継続的に安定した賃料収入が期待できる不動産投資。効率良く資産を形成する方法の1つとして注目を集めています。そんな注目を集めている不動産投資ですが、マンション投資・アパート投資・戸建て投資、新築物件・中古物件など、物件の種類や築年数によって違いがあります。
不動産投資と言っても違いがあるため、どの物件を選べばいいのか分からないという方も多いのではないでしょうか。
安定した不動産投資を行うためにも、事前にそれらの違いを理解した上で不動産投資を始めることが重要です。
この記事では、アパート経営を始めるにあたって重要な知識や、アパート経営のメリット・デメリットなどをお伝えします。
ぜひ、アパート経営をはじめる際の参考にしてください。
目次
アパート経営における「利回り」の見方
アパート経営において、利回りを理解することはとても大切です。
「利回り」と一言にいっても、アパート経営では「表面利回り」「実質利回り」「自己資本配当率」の3種類を理解する必要があります。
次の項目から、それぞれ詳しく解説しますので参考にしてください。
表面利回り(グロス利回り)
表面利回りとは、年間の家賃収入をアパートの購入金額で割ったものを指します。
表面利回りの算出方法は、以下のとおりです。
表面利回りには、固定資産税や修繕費用、管理費などといった諸経費は計上されていません。
また、満室を想定したうえで算出されています。
そのため、表面利回りだけでは安全な経営ができるかはわかりません。
必ず実質利回りも確認するようにしましょう。
実質利回り(ネット利回り)
実質利回りは、固定資産税や修繕費用、管理費などといった諸経費も含まれたものとなっています。
そのため、表面利回りよりもより現実的な数字がわかります。
以下は、実質利回りの算出方法です。
アパートを購入する際は、実質利回りの確認がより重要となります。
自己資本配当利回り(CCR)
自己資本配当利回りとは、年間の利益額に対する自己資本の割合のことです。
自己資本配当利回りの算出方法は、以下のとおりです。
自己資本配当利回りが高いほど、投資効率が高いということになります。
ただし、自己資本配当利回りだけで判断するのは危険なので、実質利回りの確認も忘れないようにしましょう。
アパート投資のメリット
他の投資方法と比べた際に、アパート投資のメリットは、大きく以下の2つです。
- 土地も自分の資産となる
- 空室リスクが低い
次の項目から、それぞれ詳しく解説していきます。
土地も自分の資産となる
マンション投資の場合は、広大な敷地の上にマンションが建っていて、他の入居者と土地を共有しているため、出口戦略の手段が限られます。
しかし、アパート投資では広大な敷地と建物すべてが自分の所有物になるため、さまざまな出口戦略を見通せます。
たとえば、アパートを建て直す、更地にして売却する、更地にして自身の居住用に転用するなどです。
このように、土地も自分の資産となるのはアパート経営の大きなメリットといえるでしょう。
空室リスクが低い
マンション投資や戸建て投資では1室しか運用しないため、その部屋が空室になると家賃収入が0になります。
しかし、アパート投資では複数の部屋を運用しているため、数室空室が生じても全室が空室にならない限りは賃料収入が0になることはありません。
安定した利益を得るためにも満室経営を心がける必要はありますが、他の物件よりも空室リスクが低いため、余裕を持って運用できるでしょう。
アパート投資のデメリット
アパート投資には、デメリットもあります。
まず、アパート投資をする際は一般的にマンションを一棟買いするため、マンションや戸建てよりも費用が高くなります。
また、修繕にかかる費用も大きいです。アパート投資を始める際は、初期費用だけでなく、将来的な修繕費も見越して物件を選びましょう。
初期費用が大きい
運用規模の大きいアパート投資は、初期投資が大きいというデメリットがあります。
