不動産投資でアパート経営ってあり?初期費用や購入の流れを解説

アパート投資

継続的に安定した賃料収入が期待できる不動産投資。効率良く資産を形成する方法の1つとして注目を集めています。そんな注目を集めている不動産投資ですが、マンション投資・アパート投資・戸建て投資、新築物件・中古物件など、物件の種類や築年数によって違いがあります。

不動産投資と言っても違いがあるため、どの物件を選べばいいのか分からないという方も多いのではないでしょうか?安定した不動産投資を行うためにも、事前にそれらの違いを理解した上で不動産投資を始めることが重要です。

この記事では、アパート投資とはどんなものか、特徴やメリット・デメリット、物件を選ぶポイント、アパート投資を始める際に必要な初期費用や購入の流れを解説します。

アパート投資の特徴や初期費用

アパート投資
不動産投資では、入居者がいる限り継続的に安定した家賃収入が得られます不動産投資で所有する不動産は、株式や通貨のように資産価値の変動が大きくないため、安心して長期的に保有できるというメリットも。不動産投資の収益物件には、アパート・マンション・戸建て住宅といくつか種類があります。戸建て住宅は、1物件に1世帯が一般的。一方、アパートやマンションなどの集合住宅は、1物件に複数世帯が居住しているという違いがあります。

では、同じ集合住宅のアパートとマンションは何か違いがあるのでしょうか?アパートとマンションの違い、アパート投資の特徴や初期投資について詳しく見ていきましょう。

アパートとマンションの違い

物件のチラシを見ていると、同じ集合住宅でもアパートと書かれている賃貸物件もあれば区分マンションと書かれている賃貸物件もあります。表記が分かれているので「マンション=規模が大きい」、「アパート=規模が小さい」など、明確な違いがあると思った方も多いと思いますが、法的な規定はありません。収益物件を運用している経営者や不動産会社が、「○○アパート」「○○マンション」などと命名しただけで、差別化のために「○○コーポ」「○○ハイツ」を用いる場合も。

法的な規定などの明確な違いはありませんが、建物の構造によって名称が分類されているケースがあります。具体的には以下の通りです。

建物の名称 建物の構造
アパート 2~3階、木造・軽量鉄骨造
マンション 3~4階以上、鉄骨造・鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造

そのため、もしマンションと書かれている場合は、3~4階以上で構造がしっかりしている規模の大きな建物アパートと書かれている場合は、マンションよりも規模の小さな建物と判断すれば良いでしょう。

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アパート投資と他の投資との違い

不動産投資は大きく、アパート投資・マンション投資・戸建て投資の3つに分類されます。それぞれの違いを表にまとめると以下の通りです。

  アパート投資 マンション投資 戸建て投資
初期投資 大きい 普通 小さい
投資リスク 普通 高い 高い
需要 普通 高い 低い
表面利回り 普通 低い 高い

アパート投資

アパート投資は、アパートを1棟購入してそれらを貸し出すことによって家賃収入を得る運用方法です。1室ではなく、アパート1棟経営なので初期投資が大きくなります。しかし、複数の部屋を有しているため、数室空室になっても全室が空室にならない限り家賃収入が得られるので投資リスクを抑えられるのがポイント

アパートを建てるにはある程度の敷地が必要なので、駅前よりも住宅地に多いと言えます。そのため、利便性は悪くなりがちですが、ファミリー向けや単身向けなど、需要に合わせて間取りを調整すれば需要の低下を補うことが可能。初期投資が大きいので表面利回りが低くなりそうですが、アパート投資は得られる収益も大きいので表面利回りは一般的と言えるでしょう。

マンション投資

マンション投資は、マンションを1室購入してそれらを貸し出すことによって家賃収入を得る運用方法です。1室だけを購入して運用するマンション経営は、1棟購入するアパート投資より初期投資を抑えられます。しかし、マンションは立地が良い場所に建っていることが多く、賃貸需要が期待できる一方、初期投資は少し高くなりがち。

立地条件が良いからといって、家賃設定を高く設定すると需要が低下するため、基本的には初期投資に対する収益が低い物件が目立ちます。表面利回りが低くなりやすいのが難点と言えるでしょう。

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戸建て投資

戸建て投資は、戸建て住宅を1戸購入してそれらを貸し出すことによって家賃収入を得る運用方法です。1戸だけを購入して運用する戸建て投資は、不動産投資の中では最も初期投資を抑えられるという魅力があります。

