義両親の土地をもらえると聞いて嬉しいと感じる人ばかりではないでしょう。
中には、義両親からもらった土地を売って資金にしたいという人もいるかもしれません。
この記事では、義両親の土地を売却する方法と、売却の際に起こりうる親族トラブル、そして不要な土地を持ち続けることのデメリットについて解説します。
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目次
義両親の土地を売却する方法
義両親の土地を売却する方法には主に「代理人になる」「成年後見人になる」「贈与してもらう」「相続する」の4つの方法があります。
この4つの方法をさらにグループで分けるのであれば、
代理人、成年後見人になる→土地の所有権利者である義両親の代わりに手続きを進める方法
贈与や相続→義両親から所有権を譲り受けて売却する方法
となります。
これらの方法について次から一つずつ詳しく解説していきます。
代理人になり売却を進める
土地を売却するためには、不動産会社に土地の査定をしてもらったり、買い手とさまざまな交渉・立ち会いをしなければいけません。
そのような手間があるために土地の売却に踏み切れない義両親がいる場合は、義両親の代理人になって土地を売却する方法があります。
委任状や印鑑証明書、住民票を義両親に用意してもらうことになりますが、他の方法と比べて手間が少なく特別な費用もかからないので、自分と義両親の双方にとってメリットが大きい方法といえます。
委任状は義両親が自分で作成することも可能ですが、万が一記入漏れなどがあればトラブルにつながります。
不動産会社にフォーマットがあるので、それを使って担当者と話し合いながら作成するのが確実です。
また、委任の内容について義両親と確認をしておき、お互いの認識に錯誤がないようにしましょう。
- 委任状に記載される主な事項
- 売却する土地の情報（住所や面積など）
- 売却の条件（価格や引渡し日について）
- 委任の範囲（どこまで委任するのか）
- 委任者と代理人の住所／氏名／署名／押印
- 書面日付 など
法定後見人になる
義両親に認知症など精神上の障害がある場合は、法定後見人になって土地を売却することができます。
法定後見人になるまでの流れは次のようになっています。
- 法定後見人になるまでの流れ
- 必要書類の収集・申立書の作成
- 家庭裁判所に申立を提出
- 家庭裁判所で審理・後見人選任
- 家庭裁判所が後見の開始の通知をして後見開始
一般的に、法定後見人に選出されるまでに2ヶ月ほどかかるといわれています。
また、書類に使用する切手代や印紙代が1万円ほど、さらに弁護士や司法書士に申し立てを依頼すると20万円ほどの費用がかかります。
このように手間と費用がかかりますが、義両親がいつまで土地を維持できるのか考えると、手間がかかってでも早く法定後見人になって売却してしまったほうがよいでしょう。
売却したお金を施設の入居費用にあてることもできますし、将来相続した土地を持て余す心配もなくなります。
土地を相続する
義両親が亡くなってから土地の売却をしようと考えている人には相続と生前贈与という方法がありますが、税金を安く済ませたい場合は相続がよいでしょう。
相続税は基礎控除額が高く税率が低いので、贈与するより支払う税金が安く、場合によっては非課税になることもあります。
具体的にいうと、相続税の基礎控除額は「3000万円＋法定相続人1人につき600万円」なので、最低でも相続財産が3600万円以内であれば相続税がかからないことになります。
また、仮に相続財産が土地（4000万円）のみで相続人が1人だった場合、かかる相続税は40万円程度です。
4000万円の土地の贈与税は1530万円ほどなので、相続税がいかに安いかわかると思います。
田舎の土地は相続放棄も検討する
「相続税がかからないなら、とりあえず相続しておこう」という考えは危険です。
何故なら、相続した土地が売れなかった場合は、一生その土地を背負って生きていかなければならない可能性があるからです。
特に注意が必要なのは、土地が田舎にある場合です。
田舎の土地は面積が広すぎたり交通の便が悪いことから、需要が非常に少なく売却も困難です。
実際に、何件も不動産業者に買い取りを断られて、いらない土地の固定資産税を払い続けている人もいます。
需要がなさそうな土地の場合は相続放棄も検討しましょう。
もちろん、土地の相続だけ放棄することはできないので、預貯金など他の財産の相続も放棄することになります。
土地を贈与してもらう
「義両親の土地を売却して新しい家の購入資金にあてよう」というような明確な計画がある場合は、義両親に土地を贈与してもらってから売却するのがよいでしょう。
相続と異なり、贈与の場合は確実に土地をもらえるので、土地売却後の計画が頓挫する可能性が低くなります。
また、贈与に際して義両親にやってもらうことは契約書の署名と押印だけなので、義両親に頼みやすいというメリットもあります。
