不動産投資の実質利回りとは?今すぐできる計算方法や利回りを維持する3つのコツを解説

不動産投資

不動産投資で必ずといっていいほど目にする「利回り」。利回りは、収益性を表す数値であり、投資家にとって物件購入するときの目安のひとつです。「利回りがあることで何がわかるの?」「利回りは必ず見なきゃいけないの?」利回りが重要な値とは理解していても、実際にこの数値をどう活用していけばいいのか、お悩みのオーナーも多いのではないでしょうか。

そこでこのページでは、不動産投資の実質利回りについて、さらに今すぐできる計算方法や利回りを維持する3つのコツを解説いたします。利回り計算について詳しく知りたいオーナーは、ぜひ本記事を参考にしてください。

実質利回りは年間の家賃収入を知る方法

利回り
「利回り」とは、わかりやすく言うと収益の割合のこと。投資した元本に対してどのくらいの収益を得られるのかを数値として表したものです。利回りは割合が大きければ多いほど、投資した金額に対してのリターンが多いので良いとされています。

利回りには「実質利回り」「表面利回り」「想定利回り」があります。投資家にとって基礎知識のひとつでもある利回りの定義の違い。利回りの知識は、黒字化経営を目指すために押さえておきたいポイントです。まずは実質利回りの意味や計算方法からみていきましょう。

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実質利回りとは

実質利回りは「年間の家賃収入を知る方法」です。年間の家賃収入から物件の諸経費を差し引いて利回りを求めるため、表面利回りよりも正確な収益を求めることができますライバル物件との差をみるときは、この実質利回りを重視するといいでしょう。

しかし実質利回りはあくまで「その場限りの収益」であり、長期的な利益を算出する計算方法ではないため、空室の損失費用や修繕費用を正確に計算することはできません。計算した年によっては、実質利回りの値が異なることもあるため要注意です。

表面利回りとセットで使うこと

大家の収益となる家賃収入を物件価格で割った簡易的な計算が表面利回りで、管理費や固定資産税などの不動産運営で掛かる諸経費を計算に加えたものが実質利回りです。

不動産業者が紹介するのは、利回りが大きく見える表面利回りになっていることが多いため、まずは表面利回りを見て「いいな」と思ったら実質利回りを計算してみるのが、一般的な利回り活用方法になります。

表面利回りの事例

表面利回りと実質利回りは、物件の状態によって開きがあります。この「差」をよく確認してみましょう。表面利回りが同じ新築物件と中古物件があったとします。この2つの建物の表面利回りを仮に5%としましょう。ここで実質利回りを計算すると、新築と中古物件では、大きな開きが出ていることがあります。表面利回りが同じなのに、なぜ築年数によって実質利回りで差が出てしまうのでしょうか。その理由は、修繕費用です。

新築物件では修繕をする機会はほぼありませんが、中古物件では購入後すぐにクロスや給排水管などに費用がかかってしまうことも。そうなると、表面利回りと実質利回りで大きな開きが出てしまうのです。このように、購入してすぐに経費がかかる恐れがある中古物件は、表面利回りよりも実質利回りで物件をみるべきといえるでしょう。高い表面利回り物件を見つけられても、購入してすぐに修繕費用がかかってしまったのでは、収益を確保することができません。最終的には、実質利回りがどのくらいになるのかで判断した方が得策と言えます。

計算方法

実質利回りを算出するときには、以下の式を使いましょう。

実質利回り=(年間家賃収入-年間経費)÷(物件の購入価格+購入時諸経費)×100

この式には、以下のような費用を当てはめて計算していきます。

年間家賃収入 1年間の家賃収入
年間経費 管理委託費用・固定資産税など
物件の購入価格 物件を購入したときの価格
物件購入時の諸経費 登録免許税・仲介手数料など

では、実際に実質利回りを計算してみましょう。仮に「年間家賃収入が120万円の物件A」と「年間家賃収入が280万円の物件B」があるとします。この2つの物件の実質利回りを比較してみてください。

物件A 物件B
費用 物件価格 2,000万円

年間家賃収入 140万円

年間経費 20万円

購入時の費用 100万円

物件価格 5,000万円

年間家賃収入 280万円

年間経費 20万円

購入時の費用 200万円

実質利回り (140万-20万)÷(2,000万+100万円)=5.7% (280万-20万)÷(5,000万+200万)=5%

いかがでしょうか。実質利回りを計算してみると、年間家賃収入と物件価格が低い物件Aの方が収益性で上回っていることがわかります。

利回りの相場

さらに、建物のタイプや築年数によって「利回りの相場」は大きく異なります「区分マンション」「1棟アパート」「戸建て」または「新築」「中古」なのかで、どう利回りの相場が変化するのか表にまとめました

