不動産投資の初期費用はどのくらい?なるべく安く抑える方法も解説!

不動産投資

不動産投資は医師や弁護士といった高収入の職種でなければ、始められないと思っていませんか?平均的な給料しかもらっていない方、物件を買うほどの貯金がない方は、無理だとあきらめている場合もあるでしょう。ところが不動産投資はある程度の初期費用を準備できれば、始められる可能性が高くなるのです。

この記事では、どれくらい初期費用が必要なのか、自己資金はどれくらいあれば始められるのかなどを解説します。

不動産投資の初期費用相場は物件価格の約6~8%

初期費用
不動産投資を始めるために準備しておきたい初期費用の相場は、物件価格の約6~8%です。不動産を購入する際の自己資金は物件購入費の約10~20%を準備しておくと良いと言われており、そのうち6~8%は不動産登記費用や仲介手数料などの初期費用として充てられます。

例えば、3,000万円のワンルームマンションを購入する場合は以下のような内訳になります。

初期費用
(20%準備した場合)
12~14% 物件の頭金 360万~420万円
6~8% 登記などの費用 180万~240万円

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初期費用の内訳

不動産投資の初期費用には、不動産登記費用・仲介手数料・不動産取得税・印紙税・固定資産税・都市計画税・ローン事務手数料・ローン保証料・火災保険料・地震保険料などがあります。初期費用は、物件の価格・構造・地域などそれぞれの条件によって異なっているため、どれくらいの費用がかかるかを事前に把握しておくことが大切です。

不動産登記費用

不動産登記とは、所有する不動産の場所・広さ・誰のものかなどを登録することをいいます。不動産登記をするためには不動産登記費用がかかり、これには司法書士の報酬と登録免許税などに必要な実費が含まれています。

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<司法書士の報酬>

司法書士の報酬とは、不動産登記の申請を司法書士に依頼するための費用です。司法書士に依頼する書類の種類や数によって報酬は異なりますが、極端に高い金額を請求する人もいます。これから不動産投資を始める方は、司法書士の報酬が見合っているのかどうかを自分で見定めることも必要となってくるでしょう。

もちろん、自分で不動産登記の手続きをおこなうこともできますが、かなり専門的な知識と複雑な手続きが必要なので多くの方は司法書士に依頼します。司法書士の報酬は5万~20万円ほどで、司法書士に依頼する書類や司法書士によって料金はかなり変動します。

<実費>

不動産登記にかかる実費には登録免許税がかかり、土地と建物のそれぞれに税金が必要です。その他にも実費には、法務局へ行くための交通費や登記簿謄本を取得するための費用も含まれています。

  税率 適用
土地 不動産の価額の1,000分の15(1.5%) 令和3年3月31日までの軽減税率が適用
建物 不動産の価額の1,000分の20(2%)  

参照:国税庁・登録免許税の税額表
例えば、ワンルームマンションで土地と建物の按分が1,000万円と2,000万円だった場合、土地が15万円・建物が40万円で合計55万円となります。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産仲介会社から物件を購入したときに支払う費用のことをいいます。仲介手数料は法令で上限額が決められているため、不動産会社は次の金額を超えて請求することができません

物件の売買価格 仲介手数料
200万円までの場合 5%
200万円超~400万円までの場合 4%
400万円超の場合 3%+6万円

参照:公益社団法人 全日本不動産協会

例えば、3,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料について計算してみます。

公式
(200万円以下の仲介手数料)+(200万円超~400万円までの仲介手数料)+(400万円超の仲介手数料)=3,000万円に対する仲介手数料
計算式
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(2,600万円×3%)=10万円+8万円+78万円+消費税=96万円+消費税

この金額はあくまでも上限額で、不動産会社によってはこの金額より安くなる場合があります。

不動産取得税

土地または建物など不動産を取得した方にかかる税金で、税率は不動産評価額の3%または4%かかります

土地:固定資産税評価額×3%
建物:固定資産税評価額×2分の1×3%

例えば、固定資産税評価額が土地1,000万円・建物2,000万円だった場合、土地が30万円・建物が30万円で合計60万円となります。固定資産税評価額とは固定資産税を決めるための計算方法に使う金額で、各都道府県の自治体が決めます。

