場合、売買契約の締結後は損害の負担は買主がすると民法では定められています。
第五百三十六条 当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。出典：e-Govポータル「民法第536条」
売主からすると、危険負担についての取り決めがなくても問題ないように思う方もいるでしょう。
しかし、買主側が「入居していない物件の修理費は負担したくない」とトラブルになるケースは珍しくありません。
そのため、危険負担について「双方の過失がない損害が起きた場合、修理費の負担はどうするのか」といったことを、契約締結時に細かく取り決めをしておきましょう。
また、引渡し前に天災による被害が起きた場合、買主が契約を解除したいと申し出るケースがありますが、その際も危険負担の取り決めが重要です。
基本的に、売買契約締結後は契約の解除ができません。しかし、手付金を放棄すれば、解除ができる可能性があります。
そのため、危険負担の取り決めの際は「修繕が可能な損害の場合は、契約解除不可」といった旨も記載するとよいでしょう。
ただし、修繕しても回復ができないほど大きく損傷していたり、家自体がなくなってしまった場合は強制的に契約が解除となります。
手付金も買主へ返還しなければなりません。
のちのトラブルを防ぐためにも、契約締結時の危険負担に関しては、プロである不動産業者も交えてよく話し合うとよいでしょう。
洪水ハザードマップを確認しておく
洪水ハザードマップとは、河川の氾濫を想定した際に浸水想定区域やその浸水、避難場所などを示した地図のことです。
売却したい家の近くの河川に洪水ハザードマップが用意されていなければ、氾濫の恐れは低いといえます。
しかし、近年では記録的な豪雨が相次いでおり、洪水ハザードマップが用意されていなかったり浸水区域から外れている地域でも、氾濫の被害を受ける可能性は0ではありません。
そのため、洪水ハザードマップはあくまでも一つの目安と考えておきましょう。
洪水ハザードマップは以下のページから確認できますので、川沿いの家の売却を考えているのなら調べてみることをおすすめします。
住宅診断（ホームインスペクション）を依頼する
住宅診断とは、建築士などの専門家に売却したい住宅における欠陥の有無や、補修すべき箇所などを客観的に診断するものです。
依頼費用は5,6万円が相場ですが、機材の使用が必要なときなどは10万円を超えることもあります。
費用に関しては、売主と買主どちらが負担するのか明確なルールはありません。
売買交渉の段階で売主と買主の話し合いによって住宅診断がおこなわれ、費用は折半となるケースも多くあります。
ただ、川沿いの家は事前に住宅診断がなされ、地盤の強度や床下浸水の有無が提示されていた方が高値での取引がされやすい傾向にあります。
交渉の段階で住宅診断がおこなわれ、瑕疵が発覚すると値下げを余儀なくされる場合もあるので注意が必要です。
稀に、費用を不動産業者が負担してくれることもあるので、一度相談してみるとよいでしょう。
地盤の強度を調査しておく
川沿いの家において、地盤の強度は買主が最も気にすることの1つでしょう。
そのため、地盤の強度は明確に買主へ提示できた方がよいです。そして、地盤の強度が安定している物件の方が、高く売れやすい傾向にあります。
地盤調査は基本的に家を建てる前におこなわれており「地盤調査報告書」があるはずです。
ただ、古い物件の場合などは地盤の調査をしていない可能性もあり、地盤報告書が手元に用意できないケースもあります。
その場合は、不動産業者に相談して地盤調査を依頼するとよいでしょう。
地盤調査の費用は5万円程度が相場となっており、半日程度で完了します。
浸水などの被害が川沿いの家の売却におよぼす影響
川沿いの家を売却しようと考えている方の中には、台風などの浸水被害を受けたことのある方もいるのではないでしょうか。
その場合、浸水といった被害が売却にどのような影響をおよぼすのか、気になると思います。
そこでこの項目では、浸水などの被害が川沿いの家の売却におよぼす影響をお伝えします。
ただし、立地などの条件によってはほとんど影響がないこともあるので、売却前に不動産業者へ確認するのが確実です。
浸水したことがあると2～3割価格が下がる可能性がある
浸水したことのある物件は、被害の大きさにもよりますが2～3割程度価格が下がるのが一般的です。
ただし、立地の条件によっては需要が高く、浸水の被害が価格にほとんど影響しないこともあります。
以下のような立地条件は需要が供給を上回り、浸水したことがあっても価格への影響が小さい可能性が高いです。
- 駅から近い
- 大きな商業施設が近くにある
- 都心に近い
- 医療機関や金融機関が充実している
また、売却したい家がファミリータイプの場合は、学校や保育園の有無といったことも関係します。
上記に当てはまる物件であっても、浸水したことなどがあると買主から値下げを交渉されることもあるため、事前に近隣住宅における売却価格などをよく調査し、最低売却価格を決めておくとよいでしょう。
過去に浸水などの被害があれば訳アリ物件専門の買取業者に依頼をする
過去に浸水被害のある物件は、訳アリ物件とみなされて通常の不動産業者では仲介を拒否されるケースも少なくありません。
