不動産投資をしている場合の節税について

投資とは、利益を得る目的でその事業にお金をかけることです。しかし、投資にとって得られる利益は確実なものではなく、利益が出る場合もあれば損失が出る場合もあります。

したがって投資とは、利益を期待して事業に資金をつかうこととも言えます。そして不動産投資とは、利益を得る目的で不動産事業に資金をつかうことです。

投資した物件を第三者に貸すことで、長期的に安定した収入を得ることを目的とした資産運用といえます。定期的に賃料（利益）を受け取ることができるという期待と、不動産の価値が上昇し売却することによる値上がりで利益を得られるかもしれないという可能性があります。

もちろん、思うように賃料収入を得られるかもしれない場合や、不動産価格が下落して損失が出るというリスクもあります。しかし、不動産投資は、税金の還付を受けることができるなど様々なメリットがあるため、ほかの投資商品と比べても効率的な資産運用といえます。

そこで今回は、不動産投資と節税について詳しく解説したいと思います。

不動産投資の種類について

不動産投資には様々な種類があります。

１棟買いとは、マンションやアパート、オフィスビルなどを１棟丸々購入して運用します。区分マンション（1戸買い）とは、ワンルームマンションなどを購入して運用することです。戸建て経営は、一戸建ての経営を行うものです。元々所有していた自分の土地に戸建てを新しく建築したり、土地と建物をセットで購入して始めるのが一般的です。シェアハウス経営は、自分の所有する建物（戸建てやマンションの一室など）をシェアハウスとして賃貸する方法です。新しい不動産投資の方法で、近年若者を中心にシェアハウスの人気が高まっていることから、注目を集めています。

１棟買いなどで、不動産の収入だけで生活をしている人もいます。しかし、普段は企業に勤める会社員が1戸買いなどで運用していることが多いのが現状です。それは、不動産投資をすることが節税対策になるからです。一般的に「サラリーマン大家さん」などと呼ばれています。少しの頭金で銀行ローンを利用して物件を手に入れることができるため、会社員でも簡単に始めることができます。

不動産投資における節税の仕組みとは

給与所得などがある場合には、不動産投資による収入から様々な経費を差し引いてマイナスになった損失額を給与所得から差し引くことが可能です。これを「損益通算」といいます。

給与から源泉徴収されている税金分は不動産の所得で出た損失分だけ多く先に支払っていることになるため、確定申告をすることで戻ってくるのです。家賃収入金額が大きくても必要経費も多ければ所得は小さくなり、その分税金の額も小さくなるというわけです。そのため、不動産投資で得た所得と必要経費をもれなく申告し計上することで、所得を少なくすることになり、所得税や住民税の節税ができます。不動産投資で赤字を出すことができれば、その赤字に対応する部分の税金が節税できます。個人が行う不動産投資であっても、一定の節税効果を見込むことが可能です。

例えば、所有している不動産が一戸しかなかったとしても、その不動産投資で赤字が計上されていれば、給料から天引きされていた所得税を赤字の分だけ取り戻すことができます。サラリーマンなどの給与所得者であれば、不動産所得が赤字になると、その赤自分を給与所得から差し引くことができます。給与所得が下がると、源泉徴収で支払いすぎている税金が発生するため、確定申告をすることで税金が還付されるのです。

不動産投資を始めた年については、経費もたくさん発生するため、より赤字が出やすく給与所得から差し引きやすいと言えます。ちなみに、あくまで赤字というのは帳簿上のもので、キャッシュフローが赤字になることだけを意味しているわけではありません。帳簿上とは、実際の現金の出入りが黒字だとしても、会計処理上で赤字であれば条件を満たします。これについては、後ほど詳しく解説します。そしてもう一つの条件は、「確定申告」をすることです。サラリーマンであれば会社が年末調整をしてくれるため、通常は確定申告が不要ですが、不動産所得がある場合は自分自身で確定申告をしなければなりません。