しかし、少子高齢化によって人口が減少している・未婚者数増加・核家族化が進行していることを考えると、需要が低いというデメリットが。需要が低いことから空室期間が長くなりやすいというデメリットがある一方、ファミリー向けの物件であるため、一度入居が決まると長期間の契約になる傾向があります。初期投資を低く抑えられるにもかかわらず、運用によって得られる収益は大きいため、表面利回りが高くなりやすいこともメリットと言えるでしょう。

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アパート投資のメリット・デメリット

不動産投資は、継続的に安定した家賃収入が期待できますが、元本保証のついていない資産運用である以上は何かしらのリスクを伴います。そのため、事前にメリットとデメリットをよく理解してから不動産投資を始めることが重要です。アパート投資のメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?アパート投資のメリットとデメリットについて見ていきましょう。

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アパート投資のメリット

アパート投資の主なメリットは以下の2つです。

・広大な土地が手に入る
・空室リスクが低い

マンション投資の場合は、広大な敷地の上にマンションが建っていて、他の入居者と土地を共有しているため、出口戦略の手段が限られます。しかし、アパート投資では広大な敷地と建物すべてが自分の所有物になるため、さまざまな出口戦略が可能。たとえば、アパートを建て直す、更地にして売却する、更地にして自身の居住用に転用するなどです。

また、マンション投資や戸建て投資では1室しか運用しないため、その部屋が空室になると家賃収入が0になります。しかし、アパート投資では複数の部屋を運用しているため、数室空室が生じても全室が空室にならない限りは賃料収入が0になることはありません。安定した利益を得るためにも満室経営を心がける必要はありますが、他の物件よりも空室リスクが低いため、余裕を持って運用できるでしょう。

アパート投資のデメリット

アパート投資の主なデメリットは以下の2つです。

・初期投資が大きくなる
・修繕費用が大きくなる

運用規模の大きいアパート投資は、初期投資が最も大きいという特徴があります。ローンを契約するという選択が可能な不動産投資ですが、初期投資が大きくなるアパート投資では全額の融資ではなく一部の融資になる可能性も。そうなると、アパート投資を開始するまでに不足分の資金を準備しなければならないなど、他の物件よりも開始までの時間がかかってしまいます。

また、運用規模が大きいため、退去した時のクリーニングや劣化部分の修繕、外壁や屋根の塗装など修繕を必要とする場所が多く、すべてが重なった時には膨大な金額になることも。得られる収益が大きいからと言ってすべて使ってしまうのではなく、計画的に修繕費用を確保しておくことが重要と言えるでしょう。

新築アパートと中古アパートの違い

新築アパートは自分で物件の間取りや設備を決められるメリットがある一方、初期投資がさらにかかってしまうというデメリットがあります。また、過去の運用実績がなく、うまく運用できるか分からないというデメリットがある一方、新築物件で設備が新しくきれいというメリットがあるのも新築アパートの特徴。

中古アパートは築年数の経過で物件価格が下がって初期投資を抑えられるメリットがある一方、劣化部分の修繕や自分の理想の間取りや設備に変更すれば費用がかかってしまうというデメリットがあります。また、中古物件なので家賃下落や入居率が低くなる可能性が高いというデメリットがある一方、過去の運用実績が分かることに加えて、運用開始とともに家賃収入が得られるというメリットがあるのも中古アパートの特徴。

中古アパートは初期投資を抑えられることで高利回りの運用が期待できますが、修繕費が多くかかっては意味がありません。そのため、将来的にどの程度の修繕費用がかかるのかを事前に予想しながら物件選びを行うことが重要と言えるでしょう。

物件購入に必要な初期費用とは

アパート投資はローンをうまく利用すれば初期費用を抑えられますが、初期費用はいくらかかるのでしょうか?物件購入に必要な初期費用は主に以下の5つです。

・仲介手数料
・登記費用
・印紙代
・火災保険料
・ローン手数料

アパートを購入する際は、不動産会社に不動産売買の仲介をしてもらうため、仲介手数料を支払います仲介手数料の上限は、物件価格が400万円を超える場合は「物件価格×3%+6万円」で求めることが可能。

また売買契約を締結する際、売買契約書に貼る収入印紙代として、1万~3万円程度、物件オーナー変更による所有権移転登記の費用として、30万~50万円程度かかります。万が一に備える火災保険料は規模や構造によって異なりますが、10年契約で50万円程度、ローン契約では手数料として物件価格の1~3%程度かかるので覚えておきましょう。

