川沿いの家は、一般的には価格が下がりやすく、売却しにくいとされています。
景観や日当たりのよさなどメリットもありますが、浸水被害のリスクや湿気による建物の劣化などデメリットも多いため、需要が低くなりやすいのです。
しかし、川沿いの家を売却するためのコツをしっかりと把握しておけば、スムーズかつ高額での売却も不可能ではありません。
とくに、訳あり物件専門の買取業者なら、自社で買取をおこなうので最短数日で現金化ができます。
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川沿いの家をスムーズかつ価格を下げずに売却する方法
「川沿いの家は売れにくい」「価格が安くなってしまう」といった話を聞いたことがある人も多いと思います。
たしかに、川沿いの家はデメリットも多く、需要が下がりやすいでしょう。
しかし、適切な方法で売却をおこなえば、安く買い叩かれる事態は防げます。
川沿いの家を売却するときにどういった工夫が必要なのか、詳しく見ていきましょう。
方法1.住宅診断でリスクを明確にしてから売り出す
川沿いの家が売れにくいのは、買主の「将来的にどんなトラブルがあるかわからない」という不安が原因です。
家そのものに問題がないことや、もしくは問題があっても気にする程のものではないとわかれば、買主も安心して購入できます。
住宅診断（ホームインスペクション）は、専門家が住宅の劣化や欠陥をチェックし、修繕箇所や費用、いつまでに修復すべきかを診断してもらうサービスです。
すぐに対応が必要な劣化や欠陥は、修復したうえで売り出したほうが高く売りやすいでしょう。
費用は依頼する業者や診断内容によって異なりますが、5万~10万円が相場です。
参照:NPO法人日本ホームインスペクターズ協会「住宅診断（ホームインスペクション）とは」
方法2.地盤調査をおこない必要があれば改良工事も実施する
川沿いの家が避けられる理由の1つに「地盤が弱い」というイメージがあります。実際に地盤の強度が低ければ、災害時に液状化や地盤沈下のリスクが高くなります。
そのため、地盤調査をおこない、強度に問題がないか確認するとよいでしょう。軟弱な地盤と判定された場合、業者側から適切な改良工事も提案されます。
また、2000年以降に建てられた家は、建築時の地盤調査が義務づけられています。手元に地盤調査報告書がないか確認してみましょう。
一般的な住宅の場合、地盤調査の費用は5万~10万円が相場です。改良工事の費用はどんな工法でおこなうかで大きく異なり、数十万~数百万ほどになります。
方法3.更地にして売却する
家をそのまま売り出すより、解体して更地の状態で売り出したほうがスムーズに売却できる場合もあります。
とくに、築年数の古い家は建物部分の価値が失われ、解体しなくても土地の評価額でしか売買できないケースが少なくありません。
更地で売却すれば、土地だけが欲しい買主に購入してもらえる可能性が高くなるでしょう。
家の解体費用は、床面積や建物の構造によって左右されます。おおむね数十万~数百万が相場です。
「更地渡し」なら解体は売買契約成立後でOK
更地にして売却する場合、注意すべきなのは固定資産税です。建物がある住宅用地は、固定資産税が一律で1/6程度に減税されています。
つまり、更地にすることで土地の減税措置がなくなり、課税額が跳ね上がってしまうのです。
固定資産税は毎年1月1日時点の状況によって決定されるので、その時期に更地を所有するのは避けたほうがよいでしょう。
固定資産税の対策として、家を解体せず「更地渡し」という条件を付けて売却する方法があります。更地渡しとは、売買契約の成立後に売主責任で家を解体する方法です。
更地渡しなら跳ね上がった固定資産税の支払いを避けられます。また、売却活動中は家を残せるので「土地だけが欲しい人」と「家も欲しい人」の両方から需要を狙えます。
方法4.浸水被害を受ける前に売却する
家が実際に被害にあっているかどうかも、家の価値に大きく影響します。
一般的に、川の氾濫で浸水被害を受けた家は売却価格が2~3割ほど下がります。修繕にかかる費用も考えると、売却で得られる利益は大きく減ってしまうでしょう。
また、買主側の心理としても、浸水被害があった地域は避けたくなるのが普通です。
リスクがある家と、実際に被害を受けた家では、需要が大きく変わります。川沿いの家を売却したいときは、なるべく早く売却したほうがよいでしょう。
