投資マンションが売却できない！スムーズかつ高値で売るコツについて

一般的に、投資マンションは売却しにくいと言われています。その理由は、投資マンションは不動産投資家が購入するので、そもそも購入を検討する人が少ないことです。

また、利回り重視となるため、一見安定した家賃収入があっても高値売却しにくい場合があります。

投資用マンションを売るためには、オーナーチェンジ用物件として売り出したり、表面利回りを5%にするなどのコツがあります。

また、投資マンションの売却に強い不動産会社を選ぶことも大切です。

一括査定を使えばマンションの売却が得意な不動産会社も手軽に探せるので、ぜひ活用してみましょう。

投資マンションは売却しにくいことが多い

事実、投資マンションは売却しにくいことが多くあります。以下に、投資マンションを売却しにくい原因について紹介し、その対策等についても解説します。

投資マンションが売却しにくくなる主な原因7つ

では、なぜ投資マンションは、一般的に売却しにくいのでしょうか？以下に、代表的な4つの理由について解説します。

• ①実需に比べて不動産投資する人の絶対数が少ないから
• ②投資物件としての魅力がないから
• ③競合となる物件が多すぎる
• ④築年数が古い
• ⑤売り出す時期が悪い
• ⑥サブリース物件である
• ⑦不動産会社に問題がある

①実需に比べて不動産投資する人の絶対数が少ないから

一つ目は、先述でも触れていますが、実需用に比べて不動産投資する人の絶対数が少ないからです。

不動産投資する人が少なければ、売却はスムーズに進みづらくなります。多くの投資不動産が売却物件として出ていれば、立地・利回り・築年数などが良い条件から売れていきます。物件同士で競争が生まれるため、売却しにくくなります。

対策①不動産投資に強い業者に依頼する

投資用マンションを売却するなら、一般的な不動産仲介会社ではなく、投資物件を専門に売買する会社を選ぶのが良いでしょう。投資物件を専門に扱う会社であれば、不動産投資家の顧客を多く抱えているケースがあり、紹介件数が増えることで売却がスムーズに進むことがあります。

なお、不動産投資に強い会社を見つけるには一括査定がおすすめです。例えば一括査定大手のイエウールは全国約2,000社の参画があり、各社様々な得意分野を持っています。こうしたサービスを利用すれば、お持ちの物件の買取に積極的なお店が見つかることが期待できますので、一度利用してみてはいかがでしょうか。

②投資物件としての魅力がないから

二つ目は、投資物件としての魅力がないからです。

不動産投資家は、実質利回りのみで不動産の善し悪しを判断していると言っても、過言ではありません。投資物件としての魅力がないとは、築年数が経過している割に売却価格が高いことや、立地や周辺の需要などから勘案すると、投資しても黒字化が見込めないなどになります。

よって、このような物件は売却がしにくくなります。

対策②価格を下げるなどし、利回りを高くする

投資物件としての魅力を上げるには、売却価格を下げ利回りを高くするしかありません。表面利回りは、通常5％取れれば良いほうですが、7％前後を想定できるような価格設定にするのが良いでしょう。

③競合となる物件が多すぎる

三つ目は、競合となる物件が多すぎることです。

投資マンションが所在するのは、主に賃貸需要が多い都心部が中心となります。ワンルームタイプのマンションに限っても物件数は無数にあり、その分売却する時期が重なる可能性が高まります。

競合が多い分、投資家の目は分散するため、売却がしにくくなります。

対策③オーナーチェンジで売却する

この場合、オーナーチェンジでの売却が理想です。投資家が嫌がるのは、購入後に空室期間が続き収入がないことになります。賃借人がいる状態での売却であれば、賃料収入の見込みがしやすく利回りどおりに賃貸経営を行えます。さらに、オーナーチェンジでの売却は条件が良いため、多少高値での売却も期待できます。

なお、賃借人がいない場合には、室内のハウスクリーニングなどを行い、内見時には常に綺麗な状態で見せることを心掛けます。

④築年数が古い

次は、築年数が古くなっていることです。

投資マンションを購入し売却する頃には、築年数は数十年程度経過しているケースが多くなります。築年数が古い物件は、内装や設備の劣化による補修や交換費用が掛かること、需要が下がることによる賃料下落リスクがあります。

よって、築年数が古い物件は、投資家に好まれず投資用不動産としては売却しにくいケースが多くなってしまいます。

対策④買取を検討する

築年数が古い物件は、買取を検討するのが良いでしょう。

買取は、複数の買取専門業者に見積もりを取り、一番高い見積もりを付けた会社に買い取ってもらいます。相場より2割～3割程度

安価になりますが、確実に売却でき現金化が早いのがメリットです。

なお、買取時は賃借人がいない状態でなければなりません。

⑤売り出す時期が悪い

次は、売り出す時期が悪いという理由です。マンションには売りやすい時期があり、タイミングを間違えると売れ残る可能性があります。

基本的に、新生活を始める春や、転勤などが多い秋は需要が上がり、売りやすくなります。夏は反対に、暑さで不動産を見て回ろうとする人が少なく、需要も下がるのが一般的です。

対策⑤時期を変えて売り出す

売りにくい時期にあたってしまった場合、一旦売却を取り下げ、需要の高まりに合わせて売り出すと良いでしょう。

そのまま売りに出し続けても良いですが、何ヶ月も売れ残っていると買主の印象が悪くなる可能性もあるので、繁忙期に合わせて売り出すのがおすすめです。

ただし、買い手が物件を探し始めるのは繁忙期の少し前なので、例えば春に売却したいなら、少し早めに1月くらいから売り出すようにしましょう。

⑥サブリース物件である

サブリースのせいで売れないということもあります。サブリースとは、業者に物件を貸し付け、家賃保証をしてもらう投資スタイルのことです。

入居者がいなくても安定して賃料を得られる点はメリットですが、中途解約が困難であったり、保証賃料を下げられたりと、多くのデメリットもあります。

投資家にとってサブリースをリスクのほうが大きく、売却も難しい物件です。

対策⑥解約してから売り出す

サブリース契約は中途解約しにくいと解説しましたが、場合によっては解約できる場合もあります。

実際に解約できるは、それまでの契約状況や業者側の考えにもよります。自分で交渉するのが難しい場合、弁護士に相談するのも良いでしょう。

⑦不動産会社に問題がある

売り出してから何ヶ月も買い手がつかない場合、不動産会社に問題があるかもしれません。

不動産会社は各社で得意分野が異なるため、中々売れない場合、物件との相性が悪い可能性があります。

また、広告の出し方が下手な業者や、囲い込み（自社で買い手を見つけるまで物件情報を隠す行為）をする悪質業者にあたってしまうケースもあるため、不動産会社が適切な売却活動をしているかチェックすることが大切です。

対策⑦不動産会社を切り替える

不動産の売却期間は3ヶ月程度が一般的なので、それ以上の期間で音沙汰なしであれば、不動産会社の切り替えを検討しましょう。

物件と相性の良い不動産会社を見つけるためには、なるべく多くの業者を比較することが大切です。

一括査定を使えば、一度に複数の不動産会社を比較できるので、ぜひ活用してみましょう。

投資マンションを売却するタイミング

まずは、投資マンションを売却する理由についてです。①と②については、投資マンションが売却しにくい原因と直結する理由となります。

• ①直近で稼働率が悪い
• ②築年数が古くなった
• ③ローンの支払いが厳しくなった
• ④不動産投資を辞めようと思ったから

①直近で稼働率が悪い

一つ目は、直近で稼働率が悪いからです。

投資マンションは、賃借人がいなければ赤字経営になります。特に、多額のローンを高金利で組み投資マンションを購入している場合には、無収入の状態は極力短くしたいところです。しかし、立地の悪さや周辺に新しい賃貸物件ができることで、稼働率が下がることは十分に考えられます。

仮に、ローンの支払いを貯蓄から捻出するようであれば、売却するという選択肢が現実的になります。

②築年数が古くなった

二つ目は、築年数が古くなったことです。

築年数が古くなることで、内装の劣化や付帯設備の経年劣化により故障や修繕の費用が発生します。また、日本国内で不動産は築浅を好む傾向があり、築年数が古い物件は検討自体を敬遠される傾向があります。よって、賃借人が退去し新たな募集をしても、なかなか決まらない可能性が高くなります。

よって、築年数が古くなることで総じて①と同様に稼働率が悪くなることから、売却を考える人が多くなります。

③ローンの支払いが厳しくなった

三つ目は、ローンの支払いが厳しくなったことです。

投資用マンションを購入するためのローンは、一般的な住宅ローンと異なり金利は2％～3％前後と高く設定されています。本業で給与カットなどを受け収入が下がることや、投資マンションの稼働率が下がることにより収支が悪化し、ローンの支払い自体が厳しくなることがあります。

よって、このような状況に陥ったときに売却を考える人が多くなります。

④不動産投資を辞めようと思ったから

最後は、不動産投資を辞めようと思ったからです。

不動産投資は、何かと神経を使うことが多くあります。不動産会社や管理会社、内装や設備業者とのやりとりなど経営を維持するには、さまざま気を使う場面があります。

よって、このような手間などから開放されたいときや、不動産投資自体に魅力を感じなくなったときに、売却を考える人が多くいます。

投資マンションを少しでも高く売るためのコツ5つ

投資マンションは、売却がしにくいということを理解しつつも、やはり売却するなら少しでも高く売りたいと思うのが一般的な考えではないでしょうか？ここでは、投資マンションを少しでも高く売るためのコツについて、代表的な５つの方法を紹介します。

• ①オーナーチェンジ状態で売却する
• ②賃貸需要が高まる時期より前に売却する
• ③表面利回りが5％前後となるように価格設定する
• ④投資マンションの需要が高いときに売却する
• ⑤投資マンションの売却に強い不動産会社を選ぶ

①オーナーチェンジ状態で売却する

一つ目は、オーナーチェンジ状態で売却することです。

先述でも触れていますが、オーナーチェンジとは賃借人がいる状態で売却し、引き渡すことになります。投資家にとって一番の懸念点は、投資マンションを購入したにも関わらず、賃料収入が得られず赤字経営になることです。

オーナーチェンジであれば、少なくとも購入当初に赤字経営に陥ることなく、安定的な賃貸経営が可能となります。よって、オーナーチェンジ物件は投資マンションのなかでも売却しやすい物件となるため、少々高値でも売却が可能となります。

②賃貸需要が高まる時期より前に売却する

二つ目は、賃貸需要が高まる時期より前に売却することです。

賃貸住宅の需要が高まるのは、3月～4月の春先になります。この時期は、学生や社会人などで春から新生活を始める人が1年で最も多く、賃貸住宅の需要が高まります。つまり、この時期を狙って物件の募集をかければ、賃借人が見つかりやすいということです。

よって、3月頃から募集を掛けるには、少なくとも2月中には引き渡しを受けておかなければなりません。つまり、年明け1月～2月位に投資マンションの売却をすることで、不動産繁忙期に賃貸募集を掛けたい不動産オーナーの意向を掴める形になります。

③表面利回りが5％前後となるように価格設定する

三つ目は、表面利回りが5％前後となるように価格設定することです。

表面利回りは、「年間家賃/不動産の取得金額」で算出できます。表面利回り5％にするには、月の家賃相場が10万円（年間家賃120万円）の地域では、販売価格を2400万円に設定することになります。

表面利回り5％はあくまで目安になりますが、マンション投資しやすい目安としては不動産投資家が検討しやすい数値となります。よって、不動産自体の検討者が増え、売却がしやすい状況になることと、買主同士で競争が起きそうであれば少々高値で売却できる可能性があります。

④投資マンションの需要が高いときに売却する

四つ目は、投資マンションの需要が高いときに売却することです。

例えば、周辺の市場価格が上がっている、周辺に投資マンションの発売件数が少ない、投資マンションブームが起きているなど、総じて需要が高そうな時期を狙って売却すると、高値売却の可能性を追求できます。

⑤投資マンションの売却に強い不動産会社を選ぶ

最後は、投資マンションの売却に強い不動産会社を選ぶことです。

不動産会社になかには、投資マンションを専門で扱うところもあります。このような会社であれば、売却活動時に一般的な広告で宣伝する他に、不動産投資家などの多くの顧客に紹介出来るケースがあります。

よって、このような投資マンションを専門で扱う会社に売却を依頼することも、少しでも高値で売却するポイントになります。

投資マンションを売却する主な手順

ここまで、投資マンションが売却しにくい原因や少しでも高く売るコツについて紹介してきました。ここからは、実際に投資マンションを売却する主な手順について解説します。

• ①周辺相場を予め調査する
• ②一括査定サイトに査定依頼する
• ③売却を依頼する不動産会社に査定と売却依頼をする
• ④広告やレインズに掲載し、売却活動をする
• ⑤購入者が決まれば売買契約を行い、引き渡し日を決める

①周辺相場を予め調査する

まずは、周辺の売却相場を予め調査することです。

レインズマーケットインフォメーションで売却事例を調査、インターネットのポータルサイトで現在の売り出し価格を調査するなど、独自に周辺相場を調査することは可能です。

なお、周辺相場は一括査定サイトでも簡単に調査することができます。

②一括査定サイトに査定依頼する

次に、一括査定サイトに査定依頼することです。

一括査定サイトは、不動産会社に依頼する前に、今回売却したい不動産の机上査定額を取得できます。また、実際に売却依頼可能な不動産会社を知ることができ、不動産会社にコンタクトを取ることで査定額の根拠などを聞くこともできます。

③売却を依頼する不動産会社に査定と売却依頼をする

続いて、売却を依頼する不動産会社に査定と売却依頼をすることです。

査定額や売却完了までのプロセス、売却活動時などに受けられるサービスなどに納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。なお、不動産会社から多くのサポートやサービス、広告などを積極的に行うのが専属専任媒介契約です。

少しでも高く、早期売却を目指すなら専属専任媒介契約がおすすめとなります。

④広告やレインズに掲載し、売却活動をする

媒介契約が完了したら、不動産会社は売却活動に入ります。レインズへの掲載、インターネット上に物件情報を掲載するなど、幅広く買主を募り、早期売却且つ高値売却を目指していきます。

⑤購入者が決まれば売買契約を行い、引き渡し日を決める

購入者が決まれば売買契約を行い、引き渡し日を決めていきます。なお、オーナーチェンジ物件であれば、売主と買主は物件の状態を目視で確認せずに引き渡しすることになります。

売主は、契約不適合責任を回避するためにも、住居内の状態を賃借人にヒアリングすることを管理会社に依頼しておくなど、極力不動産の状態を把握して引き渡す必要があります。

投資マンションを売却するときに注意すべきこと4つ

投資マンションを売却するときには、注意すべき点があります。ここでは、代表的な４つの注意点を解説します。

• ①ローンは引き渡し時に完済が必須
• ②契約不適合責任に注意する
• ③媒介契約は慎重に選択する
• ④売却時にかかる費用や税金を正しく把握しておく

①ローンは引き渡し時に完済が必須

一つ目は、ローンが残っていれば引き渡し時には完済が必須になります。

ローンには抵当権が附帯されています。万が一、抵当権がついたまま引き渡しをすると、元の所有者の返済が滞ったときに競売となり、賃借人はある日突然追い出されてしまいます。

よって、この抵当権が付いたまま引き渡しを買主が受けることはリスクでしかないため、通常はローンを完済し抵当権を抹消した状態で引き渡しを行います。

②契約不適合責任に注意する

二つ目は、契約不適合責任に注意することです。

投資マンションを長く所有し築年数が経過した場合には、内装や設備、床下や壁の中などに欠陥がある可能性が高くなります。よって、現状空き部屋になっていれば、インスペクション（住宅診断）を行い、住戸内の状況を確認しておくことがおすすめです。また、不具合箇所があれば予め是正工事や設備などの交換工事、建物状況報告書に詳細を記載し買主に引き継ぐことができます。

なお、オーナーチェンジ物件の場合には、賃借人がいるため原則インスペクションを行うことができません。この場合は、賃借人に協力してもらい住戸内の状況（建具の不具合があるなど目視でわかる所の状況など）をヒアリングし、買主に伝えるようにしましょう。

このようにできる限り住戸の状況を買主に伝えた上で契約を進めることで、契約不適合責任を回避しやすくなります。

③媒介契約は慎重に選択する

三つ目は、媒介契約は慎重に選択することです。

投資マンションの売却は、一般的な実需用のマンションに比べて特殊性が高いため、多くの不動産会社に依頼したとしても売却が早期に進むとは限りません。投資マンションの場合には、原則1社に任せる形態の専属専任媒介契約がおすすめになります。

④売却時にかかる費用や税金を正しく把握しておく

最後に、売却時にかかる費用や税金を正しく把握しておくことです。

売却時には、仲介手数料や印紙代、売却後に譲渡所得が発生すれば所得税・住民税がかかります。よって、売却資金から仲介手数料などの費用や税金の支払いがあることも念頭に置いておきましょう。

まとめ

投資マンションは、購入を検討する人が少ないことや立地する物件周辺には他の投資マンションが数多く存在することなどにより、売却しにくいのが一般的です。また、少しでも高く売却するには、オーナーチェンジの状態で売却するなど、次のオーナーにとって少しでも良い条件で売却することなどがポイントになります。

なお、所有する投資マンションの今の価値を知りたいなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。