住宅ローンが残っているものの、転勤や住み替えなど様々な理由で「家を売りたい」「引っ越したい」という人がいます。
そのような人たちにとって、住宅ローンが残っている状態で売却・引っ越しできるのかは一番の不安の種でしょう。
結論からいえば、住宅ローンがあっても家の売却や引っ越しは可能です。ただし、ローンがどれだけ残っており、家がいくらで売れるかによって、売却から引っ越しまでの流れが変わります。
理想は売却益で残債をすべて返済することなので、なるべく高値で家を売ることが大切です。そのためには、なるべく多くの不動産会社を比較することが重要となります。
一括査定を使えば効率的に不動産会社の比較ができるので、もっとも売却条件の良い業者を見つけることが可能です。スムーズに売却・引っ越しをおこなうために、ぜひ活用してみましょう。
住宅ローンのある家を売るには「売却時に完済」が前提条件
住宅ローンのある家でも、売却は可能です。ただし、売却と同時に残債をすべて返済する必要があります。
返済は売却の利益を充てることも、自己資金などから支払うことも可能です。売却益で不足する分だけ、貯金から支出するという方法もあります。
いずれにせよ、住宅ローンを組んだ金融機関から了承を得なければいけません。まずは金融機関に売却したい旨を相談してみましょう。
次の項目から、完済が必要である理由と、具体的な返済方法を見ていきましょう。
売却時に完済が必要な理由
売却時に完済が必要な理由としては、次の2つがあげられます。
- 完済できないまま無断で売ると住宅ローンの規約違反になる
- 完済して抵当権を抹消しないと買い手はつかない
じつは、法律の観点からいえば「住宅ローンがある家を売ってはいけない」という決まりはありません。住宅ローンを残したまま、抵当権の付いた状態で家を売ることも厳密にいえば可能です。
住宅ローンなどの債務について、債務者の資産を担保とする権利。債務者が返済できなくなったとき、債権者は抵当権の付いた資産を差し押さえることで融資金を回収する。
しかし、住宅ローンを残した状態での売買は、金融機関や買主にとってデメリットが大きくなります。そのため、慣習として「住宅ローンの完済」と「抵当権の抹消」が必須となっているのです。
それぞれの理由の詳しい内容を見ていきましょう。
理由1.完済できないまま無断で売ると住宅ローンの規約違反になる
ほとんどの住宅ローンは、規約に「無断で家を売ってはならない」という内容が盛り込まれています。
下記は楽天銀行の住宅ローン約款ですが、「無断で家を売ったときは全額返済を求める」とはっきり記載されています。
第13条 期限前の全額返済義務
2. 債務者等（債務者又は連帯債務者のいずれか一人）について次の各号に掲げる事由のいずれかに該当し（中略）当行から請求したときは、本契約に基づく債務の全部又は一部につき期限の利益を失い、借入要項に定める返済方法によらず、直ちにその債務を返済するものとします。
（中略）
（7） 当行の承諾を得ないで取得対象住宅又はその敷地若しくは借地権を第三者に譲渡したとき
逆にいえば、了承さえあれば売却は可能ということになりますが、実際に「住宅ローンを残したまま売りたい（返済は自分が続けるけど家は手放したい）」と申請してもまず認められません。
住宅ローンを残したまま売るということは、返済をおこなう債務者と、担保となる家の所有者が別人になるということです。
金融機関からすると、債務者が返済不能になったときに家を差し押さえようとしても、所有者と揉めてしまう恐れがあります。金融機関にとっては不要なリスクになるだけで、了承するメリットが1つもないのです。
理由2.完済して抵当権を抹消しないと買い手はつかない
抵当権を残したままの売却は、買主にとっても大きなリスクとなります。万が一売主が返済できなくなった場合、自分と関係のないところで差し押さえが決まり、競売にかけられるかもしれません。
いつ差し押さえられるかわからないような家を買う人もいないので、売却するときは抵当権の抹消が必要となります。
なお、抵当権の有無は登記情報を調べることでわかりますが、登記は一般に公開されたものなので、関係者以外でも閲覧が可能です。