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投資用アパートの選び方から購入までの流れ

物件選び
安定したアパート投資を行うには、しっかりと事前準備をしておくことが重要です。投資用アパートの選び方から購入までの流れは以下の通りです。

①予算を決める
②物件を決める
③ネットで物件を探すor不動産投資会社を選ぶ
④物件を実際に確認する
⑤売主と売買交渉を行う
⑥売買契約を結ぶ

予算を決める

投資用不動産を購入する際、まずは予算を決めることが重要です。その理由は、いくら金融機関の融資を受けられると言っても、無謀な物件の購入はリスクを高めてしまうためです。そのため、まずは現在の収入や家庭の状況(子供の有無)などを考慮しながら不動産投資に回せる予算を決定します。

物件を決める

投資用不動産を購入する予算を決めた後は、予算に合わせて物件(アパート・マンション・戸建て)を決定します。アパートは1棟すべて購入するなど、投資規模が大きいので多くの資金が必要です。一方、マンションと戸建ては投資規模が小さいのでアパートよりは資金を抑えられます。特に中古戸建ての場合は数百万円程度で購入できる可能性もありますが、戸建ては入居者需要が限られるなど、管理が難しい部分もあるので注意しましょう。

ネットで物件を探すor不動産投資会社を選ぶ

アパート・マンション・戸建てのどの物件を運用するか決めた後は、いよいよ物件探しに移ります。物件を探す方法は以下の2つです。

・ネットで物件を探す
・不動産投資会社を選ぶ

ネットで物件を探すという方法は、自分で不動産ポータルサイトを利用して物件を検索するという方法です。じっくり物件を探せる一方、不動産投資に関する知識がないと違いが分かりにくいというデメリットがあります。

不動産投資会社を選ぶという方法は、不動産投資を専門的に扱っている会社から会員限定物件などの収益物件情報を提供してもらうという方法です。知識や経験のない不動産投資初心者にはこちらがおすすめですが、信頼できる不動産投資会社でないと詐欺物件を掴まされてしまう可能性もあるので注意しましょう。

物件を実際に確認する

良い物件が見つかったからといって即決するのは危険です。たとえば、以下のような危険が潜んでいる可能性があります。

・交通量の多い幹線道路沿いで騒音がひどい
・排水溝の異臭がひどい
・駅から物件までがかなりの坂道
・高層マンションの横で日照時間が短い

このような物件が抱えている危険は、実際に物件に足を運んで確認しなければ分からない可能性が高いと言えます。そのため、良い物件が見つかればまずは実際に物件を見に行って確認することが重要と言えるでしょう。

売主と売買交渉を行う

良い物件が見つかった後は、いよいよ売主との売買交渉です。売りに出されている不動産に記載されている価格はあくまでも売主の売却希望額であるため、値段交渉によって当初の価格より下げられる可能性も。過度の値段交渉は、物件を購入できるチャンスを失う可能性もあるため、あまりおすすめしませんが、多少の値段交渉はした方が良いと言えます。

また、アパートや戸建て住宅などでは、外壁塗装や防水塗装などを売主にしてもらってから引き渡してもらうという交渉方法も。高い買い物であるため、少しでも売主と交渉する中で双方が折り合うポイントを探っていきましょう。

売買契約を結ぶ

売主との売買交渉がまとまると、いよいよ売買契約です。売買契約では、売買契約書や重要事項説明書などの書類を確認しますが、確認漏れがあった場合にはその内容で契約が締結されるので要注意。これらの書類は当日に渡されます。売買契約を締結すれば、不動産投資を行うための下準備は完了です。

投資用アパートを選ぶ2つのポイント

ネットで物件を探す場合も不動産投資会社に選んでもらう場合も、どのようなアパートを選べばいいか分かっていなければ意味がありません。投資用アパートを選ぶ主なポイントは以下の2つです。

・新築または築浅物件を選ぶ
・利便性の高い物件を選ぶ

新築または築浅物件を選ぶ

不動産投資初心者の場合は、新築または築浅物件を選ぶことをおすすめします。その理由は以下の3つです。

・安定した需要が期待できる
・実質利回りが高い
・融資を受けやすい

新築または築浅物件は、建物がきれいで設備も新しいため、入居者需要が高いと言えます。入居者需要の高さは、空室率の低下につながるので安定したアパート経営に期待。支出を考慮していない表面利回りは、初期投資を抑えられる中古物件の方が良くなります。しかし、支出を考慮する実質利回りは、中古物件は修繕費など支出が増えて低くなる一方、修繕がほとんど必要ない新築・築浅物件の実質利回りの方が高くなりがち。

