不動産投資の初期費用はどれくらい？なるべく安く抑える方法を解説します

不動産投資を始めるにあたって、どれくらいの初期費用が必要になるか気になる人は多いでしょう。

不動産投資の初期費用は頭金や登記費用などがあげられ、購入する物件や、自身の属性（職業や年収など）で変わります。

目安としては、物件価格の10%~20%程度を見ておけば、問題なく不動産投資を始められるでしょう。

初期費用を節約し、無理のない運用をおこなうなら、専門家のアドバイスも重要となります。

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不動産投資の初期費用は物件価格の10%~20%が目安

不動産投資を始めるために準備しておきたい初期費用の相場は、一般的に物件価格の10%~20%程度といわれます。

内容を大きく分けると「物件購入の頭金」と「登記などの諸費用」の2つに分けられ、頭金は物件価格の12%程度、諸費用は5~8%程度を見ておけば問題なく不動産投資を始められるでしょう。

逆にいえば、不動産投資で物件を購入するときは自己資金の5~6倍程度の価格が目安になるということです。

300万円の自己資金があるなら、おおよそ4,500万円から6,000万円程度の物件を購入することで無理のない運用計画を立てられるでしょう。

不動産投資に必要な初期費用の内訳

不動産投資の初期費用を細かく分けると、次のようになります。

• 物件購入の頭金
• ローン事務手数料
• ローン保証料
• 登録免許税・登記の実費
• 司法書士報酬
• 仲介手数料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税の清算費
• 火災保険料・地震保険料

物件の価格や状況、地域などによって費用項目が増減する場合もあるので、実際にどれくらいの費用がかかるかは不動産会社に確認しておきましょう。

物件購入の頭金

先にも解説した通り、物件購入の頭金は価格の12%程度を目安とするのが一般的です。

ただし、不動産投資にあたって必ず頭金がいるわけではなく、フルローンで物件を購入できる場合もあります。

反対に、購入する物件の利回りが悪かったり、契約者となる人が低収入であったりすると、頭金の割合は高くなることがあります。

ローンを組む金融機関によって必要な頭金が変わる場合もあるため、目安は絶対ではないことを覚えておきましょう。

ローン事務手数料

ローン事務手数料とは、ローンを組むときに金融機関へ支払う手数料です。金融機関によって金額は異なりますが、おおむね借入金額の1~3%程度が目安となります。

例として、下記のようなローン事務手数料があげられます。

オリックス銀行	借入金額の2.20％（税込み）
PRESTIA SMBC信託銀行	165,000円（税込み）
SBIエステートファイナンス	融資金額の2.20%～2.75％（税込み）

参照：オリックス銀行「不動産投資ローン」

参照：SMBC信託銀行「不動産投資ローン」

参照：SBIエステートファイナンス「不動産投資ローン」

ローン保証料

ローン保証料は、借入に際して保証会社をつけるときに支払います。相場はおおむね物件価格の2%程度です。

ローン保証料の支払いには「外枠方式」と「内枠方式」があり、それぞれ支払い方が異なります。

外枠方式	初期費用と一緒に現金でまとめて支払う方法。
内枠方式	毎月の返済額に金利をプラスしてローン保証料を支払う方法。

初期費用を抑えるなら内枠方式のほうが有利ですが、外枠方式でまとめて支払ったほうがトータルの金額は少なくなります。

金融機関としては貸し倒れを防ぎたいため、ほとんどの不動産投資ローンで保証会社との契約を求められます。

保証会社が不要な金融機関もありますが、代わりにローン事務手数料が高額になっているケースが大半なので、総合的な諸費用が安くなるわけではないことに注意しましょう。

登録免許税・登記の実費

不動産を取得したときは、所在地や所有者の名義を公に証明する「登記」が必要です。

不動産登記には、法務局に納める登録免許税と、交通費や書類取得費などの実費がかかります。登記手続きは土地と建物で別々におこなうので、費用もそれぞれにかかる点に注意しましょう。

