不動産投資を始める方は、どれくらい自己資金が必要なのだろうと不安になることはありませんか？例えば、「100万円位あれば足りるだろうか？」「自己資金がない場合はどうすればいいのだろう」「フルローンでもできるだろうか？」などです。そもそも、自己資金をつくるために何から始めたらいいかわからない方もいるでしょう。
この記事では、そんな不安を感じている方のために、不動産投資の知識を持つプロが、不動産投資に必要な自己資金の金額や自己資金をつくるための方法、不動産選びなどを解説します。これを読めば、不動産投資に関する自己資金について、これまでの不安が解消されます。
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目次
不動産投資に必要な自己資金はどのくらい？
不動産投資を始める前に確認しておきたいのは、どれくらい自己資金が準備できるかどうかです。
インターネットなどで「自己資金がなくても全額ローンで不動産投資が始められる」という文章を見たことがある人もいるでしょう。それでは、本当に自己資金はなくても全額融資で不動産投資ができるのでしょうか？
自己資金とは
自己資金とは、自分で準備できる現金のことです。
この資金は不動産を購入するためのローンの頭金に使われます。また、自己資金は諸費用にも使われます。諸費用とは、仲介手数料、登録免許税、火災保険・地震保険などの保険料、印紙税などです。
多くの場合、諸費用はローンに含まれず、自己資金から払う場合がほとんどでしょう。ただし、諸費用まで一緒に借りられるローンもあります。
自己資金がなくても不動産投資を始める方はいるでしょう。しかし、毎月の借入返済を減らすためには、自己資金を少しでも多く準備しておくことが大切です。
自己資金は物件の1割～2割必要
一般的に自己資金は不動産価格の1割～2割は必要です。例えば、物件購入価格が3,000万円であれば300万～600万円です。しかし、この自己資金の金額は、ローンを組む人の状況によって大きく変わります。
例えば、大手企業のサラリーマンであれば、安定した給料が毎月得られるため、1割～2割あればローン審査に通りやすくなります。一方で、自営業など収入が不安定な方は、もっと自己資金を用意するように求められる可能性があるでしょう。
自己資金の違いでどのような差があるのか？
自己資金をどれくらい準備していると、どれくらいの物件が購入できるのでしょうか？自己資金は不動産価格の1割～2割必要と言われているので、ここでは例として自己資金は物件の2割として計算します。諸費用・金利などは省いています。
自己資金が300万円ある場合
自己資金が1,000万円ある場合
自己資金が2,000万円ある場合
これらの例を見ると、自己資金を増やすと購入できる物件の範囲はかなり広がります。
自己資金はローンを組む人の状況によって異なるので、銀行の担当者にあらかじめ相談しておくとよいでしょう。
自己資金は多く準備できる方が安心できる
自己資金は、できるだけ多く準備しておいた方が、不動産投資を始める上で安心です。それは、ローンの金額を減らせるだけでなく、これから起こる可能性がある色々なリスクに対応しやすくなるからです。
例えば、空き室が多くなってしまった場合です。最初は、順調に入居者が入っていても、途中から急に退去者が続いてしまったり、新しい入居者が入らなくなってしまったりすることがあります。このようなときも、ローンは毎月支払っていかなくてはいけません。そのためには、できるだけ毎月の支払いを減らしておくことが大切です。
できるだけ自己資金を多く準備することで、毎月のローン返済金額や返済年数が減り、気持ちの上で安心できます。
自己資金をつくるためにやるべき4つの習慣
不動産投資を始める方は、できるだけ多くの自己資金を用意し資産形成をしておく方がいいでしょう。なぜならば、自己資金ゼロで金融機関にローンを申し込むと融資の審査が厳しくなるからです。また、自己資金が少ない方は、貯金をすることができずお金の管理が難しい人だとみなされてしまいます。自己資金をつくるには、普段からどのような習慣を身につけておけばいいのか考えてみましょう。
1.家計簿をつける
お金を貯めるには、普段どれだけお金を使っているかを把握することが大切です。
例えば、過去に数日つけてみたものの一カ月もつけられなかったという方がいるかもしれません。細かくつけるのが面倒になったり、忘れてしまったりすることがあります。できるだけ簡単にできる方法を利用していきましょう。
最近では、スマホでレシートを読み取るだけで簡単につけられるアプリやレシートをノートに貼るだけで家計簿をつけられるものなど色々な方法があります。
まずは自分でできそうなものから試してみましょう。家計簿をつけることで、無駄な支出を探し出すことができ浪費を抑えることができます。
2.毎月の収入から定額貯金をする
