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不動産投資のメリット・デメリットを解説!収益化までの手順も説明

不動産投資

不動産投資は怖いと思ったことはありませんか?不労所得に興味があっても、自分が始めるにはリスクが高いと購入する前に諦めてしまう人が多いです。しかし不動産投資は株式やFXなどの金融商品と比べて、安定性が高い投資先だといわれているのも紛れもない事実。本業があるサラリーマンや公務員でも、不労所得を得ることは決して難しいことではありません。不動産投資を始めるためには、まずメリットやデメリットをしっかり知っておく必要があります。

この記事では、不動産投資のメリットやデメリット、収益化するまでの手順や注意点、物件の選び方を解説します。

不動産投資は安定的な収入源になる

不動産投資
不動産投資を始めると毎月安定した収入が入ります。この収入スタイルは他の投資と比べても、非常に珍しい形態です。不動産投資が「不労所得」といわれる所以ですね。では、そもそも不動産投資とはどういうものなのでしょうか?次からは不動産投資で収入を得る方法、メリットやデメリットについて説明します。

不動産投資とは?

不動産投資とは、所有している物件を使って収入を得ることです。収入を得る方法は、金融商品同様にインカムゲインとキャピタルゲインの二種類あります。

1.運用益(インカムゲイン)
運用益とは、資産運用による収益のこと不動産投資では「家賃収入」のことを指します。家賃が決まっているため、毎月一定の収入を上げることができます。

2.売却益(キャピタルゲイン)
売却益とは、資産を売却することで利益を得ること。不動産投資では、購入価格より売却価格が高い場合に売却益が出ます。

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不動産投資のメリット

では次に、不動産投資のメリットを見ていきましょう。安定収入を得ることができるのはもちろんですが、生命保険や年金の代わりや相続税対策などにも利用できます。今の収入を増やすだけではなく、将来への対策として不動産投資を検討してみることもおすすめです。

安定した不労所得が見込める

不動産投資は、何もしなくても毎月同額の家賃が入ってきます。不労所得ですから、万が一病気や怪我で仕事を辞めざるを得なくなった場合でも毎月同額が通帳に振り込まれます。収入が給料一本の場合は、何かが起こったときに不本意ながらも会社を辞めることができないという話をよく聞きます。しかし不動産投資で一定の収入があると、状況に応じて身の振り方を考えることができるのです。

例えば月8万円の不労所得があった場合、家族のために無理をして残業しなくても良くなるかもしれません。奥様が体を壊したり、子育てに忙しいときは一時的に専業主婦になるという選択肢を選ぶこともできます。本業以外に安定した収入があると、ライフスタイルに合わせて選択肢が増えるということです。

私的年金・生命保険の代わりになる

会社を退職しても家賃収入は変わらず入ってきますので、私的年金の代わりになります。人生100年といわれる時代。私的年金を掛けておく方が安心なのはわかっていますが、掛け金が高く二の足を踏んでしまうことも少なくありません。不動産投資では収益物件でローンや費用を支払うため、身銭を切ることなく老後対策をすることができます

融資を受けて物件を購入する場合は「団体信用生命保険(団信)」に加入するため、生命保険代わりにもなります。団信とは、もし契約者がローンの途中で死亡したり高度障害者になったときに、残債を肩代わりしてくれる保険のこと。金融機関は不動産投資を始める人にお金を貸して、その利子で利益を得るため「融資したローンが回収できない」ということを避けたいと考えています。そのためローンを組む際は団信への加入が必須条件になっているところが多く、もし契約者の身に何かがあっても団信が残債を金融機関に支払ってくれるという仕組みになっています。

家族は借金がない収益不動産を受け取ることができるため、状況に応じて使い方を考えることができます。売却してまとまったお金にしても良いですし、これまでのように家賃収入を得ることも可能です。また、金利を上乗せすることで「三大疾病(がん・心筋梗塞・脳卒中)」をカバーできる団信も増えてきました。以前は住宅ローンのみでしたが、サラリーマン大家が増えていることもあり、不動産投資の融資にも拡大しています。生命保険なら給料から支出しますが、団信の場合は物件の収益で支払います。生活を守りつつ私的年金や生命保険の代わりにできることは、不動産投資の大きなメリットです。

自己資金が少なくても始められる

投資用物件は、銀行の融資を使って購入することが主流です。そのため、自己資金が少なくても始めることができます。まず自己資金を貯めてから・・・と考えている場合は、その分を融資に頼って早く始めた方が得策かもしれません。

