不動産投資は出口戦略で成功が決まる!高く売るためのコツを教えます

出口戦略

「不動産投資の成功は、出口戦略にある」多くの投資家が口を揃えてそう断言する理由をご存知でしょうか。不動産を購入するのが投資の入り口だとしたら、出口とは物件を売却することです。ただし、売り方にもコツがあります。出口戦略で利益をあげるためには、物件を育て売却のタイミングを見極めなければいけません

今回の記事では、不動産投資での出口戦略について解説いたします。高く売るための秘訣を知りたいオーナー様は、ぜひ本記事を参考にしてください。

出口戦略が不動産投資の成功を決める

不動産売却
もともと出口戦略とは「撤退」「敗勢」という意味で使用されてきました。被害を最小限に食い止めることや、撤退時に転換を図るということを意味します。一見、あまりプラスの意味を持たない出口戦略が、なぜ成功するために必要な戦略になっていったのでしょうか。出口戦略をモノにするためには、まずは出口戦略の仕組みから理解しなければいけません。何となく分かった気になっていたのでは、言葉通り損失を出してしまうからです。投資家として成功するために、まずは出口戦略の基礎知識について学んでいきましょう。

不動産投資の出口戦略とは

不動産投資において出口戦略を一言で説明すると「不動産の価値が高くなった時期に物件を売却する」ということです。これを投資用語でキャピタルゲインとも言います。キャピタルゲインは売却益や転売益とも言い、保有している物件を売却して利益を得る投資方法のひとつです。ちなみにキャピタルゲインの他には、物件を保有し続けるインカムゲインという方法もあります。一番収益が出ている状態で投資物件を売ってしまうのは、非常に口惜しいことですが、この最も高く売れやすい時期に売却のチャンスを逃してしまっては出口戦略が成功しません。一体なぜ、このような思いまでして出口戦略が必要なのでしょうか。

なぜ出口戦略が重要なのか

出口戦略を実施しないと、将来の損失がどんどん増えていきます。不動産は、永遠に資産を生み続ける「金のなる木」ではありません。都心の駅チカ物件であれば資産を生み続けることができるかもしれませんが、ほとんどの不動産はいつどうなるかわからないのです。アパートやマンションに限らず、建物には寿命があります。新築したそのときから劣化が始まり、木造住宅では22年・鉄筋コンクリートの住宅では47年で資産価値がゼロになってしまうのです。資産価値がゼロになった物件は、収益を生まなくなるだけではなく、修繕費用などの損失が多くなってしまいます。

これを保有し続けたのではお金がいくらあっても足りません。この悩みを解決するのが、出口戦略です。物件の価値がゼロになり損失を出す前に、売り切ってしまう投資方法になります。不動産が損失を出す前に売却(撤退)してしまう、これが不動産投資においての出口戦略というわけです。

関連記事
投資用マンション売却
投資用マンションを売却するなら誰しもが高く売りたいと願うでしょう。収入を得るために購入した資産。自宅の売却より「お金」に関してシビアになるのは当然のことです。事実、売却の方法やタイミングによってこれまで積み上げてきた利益が一瞬にして消えてしまうこともあります。 では失敗をしないためにはどうすれば良いのでしょうか。今回は…

出口戦略は物件を購入するときから始まっている

では、いつの時点から出口戦略を考えていけばいいのでしょうか。実は、成功している投資家は物件を購入する時点ですでに売却時期を決めているのです。いずれ物件を売却すること前提で「保有期間はどの程度にするか」「収益はどれくらい見込めるのか」というキャッシュフローを立て、物件を購入するかどうかを決めます。

反対にいうと、出口戦略できる物件は始めから決まっており、途中で「やっぱり売ろう」という戦略ではありません。出口戦略で成功するためには、家賃・経費・返済のバランスを考え、シミュレーションしていくことが大切です。しかし不動産投資には、損切という方法もあります。「売るつもりはないけど売りたくなった」「これ以上投資を続けることが難しくなった」という場合、出口戦略での儲けを考えていなくても撤退を考えた方がいいケースもあるのです。