一方、贈与を受ける側は必要書類の収集・作成や登記変更の手続きなどをする必要がありますが、自分でやることが難しい場合は司法書士に代行してもらうこともできます。
前の項目で説明したように、贈与税は決して安くないので、事前に贈与税額と自分の経済状況を考えてから手続きを進めるようにしましょう。
売却時に起こる親族トラブルの対処法
義両親から土地をもらえたとしてもスムーズに売却できるとは限りません。
ここでは、土地売却にまつわる親族トラブル例を紹介します。
親族に売却を反対された場合
ひと昔前は「先祖代々受け継がれた土地は子孫に残していくべきだ」という考え方が一般的でした。
現代ではそのように考えられることは少なくなってきていますが、依然として親から受け継いだ土地を売ることに抵抗を感じる人は多いようです。
また、自分にとってはただの「不要な土地」であっても、親族にとっては「思い出のつまった土地」かもしれません。
そのため「誰も使っていない土地だから売っても問題ないだろう」と思っていざ売却の話をすると、親族からの大反対を受けるケースが多くあるのです。
その場合は「税金の支払いが苦しい」など売却したい理由を説明して親族の理解が得られるように努め、場合によっては親族に土地の登記を移すなど柔軟な対応が必要になります。
土地の登記が正しくされていない場合
売却や相続をする際に土地関係の書類を取り寄せてみると、登記簿上の名義人が既に亡くなっているケースがあります。
相続や贈与で土地をもらった人が登記の変更をしなかった場合にこのようなことが起こります。
注意しなければいけないのは、原則として登記の中間省略ができないという点です。
例えば、AからBに受け継がれた土地をCが相続しようとした際にAからBへの登記がされていないことが発覚した場合でも、A→CではなくA→B→Cと登記しなければいけません。
登記は名義人が変わるたびに税金を支払う必要があるので、AからBへの登記費用を誰が払うのかという問題が起こります。
また、登記がされていないということは権利関係が不明になっているということなので、親族に権利を主張されて相続や売却がうまくいかないことも考えられます。
このようなトラブルを避けるためにも、事前に登記について義両親に確認しておくことが大切です。
角が立たないように、帰省時にパートナーに聞いてもらうのがよいでしょう。
土地を所有し続けるデメリット
不要な土地を所有し続けると様々なデメリットがあります。
パートナーや親族とデメリットについて確認し、売却の同意を得られるように努めましょう。
固定資産税を払い続ける必要がある
実際に土地を使っていなくても所有しているだけで毎年固定資産税が徴収されます。
仮に都内で家が建てられるくらいの広さの土地を所有すると、だいたい50～100万円ほどの固定資産税がかかるようです。
その金額を貯金にまわして、余暇を贅沢に過ごしたり、家の購入資金や老後の資金にあてたりした方が有意義なのではないかと説得してみましょう。
土地の手入れが大変
土地なら放置しておいても大丈夫というのは大きな間違いです。
放置された土地では、生い茂った雑草による種や花粉の飛散でご近所トラブルになったり、不法投棄や不審車両の侵入などで事件や事故が発生することがあります。
そのため、定期的に土地を訪れて点検・整備をしなければなりません。
自分で土地を維持する覚悟があるのかどうかパートナーに確認してみましょう。
家付き物件は管理がより大変
土地に家が建っている状態で放置した場合はもっと大変です。
人気がないと思われる空き家は放火や不法侵入など犯罪の標的になります。
さらに、人の住んでいない家は劣化が早いため、気づいたときにはいつ倒壊してもおかしくない状態になっていることもあります。
そのような適切な管理がされていない空き家に対しては、固定資産税や都市計画税が増額されたり罰金の支払いを命じられたりします。
参照：NPO法人 空家・空地管理センター「空家対策特別措置法とは」
税金が安くなる特例が適用されなくなる
相続してから3年以内に土地を売却すると譲渡所得税が安くなる特例があります。
売却を思いとどまって相続から3年を過ぎてしまうとこの特例が適用されず、支払う税金が多くなってしまいます。
特に、義両親が土地を取得してから5年に満たない場合は売却によって節税できる金額が大きくなるので、将来活用する見込みのない土地はできるだけ早く売ってしまったほうがよいでしょう。
まとめ
義両親の土地の売却方法には「代理人になる」「成年後見人になる」「贈与してもらう」「相続する」という4つの方法があります。
それぞれメリットがあるので、自分の状況にあわせた売却方法を選びましょう。
ただし、先祖代々の土地を売却する場合は周囲から反対の声があがる可能性が高いです。
そのようなときは、高い固定資産税を払い続けなければいけないことや土地の手入れが大変なことなどデメリットを説明して周囲の説得を試みましょう。
また、いざというときの話し合いや登記の確認などがしやすくなるように、定期的に義実家に帰省し義両親や親族とよい関係を築いておくことも重要です。