登録免許税は、土地と建物で税率が変わります。

不動産の種類	税率
土地	不動産の価額の1,000分の15（1.5%）
建物	不動産の価額の1,000分の20（2%）

実費は取得先や書類の種類によっても異なりますが、合計でも数百~数千円程度となります。主に必要となる書類は下記の通りです。

• 住民票
• 印鑑証明書
• 登記事項証明書

参照：国税庁「登録免許税の税額表」

司法書士報酬

不動産登記は自分で申請することもできますが、司法書士に依頼することも可能です。登記は専門的な知識と複雑な手続きが必要なので、一般的には司法書士に依頼するケースがほとんどです。

司法書士に依頼する場合、先に解説した登記費用とは別に報酬を支払います。報酬の相場は5万~20万円ほどですが、必要な書類の量や、依頼する司法書士の定める料金体系によって変わります。

司法書士の報酬は司法書士自身が自由に決められるため、相場より高額の料金を取られないよう注意が必要です。Webサイトなどで、複数の司法書士事務所を比較しておくとよいでしょう。

仲介手数料

物件探しや売買契約の手続きを不動産会社に依頼した場合、仲介手数料を支払います。仲介手数料は法令で上限額が決められており、下記の金額を超えている場合は違法となります。

物件の売買価格	仲介手数料
200万円までの金額に対して	5.5%
200万円超~400万円までの金額に対して	4.4%
400万円超の金額に対して	3.3%

例えば、3,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料は次のように計算します。

また、速算式として「物件価格×3.3%+6.6万円」で計算することも可能です。

この金額はあくまでも上限額で、不動産会社によってはこれより安くなる場合もあります。

参照：国土交通省「宅地建物取引業法関係　宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書などの書類に課せられる税金です。書面に収入印紙を貼ることで納めます。

不動産売買では、売買契約書に対して以下の印紙税が必要です。

物件の売買価格	印紙税
100万円超~500万円	2,000円
500万円超~1,000万円	1万円
1,000万円超~5,000万円	2万円
5,000万円超~1億円	6万円
1億円超~5億円	10万円
5億円超~10億円	20万円

例えば、3,000万円の物件を購入した場合、2万円分の収入印紙を貼る必要があります。

参照：国税庁「印紙税額の一覧表」

不動産取得税

不動産取得税は、土地または建物など不動産を新たに取得したときにかかる税金で、都道府県に納める地方税です。税率は土地と建物で変わります。

物件の種類	不動産取得税の税率
土地	3%
建物（住居用）	3%
建物（住居以外）	4%

課税の基準となるのは自治体が算出した「固定資産税評価額」です。固定資産税評価額は原則として市場の売買価格より安く、土地は6~7割程度、建物は5~7割程度となります。

下記の記事では不動産取得税の節税について解説しているので、ぜひ参考にしてください。

参照：東京都主税局「不動産取得税」

固定資産税・都市計画税の清算費

物件や土地を保有する人は、1年毎に固定資産税と都市計画税を納める必要があります。

納税義務者は1年毎に決定するので、1年の途中で売買しても納税義務者は売主のままです。売主からすれば、すでに処分した不動産の税金を支払うことになってしまいます。

そのため、売買契約時に固定資産税・都市計画税を日割りして、売却後の負担分を買主から売主へ支払う場合があります。

例えば、税額が10万円の不動産を1年のちょうど中間に売買した場合、買主が売主へ5万円を支払うことで清算をおこないます。

ただし、固定資産税・都市計画税の清算に法的根拠はなく、あくまで商習慣的なものなので、地域によっては不要となる場合もあります。

火災保険料・地震保険料

物件が火災または地震などの災害で損壊を受けたときに備えて、保険に加入するのが一般的です。保険料は、加入する保険会社の料金設定のほか、地域や建物の構造、補償内容などによって変わります。

例えば、建物の種類はM構造（耐火マンション）・T構造（コンクリート造）・H構造（木造）の3つに分かれており、原則としてM構造→T構造→H構造の順番に保険料は高くなります。