損切のルールを設けておく

不動産投資で大赤字を出さないためには、予め「ここまで落ちたら売ろう」という損切のルールを決めておかなければいけません損切のルールは以下の通りです。

・空室が1年以上続いたら売る
・大規模修繕が始まる2~3年前には売る

このように、損をしてでも売却する時期は決めておきましょう。ちなみに損切とは、損失を覚悟してでも売却するという意味です。「想像以上に物件の価値が下落した」「保有していても利益を生み出すとは思えない」という場合は、赤字覚悟で売却するしかありません。成功している投資家でも、損をすることはあります。大切なのは、失敗したときにどう動くかということです。成功する方法を模索するだけではなく、イザというときのことも考えておきましょう。

関連記事
不動産投資成功
人生には、さまざまなライフイベントがあります。たとえば、結婚・出産・進学・住宅購入・退職などです。これらのライフイベントには、教育費用、住宅の購入費用、老後の費用など、さまざまな費用がかかります。 ただ単にお金を貯めるだけでは、ライフイベントにかかる費用を補いきれません。そのため、資産運用を検討している方も多いと思いま…

出口戦略は物件ごとに異なる

物件のタイプにより出口戦略が異なります。反対に物件によっては出口戦略自体を狙わない方がいいケースもあるため注意が必要です。例えば、中古と新築では売却するタイミングが異なります。また、ファミリー向け物件は出口戦略に向いていますが、単身者用は出口戦略を考えるよりも保有していた方がおすすめです。このように出口戦略が可能な物件は何か、さらに物件ごとにどんな戦略を立てて行けばいいのか、それぞれ解説していきます。

中古と新築の違い

中古物件と新築物件では、売却するタイミングが異なります売却時期の目安は以下の通りです。

初期投資費用が安い中古物件は、売却時期を早める
初期投資費用が高い新築物件は、売却時期を遅らせる

なぜ中古と新築では売却時期を変えたほうがいいのでしょうか。当たり前のことですが、中古物件に比べると新築物件は「新築」というだけでプレミアがつきます。そのため、中古よりも購入価格が2割増しになる傾向です。新築物件は初期投資が高くなるため、売却時期を早めてしまうとかえって損失を出してしまいます。一方で、初期投資費用が安く資産価値も低下しやすい中古物件は、売却時期を少し早め売却益を狙っていかなければいけません

ワンルームマンション、ファミリーマンション、戸建て、一棟アパートの違い

さらに、建物や間取りによっても出口戦略の立て方が異なりますワンルームマンション、ファミリーマンション、戸建て、一棟アパートの特徴と出口戦略の立て方を表にまとめました。

物件タイプ 特徴 出口戦略の立て方
ワンルームマンション 利回りが良く投資効率が良い

一部屋が狭いため修繕費用が少額で済む

利便性があれば飲み屋街でも入率は高くなる

単身者が狙いやすい駅チカ物件や都心部の物件を狙い購入

長期保有が前提

ファミリーマンション 入居期間が長い

駅から遠くても人気学区内であれば需要がある

人気の学区に建設されている物件は高く売れる
戸建て 入居期間が長い

駅から遠くても人気学区内であれば需要がある

共有部分の修繕費用が不要

集合住宅よりも安価で購入できる

建物よりも立地を重視すれば高値で売れる
一棟アパート 高利回り

駅や病院など利便性の高い周辺施設がある物件を狙い購入

初期投資の資金回収ができているのであれば売却を考える

単身者用の投資物件は、専有面積が狭いため修繕費用は少額ですみます。また、交通の便が良ければ繁華街のような治安が良くない場所であっても、入居率は下がりません。そのため、出口戦略を狙うより長期保有した方が投資効果はあると言えます。

一方で、ファミリー向けの物件は学区に左右されると言っても過言ではありません。小学校に入学してしまうと、義務教育が終わるまで学区変更しにくくなるからです。一度入居してもらえれば退去までの期間が長くなることから、立地条件さえ良ければ高値で売りに出せるでしょう。ファミリー向け物件に関しては、マンションよりも戸建ての方が安値で購入できること、共有部分の修繕費が不要なことから費用対効果が高いと言えます。