固定資産税評価額は土地と住宅によってそれぞれ異なっており、一般的に土地は7割程度で住宅は5~6割程度と定められています。詳しい金額が知りたい方は、家に送られてくる課税明細書を確認してみましょう。

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印紙税

印紙税とは不動産売買契約書や金融機関の契約書に貼る印紙代のことです。不動産売買契約書の場合、売主と買主両方に契約書をつくるため、それぞれに印紙代が必要になります。物件費用に対し、以下の印紙代がそれぞれの契約書に対し必要となります。

1,000万円超~5,000万円まで 2万円
5,000万円超~1億円まで 6万円
1億円超~5億円まで 10万円
5億円超~10億円まで 20万円

国税庁:印紙税額の一覧表
例えば3,000万円の物件を購入した場合、2万円の印紙代が必要になります。

固定資産税・都市計画税

物件や土地を保有する人は、毎年固定資産税・都市計画税を納めなければいけません。固定資産税・都市計画税の納税義務者とは、不動産の物件を保有し課税台帳に登録されている人です。

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<固定資産税>

土地・家屋を持っている人に課せられる税金で、固定資産税評価額をもとに計算された税金のことをいいます。

固定資産税評価額×1.4%

例えば、固定資産税評価額が3,000万円だった場合、固定資産税は42万円となります。

<都市計画税>

都市計画税は都市計画事業・土地区画整理事業に利用される費用で、物件の所在する場所の土地や家屋に対して支払います。

固定資産税評価額×0.3%

固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に書かれている不動産価格のことを意味します。例えば、固定資産税評価額が3,000万円だった場合、都市計画税は9万円となります。都市計画税は各市町村によって異なる場合があるため、具体的な数値が知りたい方は物件のある地域の市町村に問い合わせてみましょう。

ローン事務手数料

ローン事務手数料とは不動産投資ローン契約をするときに支払うもので、金融機関によってその金額は異なります。

ローン保証料

不動産投資ローンを申し込むときに保証会社にローン保証料を支払います。契約者がローンの支払いが難しくなった場合、保証会社が残りの金額を代わりに返済します。ローン保証料の支払いには「外枠方式」と「内枠方式」があります。「外枠方式」とは初期費用と一緒にまとめて支払う方法で、「内枠方式」とは毎月の返済額に金利をプラスしてローン保証料を支払う方法です。

「外枠方式」は、ローン保証料の総額は少なくなりますが、まとめて現金で払わなくてはいけません「内枠方式」は、まとめて現金で支払う必要はありませんが、外枠方式よりローン保証料の総額が高くなります

火災保険料・地震保険料

火災保険料・地震保険料とは、保有した物件が火災または地震などの災害で損壊を受けたときに補償される保険です。火災保険料・地震保険料は、鉄筋コンクリート造・木造・地域などによって金額は異なります。

建物の種類は、M構造(耐火マンション)・T構造(コンクリート造)・H構造(木造)の3つに分かれており、M構造→T構造→H構造の順番に保険料は高くなるのです。つまり、H構造が最も保険料が高く、火事の可能性が低いM構造は比較的安い保険料で済みます。また、台風や地震など災害の多い地域では、災害が起こりにくい地域に比べて保険料は高くなります。

なるべく安く抑える方法

不動産投資を成功させるためには、金銭に余裕を持って賃貸経営をすることが重要です。そのためには初期費用をできるだけ安く抑えることが大切となります。不動産投資を始めるためには、金融機関・不動産会社・保険会社など数多くの初期費用が必要ですが、ここではこれらの費用を安く抑える方法を紹介します。