複数の保険会社を見比べると、同じ契約内容でも料金が安く抑えられているものがあります。5万円程度で収まることもあれば20万円を超えることもあるため、補償内容や契約期間などをしっかり比較してみましょう。

初期費用をなるべく安く抑える方法

不動産投資を成功させるためには、金銭に余裕を持って賃貸経営をすることが重要です。

そのためには、初期費用をできるだけ安く抑えることが大切となります。

不動産投資を始めるためには数多くの初期費用が必要ですが、ここではこれらの費用を安く抑えるために、下記の方法を紹介します。

• 頭金を減らす
• 仲介手数料を下げてもらう
• 売主が不動産業者の物件を探す
• 築古の土地値物件を探す
• 提携金融機関が多い不動産会社に相談する
• REITなど少額投資から始める

方法1.頭金を減らす

あえて頭金を減らすことで、初期費用を抑える方法があります。例えば、500万円の自己資金があってもそれを全額使い切らず、半額の250万円は手元に残しておく方法です。

手元の資金を残しておくことで、物件運用中に修繕費などの突発的な出費が出ても対応しやすくなります。

また、借入の割合を増やして早期に不動産投資を始めることで運用期間が伸び、総合的な利益を増やせるというメリットもあります。

「なるべく多く頭金を入れて返済負担を軽くしたい」と思いがちですが、不動産投資ではあえて頭金を減らすことが利益に繋がるという考え方があるのです。

高所得者ならフルローンも可能だがリスクも多い

不動産投資では、自己資金がほぼゼロでも始められる「フルローン」があります。フルローンでは、初期費用もすべてローンで支払います。

返済能力の高さが必要となるため、利用できるのは高所得者などに限られますが、初期費用の負担がないのは大きなメリットです。

ただし、フルローンには下記のようなリスクもあるため注意が必要です。

• 返済負担の増加リスク
• ローンの金利上昇リスク
• 空室リスク
• 家賃滞納リスク
• 災害リスク

返済負担の増加リスク

自己資金ゼロでローンを組むと返済金額が多くなってしまうため、おのずと返済期間も長くなってしまいます。

そのため、賃貸経営などで収益が発生しているのに、いつまでも返済に追われる生活を送らなくてはいけません。

長期的な収支計画を立て、収益と返済負担のバランスをしっかり検討するようにしましょう。

ローンの金利上昇リスク

不動産投資ローンで変動金利を利用している場合は、今後の金利上昇リスクについて考えておく必要があります。

固定金利は高い金利が設定されているため、変動金利を選択する人が少なくありません。

しかし、変動金利では最初の金利が低くても、将来急激に上昇するリスクがあります。収支計画を立てるときは、金利が上昇したときの対応も考慮する必要があります。

空室リスク

不動産投資で収益を得るためには入居者が必要であり、空室になってしまうと収入が減ってしまいます。

収益が減ってしまっても返済額は変わらないため、不足分は自分で補填する必要があります。

入居率の高い物件を選ぶことはもちろんですが、入居者が数ヶ月間いなくても返済が滞らないように備えておきましょう。

家賃滞納リスク

不動産オーナーにとって、空室リスクの次に大きなリスクとして考えられるのは家賃滞納リスクです。家賃を滞納する人がいれば、入金が滞りローンの返済も困難になります。

滞納が続くと家賃を回収するためにも手間がかかるため、時間的な損失も発生します。

このような問題を回避するためには、入居者に家賃保証会社との契約を義務付けるようにしましょう。入居者が家賃を滞納しても、代わりに家賃保証会社から滞納分を支払ってもらえます。

災害リスク

地震・台風・洪水・火災などの災害で、物件が損傷してしまうリスクもあります。

突発的な出費が発生するため、フルローンで自己資金を用意していない場合は支払いが困難になります。

災害リスクを事前に防ぐことは困難ですが、できるだけ突然の出費を抑えるためには、災害が起こりにくい地域の物件を選ぶことが大切です。

方法2.仲介手数料を下げてもらう

先に解説した通り、仲介手数料には上限額があります。上限手数料以下であれば具体的な金額は消費者と不動産会社で決められるため、交渉次第では仲介手数料を下げてもらうことも可能です。