建物タイプ 利回りの相場
区分マンション 新築 3~4%
中古 5~10%
1棟アパート 新築 5~6%
中古 6~8%
戸建て 新築 5~6%
中古 6~8%

上記の表は、建物タイプごとの平均利回りです。このくらいの利回りがあれば安心できる投資物件と言えます。「新築」よりも「中古」の方が利回りが高いことが分かると思います。新築よりも中古の利回りが高くなるのは、購入費用の安さが原因のひとつ。1棟アパートや戸建てと比較して区分マンションの利回り相場にひらきがあることも、この購入価格が大きく関係しています。

エリアごとの平均利回りを知る方法

さらに、エリアによっても平均利回りに差が出てきます都心部と地方の利回りを比較すると、おおよそ「1~1.5%」ほど利回りが高くなっています

利回りが高くなる理由は2つ「地方の物件は購入費用が安いこと」そして「購入する投資家も少ないこと」が利回り高の理由です。地方の投資物件であれば、上記で紹介した平均利回りに1~1.5%を足して算出してみてください

年間支出に入る経費の例

実質利回りを算出するときは「年間経費」が必要だと解説いたしました。年間経費、つまりランニングコストとなる支出は、管理委託費用・固定資産税以外にもたくさんあります以下の費用も年間経費に含まれます

・管理委託費用
・固定資産税
・都市計画税
・火災保険料
・修繕費
・水道光熱費

また、物件のタイプや状況によってかかるイレギュラーな経費もあります

・空室損失費用
・修繕積立金

マンション投資では修繕積立金の割合が大きいため、実質利回りを算出するときは、忘れずに修繕積立金も経費に含めましょう。実質利回りは現実的な数値を出すことができますが、正確な経費を当てはめていかないと、正しい実質利回りの計算ができません。

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表面利回りと想定利回りを使い分けよう

利回り
もし「実質利回りの計算が難しいな」と感じたら、実質利回り計算は一旦置き、計算が簡単な表面利回りや想定利回りも参考にしてみてください。実質利回りとどんな点が異なるのか、表面利回りと想定利回りの特徴や計算方法について紹介していきます。

表面利回りとは(いつ使うか)

表面利回りとは、分かりやすく言うと粗利のこと算出方法はとても簡単で、年間収入を物件購入費用で割るだけです。収益性をおおまかに知れるため、パッと価値を知りたいときに役立ちます。

不動産情報サイトに掲載されているほとんどの利回りが、この表面利回りです。表面利回りは、簡単に算出できる方法ではありますが、大体の目安にしかなりません。そのため物件を選ぶときの参考程度にしかならないと認識しておきましょう。

計算方法

表面利回りを算出するときには、以下の式を使いましょう。

表面利回り=年間収入÷購入価格×100

この式には、以下のような費用を当てはめて計算していきます。

年間家賃収入 1年間の家賃収入
物件の購入価格 物件を購入したときの価格

では、実際に表面利回りを計算してみましょう。ここで、実質利回りで使用した物件例を使います。「年間家賃収入が120万円の物件A」と「年間家賃収入が280万円の物件B」があるとして、この2つの物件の表面利回りを比較していきます。

物件A 物件B
費用 物件価格 2,000万円

年間家賃収入 140万円

物件価格 5,000万円

年間家賃収入 280万円

表面利回り 140万÷2,000万×100=7% 280万÷5,000万×100=5.6%
実質利回り 5.7% 5%

比較してみてください。表面利回りでも年間家賃収入と物件価格が低い物件Aの方が収益性で上回っていることが確認できます。

想定利回りとは(いつ使うか)

想定利回りとは、その名の通り「満室を想定した場合」の利回りです。算出方法は表面利回りとほぼ同じですが、考え方が異なります。不動産経営は、空室があったり退去者が出たりするため、利回り通りに収益を出すことはできません。

不動産情報サイトや雑誌に掲載されている利回りのほとんどが、満室状態だと仮定した想定利回り。入居者の出入りは計算できるものではなく、実際に運営してみないとわからないのです。

計算方法

想定利回りを算出するときには、以下の式を使いましょう。

想定利回り=年間収入÷購入価格×100

この式には、以下のような費用を当てはめて計算していきます。

年間家賃収入 満室だと仮定したときの1年間の想定家賃収入
物件の購入価格 物件を購入したときの価格

満室だと仮定して計算しているため、実際は空室があるかもしれません。そのため、実際の収益とは大きな差があります。

それぞれの注意点

何度も解説した通り、利回り計算は収益性を比較するための目安のひとつ。実際にその額が収入として手元に入ってくるのかは別な話となります。さらに利回りは「物件購入時」のみの指標でしかないため、 その後も利回りを維持し続けるとは限らないのです。

高利回りな物件でも注意するべきこと

再建築不可物件
投資物件の中には、例え高利回りであっても避けた方がいいものもあります。利回りが高くなる理由をもう一度おさらいしましょう。

・物件購入費用が安い
・購入する投資家が少ない
・中古物件

上記の3点は利回りが高くなる理由です。中古で費用が安く購入する投資家が少ない物件の中には、隠れたリスクが潜んでいることがあります。高利回り物件で注意すべきことについてみていきましょう。