収益不動産の融資審査は、住宅ローンとは少し違います。住宅ローンでは個人の与信がいちばん重要ですが、アパートローンでは、物件の評価が重要になります。つまり、貯金額が多い・年収が多いということももちろん評価されますが、良い物件であれば審査が通りやすいことを意味します。自己資金が少なくても、数千万円規模の投資ができる不動産投資は十分メリットがあるといえるでしょう。

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インフレ対策になる

政府は日本の経済成長のために「デフレ脱却」「物価2%上昇」という目標を掲げています。インフレとは簡単にいうと、物の価値が上がり、お金の価値が下がること。例えば、100円で買えたジュースがインフレで500円になった場合、手持ちの現金がインフレ前に購入するときより400円減ることになります。つまりお金の価値が5分の1になったことと同じですね。

金融商品であれば、お金の価値が下がると株価も下がる傾向がありますが不動産投資は違います。物の価値の上昇とともに不動産価格も上がるため、資産価値が大きく下がることは考えにくく、家賃も上昇していくと予想されるからです。現物資産である不動産投資は、現金と違ってインフレに強く、起こる可能性がある未来への対策になります。

相続税対策になる

現金ではなく投資用不動産を所有していると相続税が大幅に下がります。相続税は、相続税評価額(遺産の価値)に税率を掛けて計算します。金融商品では時価、現金はそのまま評価されますが、不動産の場合は路線価および固定資産評価額で評価されます。不動産の相続税評価額は物件価格の60%、賃貸不動産なら、さらにそこから30%減額されるため大幅な節税になります。

<相続税30%と仮定>  現金と投資用不動産の相続税を比較
1億円の現金     相続税評価額が1億円 相続税3,000万円
1億円の投資用不動産 相続税評価額が4,200万円 相続税1,260万円

現金を投資用不動産に替えておくだけで、1,740万円の節税になりました。このように不動産投資は、相続税を減らすことが可能です。残された家族の負担を少しでも軽くするためにも、遺産がある場合には不動産投資を検討するべきでしょう。

不動産投資のデメリット

では次に不動産投資のデメリットを見ていきます。不動産は大きな買い物のため、長期間所有することを基本としています。そのため長い期間で資金を回収する心構えが必要です。あとになって慌てないためにも、デメリットをしっかり理解しておきましょう。

すぐに現金化できない

不動産はすぐに現金化することができません。金融商品であれば、現金が欲しいときにすぐ売却してお金に替えることができます。しかし不動産では現金化まで数カ月、長ければ半年以上の時間がかかることも。気軽に購入し、売却する運用法ではないため、注意が必要です。もし現金が必要な時期が決まっているなら1年前から売却に向けて動くなど、不動産の特性を生かした資金計画を立てましょう

投資額が高額である

不動産投資では、どうしても投資額が高額になります。300万円ほどから始めることができますが、流動性が高い物件を考えるとやはり1,000万円以上の投資を考えたいところ。収入があるとはいえ、1,000万円を超える借金をすることは躊躇してしまう気持ちもありますね。

他の投資では10万円程度から始めることができます。それに比べて不動産投資は高額であり、やってみて合わないからと引き返すこともできません。不動産投資は、確かに高額で長期間の投資になりますがその分リターンも大きいです。安定した収入や資産形成など他の投資にはない良さもあります。今後どのように資産や収入を増やしていきたいか、今一度考えて自分に合った投資先を選びましょう

さまざまな税金がかかる

不動産投資には、購入時、所有中、売却時にそれぞれ税金がかかります

≪購入時≫
・不動産取得税

≪所有中≫
・固定資産税、都市計画税
・所得税

≪売却時≫
・譲渡所得税

株式では保有中は配当金、売却時は売却益に対してそれぞれ20%課税される分かりやすい方式です。不動産投資では、時期ごとに各種の税金がかかるため、購入前から税金を考えたシミュレーションを考えておく必要があります。支払う時になって慌てないためにも、必要な税金を準備しておきましょう。

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不動産投資の種類

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区分所有投資(区分マンション投資)

マンションの一室を所有します。比較的安価であり、初めての投資に向いています。管理費や修繕積立金など毎月ランニングコストがかかりますが、手間がいらず管理しやすいのが特徴です。

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一棟マンション投資(アパート経営)

マンションやアパートなどの一棟不動産に投資し経営をします。フルローンは難しいため多額の自己資金が必要ですが、大きな利益が見込めます。外壁塗装や屋上防水などの修繕費・各種法定点検などの費用もかかるため積立が必須です。

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戸建投資

戸建を所有し、主にファミリーに賃貸します。利回りが高い傾向にありますが、空室になった場合は次がなかなか決まらないリスクも。郊外では300万円から投資することができますが、リノベーションや土地活用の知識が必要です。