物件の保有期間で税率が異なる(短期譲渡・長期譲渡)

出口戦略を考えるとき、もうひとつ頭に入れておいてほしいことがありますそれは「税金」の問題です。不動産には税金問題がつきものですが、譲渡所得税の「短期譲渡」「長期譲渡」だけは知っておきましょう譲渡所得税とは、不動産の売却益にかかる税金です。

出口戦略で利益がでたら、その利益分に税金がかかります。ここまでが前提です。譲渡所得税には、一種のペナルティが設定されており、5年以内という短期間に不動産を譲渡(売却)した場合は税率が高くなります。反対に、不動産の保有期間が10年超になると税額が安くなります。

不動産の所有期間 税率
不動産の所有期間が5年以内 税率30%
不動産の所有期間が5年超 税率15%
不動産の所有期間が10年超 税率10%

(ただし、居住用建物で譲渡所得金額が6000万円を超えたときに限る)

譲渡所得税
「譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」

短期で転売すると税金が多くなるという点には、注意しなければいけません。

関連記事
譲渡所得税
自宅を売却した際、税金がどうなるのか気になるところですが、譲渡所得税という不動産を売却するときにかかる税金があります。不動産を売却した際に売却益が出る場合、その年の年度末に確定申告をする必要があり、それによって節税にもなります。売却して損失が出た場合は、税金がかかりませんし、損失した場合、税金が安くなる特例もあります。…

出口戦略を考えるなら入居者が絶えない物件を選ぶ

マンション
出口戦略で利益を出すためには、高値で売却できる物件選びをしていかなければいけません高値で売るためには「入居率が高い」「収益性がある」という物件であることが前提条件です。ただし「築年数が浅いから」「デザイン性があるから」という見かけだけで物件を判断してはいけません。高く売れる物件を見極めるためには、ちょっとしたコツがあります。成功している投資家が当たり前のように知っている、出口戦略に適した物件を選ぶためのコツを紹介していきます。

入居者が居続ける物件が『高く』売れる理由

高値で売るためにすべきことは、入居率がいい物件を見極めることです。不動産投資家は、アパートやマンションを購入するとき空室率を必ずチェックしてきます。反対に、入居率が低下すれば当然のことながら利回りも悪くなるため、結果として売却しにくくなってしまいます。このように不動産の相場や建物の状態だけでなく、空室率もチェックしながら物件を選んでいきましょう

入居者が居続ける物件か見極めるポイント

では、出口戦略に適した物件かどうか見極めるためには、以下のポイントをチェックします。

・駅からの距離
・都心へのアクセス
・周辺環境
・近隣の賃貸物件の数が多い
・街の発展が進んでいる

駅から近い

駅に近い、いわゆる「駅チカ物件」は需要と資産性が高くなるため、出口戦略に有利です。特にマンション投資の場合、駅から徒歩10分以内がひとつのボーダーラインだと言われています。ただし、地方や郊外のように駅から遠い場所は需要が全くないわけではありません。後述しますが、「都心へのアクセス」「周辺環境」が良ければ、十分に買い手がつきます。

都心へのアクセスがいい

都心部へのアクセスがいい物件も出口戦略に有利です。首都圏であれば電車通勤する人が多いため、ターミナル駅の有無、主要駅まで乗り継ぎなしで行けるかどうかをチェックしましょう。一方で、地方の交通手段は車やバスになるため、国道や県道に出やすいかどうかも確認してみてください。ただし、アクセスが良くても「線路が側にある」「国道の目の前」というような電車や車の走行音がうるさい場所にある物件は出口戦略に適していません。アクセスの良さを確認するときは、騒音の有無もチェックしてみましょう。

周辺の生活環境がいい

周辺の生活環境が良いかどうかを判断するときは、ちょっとしたコツがあります。周辺の生活環境とは、物件のニーズと周辺施設とのバランスです。ただ単に「コンビニがある」「お店がある」というものではありません。入居者がどんな生活を送り、どのような環境を望んでいるのか考えて物件を選んでいきましょう。