ローンを契約するという選択が可能な不動産投資ですが、初期投資が大きくなるアパート投資では全額の融資ではなく一部の融資になる可能性もあります。
そうなると、アパート投資を開始するまでに不足分の資金を準備しなければならないなど、マンションや戸建てよりも、運用開始までの時間がかかってしまいます。
修繕費用が大きい
アパート経営では、住民が退去した時のクリーニングや劣化部分の修繕、外壁や屋根の塗装など修繕を必要とする場所が多く、すべてが重なった時には膨大な金額になることもあります。
また、引っ越しシーズンなどは退去が重なることもあるため、余裕を持って経営をしていくことが大切です。
アパートは新築と中古どっちを選ぶべき？
新築アパートは自分で物件の間取りや設備を決められるメリットがある一方、初期投資がさらにかかってしまうというデメリットがあります。
また、過去の運用実績がなく、うまく運用できるか分からないというデメリットがある一方、新築物件で設備が新しくきれいというメリットがあるのも新築アパートの特徴です。
中古アパートは築年数の経過で物件価格が下がって初期投資を抑えられるメリットがある一方、劣化部分の修繕や自分の理想の間取りや設備に変更すれば費用がかかってしまうというデメリットがあります。
また、中古物件なので家賃下落や入居率が低くなる可能性が高いというデメリットがある一方、過去の運用実績が分かることに加えて、運用開始とともに家賃収入が得られるというメリットがあるのも中古アパートの特徴です。
中古アパートは初期投資を抑えられることで高利回りの運用が期待できますが、修繕費が多くかかっては意味がありません。そのため、将来的にどの程度の修繕費用がかかるのかを事前に予想しながら物件選びを行うことが重要といえるでしょう。
アパート経営を成功させるコツ
ネットで物件を探す場合も不動産投資会社に選んでもらう場合も、どのようなアパートを選べばいいか分かっていなければ意味がありません。
投資用アパートを選ぶ主なポイントは以下の2つです。
- 新築または築浅物件を選ぶ
- 利便性の高い物件を選ぶ
次の項目から、それぞれ詳しくお伝えしていきます。
新築または築浅物件を選ぶ
不動産投資初心者の場合は、新築または築浅物件を選ぶことをおすすめします。その理由は以下の3つです。
- 安定した需要が期待できる
- 実質利回りが高い
- 融資を受けやすい
新築または築浅物件は、建物がきれいで設備も新しいため、入居者需要が高いです。
入居者需要の高さは、空室率の低下につながるので安定したアパート経営に期待できます。
支出を考慮していない表面利回りは、初期投資を抑えられる中古物件の方がよくなります。
しかし、支出を考慮する実質利回りは、中古物件は修繕費など支出が増えて低くなる一方、修繕がほとんど必要ない新築・築浅物件の実質利回りの方が高くなりがちです。
また、ローンの融資期間は、建物の耐用年数から算出するため、新築・築浅物件の方が中古物件よりも融資条件が良くなります。
そのため、余裕を持った運用が期待できるでしょう。
利便性の高い物件を選ぶ
続いてのポイントは利便性の高い物件を選ぶことです。
利便性が高い・立地条件が良い物件は、それだけで安定した需要が期待できます。利便性が高い・立地条件が良い物件の特徴は以下の4つです。
- アクセスが良い（駅徒歩10分以内など）
- スーパーやコンビニが近い
- 病院や銀行などの施設が近い
- 保育園や幼稚園などの教育施設が近い
すべての条件を満たすことは容易ではありませんが、少しでも多くの条件を満たしている物件を選んで運用することによって、収益性の高い安定したアパート経営が期待できるでしょう。
周辺環境がよい物件を選ぶ
アパートを選ぶ際は、物件周辺の環境面を確認しておくこともポイントです。
たとえば、以下のような条件に該当していないか確認します。
- 線路・高速道路の近くで騒音がする
- ゴミ捨て場や排水路から異臭がする
- 日照が悪くカビが生えやすい
このような住環境に関する部分は、物件のオーナーはなかなか気づかず、入居者側の立場になって初めて気づくこともあります。