店舗・事務所投資

店舗や事務所などのテナントに投資します。賃料が高く設定されており、基本的にスケルトン渡しのためリフォーム費用なども必要ありません。ただ空室になった場合、大幅に賃料を下げなければテナントが入らないことも。テナント募集には特別な知識が必要なため、中級から上級の投資家向けです。

収益化するまでの手順

不動産会社
不動産投資は、実際に家賃が入金されるまでにさまざまな手順を踏みます。収益化するには専門的な知識が必要であり、すべてをオーナー自ら行う必要はありません。オーナーが考え決断すること、専門家の力を借りるところを知っておきましょう。次からは、物件を探すところから家賃が入金されるまでの一連の流れを説明します。

物件を探すと同時に取引する不動産会社を探す

物件を探すと同時に仲介会社も探しましょう。購入物件を掲載している不動産会社を自動的に仲介会社に決めることが多いですが、自身が気に入った不動産会社に仲介に入ってもらうこともできます。地域密着営業をしている不動産会社なら、数回現地に行っただけではわからない地域情報を持っていることもあります。信頼できる不動産会社との付き合いがあれば、将来の売却や追加物件購入などの際にも相談できます。

物件を購入する

物件・仲介会社を決めたらいよいよ物件を購入します。売主と借主で売買契約を締結しますが、このときに物件価格の1割~2割の手付金を支払うため早めに準備しておきましょう。銀行ローンを利用する場合は、売買契約締結後に金融機関との間で金銭消費貸借契約を結びます。

最後は決済と呼ばれる最終取引です。残金の支払いと鍵の引き渡し、所有権移転登記を同時に行います。決済が終わると物件は購入者のものとなり、不動産投資の始まりです。

管理会社を決める

売買契約から決済までの間に、賃貸管理会社を調べておきます。管理会社は委託費が安いところに魅力を感じてしまいますが、これまでの実績を考慮しましょう。物件管理戸数が多い会社であれば、さまざまな事例を持っているため問題が発生した際も安心です。

委託する会社が決まると管理委託契約を結びます。購入前から利用している管理会社を引き継ぐ場合でも、管理委託契約書を再度交わさなければいけません。管理会社は、不動産投資の要ともいえる業務です。

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入居者を募集する

オーナーチェンジ物件では引き渡しの日から家賃が入りますが、空室の場合は入居者募集を行います。まず物件を任せる賃貸不動産会社を選定しましょう。賃貸不動産会社は、物件の最寄駅周辺にある会社に問い合わせます。賃貸仲介を任せる方法は3種類あります。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」

専属専任と専任媒介では窓口を一社に絞りますが、一般契約は複数の会社に依頼することができます。おすすめは「専任媒介契約」です。窓口が一つということは、売主側からの仲介手数料は必ず収入になるため、不動産会社の真剣度が変わります。できる限り早く入居者を決めるためにも、レスポンスが良く行動が早い会社を選びましょう

家賃の入金をチェックをする

家賃の入金をチェックしましょう。管理会社に委託している場合は入金確認も業務に入っていますが、必ず自身でも確認しましょう。滞納は早めに対策を講じることで回収率がグンと上がります。管理会社任せにせず、自身で入金をチェックし、滞納が長期化することを防ぎましょう

入金がない場合は、管理会社にすぐ確認します。督促は管理会社の業務です。電話や手紙、内容証明などの方法がありますので、適宜管理会社と相談しながら決めていきます。購入から投資用不動産を収益化する流れはこれで終了です。以降は管理会社からの報告や相談を受けて適宜対応することで、安定した家賃収入を得ることができます。

不動産投資初心者が物件を探す方法

次は不動産投資をしたことがない初心者が物件を探す方法を説明します。いくつか物件を購入していると、懇意にしている業者や大家仲間から物件情報が入りますが、初心者の場合は自分で探さなければなりません。物件を探す方法は3つあります。

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不動産会社に依頼する

不動産会社に直接問い合わせ、条件や希望を伝えて物件を探してもらう方法です。サイトなどに掲載されていない情報や、入ったばかりの物件を紹介してくれることもあり、効率が良い探し方といえます。また、見落としている物件のメリットやデメリットを気付かせてくれることもありますので、気になることはどんどん聞きましょう。

問い合わせるときは自社物件がある会社より、投資用不動産の仲介をしている会社を選ぶことをおすすめします。自社物件を持っている会社は、どうしても利益が大きい自社物件を勧める傾向があるからです。