方法5.訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらう
ここまで「川沿いの家を売却する方法」をいくつか解説しましたが、どの方法もある程度の費用や手間がかかってしまいます。
費用・手間をかけずに売却したい場合、訳あり物件専門の買取業者に相談するとよいでしょう。
買取業者は家を直接買い取るため、早ければ数日で現金化が可能です。売却相手が不動産の専門家なので、後から文句をいわれたり、トラブルになる恐れもありません。
また、訳あり物件専門の買取業者なら、住宅や地盤に問題がある場合でも高額買取が可能です。浸水被害を受けた家も、修理せず現状のまま引き渡せます。
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川沿いの家の売却価格が下がる要因
川沿いの家にはさまざまなリスクがあると解説しましたが、具体的にどんなリスクがあるのでしょうか？
川沿いの家の売却価格が下がる要因としては、次の5つがあげられます。
- 1.ハザードマップの浸水想定区域に入っている
- 2.実際に浸水被害を受けている
- 3.結露や腐食などの瑕疵がある
- 4.害虫や悪臭が発生している
- 5.接道義務を満たしていない
これらの要因は、個人では対策できないものが多いといえます。
自分の家がこれらの要因にあてはまっている場合は、訳あり物件専門の買取業者に買い取ってもらったほうがよいでしょう。
1.ハザードマップの浸水想定区域に入っている
ハザードマップとは、自然災害が発生した場合の被災範囲や避難経路をまとめた地図です。主に自治体が地域ごとに作成しています。
浸水想定区域に指定されているところは、河川の氾濫による浸水被害の可能性が高い地域です。当然、需要も低くなりやすいといえます。
ただし、自分が家を購入した時点で浸水想定区域に入っていた場合、当時の購入価格にはすでに「浸水被害のリスク」が考慮されています。
築年数の経過など他の要因で価格が下がることはあっても、浸水想定区域のせいで損をすることはないでしょう。
むしろ、購入当時は浸水想定区域に入っておらず、ハザードマップの更新により区域内に含まれた場合、価格が大きく下落する可能性があります。
2.実際に浸水被害を受けている
すでに解説しましたが、実際に浸水被害にあっていると、ただリスクがある状態より家の価値は下がります。
1回でも被災した地域は、再び被災する可能性が高いといえます。買主も購入してすぐに浸水被害を受けるのは避けたいところでしょう。
しかし、自治体が河川改修などの対策事業を進めることで、需要が回復する可能性はあります。
また、地域全体の需要が高ければ、浸水被害で一時的に需要が下がっても短期間で増加傾向に転じます。もともと人気のある地域なら、浸水被害前と同じ価格で売却できる可能性は高いでしょう。
3.結露や腐食などの瑕疵がある
川沿いの家によくあるトラブルが、高い湿度による結露や腐食です。
これらの瑕疵（欠点や欠陥）がある家はどうしても売れにくく、売り出し価格も下げなければいけないのが実情です。
湿気対策としてリフォームをおこなうか、更地で売却するといった対策が必要になるでしょう。
湿気が高い家を売るケースについては、下記の関連記事でも詳しく解説しています。
4.害虫や悪臭が発生している
川の衛生状態が悪いと、害虫や悪臭が発生しているケースもあります。
水質改善など大規模な対策事業が必要になるため、個人では問題を解決するのはむずかしいといえるでしょう。
ただし、マンションの高層階などは虫や臭いの影響も少ないため、低層階や戸建てと比べて価格は下がりにくいといえます。
5.接道義務を満たしていない
家は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。これを「接道義務」といい、違反している場合は再建築ができないなどデメリットがあります。
河川に囲まれて接道義務を満たしていない家は、価格も大きく下がるのが一般的です。
ただし、次の要件にあてはまれば「接道義務を満たしている」とみなされます。
- 河川が国や自治体など公的機関の管理にある
- 幅員2m以上の橋をかけており、家の敷地と建築基準法上の道路が接続されている