                 ニーズに合った周辺環境の判断例
ファミリー向け物件 単身者向け物件
スーパーやショッピングモールがある

保育施設や学校がある

小児科や皮膚科がある

公園がある

コンビニがある

飲食店や繁華街がある

24時間営業のスーパーがある

バス停がある

上記の表を比較してわかるように、ファミリー層と単身者では、必要としている施設が異なります。例えば、ファミリー向け物件の近くに繁華街があれば治安が悪いと判断され、単身者向け物件の近くに学校があれば「子供の声がうるさい」とクレームが出てしまいかねません。

周辺環境をチェックするときは、その物件に住む人がどんな生活を送るのか想像してみることが大切です。入居者のニーズに合わない施設が立ち並んでいても、入居率は高くなりません。自分で付近を歩いてみたり、不動産会社や近所の人にその地域の特性や周辺住民の人はどんな世帯が多いのかを聞いてみたりして情報を得ていきましょう。

近隣の賃貸物件の数が多い

需要が多い地域には賃貸物件が集中します。購入もしくは建設予定の物件の周辺に賃貸物件数が多いか確認してみましょう。賃貸物件の数は、需要の高さをはかる物差しにもなります。ライバル物件が多すぎても入居率が低下する要因のひとつになりますが、賃貸物件数がゼロまたはほとんどない場所は、人気がない地域と判断できます。

街の発展が進んでいる

行政が都市開発に力を入れているかどうかも不動産投資を判断するひとつの基準です。再開発地では人口の流入や地価の上昇が見込めるため、高い入居率が期待できます。また再開発地では環境保全の目的により建物の容積率が緩和される傾向があり、高層建築物を建てやすくなります。床面積が多ければ多いほど、ひとつの土地に入居させる人数が増加し、結果として賃料収入が向上するメリットがあります。このような再開発は、様々な地域で行われており、首都圏では「武蔵小杉」「赤羽」「品川」「つくばエクスプレス沿線」、地方都市部では「札幌」「名古屋」で大規模な再開発が行われる予定です。

ただし「再開発=儲かる」とは限りません。過去の事例をみても、再開発が失敗に終わったり工事が途中で取りやめになったりすることもあります。新聞・メディア・広報誌を確認したり、不動産会社に相談したりするなど、再開発予定地の情報をしっかり集めてから行動を起こしましょう

物件があるエリアの人口動向や将来を考える

エリアの人口動向や将来性とは、いわゆる「人気の土地」かどうかです。以下の動きがあるときは、投資物件の需要も高まってくると言えます。

・市街化区域に指定されている
・再開発が行われている
・市町村や学区の合併話がある
・駅の移転がある
・病院の移転が決定されている

新聞や広報誌から、以上の情報があれば人口の流入が見込めます。地域の情報に耳を傾け、需要を予測してみましょう。ただし根拠のない情報を鵜呑みにすると損失を出してしまう可能性もあります。不確定な情報を盲信し、先走らないように注意しましょう。

高く売却するための7つのポイント

リフォーム
出口戦略を成功させるためには、高く売却する方法についても知っておかなければいけません。どんなにいい物件でも安く買いたたかれてしまったのでは、投資は失敗に終わります。高く売却するために必要なことは「資産価値があると思わせる」「多方面に宣伝する」ことです。投資家に「欲しい」と思わせるためには、これから紹介する7つの方法を試してみてください。

営業純利益で物件の適正価格を算出してみる

安値で買いたたかれないために、物件の相場を知っておきましょう投資用物件の資産価値は、営業純利益(NOI)がどのくらいあるのかで決まります。営業純利益は費用や税金を差し引いた手取り額のことです。実際に、以下の計算式で算出してみましょう。

営業純利益(NOI)=収益(実際の賃料収入)- 運営費(固定資産税・管理費等)