また、仲介をしてくれたとしても、訳アリ物件における売却交渉の経験があまりない可能性もあります。
そこで、浸水被害のある物件の売却は、訳アリ物件専門の買取業者へ依頼するのがおすすめです。
当社クランピーリアルエステートは、これまでに多数の訳アリ物件を積極的に買い取ってきました。
他の不動産業者に買取や仲介を拒否された物件でも、積極的に買取をしています。
無料での査定や相談も承っていますので、気になることがあればまずは一度、お気軽にお問い合わせください。
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重大な瑕疵として報告しなければならない
浸水被害は重大な瑕疵とされ、売却時は必ず報告しなければなりません。
浸水被害について知っていたにもかかわらず、契約時に告知をしないと後から契約を破棄されたり損害賠償を請求される恐れもあります。
自身では判断が難しいケースも多いので、告知については不動産業者とよく話し合うとよいでしょう。
修繕か解体をしないと売却できない可能性が高い
家を売却するときは、事前に買主が住める状態にしておくことが大切です。
そのため、浸水被害を受けた家を売却したい場合、浸水部分の修繕をする必要があります。
床上浸水など、被害が大きい場合は解体も考えなければなりません。
また、見た目では被害がないと感じても、床下浸水やカビ被害が発生している可能性があります。
そのため、浸水被害にあった家を売却する際は、前の項目で紹介した住宅診断を利用し、必要な修繕をおこなってから売却活動をするとよいでしょう。
川沿いの家のメリット・デメリット
川沿いの家の売買をするのであれば、その土地特有のメリットとデメリットを把握することが大切です。
また、川沿いの家は建物の高さや住む階層によっても大きく環境が変わります。
この項目を読んで、川沿いの家におけるメリットとデメリットを確認し、自身を含む家族のライフプランや意向に合わせた選択をするとよいでしょう。
【メリット1】風通しがよい
川沿いの家に住むメリットとしては、まず風通しがよいことが挙げられます。
また、川沿いは夏でも風が発生しやすいため、夏場でも風を取り入れて快適に過ごしやすいです。
とくに上層階は遮るものがなく、風通しに加えて日当たりもよいというメリットもあります。
【メリット2】自然が近く景観がよい
自然が近く景観がよいということは、川沿いの家に住みたいと考える人の多くがメリットとして感じるのではないでしょうか。
近年では、都心部でも川を中心とした街づくりが進められています。
開発が進められた川沿いは、遊歩道や桜並木が整備されていることもあり、都心にいながらも自然を楽しめるので住み替え地として人気が高まっています。
【デメリット1】洪水などの災害リスクがある
川沿いの家に特有のデメリットとしてまず挙げられるのは、洪水などの災害にあうリスクがあることでしょう。
洪水による被害には、主に以下の4種類があります。
- 氾濫被害・・・台風や大雨で川の水位が上がり、川の水が堤防を乗り越えたり堤防が決壊する
- 内水被害・・・雨水の排水が追い付かなくなり、道路や建物が水に浸かってしまう
- 高潮被害・・・台風などの影響で海面の水位自体が普段よりも上昇し、河口付近で川が氾濫する
- 土砂被害・・・川沿いや上流で起きたがけ崩れの土砂が、洪水と一緒に川を流れたりする
上記の被害は、前述したハザードマップである程度予測できます。
ただし、自然災害は予期せぬ規模で起こることが多々あるので、注意が必要です。
【デメリット2】地盤が脆い可能性がある
川沿いの家は、地盤が脆い可能性があるのもデメリットの1つです。
川沿いの地層は、川に面していない地層と比べて水分を多く含んでいるケースが多いです。
地盤が脆いと、洪水などの水害だけでなく地震が発生したときにも地盤沈下や家が傾くといった被害が起こる恐れがあります。
【デメリット3】低層階だと羽虫が発生しやすい
草木や水が多い場所は、蚊などの羽虫が発生しやすいです。
低層階だと、川沿いで発生した羽虫が家の中にも入ってきやすいというデメリットがあります。
とくに夏場は羽虫が発生しやすいため、換気の際などに対策が必要です。
【デメリット4】湿気が多くカビの対策が必要
川から吹いてくる風は、水分を多く含んでおり窓を開けていると家の中の湿度も上がります。
その際、対策をしていないとカビが生えやすくなってしまうのもデメリットの1つです。
風通しがよい反面、その風には水分が多く含まれており、カビの原因となることも押さえておくとよいでしょう。
まとめ
川沿いの家は、景観のよさなどから人気の高い物件の1つです。
しかし、浸水などの水害を受けやすかったり、地盤が脆い恐れがあるといったデメリットもあります。
そこで、そのようなデメリットを解消することが、高値での売却に繋がります。
具体的には、売却前に以下のようなことを検討するとよいでしょう。
- 洪水ハザードマップを確認しておく
- 住宅診断を依頼する
- 地盤の強度を調査しておく
もしも、すでに浸水などの被害を受けているのなら、訳アリ物件専門の買取業者へ依頼をするのがおすすめです。
当社、クランピーリアルエステートでは、浸水したことのある物件でも積極的に買取をしています。
査定や相談を無料でおこなっていますので、ぜひ一度お問い合わせください。