また、ローンの融資期間は、建物の耐用年数から算出するため、新築・築浅物件の方が中古物件よりも融資条件が良くなります。そのため、余裕を持った運用が期待できるでしょう。

利便性の高い物件を選ぶ

続いてのポイントは利便性の高い物件を選ぶこと利便性が高い・立地条件が良い物件は、それだけで安定した需要が期待できます。利便性が高い・立地条件が良い物件の特徴は以下の4つです。

・アクセスが良い(駅徒歩10分以内など)
・スーパーやコンビニが近い
・病院や銀行などの施設が近い
・保育園や幼稚園などの教育施設が近い

すべての条件を満たすことは容易ではありませんが、少しでも多くの条件を満たしている物件を選んで運用することによって、収益性の高い安定したアパート経営が期待できるでしょう。

アパート購入前に確認しておきたい3つのポイント

住環境
先ほどはアパートを選ぶ際のポイントについて触れましたが、購入前に確認した方が良いポイントもあります。アパート購入前に確認しておきたいポイントは以下の3つです。

・家賃相場の変動
・売却価格の変動
・物件環境

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家賃相場の変動

購入を検討している物件の家賃だけでなく、周辺の家賃相場がどのように推移しているか確認することがポイント。その理由は家賃相場が下落している時には、何かしらの理由が背景に潜んでいるためです。たとえば、家賃相場が下落している背景には以下のような理由が潜んでいます

・経年劣化による家賃下落
・空室率上昇による家賃下落

築年数の経過とともに、設備などが古くなります。そのため、設備などが古くなってくる分、周辺家賃との調整のために家賃を下げるのが一般的。このような家賃の下げ方は特に問題ありませんが、空室率上昇を理由に家賃を下げて他の物件との差別化を図っている場合には注意が必要です。

周辺に競合が多い・周辺の賃貸需要が低下しているなど、長期的に安定したアパート経営を行うにあたって支障となる問題が潜んでいる可能性があります。そのため、家賃相場がどう変動しているのか事前に確認しておくことが重要と言えるでしょう。

売却価格の変動

続いてのポイントは売却価格の変動を確認すること。長期でアパート経営をするのであれば特に問題ありません。しかし、数年後に売却を予定しているのであれば売却価格を意識する必要があります。その理由はアパート価格が下がれば、運用益が出ても売却価格によっては損をするためです。

立地条件の良いアパートの場合には、築年数の経過による価格下落が比較的緩やかですが、立地条件が悪いと下落が早いだけでなく流動性が低下するケースも。長期的な運用を予定している場合でも、急にまとまった資金が必要になるという可能性も考えられるため、周辺の売却価格の変動を確認しておくことが重要と言えるでしょう。

物件の環境

利便性が高い・立地条件が良いというアパートを選ぶ際のポイントを挙げましたが、他にも物件周辺の環境面を確認しておくこともポイント。たとえば、以下のような条件に該当していないか確認します。

・線路・高速道路の近くで騒音がする
・ゴミ捨て場や排水路から異臭がする
・日照が悪くカビが生えやすい

このような住環境に関する部分は、物件のオーナーはなかなか気づかず、入居者側の立場になって初めて気づくこともあります。そのため、入居者の安定した需要が期待できるアパートかどうか、図面や写真だけで確認を終わらせるのではなく、時間を変えながら数回現地を訪ねた方が良いと言えるでしょう。

まとめ

不動産投資と一口に言っても、アパート投資・マンション投資・戸建て投資などいくつかの種類があります。運用する物件によって特徴が大きく異なるため、どのような違いがあるのかしっかり確認してから運用を始めることが重要です。

アパート投資は、他の投資と比べて複数の部屋の運用をしているため、空室リスクが低いと言えます。しかし、満室稼働を想定した想定利回りで無理な返済計画を立てていると運用を失敗するリスクが高まるので注意が必要です。

赤字経営に陥らないようにするためにも、満室(家賃)保証のサブリース契約を行っている不動産管理会社に管理を委託するなど、物件選びやリスク管理も心がけながら賃貸経営を行いましょう

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