所得とは

法人と異なり個人の場合は、所得税法上、様々な所得の種類があります。

これらは全て独立した会計処理が必要となり、各所得の書類を１つにまとめて税額を算出し、納付する必要があります。

不動産の所得について

不動産所得とは土地や建物、船舶・航空機の貸付地上権などで得られる所得のことです。所得の分類について細かく分類すると、事業規模の場合を不動産所得といいます。ここでは、合わせて「不動産所得」として説明していきます。不動産投資をして家賃収入を得るわけですが、全ての家賃収入が手元に残るわけではありません。総収入から必要経費を差し引いたものが不動産所得です。

式であらわすと、以下のようになります。

また家賃収入にかかる税金は、収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得に課税されます。

不動産の収入とは

家賃の他に様々な費用があります。

家賃は、滞納されている場合も、本来あるべき収入ということで計上する必要があります。

必要経費とは

一般的に経費（費用）とは、売上を生み出すために必要なお金のことです。この経費を使った結果、売上が生まれ、その差額が利益となります。そして、この利益に税率をかけた額を納付税額として支払うことになり、利益と納税額の差が手取りとなります。物件の運用に関するもの（物件の修繕や管理の委託、不動産会社に依頼し入居者付けを依頼するなど）が、全て必要経費に該当します。融資を受けたローンの金利支払い分、減価償却費も含まれます。

不動産投資で認められる経費とは、どのような費用が該当するのか

経費には不動産投資において認められるものと、認められないものがあります。家賃収入を得るために、その支出が本当に必要かどうかがポイントになります。認められる経費とは、賃貸物件に直接関係する支出が該当します。

貸倒引当金

損失になるかもしれない金額を想定して、あらかじめ見積もる経費のことです。事業遂行上生じた売掛金などの金銭債権について貸倒等の見込額は、一定額の金額を貸倒引当金として繰り入れた場合、その繰入金額をその年分の必要経費とすることができます。

管理費

不動産会社や管理組合に管理をまとめて委託し、毎月支払う費用のことです。

契約や業務の内容によって異なりますが、基本的には月額賃料の３～５％が相場です。

減価償却費

建物の価値はあくまでも税務・会計上のものであり、実際には建物をきちんとメンテナンスすれば建物の劣化は防ぐことができます。劣化が生じた建物が該当し、劣化しない土地は含まれません。購入した不動産の金額を（購入した年の経費として一括して計上するのではなく）、将来にわたって取得費を配分して毎年費用として計上するものです。支出が伴わないのに、帳簿上の利益を減らすことができるのです。実際に支出がない経費として計上できます。
減価償却費を式であらわすと、以下のようになります。

不動産の取得費とは、購入費用（減価償却費控除後の金額）や媒介手数料などです。不動産の購入費用を、耐用年数に応じて数年に分けて毎年費用計上していきます。建物には構造や素材により、耐用年数が設定されています。
新築の鉄筋コンクリート造の物件の場合の利用可能年数は４７年、鉄骨造は３４年、木造は２２年です。減価償却率表で、耐用年数にあてはめて調べることができます。物件が新築の場合は、まだ償却していないので償却率はそのまま法定耐用年数の償却率になります。
築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合は、以下のようになります。

広告宣伝費

新たな入居者を探すための広告費のことです。入居者募集のためインターネットに掲載した広告費用や手数料のことで、管理会社などに支払うものです。

自動車関連費用

ガソリン代・自動車税・保険料・車両代などです。

司法書士・税理士への報酬

司法書士への報酬は、不動産購入時に登記をおこなった際に、登記を代理で依頼した費用のことです。税理士への報酬は、確定申告書作成を依頼した場合に支払う費用のことです。

修繕積立金

区分マンションの場合、管理組合等で決められている管理費に加え、修繕積立金が必要になります。入居者が退去した後の内装工事・エアコンや給湯器などの設備交換費用として、管理会社に毎月支払う費用のことです。

修繕費

もともとあった設備機能を回復し、機能を向上させるため維持管理に必要なものです。また、災害などで原状回復するための費用です。そのため、新たに取り付けた設備の機能を回復するための修繕や間取りの変更は含まれません。（クロス・障子・襖）の張替、畳の取替、屋根の防水加工、ペンキの塗替、ガラス、キッチン、ドア、トイレ、換気扇などの破損修理が該当します。建物は経年劣化するため、耐用年数の期間にわたって減価償却する必要があります。