ただし、あくまで交渉なので確実に値下げが実現するとは限りません。不動産会社によっては「値下げするくらいなら仲介を辞める」という判断になる恐れもあるため、慎重な交渉が必要です。

交渉時には、他の不動産会社と比較していることを伝えたり、将来的に物件の追加購入を依頼する旨を伝えたりするとよいでしょう。

方法3.売主が不動産業者の物件を探す

不動産業者から直接物件を購入すれば仲介手数料がかからないため、初期投資の大幅な節約が可能です。

新築一戸建てや新築マンション、リノベーション済みマンションなどは売主が不動産業者である場合が多いので、そのような物件を中心に探してみましょう。

ただし、仲介と違って契約に関する手続きや判断は自分でおこなう必要があるため、売買が成立するまでの手間が増えることには注意が必要です。

方法4.築古の土地値物件を探す

建物の築年数が古いと、土地の価格だけで売買されていることがあり、このような物件を「土地値物件」といいます。土地の価格だけで購入できるので、不動産投資の初期費用を減らすことができます。

また、土地は価格変動が少ないため、購入時より資産価値がほぼ下がらない点もメリットです。

ただし、建物の劣化が激しいと修繕・建て替えが必要となり、かえって初期費用が増えることもあります。土地値物件を買うときは建物の状態もしっかり確認しましょう。

方法5.提携金融機関が多い不動産会社に相談する

不動産会社によっては、ローンを組む金融機関を紹介してもらえる場合があります。

提携先の金融機関が多い不動産会社であれば、それだけ顧客のローンについて積極的なサポートをおこなっていると考えられます。

購入する物件と自己資金に合わせて、適切なローンの組み方をアドバイスしてもらえるでしょう。

下記のリンク先では、物件選びからローンについてまで相談可能な不動産会社を一括比較できます。専任のコンシェルジュについてもらえるので、ぜひ活用してみましょう。

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方法6.REITなど少額投資から始める

不動産投資には、物件を直接購入するだけでなく、間接的なオーナーになることで収益を得られる方法もあります。

例えば、下記の投資方法であれば1万円から始められる場合もあるので、高額な予算を用意できない人はぜひ挑戦してみましょう。

REIT（リート）	不動産投資信託に出資して、不動産運用の配当金を得る投資方法。株などのように証券化されているので、証券市場で自由に売買できるのもメリット。
不動産クラウドファンディング	不動産事業者が物件を運用し、その利益から分配金をもらう投資方法。REITは信託先の業者別に出資するのに対し、不動産クラウドファンディングは物件別に出資をおこなう。
不動産ソーシャルレンディング	不動産事業者に貸付をおこなう投資方法。不動産の運用状況に関係なく、契約時の貸付金利をもとに配当される。

少額投資については下記の関連記事でも解説しているので、よろしければ参考にしてください。

不動産投資ローンの組み方と審査基準

不動産投資ローンは不動産投資に特化しており、マイホームを購入するときの住宅ローンとは審査基準が異なります。

申し込む金融機関にもメガバンク・地方銀行・ノンバンクなど種類があり、それぞれ融資を受けるための条件や通りやすさなどが異なっています。メガバンクで借りるのが必ずしもいいとは限らず、地方銀行・ノンバンクにもそれぞれメリットがあります。

個々の状況に合わせて、審査の通りやすい金融機関に申し込むことが大切です。

不動産投資ローンを組むときの流れ

不動産投資ローンの申し込みは、金融機関に直接行くか、もしくは不動産会社から金融機関を紹介してもらうかのどちらかです。

不動産会社から紹介してもらえる場合でも、金利などを他の金融機関としっかり比較することが大切です。

また、金融機関によって審査基準は変わるため、1つの金融機関に申し込むのではなく複数の金融機関に申し込んでみるとよいでしょう。

実際にローンを組むときの流れは、おおむね次のように進みます。

1. 不動産投資ローンの申込み・書類提出
2. 金融機関で審査
3. 金銭消費貸借契約の締結・融資実行

1.不動産投資ローンの申込み・書類提出

まずは金融機関の担当者と連絡を取り、審査の申し込みをおこないます。

あらかじめ審査に必要な書類を準備しておけば、スムーズに審査へ移行できるでしょう。

ローン審査にあたって主に必要となる書類は、次の通りです。

• 住民票
• 印鑑証明書
• 本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）
• 収入証明書（源泉徴収票・確定申告書控えなど）
• 不動産の書類（売買契約書・収支計画書など）