- 河川の管理者に占有許可を受けている
自治体によって上記の要件は若干異なる場合があるため、役所などで確認しましょう。
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売却後の引き渡しまでに被災した場合はどうなる？
川沿いの家を売り出して無事に売買契約が成立しても、引き渡しまで数週間~数ヶ月の間隔を空けるのが一般的です。
しかし、引き渡しまでに被災して家が損傷、もしくは倒壊などで消失してしまった場合、売買契約にはどのような影響があるのでしょうか？
上記の場合、修繕費用の負担や契約解除などのルールは、原則として買主側に有利な法制度となっています。
ただし、特約によって売主側の負担を軽減することもできます。
「災害による家の損傷や消失」は買主側から売買契約を解除できる
民法では、災害のように「売主と買主のどちらにも責任がない事由」で売買契約の履行ができなくなった場合、買主側から無条件で契約を解除できるようになっています。
あわせて、代金に関しても買主の支払い義務はなくなり、手付金やすでに支払われた代金も返還するのが原則です。
民法第542条
次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
1 債務の全部の履行が不能であるとき。
民法第536条
当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができる。
これらの取り決めは、2020年の民法改正によって変更されています。
改正前は「売買契約成立後の損傷や消失は買主側が負担する」とされ、現行とは反対の法制度でした。原則は契約解除も代金の返還請求もできないという、買主側に不利なものです。
しかし、改正される前から「買主側のリスクが大きい」という意見があり、実際の不動産取引では特約で売主側の負担義務を定めるケースも多くありました。
公平性の問題を是正し、実際の取引事情に合わせるため改正に至ったという経緯があります。
特約によって買主側の負担を定めることも可能
原則としては買主側が有利な法制度となっていますが、当事者間の合意があれば、民法とは異なる負担を特約で定められます。
後からトラブルにならないよう、どちらかが一方的に有利な特約は避けるべきですが、交渉によってお互いが納得する妥協点を見つけることが大切です。
契約書には危険負担条項を盛り込み、被災を受けた場合の危険責任（家の損傷や消失に対する責任）がどの時点で移転するのか、しっかりと明記しておきましょう。
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まとめ
川沿いの家を売却する方法や、価格が下がる要因を解説しました。
川沿いの家にはデメリットが多く、個人の力では解決できない問題点もありますが、決して売却できないわけではありません。
住宅診断や地盤調査などで「将来的に起こりえるリスク」をしっかりと把握し、適正価格で売り出せばスムーズに売却できます。
訳あり物件専門の買取業者なら、最短数日で高額買取も可能なのでおすすめです。まずは無料査定を受けてみて、価格相場を調べることからはじめましょう。
川沿いの家におけるメリット・デメリットをもっとよく知りたい人は、以下の記事も参考にしてみてください。
川沿いにある家の売却でよくある質問
災害時に大きな被害を受ける可能性や、湿気で建物が傷みやすいといった事情から、通常の不動産より需要は低いといえます。
売却方法や個別の事情によって大きく変わるため、一概にはいえません。ただ、実際に浸水被害にあった家は価格相場から2~3割ほど安くなります。反面、浸水被害にあっていない家は、相場並で売れる可能性もあります。
住宅診断や地盤調査をおこない、想定されるリスクを明確にしておきましょう。また、家の劣化がひどい場合は更地で売却したり、不動産買取業者に直接買い取ってもらうのもよいでしょう。
原則として、買主側から売買契約の解約が可能です。修繕する場合は、売主側の責任で修繕します。しかし、事前に双方が合意して特約を定めておけば、買主側からの売買契約解除を禁止し、修理費用を負担してもらうこともできます。
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