買主側も購入物件の登記情報は当然チェックするため、抵当権が残っていれば必ずわかります。抵当権が残っていることは隠しようがないため、ごまかして売ることも不可能です。
売却益で返済できる「アンダーローン」なら売却に支障はない
家の売却に伴う住宅ローンの返済では、売却益が残債より多いかどうかが重要となります。
売却益が残債より多い（ローン残債が売却益を下回る）状態を「アンダーローン」といい、売主は自己資金の負担をせずとも売却できます。
売却と同時に返済できることが確実なので、金融機関としても文句を付けることはありません。売却予想価格がわかる資料を提示すれば、問題なく売却の了承を得られるでしょう。
売却益で返済できない「オーバーローン」は不足分の補填が必要
アンダーローンに対して、売却益が残債より少ない（ローン残債が売却益を上回る）状態を「オーバーローン」といいます。
オーバーローンの場合、売主が不足分を補填できるかどうかが問題となります。金融機関としては「融資金を全額回収できる」という確証がないかぎり、売却を了承しないでしょう。
具体的な売却方法としては、次の3つがあげられます。
- 自己資金で補填する
- 別のローンに借り換える
- 任意売却をおこなう
方法1.自己資金で補填する
1つ目の方法は、預貯金などの自己資金を使って補填する方法です。新たな借入などがなく、とくにむずかしい手続きもないため、シンプルかつ確実な方法といえるでしょう。
しかし、不足分が多ければ多いほどまとまった支出が必要となり、現金資産に余裕がない場合、車や有価証券など別の資産を現金化することになってしまいます。
また、築年数が古いと安く売らざるを得ないため、補填はますます困難になります。自己資金で補填する場合は、なるべく早い時期に売り出すことが重要です。
方法2.別のローンに借り換える
住宅ローンを別のローンに借り換える方法もあります。不足分だけ借りるか、全額借り換えてから家を売るというやり方です。
新たに別の家を買うなら、新規ローンに残債分を上乗せできる場合もあります。
自己資金がなくても実現可能な方法ですが、借り換え後は金利が上がり、月々の返済額もほぼ確実に増加する点には注意が必要です。
売却益や返済金などお金の流れをシミュレーションし、無理のない範囲で計画的に借りることが大切です。
方法3.任意売却をおこなう
自己資金がなく、新規の借入もできない場合は、任意売却という売却方法があります。本来であれば不可能な「住宅ローンを残したまま売却」を、特別に認めてもらう方法です。
売却益はすべて返済に充てられ、不足分は引き続き分割で返済します。また、金融機関との交渉次第では、引っ越し代金分のみ売却益から支出することが可能です。
ただし、任意売却は本来、住宅ローンが返済不能となったときに差し押さえを避けるための方法です。競売にかけられるより高値で売れる点はメリットですが、デメリットも多数あります。
- 信用情報に傷がつき、5~7年ほどローンやクレジットカードを利用できない
- 手続きに連帯保証人などの同意が必要
- 債権者（金融機関）の同意が必要
- 売却期限がある（売却できないと競売にかけられる恐れがある）
- 売却価格は債権者の意向を組まなければならない
とくに、信用情報に傷がつくのは大きなリスクなので、そこまでして売るべきかはしっかり考える必要があります。
収入が大幅に減ったなど、経済的に困窮しているときであればおすすめできる方法です。
住宅ローンがある家を売却して引っ越すまでの流れ
ここからは、住宅ローンがある家を売却して引っ越すまでになにをすればよいのか、流れに沿って見ていきましょう。
具体的な流れは、次の通りです。
- 残債額を確認する
- 家の査定を依頼する
- 売却活動をおこなう
- 売買契約締結
- 引っ越し・物件引き渡し
残債があること以外は、通常の不動産売却と変わりません。金融機関や不動産会社と連携を取り、スムーズに売却を進めましょう。
ステップ1.残債額を確認する
売却活動を始めるまえに、残債がどれだけ残っているか正確に把握しましょう。いくら返せばよいか知ることで、具体的な計画を立てられます。