司法書士報酬

不動産登記費用に含まれている司法書士の報酬は、平成15年に報酬規定の改正があったため金額を自由に決めることができます。司法書士事務所では、これまでの報酬規定をそのまま利用している場合や報酬額を変更している場合があります。報酬額が他の事務所より極端に高くないかなどを、ホームページで確認しておくといいでしょう。

仲介手数料

不動産会社から紹介してもらった物件を購入した場合、仲介手数料を支払わなければいけません。仲介手数料は先ほど紹介したように上限額が決められていますが、交渉次第で下げてもらえることがあります。仲介手数料を安くしたい場合は、不動産業者に他の業者とも比較していることを話してみてもいいでしょう。

ローンの保証料

ローンの保証料はさきほど紹介したとおり「外枠方式」「内枠方式」があり、一括払いの「外枠方式」にするとローン保証料の金額を抑えることができます

火災保険料・地震保険料

火災保険料・地震保険料は一括払い・分割払いにわかれているため、まとめて払っておいたほうが安く抑えることができます。複数の保険会社を見比べると、同じ契約内容でも料金が少し安く抑えられているものもあります。不動産会社から紹介してもらう保険会社に加入するのもひとつの方法ですが、自分の環境に見合った保険会社を探してみるのもいいでしょう。

修繕費等の突発的な資金も別途用意しておく必要がある

不動産投資は初期費用だけでなく、突然の災害・経年劣化に備えて修繕費の資金も別途準備しておかなければいけません。その他にも空室になってしまうと家賃収入がなくなるため、その資金も準備しておく必要があります。不動産投資を始めるためには、初期費用だけでなく突発的な資金に備えてある程度の資金を準備しておくことが大切なのです。

初期費用ゼロで不動産投資することも可能ではある

不動産投資 ローン
頭金・諸費用がなくても不動産投資ローンを組める金融機関があります初期費用が貯まるまで待てないという方は初期費用込みのフルローンを利用しましょう

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前提として自己資金が多いほどリスクは抑えられる

自己資金ゼロで始めることは可能ですが、空室リスク・災害リスクに対応できず不動産を売却するしかないというトラブルが起きる可能性もあるので、できるだけ自己資金を準備してから不動産投資を始めるようにしましょう。不動産投資は自己資金が多ければ多いほど、いろいろなリスクを回避することができます。

空室リスク

不動産投資で収益を得るためには、入居者にずっと住み続けてもらわないといけません。退去され空室になってしまうと、収入が減ってしまいます。ローンを利用している方は、収益が減ってしまった部分を自己資金から補填し返済をしていかなければなりません。これらのリスクを減らすためには「ある程度の自己資金を持っておくこと」「駅の近くなど人気エリアの物件を選ぶこと」などで回避することができます。

災害リスク

次に避けて通れないのが災害リスクで、地震・台風・洪水・火災などが起こった場合です。災害リスクは事前に防ぐことは難しいのですが、できるだけ突然の出費を抑えるために災害が起こりにくい地域の物件を選ぶことも必要となっていきます。

例えば、海の近くの場所・地盤が弱い場所などを避けることで、災害リスクを少しでも抑えることは可能です。また、1981年に改正された新耐震基準のあとに建てられた鉄筋コンクリート造は、大規模地震が起きた場合でも大きな損傷がおこらないことが前提となっています。
参照:国土交通省

ローンの金利上昇リスク

不動産投資ローンで変動金利を利用している方は、今後の金利上昇リスクについて考えておかなければいけません。固定金利はローンの支払いが終わるまで金利の変動はありませんが、そのぶん高い金利が設定されています。一方、変動金利は現在低く設定されているため多くの方が利用されていますが、将来急激に上昇する可能性があります。金利上昇リスクを回避するためには、できるだけ早くローンを返済し手元に自己資金を残しておくことが必要です。

家賃滞納リスク

アパート経営をしていく中で、空室リスクの次に大きなリスクとして考えられるのは、家賃滞納リスクです。家賃を滞納する人がいれば、入金が滞り手元に残る現金が少なくなってしまうため負債はどんどんたまっていきます。

滞納が続くとローン返済の資金が足りなくなってしまうだけでなく、家賃を回収するためにも時間がかかってしまいます。このような問題を回避するためには、入居者に家賃保証会社と契約するよう勧めましょう。家賃保証会社はもし家賃が払えなくなってしまった場合、代わりに滞納分を支払ってくれます。

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自己資金ゼロで不動産投資をするメリット・デメリット・注意点

不動産投資は頭金・諸費用などの自己資金があった方が有利ですが、自己資金がゼロでもできます。ただし、不動産投資を続けていくためにある程度の自己資金を準備しておかないと、急な出費が発生した場合、対処できなくなってしまいます。

メリット

現金をできるだけ手元に残しておきたい方は、自己資金ゼロで始めてみたいと思うことでしょう。自己資金ゼロで借りるときは、金融機関の不動産ローンに通りにくくなる可能性はありますが、ゼロでもローンを借りることはできます

<突然のリスクに対応することができる>

空室リスク・災害リスクなどが起こった場合、手元の現金で補うことができます。初期費用はできるだけ多いほうがいいのですが、手元の資金もそれなりに残して置かなければ突然のリスクに対応できなくなってしまいます。

デメリット

自己資金ゼロで不動産投資を始めるには、メリットよりもデメリットが多くなります。もちろん、フルローンで返済できるだけの安定した収入があれば、自己資金ゼロで借りても無理のない賃貸経営をすることができるでしょう。まずはデメリットを確認した上で、自己資金ゼロで不動産投資を始めることができるのか確認しましょう

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<ローンの返済金額が多くなる>

自己資金ゼロでローンを始めると、ローンの返済金額が多くなってしまうため、おのずと返済期間も長くなってしまいます。そのため賃貸経営などで収益が発生しているのに、いつまでも返済に追われる生活を送らなくてはいけません。手元のお金を増やすためには、一日も早くローンの支払いを終え少しでもリスクを減らすことが大切です。

<突然のリスクに対応できなくなる>

自己資金ゼロで不動産投資を始める方は、手元に資金を残しておきたい方だけではなく単に貯蓄が少ないといった方も多いでしょう。不動産投資には、先ほどあげたようにいくつかのリスクに対応できる資金力が必要です。

例えば、空室・家賃滞納などが発生した場合、ローン返済にかかる費用は自己資金から払わなければいけません。本業で安定した収入を得ていたとしても、病気や事故などで働けなくなってしまえば収入が途絶えてしまうこともあります。突然のリスクに対応するためには、ある程度の自己資金を持つまたは資金を借りられる手段を別に考えておく必要があります。

注意点

自己資金ゼロで不動産投資を始める方は増えていますが、今後どのようなリスクが発生するか知っておかなくてはいけません。これらのリスクを抑えるには、空室が出にくい物件を選ぶ・保証会社と契約してもらう・災害が起こりにくい場所を選ぶなど、物件選びの時点でいろいろなリスクに備えて準備しておくことが必要です。

自己資金の割合が多いほど返済は楽になる

自己資金が少しでも多い方が金融機関の審査に通りやすくなるだけでなく、全体のローン金額を減らすことができます老後に備えてできるだけ資産を残しておきたいという方は、自己資金をできるだけ多く準備した上で不動産投資を始めるといいでしょう。

不動産投資ローンの組み方と審査基準

ローン審査
不動産投資ローンは、安定した収入・自己資金・これまでにお金に関する事故がないかなどいろいろな条件があります。

不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは不動産投資に特化しており、マンションの区分所有・アパートの一棟買いなどをする方向けのローンです。住宅ローンは個人がその家に住むために利用しますが、不動産投資ローンは賃貸物件などで収益を得るために利用するローンです。

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不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンは、メガバンク・地方銀行・ノンバンクなどがあり、それぞれ融資を受けるための条件や通りやすさなどが異なっています。メガバンクで借りるのが必ずしもいいとは限らず、地方銀行・ノンバンクにもそれぞれメリットがあります。