そのため、入居者の安定した需要が期待できるアパートかどうか、図面や写真だけで確認を終わらせるのではなく、時間を変えながら数回現地を訪ねた方がよいといえるでしょう。
投資用アパートの選び方から購入までの流れ
安定したアパート投資を行うには、しっかりと事前準備をしておくことが重要です。投資用アパートの選び方から購入までの流れは以下の通りです。
- 予算を決める
- ネットで物件を探すor不動産投資会社を選ぶ
- 物件を実際に確認する
- 売主と売買交渉をおこなう
- 売買契約を結ぶ
予算を決める
投資用不動産を購入する際、まずは予算を決めることが重要です。
その理由は、いくら金融機関の融資を受けられると言っても、無謀な物件の購入はリスクを高めてしまうためです。
そのため、まずは現在の収入や家庭の状況などを考慮しながら不動産投資に回せる予算を決定します。
ネットで物件を探すor不動産投資会社を選ぶ
アパート・マンション・戸建てのどの物件を運用するか決めた後は、物件探しに移ります。物件を探す方法は以下の2つです。
- インターネットで物件を探す
- 不動産投資会社を選ぶ
最近は、インターネットでも投資用の物件を探せます。
じっくり物件を探せる一方、不動産投資に関する知識がないと違いが分かりにくいというデメリットがあります。
次に、不動産投資を専門的に扱っている会社から会員限定物件などの収益物件情報を提供してもらうという方法です。
知識や経験のない不動産投資初心者にはこちらがおすすめですが、信頼できる不動産投資会社でないと詐欺物件を掴まされてしまう可能性もあるので注意しましょう。
物件を実際に確認する
よい物件が見つかったからといって即決するのは危険です。たとえば、以下のような危険が潜んでいる可能性があります。
- 交通量の多い幹線道路沿いで騒音がひどい
- 排水溝の異臭がひどい
- 駅から物件までがかなりの坂道
- 高層マンションの横で日照時間が短い
このような物件が抱えている危険は、実際に物件に足を運んで確認しなければ分からない可能性が高いです。
そのため、よい物件が見つかればまずは実際に物件を見に行って確認することが重要です。
売主と売買交渉を行う
気に入った物件が見つかった後は、売主との売買交渉です。
売りに出されている不動産に記載されている価格はあくまでも売主の売却希望額であるため、値段交渉によって当初の価格より下げられる可能性もあります。
過度の値段交渉は、物件を購入できるチャンスを失う可能性もあるため、あまりおすすめしませんが、多少の値段交渉はしてみてもよいでしょう。
また、アパートや戸建て住宅などでは、外壁塗装や防水塗装などを売主にしてもらってから引き渡してもらうという交渉方法もあります。
高い買い物であるため、少しでも売主と交渉する中で双方が折り合うポイントを探っていきましょう。
売買契約を結ぶ
売主との売買交渉がまとまると、いよいよ売買契約です。
売買契約では、売買契約書や重要事項説明書などの書類を確認しますが、確認漏れがあった場合にはその内容で契約が締結されるので要注意です。
これらの書類は契約の当日に渡されます。売買契約を締結すれば、不動産投資を行うための下準備は完了です。
まとめ
不動産投資と一口に言っても、アパート投資・マンション投資・戸建て投資などいくつかの種類があります。運用する物件によって特徴が大きく異なるため、どのような違いがあるのかしっかり確認してから運用を始めることが重要です。
アパート投資は、他の投資と比べて複数の部屋の運用をしているため、空室リスクが低いといえます。しかし、満室稼働を想定した想定利回りで無理な返済計画を立てていると運用を失敗するリスクが高まるので注意が必要です。
赤字経営に陥らないようにするためにも、満室（家賃）保証のサブリース契約を行っている不動産管理会社に管理を委託するなど、物件選びやリスク管理も心がけながらアパート経営をおこないましょう。