残債を確認する方法としては、契約時に発行された返済予定表や、毎年送付される残高証明書を見るとよいでしょう。残高証明書は、大抵10月頃に送られてきます。
最近はWebサイトで確認できる金融機関も増えているので、売却を思い立ったらすぐに調べることが可能です。
ステップ2.家の査定を依頼する
残債額がわかったら、次に調べるのは家の売却価格です。いくらで売れるかによって、アンダーローンかオーバーローンか決まります。
家は築年数に応じて安くなるのが基本ですが、実際の売却価格は立地や近隣環境、そのときの不動産需要など、いくつもの要因が絡み合って決まります。
個人で正確に調べるのはむずかしいため、不動産会社に査定を依頼しましょう。物件の特徴や不動産市場の動向から、売却可能な適正価格を算出してもらえます。
「一括査定」を使って高値で売れる不動産会社を探すのがおすすめ
住宅ローンの返済負担を減らすためには、なるべく高く家を売ることが大切です。そして、家を売るときは「不動産会社の優秀さ」も価格に大きく影響します。
不動産会社によって営業力や培ったノウハウが異なるため、同じ物件でも売却価格が変わることは珍しくありません。場合によっては、数百万円の差が出ることもあります。
そのため、1社の査定で判断するのではなく、複数の不動産会社を比較することが高額売却のコツとなります。
不動産会社を比較する方法としておすすめなのが「一括査定サイト」の利用で、簡単な入力で複数社へまとめて査定依頼が可能です。
サイト側で提携業者の選別もおこなっているので、優良業者が揃っている点もおすすめポイントです。正確な相場を把握するためにも、家を売るときはぜひ活用してみましょう。
ステップ3.売却活動をおこなう
不動産会社が決まれば売却活動に移行します。不動産会社への依頼は「仲介」という形式で、広告などをおこなって買主を募集するのが一般的です。
購入希望者が現れれば、内覧を経て成約に移ります。内覧時の印象で買主の意思が決まるので、成約しやすいよう室内はきれいにしておきましょう。
ただし、仲介ではなく「買取」という、不動産会社が物件を直接買い取る依頼形式もあります。現金一括ですぐに買い取ってもらえるため、売却活動に時間をかけずに済みます。
しかし、買取は仲介で売るより安値になることが多いので、少しでも高く売りたいときはあまりおすすめできません。「安値でも早く売りたい」「家に問題があって仲介だと売れない」というときに利用するとよいでしょう。
「売り先行」だと資金計画は立てやすいが引っ越しで慌ただしくなる
引っ越しに伴う売却の場合、売却が決まってから引っ越すのか、先に引っ越してから売るのか決めておく必要があります。
売却が決まってから引っ越す方法を「売り先行」といい、売却代金がいつ入るのかわかるので資金計画を立てやすいという点がメリットです。
一方、成約してから家を引き渡すまでの間に引っ越す必要があるため、引っ越し業者の手配や転出・転入手続きが慌ただしくなります。
また、新居が見つけられなかった場合は賃貸で仮住まいを探すことになるなど、余計な出費が増えてしまいます。売却活動と合わせて新居探しも進め、ある程度目星を付けておくとよいでしょう。
「買い先行」なら落ち着いて引っ越せるが資金管理は大変
先に引っ越してから家を売る「買い先行」の場合、自分のペースで各種手続きを進められるのがメリットです。
売却活動も腰を据えて取り組めるので、買主を厳選して高額売却することも可能でしょう。
ただし、新居の購入や引っ越しなど、先に自分の資金から支出する必要があります。また、いつ売却できるのかは売り出してみないとわからないため、資金管理も大変です。
買い先行で計画を立てるのは、自己資金が潤沢ですぐに家を売らなくても問題ない場合に限定したほうがよいでしょう。
ステップ4.売買契約締結
買主が見つかれば仮契約をおこない、買主側の住宅ローン審査を待つことになります。
買主が審査に通過すれば、次は本契約を結びます。売買契約書に署名捺印すれば後戻りはできないので、売買金額や引き渡し時期など、取り決めに間違いがないかしっかり確認しておきましょう。