消耗品費

（不動産を購入するために）購入した文房具やコピー代など事務関連費用のことです。物件撮影のためのデジカメ、物件検索や確定申告をするためのパソコン、図面を印刷するためのプリンターの購入費も含まれます。

書籍・新聞代金

（不動産や税金に関する）書籍や新聞を購入した費用のことです。

水道光熱費

貸主が負担している場合の、水道代や電気代のことです。

租税公課

接待交際費

所有物件の確認や不動産会社・管理会社の担当者との打ち合わせにおける飲食・会食費のことです。

セミナー参加費

不動産の勉強のための費用です。物件を購入する前も、購入後も経費として計上できます。

測量費

土地や建物を売却するために要した費用です。

損害保険料

加入期間中の保険料を全額前払いした場合、計上できるのは１年につき１年分のみです。全期間の保険料を前払いしている場合は毎年分割して計上します。プライベートと賃貸の両方で払っている場合は、賃貸に関する部分を按分して割り出します。

立退料

建物を取り壊して土地を売却した場合の、取り壊し費用です。

通信費

不動産会社や入居者との連絡、管理会社・仲介会社などと電話で打ち合わせをおこなった場合の通話料のことです。また、インターネットで物件を検索する通信料、書類のやりとりにおける郵便代金も含まれます。携帯電話の通話料から、私用分と分けるのは困難なため、携帯電話の通話料３割など、おおまかな計上が認められています。

仲介手数料

不動産を購入または売却する際に仲介した不動産会社に対して払う費用のことです。

賃貸管理代行手数料

入居者からの家賃・トラブル対応・空室時の入居者募集など管理会社に支払う手数料のことです。

未回収の家賃

長期家賃を払われなかったり、家賃を払わないまま夜逃げされるケースもあります。

旅費交通費

物件の内見・管理会社との打ち合わせなど仲介会社との面談など、不動産業務に関係する交通費です。また、自分が入居者募集などで物件を訪問した際の電車賃やタクシー代なども含まれます。領収書が出ない公共交通機関では、明細が分かる旅費精算書を作成します。

ローン金利

ローンを組んで物件を購入した場合、毎月決まった金額の返済をしていきます。融資を受けた金融機関から年末に返済表が送られ、それぞれ返済金額の借入金と金利の内訳が記載されています。収益物件のローンの毎月の返済額のうち、必要経費として計上できるのは利息部分のみです。支払利息分を経費に計上できることで現金で購入した時よりも課税対象となる所得金額は少なくなります。借入金の利子はその年分のものについて必要経費となります。元本部分と利息部分を一緒に返済している場合は、返済予定等から利息部分の金額を計算する必要があります。

ローン保証料

保証人をたてる代わりに金融機関に支払うローン保証料です。また、ローンを払えなくなった際に信用保証会社に支払いを保証してもらうための費用です。

不動産投資で認められない経費とは、どのような費用が該当するのか

お金の支出があったとしても、必要経費として計上できない支出もあります。不動産に関わらない私的な活動に伴う支出は認められません。

なんでもかんでも経費として計上してしまうと、脱税になってしまいます。本来計上してはいけないものを計上していることで、あとから税金の支払いを求められる（追徴税）こともあり、知らないではすまされません。修正申告や申告税額の更生および過少申告加算税がかかることになることもあります。家賃が実際の物件と比較して少ない場合や、経費として頻度が高いものや金額が多いものは税務署のチェックが入ります。経費としてどんな費用が認められ、何が認められないのかを、しっかり把握する必要があります。

計上できない税金

領収書がない場合

どうしても領収書が手元にない場合は、どうしたらいいのでしょうか。領収書がないから経費に計上できないというわけではありません。例えば、交通費などについては領収書が出ないため、代わりに交通費精算書を作成して、いつ、どこに、何のために行ったのかを記録しておきましょう。例えば、不動産の買い付けのために状況したのであれば、その旨記載しておけば経費として認められるでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産投資の節税は、大前提として経費をもれなく計上するからこそ実現します。特に支出を伴わない減価償却費については、キャッシュフローは黒字で、帳簿上だけ赤字にできるため、サラリーマンなどの給与所得者にとっては非常にメリットがあると言えるでしょう。