営業純利益は「物件の真の価格」とも呼ばれており、収益性を数値で算出するために活用されています。この営業純利益をもとに、売却価格を決めていくことが大切です。

家賃を高く設定する

家賃を高く設定すると、利回りが上がります投資家は利回りをチェックするため「賃料を上げる=投資家の購買意欲があがる」となるわけです。ただし、不用意に賃料をあげると入居者からクレームが入ったり新規の入居者が来なかったりするということもあります。そのため賃料を上げるときは、賃料を上げても価値があると思ってもらえる収益物件にしなければいけません。賃料をあげるためには、以下のいずれかの方法を試してみてください。

・町内会費を賃料に含める
・敷金礼金をゼロにする代わりに賃料を上げる
・追い炊き機能やエアコンなど設備を新しくして物件価値をあげる

上記の方法は、トータルすればプラスマイナスゼロかもしれませんが、高利回りを出すことは可能です。入居者にメリットが出るように賃料を再設定してみてください

早めのメンテナンスを試みる

早めに建物のメンテナンスを行いましょう。修繕対応が遅くなればなるほど劣化が早くなり、資産価値も低下します。不動産投資において予想外の出費のほとんどが修繕費です。劣化や故障は放置すればするほど、修繕費用がかかります。中には、早めにメンテナンスしておけば1万~2万円の費用でよかったものが、放置しておいたために10万~20万ほどかかってしまうこともあります。

故障してから修繕対応を行うのではなく、定期的にメンテナンスを行うことが大切です。日ごろから入居者や管理会社と連携をとり、不具合報告があればすぐに対応できるようにしておいてください。

複数の会社に査定を依頼する

高値で売却するために、複数の不動産会社に査定を依頼し、見積もりを比較しておきましょう。一般的な居住用物件と投資物件では、評価方法が異なります。投資物件の価値を正しく算出してくれるかどうかを比較するためにも、様々な不動産会社に査定を依頼しておきましょう。

リフォームしてから売却する

中古物件をリフォームして資産価値を上げてから売却するのも、出口戦略として有効的な方法です。築年数が経過した空き家を安値で購入し、リフォームして高値で売却すれば利益を出すことができます。ただし、中にはリフォームするよりも取り壊して新築した方がいい物件もあります。「シロアリ被害がある」「柱や梁の損傷がひどい」という物件は、リフォーム自体が難しいでしょう。

リフォーム可能な物件かどうかは、インスペクション(住宅診断)を実施してみてください。インスペクションは、ハウスメーカーや工務店などで診断を依頼することも可能です。

関連記事
不動産リフォーム
高い入居率を維持するために欠かせないリフォーム。定期的に適切な修繕を加えることは、入居率を高めるだけでなく収益物件の価値を保つことも可能です。しかし、やみくもにリフォームをすればいいという訳ではありません。費用対効果を考え、回収期間はどの程度になるか、計画を立てながら賃貸運用していく必要があります。 今記事では、不動産…

売却するタイミングを計算する

売却するタイミングとして最適なのは、プラス収支になる時期です。物件の購入費と運営資金よりも、これまでに得た家賃収入が上回っていれば売却できるタイミングとなります。しかし、物件によっては収支がプラスになるまでに時間を要するケースもあります。このような場合は、営業純利益がプラスになっているかどうかで判断しましょう。

買主に見つけてもらえるように露出を増やす

買主探しのために露出を増やし、物件を大々的に宣伝していきましょう。近年、宣伝方法においてもデジタル化が進んでおり、チラシよりもインターネットの方が宣伝効果は高くなります。できるだけ多くの買主に物件を見てもらうために、上手にインターネットを利用していきましょう。

ポータルサイトに掲載して問い合わせを待つ

ポータルサイトとは、膨大な情報を保有しているウェブサイトのことです。このようなサイトに物件情報を掲載すれば、多くの購入希望者の目に物件情報を露出することが可能です。またエリアや利回り指定検索機能もあるため、物件情報が埋もれてしまうこともありません。しかし、このような情報サイトに掲載することがデメリットに働くこともあります。ポータルサイトを選ぶときは、「上位表示できているサイトか」「媒介契約に違反しないか」に注意しましょう。