契約の締結は売主・買主の双方が顔を合わせておこなうのが一般的ですが、都合が付かない場合は不動産会社が両者からそれぞれ署名捺印をもらいにいく「持ち回り契約」も可能です。
ステップ5.引っ越し・物件引き渡し
売買契約の締結後、取り決めた日時に売買代金の決済と引き渡しがおこなわれます。引き渡し前までに引っ越し、家を空けておくことが必要です。
引き渡しは売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者が集まり、代金決済と同時に仲介手数料や住宅ローンの清算をおこないます。
なお、住宅ローンを完済しただけでは抵当権は抹消されず、売却後に売主が手続きしなければいけません。金融機関から必要書類が送られてくるので、法務局で申請します。
登記手続きに不安がある場合は、登記の専門家である司法書士に依頼することも検討してみましょう。
住宅ローンのある家を売るときの注意点
住宅ローンのある家を売却するときは、すぐに売却を進めるのではなく、次の注意点も把握しておきましょう。
- 「一時的な引っ越し」なら賃貸物件として貸し出せる
- 「離婚に伴う家の売却」は利益が財産分与の対象になる
- 「借金による経済状況の悪化」なら個人再生で家を残すこともできる
場合によっては、売却せずにそのまま残したほうが良いケースもあります。焦って売却して後悔しないよう、自分の状況にあてはまる注意点をチェックしておきましょう。
「一時的な引っ越し」なら賃貸物件として貸し出せる
住宅ローンが残っているのに家を売却する人の多くは、転勤などで急に引っ越すことになった人です。「せっかく買ったのに売却するのはもったいない」と考える人も多いでしょう。
そのような人は、自分が遠くにいる間だけ賃貸物件として貸し出すのがおすすめです。将来的に戻ってくる予定があれば、家を売らずに有効活用できます。
本来、住宅ローンは自己の居住目的でしか使えませんが、転勤など自分の意思ではどうしようもない転居の場合、金融機関が了承すれば賃貸することが可能です。
賃貸借契約は期限を決めて結ぶことも可能なので、戻ってくる時期がわかっていれば家を取り戻せないということもありません。
ただし、金融機関に無断で貸し出してしまうと規約違反となるため、必ず相談してから貸し出すようにしましょう。
住宅ローン控除も「戻ってきてから再適用」が可能
住宅ローン控除は、ローン残高に応じて最大13年間（中古住宅なら最大10年間）、所得税を控除できる制度です。
家から引っ越した場合は控除を受けられなくなりますが、期間内に戻ってきた場合は残存期間の控除を受けられます。転勤だけでなく、転地療養などやむを得ない事情があるときに再適用が可能です。
例えば、13年間の途中で転居し、8年目に戻ってきた場合は、残りの5年間で控除を受けられます。受けられる控除を無駄にしないよう、税務署で忘れず手続きしましょう。
「離婚に伴う家の売却」は利益が財産分与の対象になる
婚姻期間中に購入した家は、例えどちらか片方の名義であっても財産分与の対象です。離婚に伴って家を売却する場合、売却益を分ける必要があります。
原則としては折半することになりますが、話し合いで異なる割合にすることも可能です。また、家以外の財産もあれば総合的に分与の割合を決めます。
ただし、債務については財産分与の対象にしないのが原則なので、アンダーローンのときは名義人になっているほうがそのまま家を引き取るのが一般的です。
なお、離婚時は相手方が「そのまま居住を続けたい」と主張するなど、問題が複雑になりがちです。相手方と揉めてしまったときは、弁護士への相談も検討してみましょう。
「借金による経済状況の悪化」なら個人再生で家を残すこともできる
多額の借金を抱えてローン返済がむずかしいのであれば、家を残しながら債務を整理する「個人再生」を検討してみましょう。
個人再生は、裁判所に申し立てて借金を最大1/5まで減額する国の救済制度です。残った債務はおおむね3年間にわけて返済をおこないます。