メガバンク

三大メガバンクといわれる三井住友銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行など、大きな資産や収益を得ている銀行をいいます。メガバンクは他の金融機関に比べて低金利ですが、ローンを受けるための審査も厳しいのが特徴です。しかし、メガバンクで審査が通ったという実績ができるため、他の金融機関で融資を受けやすくなります。

地方銀行

地方銀行は各都道府県に本店があり、地元の顧客を中心に活動している金融機関です。地方銀行はメガバンクに比べて金利は高く設定されていますが、地元で活躍している起業家などには積極的に融資をおこなっています

ノンバンク

ノンバンクとは、リース会社・クレジット会社・信販会社など銀行以外から融資を受けられる金融機関です。銀行のように預金業務は行わず、銀行などからお金を借り入れ事業でお金の必要な方に貸金業務をおこなっています。金利や手数料はメガバンク・地方銀行より高いのですが、審査はゆるめで通りやすいのが特徴です。

不動産投資ローンの組み方

不動産投資ローンの申し込みは、金融機関に直接行くかもしくは不動産会社から金融機関を紹介してもらうかのどちらかです。ローンはひとつ申し込むのではなく複数に申し込んでみることで、金利を比較したり審査に通る金融機関を探し出したりすることができます。

1.金融機関に不動産投資ローンの申込みをする

自分で金融機関と直接契約を行う場合、不動産投資ローンの担当者に連絡をとってどうやって進めていくのかを相談します。

2.金融機関から融資を受けるために必要な書類を準備する

金融機関に行く前にあらかじめ審査に必要な書類を準備しておけば、不動産投資ローンの審査がスムーズに行われます。

<必要な書類>

不動産投資ローンの審査に必要な書類は、次のようなものがあります。個人の属性や個人・法人によっても必要な書類は異なります。

・住民票1通
・印鑑証明書2通
・本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)
・収入を証明するもの(源泉徴収票・確定申告書控えなど)
・印鑑証明書
・実印
・不動産の書類(売買契約書・重要事項説明書・工事請負契約書・事業計画書など)

3.金融機関で審査をおこなう

金融機関では提出された書類や収入などの個人属性を参考に審査が行われ、毎月ローンが支払えるかどうかを判断します。

4.金融機関から審査の結果がくる

金融機関によっても異なりますが、書類を提出してからだいたい一週間程度で連絡がくる場合が多いようです。

5.金融機関で融資に必要な手続きを行う

金融機関で不動産投資ローンの審査に通れば、契約者が直接銀行に行って融資手続きを行います。

不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンは多額の資金を金融機関から貸し出すため、契約者の背景はもっとも重視されます。次のような方は、金融機関の審査に通りやすいといった特徴があります。

年収

不動産投資ローンの契約は、全体的に収入が多い方・安定した収入を得る方など金融機関にとってリスクの少ない方が優遇されます。収入はできるだけ多いほうが有利ですが、毎月安定した収入を得るほうが優遇されます。

職種

弁護士・医師など高収入で安定した職業の方、大企業に勤めている方、公務員の方は優遇されます。収入が多くても安定した収入が得られない自営業の方、他にもローンをたくさん組んでいる方などは不利になる場合があります。

勤続年数

転職回数が少なく勤続年数が長い方は、安定した収入が得られるため審査に通りやすくなります。転職をする正当な理由がある場合は、勤続年数が少なくても金融機関の審査に影響を及ぼさないこともあります。

まとめ

安定した不動産投資を続けるには、ある程度の自己資金を準備しておくことが大切です。そのためには、できるだけ初期費用を抑え、どんなものにどれくらいの金額が妥当なのかを知っておくことが必要となるでしょう。

不動産投資を始めるには、専門的な知識や細かい作業が必要になる場合もあります。初期費用を少しでも抑える方法を自分で見つけ出し、わからないときは専門家に相談しておくとよいでしょう。

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