不動産投資の確定申告を税理士に依頼するメリットと選ぶポイントを解説

マンション経営やアパート経営といった賃貸経営を行っているオーナーは、不動産所得を得ているため、毎年1回確定申告を行わなくてはなりません。これまで確定申告を行ったことがない人や日中働いているサラリーマン大家さんの中には、どのように確定申告すればいいか分からない、確定申告の時間を確保できないという人も多いと思います。そこで、確定申告を税理士に依頼することを検討している人もいますが、税理士に依頼することにはどのようなメリットがあるのでしょうか？

この記事では、確定申告を税理士に依頼するメリット、税理士を選ぶ際のポイントについて解説します。

不動産投資では確定申告が必要

会社から受け取る給与は、源泉徴収によって既に所得税が差し引かれています。また、特に確定申告の必要がない場合には、会社が年末調整を代わりに行ってくれるため、確定申告を行わない人もいます。しかし、不動産投資を行うオーナーが入居者から受け取る家賃収入（不動産所得）からは、所得税が引かれていません。そのため、オーナーは不動産所得の確定申告を行って所得税を納める必要があります。確定申告を行うのは必須なのでしょうか、また確定申告をしなかった場合にはどうなるのでしょうか？

不動産所得が20万円を超える場合は確定申告が必要

不動産所得の額によっては確定申告を行わなくても問題ありません。ちなみに給与所得を得ているサラリーマンが給与以外に20万円を超える所得を得ている場合は確定申告が必要です。そのため、不動産投資を行うことによって得た不動産所得が20万円を超えている場合には確定申告が必須なので忘れないように注意しましょう。

20万円以下の場合でも住民税の申告は必要

所得税とは、個人の1年間の所得に対してかかる国税です。給与所得や不動産所得といった全部で10種類の収入から、経費や控除額を引いた残額に対して税が課されます。住民税とは、市町村民税や道府県民税と呼ばれる地方税です。住んでいる地域や収入ごとに金額が異なります。経費や控除額を引いた残額に対して税が課されるという点は、所得税と同じですが、納税時期が所得税は当年であるのに対して住民税は翌年であるという大きな違いがあります。

不動産所得が20万円以下でもプラスになっている場合、所得税は課されなくても住民税は課されるため、住民税の申告を別途行う必要があります。不動産所得がマイナスの場合、確定申告を行う必要はありませんが、確定申告を行うことで損益通算という他の所得との合算が可能になります。損益通算を行うことによって所得を減らせるため、節税対策になります。そのため、不動産所得がマイナスの場合には、節税のためにも確定申告を行った方が良いと言えるでしょう。

不動産所得の計算方法

不動産所得とは、不動産投資で得られた利益のことです。そのため、不動産所得とは単純に家賃収入だけでなく、不動産投資を行う際に生じた費用を差し引かなくてはなりません。不動産所得の計算方法は以下の通りです。

総収入金額とは、家賃収入や更新料、礼金、共益費といった不動産投資を行う際に得られる収入全般です。一方、必要経費とは、固定資産税や都市計画税、登録免許税、印紙税などの各種税金、火災保険や地震保険などの保険料、管理会社に管理を委託した場合の管理委託費、税理士を雇う場合の依頼料や顧問契約料、経年劣化による減価償却費などです。総収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得の金額が20万円を超えている場合には、他の所得と合算して所得税を納めることになるので覚えておきましょう。

確定申告をしないとペナルティが科される

不動産投資は不動産所得が金融機関に振り込まれるだけなので、黙っていてもバレないと思っている人もいると思います。しかし、マイナンバーによって国税庁は国民がどの銀行に誰が口座を開設しているか分かるため、収入源を特定することが可能です。また、管理会社に税務調査が入ったことをきっかけに不動産所得を得ていることがバレるケースも。確定申告が必要であるにもかかわらず、確定申告を行わなかった場合には、何かペナルティが科されるのでしょうか？確定申告を行わなかった場合のペナルティは以下の3つです。

確定申告を行わなかった場合は、本来適用される税率に対して、さらに税率が加算されます。完納までに時間がかかった場合には、その間の延滞税も上乗せされてさらに多くの税金を納めることになるので注意が必要です。また、ペナルティは加算税だけではありません。あまりにも悪質と判断されるケースの場合、刑事罰として10年以下の懲役または1,000万円以下の罰金が科される可能性も。「確定申告をしていないけれど何も言われていないので大丈夫」と思っている人もいるかもしれませんが、泳がされている可能性があります。延滞税が払えなくて困ったということにならないためにも必ず確定申告を行いましょう。

不動産投資の確定申告を税理士に頼む3つのメリット

本業とは別に不動産投資を行っているサラリーマン大家さんの中には、確定申告を自分で行うのではなく、税理士に頼んでいる人もいます。確定申告を税理士に頼むことにはどんなメリットがあるのでしょうか？確定申告を税理士に頼むメリットは以下の3つです。

税務を一括で任せることができる

確定申告は毎年2月中旬～3月中旬に行います。この期間に確定申告書を準備して税務署に提出しなければなりません。しかし、初めて確定申告書を作成する人の中には確定申告書の作成方法が分からない、日中働いているサラリーマンの中には忙しくて確定申告書作成の時間を確保できないという人もいます。そのような人は、税務関係の業務を専門としている税理士に依頼することで、手間と時間を省くことが可能です。負担を軽減できることで、本業により専念できるでしょう。

税務調査のリスクを抑えることができる

提出した確定申告書の内容に不備があった場合には、再度確定申告書を修正して提出する必要があります。これらのやりとりが繰り返されて税務署との認識の食い違いが生じると、脱税が疑われやすくなるので注意が必要です。また、税務調査の対象となった場合には、1～2日かけて確定申告の内容を調べられます。

税務調査とは、納税者（法人）が正しく税務申告を行っているかどうかを確認する調査です。毎年法人の約6％が調査の対象になっており、法人化して不動産投資を行っている場合には約10年に1回は税務調査の対象になる可能性があります。このように全ての法人の中から税務調査を行う法人を選んで調査を行うことを任意調査と呼びます。任意調査の場合、事前にいつ調査に行くかという連絡が入るため、急に調査官がやってくるという心配はありません。脱税が疑われている場合、裁判所の令状をもった調査官が事前連絡もなく法人の所在地に急にやってきます。このような調査を強制調査と呼びます。会社に行っている場合は戻って対応しなければならず、本業に大きな影響が生じるので注意が必要です。

税務調査の対象になり、提出した確定申告書の内容に不備があると、税金を従来よりも多く支払わなくてはなりません。しかし、税務調査の対象となった場合でも、税理士に確定申告を依頼していれば、税理士が税務署に対応してくれるので安心です。税理士に依頼することによって、不備による無駄な税金を納めるリスクを抑えられるでしょう。

節税効果が期待できる

税理士は確定申告を代理しているだけではありません。税務関係のスペシャリストなので、節税に関する情報を多く持ち合わせています。そのため、自分で確定申告するより税理士に依頼した方が大きな節税効果が期待できると言えます。他にも、贈与税や相続税対策につながるアドバイスも受けることが可能です。不動産投資のコンサルティングを税理士に行ってもらえば、キャッシュフローの良化が期待できるため、安定した不動産投資につながるでしょう。

税理士を選ぶ際の3つのポイント

税務関係の専門家である税理士に確定申告を依頼したら多くのメリットがあることが分かりました。しかし、税理士と言っても、多くの税理士がいるため、どの税理士に依頼すればいいか分からないという人も多いのではないでしょうか？税理士を選ぶ際は以下の3つのポイントを押さえておくことが重要です。

不動産に強い税理士か

税理士であれば、どのような税務でもしっかり対応してくれると考えている人がいるかもしれませんが、そうとは限りません。税務の範囲はかなり広く、税理士ごとに得意な分野は異なっています。そのため、税理士を選ぶ際は、不動産関係に強い税理士なのかどうかを確認しておくことが重要です。税理士の中には、自身も不動産投資を行っているという人もいます。そのような税理士に依頼すれば、税務関係だけでなく不動産投資のアドバイスも受けられるでしょう。

価格が相場通りか

税理士に依頼する場合には、税理士に報酬を支払わなくてはなりません。いくら人柄の良い税理士だったとしても、相場よりも高い報酬だった場合は、せっかくの不動産投資が減ってキャッシュフローが悪化するので注意が必要です。だからと言って、報酬が低い税理士を選べば良いわけではありません。報酬の低い税理士は請け負ってくれる業務範囲が他の税理士よりも狭い可能性があります。

確定申告以外にも経理相談や相続相談、コンサルティングなどを依頼した場合の税理士の顧問料は年間20万～30万円と言われています。そのため、税理士を選ぶ際は、業務内容と報酬が見合っているのかしっかり確認することが重要と言えるでしょう。

柔軟に対応してくれるか

税理士と言っても、個人事務所の税理士もいれば、複数の税理士を抱えている法人の事務所もあります。自分1人で開業している個人事務所の場合、抱えている案件が多いと、すぐに対応してもらいたい案件があっても柔軟に対応してもらえない可能性があります。一方、複数の税理士を抱えている法人の事務所の場合、案件が分散されているため、柔軟に対応してもらえる可能性が高いですが、所属している税理士の力量差が気になる可能性も。税理士を選ぶ際は、どのくらいの規模の税理士事務所なのか、税理士がどのくらいの案件を抱えているのか事前に確認しておくことをおすすめします。

不動産投資に強い税理士を探す4つの方法

税理士を選ぶ際のポイントは分かりましたが、実際に不動産投資に強い税理士を探すにはどうすればいいのでしょうか？不動産投資に強い税理士を探す方法として、以下の4つが挙げられます。

知り合いから紹介してもらう

不動産投資をしている知り合いが税理士に依頼している場合には、知り合いから紹介してもらうことをおすすめします。その理由は、不動産に強い税理士かどうか調べる手間が省けるためです。

他にも、会社を経営している知り合いから紹介してもらうという方法もあります。この場合、不動産に強い税理士かどうかを判断しなければなりませんが、知り合いを介しているので真摯に対応してもらえる可能性が高いと言えます。全く知らない税理士に依頼する場合は緊張しますが、知り合いの紹介なら緊張が緩和します。紹介は、そのような点で大きなメリットがあると言えるでしょう。

ホームページを確認する

「○○市　不動産　税理士」といったようにネットで検索すれば、いくつか税理士が検索にヒットします。このように、各税理士事務所のホームページを確認しながら、どの税理士に依頼するかを決めるのも方法の一つです。ただし、全ての税理士事務所がホームページを開設しているわけではないので注意が必要です。また、検索順位が上位に表示されても税理士事務所の実力も上位とは限りません。そのため、ホームページを確認する際は、ホームページの情報を鵜呑みにしすぎないように注意しましょう。

税理士紹介サイトを活用する

ネット上には税理士を紹介する専門のサイトがあります。税理士紹介サイトを活用すれば、登録されている税理士の中から自分の希望に合う税理士を効率良く紹介してもらうことが可能です。税理士紹介サイトの中には、税理士と物件オーナーとの間に立って、報酬の見積もりや価格交渉を行ってくれるサイトもあります。そのようなサイトを利用すれば、条件に合った税理士を効率良く見つけられるため、無駄な手間を省くことができるでしょう。

セミナーに参加する

不動産投資セミナーに参加すると、業者と提携している税理士を紹介してもらえる場合があります。また、不動産投資セミナーを開催しているのが税理士である場合も。不動産投資セミナーに限らず、税務関係のセミナーを税理士が開催している事例も数多くあります。そのようなセミナーに参加すれば、不動産投資や税務に関する知識を身につけられるほか、税理士と知り合うこともできるため、一石二鳥と言えるでしょう。

まとめ

給与所得は源泉徴収によって既に所得税が差し引かれており、特に必要がなければ会社が年末調整を行ってくれるため、確定申告をしなくても問題ありません。しかし、マンションやアパートを取得して賃貸経営を行っている人が入居者から受け取る家賃は、まだ所得税が差し引かれていないため、確定申告を行う必要があります。確定申告は毎年2月中旬～3月中旬に行われますが、手続きが複雑なので初めて確定申告を行う人は手間と時間がかかります。また、日中働いているサラリーマン大家さんの中には、忙しくて確定申告する時間がなかなか確保できない人も。

そこでおすすめするのが、確定申告でトラブルが起きるリスクを抑える、手間と時間を省く手段として確定申告を税理士に委託するという方法です。税理士に委託すれば、確定申告を円滑に進められるほか、節税や不動産経営について相談することも可能です。税理士を選ぶポイントなどを押さえたら、確定申告を税理士に依頼して不動産投資を効率化しましょう。