同じような制度に「自己破産」もありますが、こちらは債務を帳消しにする代わり、財産をすべて処分する必要があります。
一方、個人再生は住宅ローンを対象から外し、家を残すことが可能です。また、生命保険や車といった一部の資産も残すことができます。
ただし、個人再生をした場合は新規の借入やクレジットカードの利用がしばらくできなくなります。詳しくは弁護士に相談し、メリット・デメリットを理解したうえで利用しましょう。
住宅ローンのある家を売るときに使える税金特例
家を売るときに大きな負担となる税金ですが、特例制度を利用して軽減することも可能です。
下記の制度は住宅ローンのある家の売却でも使えるので、税申告の際は忘れずに適用させましょう。
- アンダーローンで使える「3,000万円控除」と「マイホーム売却の軽減税率」
- オーバーローンで使える「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
税金については制度が複雑で、適切な申告には専門的な知識も必要となるため、できれば税理士に相談することをおすすめします。
ここでは、上記2つの特例に絞って詳しく解説していきます。
アンダーローンで使える「3,000万円控除」と「マイホーム売却の軽減税率」
アンダーローンの場合、家を売れば利益を得ることになります。その利益に対して課されるのが譲渡所得税ですが、これには「3,000万円控除」と「マイホーム売却の軽減税率」が適用できます。
3,000万円控除は、マイホームの売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる制度で、3,000万円以下の売却益であれば非課税となります。
もう1つのマイホーム売却の軽減税率は、所有期間が10年を超えるマイホームを売ったとき、税率が通常よりも低くなる制度です。
2つの制度は併用可能なので、10年以上所有していたマイホームであれば、大幅に税金を軽減することができます。
オーバーローンで使える「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
オーバーローンの場合、売却益とローン残高の差額を損失として計上し、他の譲渡所得と合算することができます。
本来、不動産の譲渡所得と他の所得（給与など）は別々に計算されますが、損失分を合算することでトータルの税金を軽減するという制度です。
仮に売却損失が-100万円で、給与などその他の所得が500万円だった場合、合算後の400万円にのみ課税されます。
また、その年にすべての損失を控除しきれなかった場合、翌年から最大3年間まで繰り越して控除することもできます。
会社で源泉徴収をされている人は、この制度を申告することで還付金がもらえるので、毎年2~3月頃の確定申告時に忘れず手続きしましょう。
参照：国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
まとめ
住宅ローンがあっても家の売却や引っ越しは可能ですが、残債を返済することが前提です。
売却益で返せるときは問題ありませんが、不足するときは自己資金などで補填することが必要となります。家を残して貸し出せる場合もあるので、状況によってはそのまま残すことも検討するのがおすすめです。
売却する場合はなるべく高値で売り、残債を少しでも減らすことが大切です。高く売れる不動産会社を見つけることが重要なので、一括査定などで優良業者を探しましょう。
住宅ローン返済中の家を売却するときによくある質問
はい、可能です。住宅ローンの返済中でも、ローンを完済して抵当権を抹消することで、売却が可能になります。家の売却額をローンの返済に充てるケースがほとんどです。
預貯金や借り換えローンなどを使って、不足分を補填する必要があります。
規約違反となり、残債の一括請求をされることになります。また、返済できない場合は家を差し押さえられる恐れもあります。
いいえ、抵当権を消すときは、完済後に「抵当権抹消登記」をおこなう必要があります。金融機関から必要書類が送付されるので、自身で申請するか、司法書士に依頼しましょう。