2.金融機関で審査

金融機関では提出された書類や収入などの個人属性を参考に審査がおこなわれ、毎月の返済が確実に支払えるかどうかを判断します。

審査は「仮審査」と「本審査」の2段階にわかれており、仮審査を通過した段階で物件の売買契約を結びます。その後本審査を受けることになりますが、本審査で落ちる場合もあるので注意が必要です。

そのため、売買契約では本審査に落ちた際の契約解除と手付金返還を可能とする「ローン特約」を定めるのが一般的です。

3.金銭消費貸借契約の締結・融資実行

金融機関で不動産投資ローンの審査に通れば、金融機関との間に金銭消費貸借契約を結びます。

その後、売主・買主や金融機関の担当者、仲介する不動産会社などが集まり、融資実行をおこないます。

融資実行とともに物件代金の支払いを済ませ、権利書の引き渡しや登記申請をおこなうことで不動産の売買手続きは完了です。

不動産投資ローンの審査で見られる点と通りやすい人の特徴

不動産投資ローンは多額の資金を金融機関から貸し出すため、契約者の背景がもっとも重視されます。

年収・職種・勤続年数を中心に、総合的な判断のもと審査結果が決まります。

とくに、下記のような人はローン審査に通りやすいでしょう。

年収	収入が多く安定している人ほど、金融機関にとって貸し倒れのリスクがなくなり優遇される。とくに、毎月安定した収入を得られる会社員は審査に通りやすい。
職種	弁護士・医師など高収入で安定した職業や、大企業勤務、公務員の人は審査で優遇される。一方、収入が多くても安定した収入が得られない自営業の人は、審査に通りにくくなる可能性がある。
勤続年数	転職回数が少なく勤続年数の長い人は、収入が安定していると判断され審査に通りやすくなる。ただし、転職をする正当な理由がある場合は、勤続年数が少なくても審査に影響を及ぼさないこともある。

金融機関による審査基準の違い

不動産投資を組む金融機関は大きく「メガバンク」「地方銀行」「ノンバンク」の3つに分けられ、それぞれ審査の通りやすさが変わります。

メガバンクに分類される三井住友銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行などは、他の金融機関に比べて低金利ですが審査も厳しいのが特徴です。メガバンクで審査が通ったという実績があると、将来的に他の金融機関でも融資を受けやすくなります。

地方銀行は各都道府県に本店があり、地元の顧客を中心に活動している金融機関です。メガバンクに比べて審査は通りやすくなりますが、金利は高くなる傾向があります。

ノンバンクは、リース会社・クレジット会社・信販会社など銀行以外の金融機関です。金利や手数料はメガバンク・地方銀行より高いのですが、3つのなかでもっとも審査に通りやすくなります。

金融機関を選ぶときは「年収700万円以上ならメガバンク、年収500万円以上なら地方銀行、それ以外はノンバンク」といわれるのが一般的です。

ただし、画一的な基準が決まっているわけではないため、最終的には個々の状況や購入する物件次第となります。

まとめ

安定した不動産投資を続けるには、ある程度の自己資金を準備しておくことが大切です。

そのためには、できるだけ初期費用を抑え、どれくらいの金額が妥当なのかを知っておくことが必要となるでしょう。

しかし、適切な収支のシミュレーションは専門的な知識が必要です。自分で考えるだけでなく、不動産会社にアドバイスをもらうこともおすすめします。

適切な初期費用を用意し、不動産投資で確実な利益を積み上げていきましょう。

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