すでに物件を購入してしまった場合の出口戦略4つ

出口戦略は「被害を最小限に食い止める」「撤退時に転換を図る」という意味があると解説しました。「最近、収益が減ってきた」「修繕費用がかさんできた」と感じたのであれば、物件の価値が下がっている可能性があります。このような場合は、損失を抑えるためにも早めに出口戦略を検討していきましょう。最後に、すでに物件を購入してしまった場合の出口戦略4つについて解説していきます。

すぐに売却して損切する

入居率が悪くなってきたなと感じたら、空室期間が長くなる前に売却計画を立てていきましょう赤字を出し続けるよりは思い切って切り捨ててしまった方がいいケースもあります。売却金が入れば、新たに投資に回すことも可能です。失敗を踏まえ、次の投資で利益を出すことができれば、不動産投資は成功と言えます。売却する選択肢しかなくなっても、次の投資資金を得たと思って、投資を再スタートさせていきましょう。

ローンを見直す

ローンの負担が重くなってきた場合、新たな金融機関に借り換えをするという方法もあります。

・月々の返済額を抑えたい
・低金利の金融機関に換えたい

上手く借り換えることができれば、上記のようなメリットを受けることも可能です。しかし、当然のことながら金融機関では「他社がおすすめですよ」など、顧客を逃がすようなアドバイスはしてくれません。「借り換えしたい」と相談すると、反対されてしまう可能性もあります。そのため、借り換え相談をするときは、不動産投資会社に相談することをおすすめします。借り換えるリスクや今後の返済計画のシミュレーションを出してくれますので、返済にお困りのオーナー様は、ぜひ検討してみてください

関連記事
不動産投資ローン
よほどの資産家でない限り、不動産投資を始める際にはローンを申し込むことになるでしょう。不動産投資ローンの審査基準は他のローン商品に比べて細かく、厳しい傾向にあります。 では、不動産投資ローンの概要と審査基準、融資の可能性を上げるためのポイントについて解説します。 住宅ローンよりも厳しい!不動産投資ローンの審査 不動産を…

管理会社を見直す

不動産投資で成功するかどうかは、管理会社の手腕次第と言っても過言ではありません。そのため「入居者の質が悪くクレームが多くなった」「うちの物件だけ空室が多い」など、スムーズに運営できなくなってきたと感じたら、管理会社を見直してみましょう

良い管理会社は、きちんとクレーム対応をしてくれるため入居期間が長く、継続的な家賃収入が見込めます。また、維持管理もしっかりと行ってくれるため、建物や敷地内の損傷や劣化にも素早く対応でき、資産価値を維持することも可能です。現在の管理会社に不満を感じたら、周辺にあるライバル物件の入居率を確認し、どこの管理会社に委託しているのかチェックしてみましょう。

関連記事
リース契約
近年、有名不動産会社が「サブリース契約」をめぐって訴訟を起こされています。サブリースは一見するとメリットが多いように思えるものですが、実際はトラブルの事例が絶えずデメリットも多いのです。 この記事では、不動産投資においてサブリースにはどのようなメリット・デメリットがあるのか、くわしく解説していきます。 オーナーが不動産…

自分で利用する

思い切って投資をやめ、自宅に改装するという方法もあります。自分で住む場合、売却活動を行う必要はなく、またリフォームするだけでいいため新築物件を購入するよりは費用を抑えられるでしょう。ただし、投資用ローンを組んでいる場合は要注意です。ローンは融資目的によって金利が設定されています。投資用物件から居住用物件に変更すると融資目的が異なるため、規約規範に該当し一括返済を求められるケースがあります。融資や費用の面を考え、自宅改装はあくまで最終手段と考えておきましょう。

まとめ

出口戦略は不動産投資において欠かせない戦略のひとつです。投資が上手くいかなくなってから考えるのではなく、購入当初から売却することを考えて行かなければいけません。時には、損をしてでも売却した方がいいケースもあります。

長期保有の予定が狂った場合は、早めに出口戦略を考え、方向転換していくことも大切です。出口戦略の考え方はひとつではありません。入居率や不動産市場を見極めながら、オーナー自身が判断していくことが求められます。どんな決断もできるよう、常に情報のアンテナを張り巡らせておきましょう

最終更新日: