風呂なし物件も売却できる!物件価値を高めて売る方法も解説

風呂なし物件

現在は風呂付き賃貸アパートや賃貸マンションなどが当たり前になっていますが、風呂は高価なものであるため、昔は必ず設置されているというものではありませんでした。そのため、築年数の経過した物件の中には風呂なし物件も多くあります。現在は風呂付きの物件が当たり前であるため、風呂なし物件は売れないと思っている人も多いのではないでしょうか?

この記事では、風呂が付いていない物件でも売却できるのか、風呂なし物件を売却する際のポイントについて解説します。

風呂が付いていない物件でも売却は可能?

風呂なし物件
築年数の経過している中古の賃貸アパートや賃貸マンションは、物件価格が安く利回りが高いのが魅力です。しかし、昔は部屋に風呂があるというのが当たり前ではなかったため、部屋にトイレはあっても風呂が設置されていない場合があります。

現在は1部屋にトイレと風呂が付いているのが一般的なので、「風呂が付いていない物件を取得しても売却できないのでは?」と気になっている方も多いと思います。しかし、部屋に風呂が付いていなくても売却することは可能です。その理由は、風呂なし物件にもメリットがあるためです。風呂なし物件のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

風呂なし物件のメリット

風呂なし物件には、以下の4つのメリットがあります。

・間取りが広い
・水道代・ガス代の節約になる
・賃料が安いので入居率が高い
・初期費用を低く抑えることができる

間取りが広い

ワンルームタイプの部屋に風呂を設置する際には、どうしても間取りが狭くなりがちです。しかし、風呂が設置されていない部屋は、空間が有意義に使えるので間取りが広いというメリットがあります。特に家賃の高い東京では、部屋が狭い物件が多いため、少しでも専有面積が広い物件は重宝されやすいと言えます。そのため、広い部屋を探しているという人の需要が期待できるため、高い入居率を維持しやすいと言えるでしょう。

水道代・ガス代の節約になる

風呂なしの物件は、風呂に入るためにかかる水道代やガス代を節約することが可能です。総務省が行った2018年度の家計調査によると、単身世帯と二人以上世帯における1カ月の水道代とガス代は以下の通りです。

【水道代】
・単身世帯:2,156円
・二人以上世帯:5,126円

【ガス代】
・単身世帯:2,958円
・二人以上世帯:4,747円

単身世帯で1カ月あたり約5,000円、二人以上世帯で約1万円水道代とガス代がかかっています。全て風呂にかかっているというわけではありませんが、風呂が占める割合は高いと言えます。仮に風呂が水道代とガス代の6割程度を占めていると考えると、単身世帯は約3,000円、二人以上世帯は約6,000円節約可能です。少しでも1カ月あたりの支出を抑えたい人にはおすすめの物件と言えるでしょう。

賃料が安いので入居率が高い

東京は賃料が高いことから、学生や働き始めの人には住居費の負担が重くのしかかります。風呂なしの物件は、利便性が低いので一般的な物件よりも賃料が低く設定されているのが一般的です。「風呂なし物件は需要が低く、空室が多い」と考えている方も多いと思います。ところが、駅徒歩圏内の物件でも安価に借りることができることから、賃料を少しでも抑えたい人の需要が高いのです。

初期費用を低く抑えることができる

風呂なし物件は、水回りの設備に対する費用が一般的な物件よりもかかっておらず、比較的安く手に入るのが特徴です。そのため、少しでも初期費用を抑えつつ不動産投資を始めたいという人に適しています。また、風呂にトラブルが発生した場合や劣化による汚れや痛みが生じた場合は適宜修繕やリフォームが必要ですが、風呂なし物件では修繕が必要ありません。初期費用だけでなく、ランニングコストも抑えられるため、利回りを高く維持しながら運用できるでしょう。

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風呂なし物件のデメリット

風呂なし物件には、間取りが広い・水道代・ガス代の節約になるなどのメリットが借主側にありました。一方、家主側には賃料が安いので入居率が高い・初期費用を低く抑えることができるなどのメリットがありました。つまり、風呂なし物件は双方にWIN-WINの関係が成り立っていると言えます。

では、風呂なし物件にはデメリットはないのでしょうか?風呂なし物件には、以下の2つのデメリットがあります。

・銭湯に行く必要がある
・ガス設備がない可能性がある

銭湯に行く必要がある

風呂付き賃貸住宅は部屋で風呂に入ることができますが、風呂なし賃貸住宅は風呂に入ることができません。風呂に入るには、近くにある銭湯に行く必要があります。近くに銭湯がない場合や簡単に入浴を済ませたい場合には、学校や職場、漫画喫茶やジムに設置されているシャワー室を利用するという方法も。しかし、銭湯やシャワー室の利用にはお金がかかります。お金がかかるだけでなく、入浴のためにわざわざ外に行かなくてはならないことがデメリットと言えるでしょう。

ガス設備がない可能性がある

風呂が設置されていないということは、建物にそもそも都市ガスをひいていない可能性も。都市ガスをひいていない場合でもプロパンガスが設置されていればガス設備は利用可能です。しかし、どちらも設置されていない場合は、ガスコンロ対応ではないので不便です。料理をする際にはカセットコンロで対応する、水道をひねっても水しか出ないなど、不便に感じられることも。お風呂以外の面にも影響が出た場合は、需要が下がって空室が多くなる可能性もあるので注意が必要です。

風呂なし物件の売却で大切な4つのポイント

銭湯
風呂なし物件は売却できないわけではありませんが、「風呂なし」であることにマイナスの印象を抱く人は多いと思います。そのため、売却したくてもなかなか買い手が見つからない、値下げ交渉で売却価格が低くなる可能性があります。

では、どうすれば風呂なし物件の売却を速やかに行うことができるのでしょうか?風呂なし物件の売却で大切なポイントとして以下の4つが挙げられます。

・入居率が高い時に売却する
・風呂なし物件のメリットを強調する
・代替案をなるべく多く提示する
・営業力の高い不動産会社に売却を依頼する

入居率が高い時に売却する

入居率が高いうちは安定した家賃収入が得られることから、売却するのはもったいないと考えている人が多いと思います。そのため、入居率が下がり始めてから売却を検討する人も。しかし、風呂なし物件の購入希望者は、大半が風呂なし物件で安定した需要が期待できるか不安を抱いていると言えます。

そのため、入居率が下がってから売却を検討しても、購入希望者の不安が大きくなるだけで買い手がすぐに見つからない、買いたたかれてしまう可能性も。スムーズに売却につなげる、買いたたかれないようにするには、購入希望者の不安を解消する必要があるため、入居率が高い状況で売却することがポイントと言えます。

入居者のターゲットを絞る

風呂なし物件の需要を高めるには、入居者のターゲットを絞るという方法が挙げられます。女性は、バストイレ別の賃貸住宅を探す人も多く、バスが設置されているということは必須条件です。しかし、男性はシャワーで済ませるケースが多く、風呂掃除が面倒という意見もあるため、家賃が低いのであれば風呂なし物件でも問題ないと考えている人も多くいます。入居者のターゲットを絞りつつ入居者の募集活動を行うことで、入居率を高く維持できる可能性が高まるため、売却を有利に進めやすくなるでしょう。

風呂なし物件のメリットを強調する

購入希望者の不安を解消する方法として風呂なし物件のメリットを強調するという方法も挙げられます。例えば、部屋が広いので室内洗濯機置場を確保できる、収納スペースを十分確保できるなどです。これらのメリットを多く挙げれば、購入希望者の不安も解消されるため、物件の売却を有利に進めやすくなるでしょう。

代替案をなるべく多く提示する

内覧時に購入希望者が気にするのは、風呂がない場合の代替案があるかどうかです。例えば、近くに銭湯があるか、大学が近くにあって部室でシャワーが使えるかなどです。これらの情報を少しでも多く提供すれば、内覧時に不安を抱いていた購入希望者も購入に踏み切りやすくなります。また、入居者にアンケートを実施して、どのように入浴しているのかという実態を確認し、その情報を提供すれば購入希望者の信頼をより獲得できるでしょう。

営業力の高い不動産会社に売却を依頼する

上記のポイントは、風呂なし物件のオーナーが自ら取り組む必要がありましたが、日中働いているサラリーマン大家さんは、これらの準備に取り組む時間を確保できない場合があります。そこで重要になるのが風呂なし物件の売却を依頼する不動産会社選びです。営業力の高い不動産会社に売却を依頼すれば、上記のポイントを踏まえて売却をスムーズに行ってくれる可能性が高いと言えます。

不動産会社に直接足を運んで相談する

物件の管理を依頼している賃貸管理会社が売買も手掛けている場合は、そのまま売却を依頼するのも1つの選択肢と言えます。しかし、賃貸管理のみを行う会社である場合や今の不動産会社ではなく他の不動産会社に依頼したい場合には、直接不動産会社に足を運んで相談するという方法が挙げられます。

この方法の場合には親身に相談にのってくれるというメリットがある一方、不動産会社の営業力が高いかどうかは自分で見抜かなくてはなりません。信頼できる不動産会社が近くにある場合は問題ありませんが、課題を抱えている物件であるからこそ不動産会社選びをしっかり行った方が良いと言えるでしょう。

物件の価値を高める方法は?

更地
風呂なし物件は本来有しているはずの設備を有していない物件であるため、通常の物件と比べると資産価値は低くなります。そのため、売却できないというわけではありませんが、売却するのは容易とは言えません。

風呂なし物件の売却ポイントを押さえていても買い手が見つからない場合には、どんな対処法が考えられるのでしょうか?風呂なし物件を売却する際の最終手段として以下の3つの方法が挙げられます。

・建物をなくして更地にしてから売却する
・最悪の場合は風呂の設置を検討する
・不動産会社による買い取りを検討する

建物をなくして更地にしてから売却する

風呂なしの物件は築年数が経過しているため、売却できないのであれば耐震性の問題からいずれ建て直さなくてはなりません。それらの費用を考えると、建物をなくして更地にして売却するというのも1つの方法と言えます。買い手がなかなか見つからない場合は建物を壊すことも視野に入れることをおすすめします。

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最悪の場合は風呂の設置を検討する

風呂なし物件がどうしても売れない時は、賃貸住宅に風呂の設置を検討するという方法が挙げられます。しかし、全部屋に風呂を設置するとなると、リフォーム費用が大きくなってしまいます。そこで考えられるのが1室を改良して、入居者全員で共用するシャワー室や浴室をつくるという方法もあります共用のシャワー室や浴室があるだけでも、購入希望者の印象は大きく異なるので売却に一歩近づく可能性が高くなると言えます。

不動産会社による買い取りを検討する

更地にするという方法では建物の解体費用、資産価値を高めるという方法ではリフォーム費用がそれぞれかかります。それらの費用をかけても、必ず買い手が見つかる、費用を売却価格に上乗せできるとは限りません。費用をかけても損をするだけの可能性もあります。

そこで登場するのが不動産会社による買い取りを検討するという方法です。不動産会社の条件に合えばすぐに購入してくれるため、スムーズに不動産を売却できます。なかなか買い手が見つからず、固定資産税や都市計画税、修繕費などの支出が増えることを考えると、不動産会社による買い取りは効率的な売却方法と言えるでしょう。

まとめ

安定した家賃収入が期待できるという理由で注目を集めている不動産投資。不動産投資を始める際に初期費用を少しでも抑えるために、築50年程度の中古不動産を取得したという人も多いと思います。しかし、築50年程度の中古不動産の中には風呂なし物件もあります。ところが、売却する際は風呂付きでないという理由で、買い手がすぐ見つからない、または買いたたかれてしまうことも。

そのような時は、風呂なし物件の買い取りを行っている不動産会社に買い取りを依頼するというのも1つの選択肢です。専門業者に売却を依頼すれば、高額で買取をしてもらえ、手続きもスムーズいき、心配事も減るでしょう。

最終更新日:
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