給料日に金融機関から天引きで貯蓄できるようにしましょう。毎月の給料をそのまま口座に入れたままにしておくと、いつでも引き出すことができるためすぐに使ってしまいます。
自分で、他の口座にお金を移動する方法もありますが、天引きにしておくと忘れることがありません。例えば、毎月10万円貯金することができれば、1年で120万円たまります。
普段使っている口座のお金を少なくすることで、突発的にお金を使う頻度が少なくなり支出を控える習慣が身につきます。
3.固定費を定期的に見直す
毎月払っている固定費を定期的に見直すことは大切です。例えば、新聞代、保険代、水道代、電気代、スマホ代などです。それぞれの固定費はこれ以上抑えることができるかどうか、ひとつずつ確認していきましょう。
例えば、スマホ料金はどれくらい毎月払っていますか？新しいプランに変更することで出費を抑えることも可能です。まず使っていないサービスは解約しましょう。こうした毎日の積み重ねが自己資金をつくり出します。
4.副業をする
給料だけでは自己資金を増やすのが難しい場合、副業を始めてみましょう。FXや株式投資、仮想通貨などもありますが、知識がないと失敗するリスクがあります。
例えば、あなたの知識をいかしたセミナーを開催してみてはいかがでしょうか？Webマーケティングに詳しいのならアクセス数の増やし方、Webデザインが得意ならホームページの作り方など色々なセミナーを開催できます。セミナー講師は人が集まれば、一度でたくさんの収入を得ることができます。
自己資金で足りない分を補う4つの方法
自己資金を準備できるまで待てない、できるだけ早く不動産投資を始めたい方は次の方法を試してみましょう。これまで自己資金がないからあきらめていた方は一度確認してみましょう。
1.親からお金を借りる・贈与を受ける
親の収入が安定している、または貯蓄がある場合は、親からお金を借りましょう。親から借りると利息がかからず、返済が遅れてしまっても待ってくれる場合があります。
また、親から贈与を受けるという方法もあります。
借りた場合は「借用書」、贈与を受けた場合は「贈与契約書」を必ず作成しておきましょう。
2.家族・友人などと一緒にアパート経営をする
一棟を購入する場合は、多額の自己資金が必要となります。
ひとりで不動産投資をするのが難しい場合は、家族や友人と一緒に不動産投資をする方法も考えてみましょう。アパートローンの費用や自己資金を補うだけでなく、空き室・修繕などで必要となった費用をふたりで分けることができます。ただし、家族や友人などの支払いが滞ってしまった場合、代わりに支払わなければいけません。
3.自分の社会的評価を利用する
自己資金が足りない場合でも、社会的評価が高ければ、金融機関のローンに通りやすくなります。例えば、大手企業の会社員や弁護士、医師などの場合、一般的な人に比べて多くの収入を安定して得られるため、社会的評価が高くなります。また、同じ勤務先に長く働いていることで社会的評価が上がります。
このような条件が当てはまる方は返済能力が高いとみなされるため、自己資金が少なくても金融機関のローン審査が通りやすくなります。これらの条件に当てはまるか確認してみましょう。
4.自己資金が少なくても始められる不動産投資をする
不動産投資を少額で始める方法を解説します。
区分マンション投資
区分マンション投資とは、マンションを一戸ずつ購入し不動産投資をする方法です。マンションの一区画を購入するため、少額でも不動産投資を始めることができます。
築古になった格安の物件
築古といった中古物件は、新築に比べ低価格で物件を購入できます。そのため、比較的低リスクで不動産投資を始められます。物件価格によっては、自己資金だけで購入できる物件もあります。
J-REIT（不動産投資信託）
不動産投資信託は、複数の投資家から集めた資金をもとに不動産投資をする方法です。不動産投資で得られた収入は、賃料や手数料を差し引いた金額を投資家で分けます。実際の手続きは、不動産投資に詳しい専門家が投資を行います。
利回りのシミュレーションは今からやっておく
次に、不動産投資を始めた場合、どれくらいの利回りが出るか確認しておきましょう。利回りとは、不動産投資をしたときに得られる収益の割合のことをいいます。
この利回りを確認することで、どれくらい自己資金が必要なのか、収益が得られるかなど見込みを立てることができます。
利回りのシミュレーションとは
利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2つの種類があります。
表面利回りとは、1年間で得られる家賃収入の合計額を物件価格で割った数字です。賃料収入や物件価格などの数字は把握しやすいため簡単に計算できます。
実質利回りとは、家賃収入から諸経費を引いたものと、物件価格で割ったものに100をかけたものです。具体的な利回りを知るためには、実質利回りを調べます。