再建築不可の物件

中古物件の中には、再建築不可つまり建て替えができない物件があります。「すでに建物があるのに建築ができないなんておかしい」と疑問に思うかもしれませんが、再建築不可物件は建築基準法に違反している可能性があるのです。これを既存不適格建物と言い、物件を建てた当初は建築基準法に違反していなくても、その後の法改正により違反物件となってしまった建物を指します。例えば、建築基準法に違反している物件にはこんなものがあります。

接道義務違反 建物前の道路が2m未満
防火制限 防火構造ではない建物
高さ制限違反 建物の高さが規制よりも高い

建築基準法では、建物の敷地に面した道路の幅が2m以上であること、防火地域では耐火建物とすること、日陰がでないよう高さに制限を設けるなどの規定を定めています。この規定に違反している建物は、今後建築が制限される可能性があるのです。また増改築を繰り返したことで、知らず知らずのうちに建築基準法に違反していたというケースもあります。建築基準法が改正になっても既存の建物は現状のまま存続させてもいいことになっているため、このような既存不適格建物がいくつか存在しているのです。

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借地権付きの物件

建物と土地の所有者が別々なケースがあります。この場合、建物を購入しても土地は借りていることになりますので、地代を払わなければいけませんこれを借地権付き物件と言います。借地権の設定期間は、法律で30年以上と定められています。借家よりも賃貸期間が長いため、現在建物を所有している人が「借地権があったなんて知らなかった」「相続したものだと思っていた」などと、自分が所有権者であると勘違いしていることが多いのです。

一般の人が普段の生活で、登記事項証明書を確認することはほぼありません。そのため、自分が所有権者であるかどうか確認もせずに売却を考えているケースも。借地権付きの物件であった場合、地代のほかに譲渡承諾料、更新料などが必要になることがあります。

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不動産投資会社の想定利回りは高いことが多い

不動産投資会社は、物件購入を勧めるときに満室を想定した想定利回りを提示してくることが多いです。このページで紹介してきた計算例をみてもわかるように、利回りの算出方法によっては、同じ条件の物件でも、利回りに差異が生じます。その差は2%以上に及ぶことも。

そのため、提示された利回りが「実質利回りなのか表面利回りなのか」「想定利回りなのか現状利回りなのか」をよく確認しましょう。見せかけの高利回りに踊らされないように、注意しながら物件を選んでいきましょう

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高利回りを維持する3つのコツ

利回りはただの目安で、購入後も高利回りが維持できるとは限りません。しかし、利回りが高い物件がねらい目であることは間違いありません。高利回り物件は、多額の収益を生む可能性がある魅力的な物件と言えます。では、高利回りを維持させるためには、どうしたらいいのでしょうか。最後に、高利回りを維持する3つのコツを紹介していきます。

空室率の低い物件を選ぶ

空室の数や入居者の入れ替わりをチェックしましょう。不動産投資は入居者がいて初めて成功するものです。空室リスクを抱えた物件は、どんなに利回りが高くても収益力は期待できません。また、空室が多いと年間家賃収入が低下するだけでなく、修繕費用や宣伝費用などの経費が必要になってきます。キャッシュフローがマイナスにならないよう、入居率が高い物件を選ぶことが大切です。

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返済計画をしっかり立てる

高利回り物件を無理して購入することは控えましょう。想定賃料よりもローンが高くなってしまうと、返済が困難になってしまいます。「いつかは黒字になるはず」「家賃設定を上げれば返済できる」「満室になれば借金返済できるはず」というように、いつ訪れるかわからない満室日を夢みることはやめましょう。現在の自己資金で借入金が返済可能かどうかも考慮し、物件を選択していくことが大切です。

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管理業務を見直す

収益性が低いと感じたら、管理体制に問題があるかもしれません。不動産投資は黙っていてもお金が入ってくる金のなる木ではありません。物件を管理し入居者に快適な居住空間を提供し続けるサービス業なのです。しかし、専門知識がない一般のオーナーが、入居者のクレーム対応などをすることは簡単ではありません。下手に行動したことで退去者が出てしまうこともあるのです。

結局のところ、不動産投資で成功するか否かは管理会社の手腕によるところが大きいと言えます。オーナーの資産運用のために、実行力がある業者、または収益性を高めるためのアドバイスをしてくれる不動産投資会社をパートナーに選んでいくといいでしょう。

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まとめ

不動産投資における実質利回りについて解説してきました。

まとめ
・実質利回りは、より正確な収益を求めることができる
・表面利回りは、実質利回りよりも簡単に計算できる
・利回りを気にしすぎるのではなく、購入後の管理体制も意識する

不動産投資において、利回り計算は物件を選ぶときに必要な知識です。より正確な収益性を求めるためには、年間家賃や経費をしっかりチェックし算出していきましょう。しかし、利回りは同条件の物件でも「物件のタイプ」「築年数」「地域」によって値が変化します。そのため利回りだけを気にするのではなく、空室率や返済方法、不動産投資会社選びも同様に重視していくことが大切です。

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