ポータルサイトで探す

最近、不動産投資専用のポータルサイトが充実しています。条件に合った物件が検索できるサイトは使いやすく重宝します。不動産を探す際は、まずインターネットからという人が最も多いでしょう。

しかし、ポータルサイトにも欠点があります。売却済みにもかかわらず掲載されているものは思っている以上に多いです。また、いわゆる「おとり物件」として条件が良い物件を載せ、問い合わせ客を掴むマナーの悪い業者も存在します。インターネット広告は鵜呑みにせず、気に入った物件があれば、まず不動産会社に問い合わせましょう。もし営業がしつこく威圧的な会社だった場合は、はっきりと断ることが大切です。

競売不動産を探す

競売不動産は相場より安く手に入るため、気になる人も多いでしょう。物によりますが、相場より約3割以上安くなることも。収益性を考えるとたいへん魅力に映りますが、実際に競売物件を購入するには専門的な知識が必要です。

まず物件を内覧することができないため、裁判所が作成した「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」のみで入札額を決めなければなりません。他の札より安いと落札できませんし、相場より高い札を入れると競売で購入する理由がなくなってしまいます。ある程度の相場感を養った後でないと競売物件に参入することは難しい部分があります。また無事購入したとしても、通常物件では考えられない以下のような問題が発生することもあります。

・前の所有者が退去せず、なかなか収益化できない
・残留物が多く処理に多額のお金がかかる

競売物件は安く買える一方で、リスクもすべて自分で解決することになりますので、購入する際は十分気を付けましょう。リスクがあってもどうしても欲しい物件を見つけた場合は、競売物件専門にコンサルティングをしている会社があります。一人で考えるのではなく、プロの力を借りることでスムーズにいくことも。別途お金がかかりますが、価格査定から残留物の処理までお手伝いしてくれますので検討してみるとよいでしょう。

投資用不動産の選び方

投資用不動産は、物件選びが非常に重要です。購入物件を間違えると、取り返しのつかない失敗になることも。特に初めての投資では、不動産会社の意見に左右されて満足のいく物件を買えなかったということもあります。次からは、投資用不動産を選ぶ際に気を付けるべきポイントを3つ紹介します。3つのポイントを押さえていれば大きな失敗は避けられますのでしっかり見ておきましょう。

ターゲット層に合った物件を選ぶ

不動産投資では、ターゲット層に合った物件を選びましょう。ターゲットに合ったものであれば、賃貸需要が高く、空室になっても次の入居者がすぐ決まるからです。不動産投資では、利回りや価格・立地などの物件情報で物件を選定するのが一般的です。上記はいわば購入者側から見た物件の良さですが、それだけではお客様である入居者目線が欠如しています。気になる物件を見つけたら、この部屋を選ぶターゲット層に合った物件かを考えましょう

大学にアクセスが良いワンルームの場合、設備が新しいおしゃれな物件より、家賃が安い賃貸物件の方が潜在入居者は多いと想像できます。一人暮らしをして学校に通う大学生は仕送りとバイトで生活することになるため、多少古くても家賃が安いことが魅力になるからです。

では働く女性をターゲット層にした場合はどうでしょうか。セキュリティがしっかりしていておしゃれな物件を好む傾向があります。特に洗面台が大きい物件は人気が高いです。家賃が多少高くても快適な住空間を望んでいる女性と大学生では選ぶ物件に大きな違いがありますね。

可もなく不可もなくの物件はターゲットがあやふやなため、築年数が経つと特に決まりにくくなります。ターゲット層を描いているとリフォームや修繕の基準にもなるため、購入前に考えておきましょう

管理やメンテナンスがきちんとされている物件を選ぶ

中古ワンルームマンションなどの区分所有では共用部分を、一棟マンションでは修繕履歴を確認しましょう。特に区分所有投資では、共用部分の管理状態で将来の資産価値が変わります。共用部分はマンション全体で管理するため、自身で何か対策を講じるにも方法がありません。杜撰な管理が続くことで、マンションがスラム化することもあります。

中古物件の一棟マンションでは、屋上防水や外壁塗装などの大規模修繕工事の有無、実施時期を確認しましょう。一棟の場合は、修繕費用が数百万円、規模によっては数千万円かかることがあります。収支に関係する部分ですので、必ず確認するようにしましょう。

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資産価値が下がりにくい物件を選ぶ

収益不動産は未来永劫、収入が得られるものではありません。今の家賃も10年後20年後には下がるでしょうし、建物も老朽化します。売却を考えて、資産価値が下がりにくい物件を選びましょう

ブランド力がある町や都心へのアクセスが良い立地の物件は、資産価値が下がりにくいです。一般的に建物が古くなると価値は下がります。しかし人気があるエリアでは市場に出回る物件が少ないため、高くても売れる、つまり価値が下がりにくいのです。家賃や表面利回りだけではなく、物件の将来を見据えた物件を選ぶことで安定した賃貸経営ができるでしょう。

不動産投資信託REIT

不動産投資信託REITは、不動産投資に特化した金融商品です。投資家から集めた資金で、ビルや商業施設・マンションなどを購入し、そこで得た賃料や売却益などの利益を投資家に分配します。投資用不動産を購入するためには、自己資金と借入で資金を作らなければいけません。しかしREITでは一口10万円から始めることができ、投資信託のためすぐに換金できます。

最初から借入れをして不動産を購入するのが不安な場合は、REITから始める方法もおすすめです。REITを運営する投資法人は、運用不動産の稼働状況や収支状況を定期的に開示しています。公式サイトでポートフォリオ(不動産一覧表)なども見ることができますので確認してみるのも良いでしょう。

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不動産投資の注意点

確定申告
不動産投資には、いくつか注意するポイントがあります。働かなくても収入があるとはいえ、完全に放置しておくわけにはいきませんよね。不動産投資は、必要なポイントさえ押さえておけば長期間安定した収入が見込めます。次からは、気を付けるべき注意点を5つ説明します。

確定申告が必要

収入が上がるため、サラリーマンでも確定申告が必要です。ワンルーム投資などで収入が少ない場合はついつい忘れがちになりますが、確定申告は必須であることを覚えておきましょう。確定申告には、収入を証明する書類や経費に関する書類などが必要です。管理会社からもらう家賃送金明細書やローン支払明細書、税金や保険料の納付書など。なくさないように、一つのファイルにまとめておきましょう。

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リスクヘッジを早めに図る

不動産投資にはさまざまなリスクがあります。空室・滞納リスク、急な修繕、天変地異など。考えると不安になりますが、早めのリスクヘッジを図ることで被害を抑えることができます

≪空室期間を長引かせないためには≫
・退去の連絡が入ったら、すぐに賃貸仲介会社に客付けを依頼する
・広告費を上げて、仲介業者を動かす
・どうしても決まらない場合を考えて、家賃の下げ幅を考えておく
≪滞納があったら≫
・入金が2週間遅れたら管理会社に相談して電話督促などを行う
・1カ月以上遅れる場合には、内容証明等の法的措置も検討する
≪急な修繕に対応するためには≫
・毎月、家賃収入から定額を積み立てる
・設備の交換時期などを書面にまとめておく
≪天変地異には≫
・火災保険や地震保険などの保険に加入する

早めにリスクヘッジを図ることを常に考えておきましょう

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管理会社に任せきりにしない

管理会社と委託契約を締結しても、任せきりにしないよう注意が必要です。書類は郵送で届き、報告は電話で行われることが多いですが、担当者との信頼関係を築くためにも数カ月に一度は対面で話すようにしましょう。また、物件にも足を運んで地域情報などを収集することも大切です。オーナーが物件をよく知っていることは不動産投資にとって強みになります。自動的に収入があるわけではなく、所有物件が収益を上げていることを意識しましょう。

相談相手を見つけておく

不動産投資にはさまざまな知識がいりますが、すべてをオーナーが網羅する必要はありません。知識を持っているプロに相談できる環境を作り出すことが投資家にとって最も必要なスキルです。税金は税理士、法律は弁護士、物件購入は信頼できる担当者に、悩み事は投資仲間に。周りの人の助けを借りることで、一人では難しい問題も簡単に解決できることがあります。不動産投資は一人で行いますが、孤独だと成功するのは難しいでしょう。出会う相手には真摯に接して、気軽に話せる関係を築くことが大切です。

知識を得るため情報収集をかかさない

専門的なことはプロに任せますが、情報収集はかかさず行いましょう。不動産市場は刻一刻と変わるため、資産数億の投資家でも日々の情報収集は欠かさないといいます。不動産投資の本も良いですし、投資サイトのコラムも充実しています。隙間時間に読むなどして情報収集を続けましょう。またセミナーに出席して成功している投資家に話を聞くことも勉強になりますね。

まとめ

今回の記事では、不動産投資のメリットとデメリット、収益化する手順、物件の選び方や注意点について解説しました。不動産投資にはデメリットもありますが、補って余りあるメリットが存在します。

会社員の給料一本だけでは不安なこの時代。収入源を複数持つことは、人生の自由度を上げることにもつながります。不動産投資の特性をしっかり理解し、一歩踏み出すことで安定した収入を得ることができるのです。

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