この具体的な利回りを調べるために、前もってシミュレーションを行います。
シミュレーションの方法
実質利回りの計算方法は次のようになります。
諸経費には次のようなものがあります。
管理費・修繕積立金・固定資産税など
・3,000万円の物件で年間家賃収入が150万円、諸経費が20万円だった場合
（150万-20万）÷3,000万×100＝4.3 利回りは4.3％
・4,000万円の物件で年間家賃収入が150万円、諸経費が20万円だった場合
（150万-20万）÷4,000万×100＝3.2 利回りは3.2％
| 物件価格 | 家賃収入（年間） | 諸経費 | 利回り |
| 3,000万円の場合 | 150万円 | 20万円 | 4.3％ |
| 4,000万円の場合 | 150万円 | 20万円 | 3.2％ |
利回りは高くなるほど収益が高いとみなされます。この例の場合、3000万円の物件の方が収益は高くなると見込まれます。
具体的な計算は、様々な不動産投資会社のサイトでも計算できるので、物件価格や自己資金、諸経費などの金額がわかっている場合は一度確認してみてもいいでしょう。
必ずしもシミュレーション通りになるとは限らない
あらかじめシミュレーションをしておくと、どれくらい費用が必要になるか見通しを立てることはできます。しかし、必ずその通りになるとは限りません。
例えば、思っていたよりも空き室が増えてしまった、急な地震や台風などの災害で修繕費がかかってしまったなど、色々なリスクが想定できます。これらのリスクを考えた上で自己資金を多めに準備しておくことをオススメします。
不動産選びで気を付けたい4つのポイント
不動産投資で特に大切なのは、不動産選びです。インターネットで調べたり、本を読んだりしてどんな物件が最適なのか調べている方も多いでしょう。具体的にどのような物件が不動産投資に向いているのか解説します。
1．空き室がでにくい物件を選ぶ
空室リスクを減らすためには、入居者にとって利便性のよい物件を選ぶことが大切です。例えば、駅に近い、コンビニ・スーパーなどがある、都心に近いなどが当てはまります。
物件の手入れが行き届いているということも大切です。例えば、いつもきれいに掃除をしている、壊れた場所をそのままにしていないなどです。
防犯カメラ・オートロックなどがあるマンションも人気です。
2．将来売却しやすい物件を選ぶ
不動産投資は賃貸経営をするためだけに購入するのではありません。将来、ローンが終わったあとや、他の物件を購入する場合など、売却する日がいずれくることを想定します。そのためには、売却しやすい物件を選ぶことも大切です。
利便性がよい物件という条件ももちろんですが、将来物件のある場所の地価が上がるかどうかも考えておいた方がいいでしょう。売却額が購入額よりも高くなる場合もあります。
3．利回りの高い物件を選ぶ
先程紹介したシミュレーションで利回りの高い物件を選びましょう。
表面利回りよりも実質利回りで計算することが大切です。それは、管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・清掃代・火災などの保険料など、多くの経費がかかるからです。
実質利回りの高い物件を選んでいきましょう。
4．信頼できる不動産投資会社を選ぶ
空き室が出にくい物件、将来売却しやすい物件、掘り出し物件などの新築・中古物件選びは、なかなか個人で探し出すのは難しいでしょう。新築アパート、駅に近い物件で空き室リスクを減らすことができたとしても、将来売却しやすいかどうかわかりません。
このような詳しい調査が必要な優良物件の購入は、信頼できる不動産投資会社を選ぶことです。不動産会社は、個人売買に強い会社・不動産投資に強い会社などさまざまな種類があります。これから不動産投資を始める方は、物件情報や不動産投資に詳しい会社を選ぶことが必要でしょう。
まとめ
以上、不動産投資をする場合の自己資金をつくる方法、補う方法などについて解説しました。
不動産投資に必要な自己資金を貯めるためには、家計簿などを活用し日々の生活にかかるお金の流れを日々把握しておくことが大切です。無駄にかかっているお金があれば節約し、投資用の資金として貯めていきましょう。
自分の資産が明確になり不動産投資に充てる資金が確保できたら、不動産投資における利回りを種類ごとにシミュレーションしましょう。いきなり投資を始めると、思わぬ損益が発生し投資の見通しが立たなくなるおそれがあります。
投資を始める段階になり物件を選ぶタイミングになったら、先に不動産投資の専門家にアドバイスをしてもらうとよいでしょう。空き室が出にくい物件、将来売却しやすい物件、掘り出し物件など、投資に向いている物件を知ることで投資が成功しやすくなります。
不動産投資を始めるには色々な準備が必要ですが、まずは自己資金を準備することから始めてみましょう。
