不動産投資は本当に節税になるのか?実態を徹底解説

不動産投資

高所得者やリタイアした富裕層をターゲットにした「節税のためには不動産投資がお勧めです!」というような宣伝を見聞きしたことがあるでしょうか。投資ブームの絶頂期は過ぎたと思われる現在でも、不動産投資はお金持ちの節税対策にピッタリ、というイメージは根強いものがあります。しかし、不動産投資をすれば節税できる。そんな単純なことが本当にあるのでしょうか?

この記事では、不動産投資における節税の実態について解説します。

不動産投資による「所得税還付」が節税になる?

所得税還付
営業マンがよく使う謳い文句には「不動産投資をすれば、所得税が還ってきますから節税になります」というものがあります。年収の高い人ほど高額な所得税を支払っているため、税金を取り戻せるという話は非常に魅力的に聞こえるかもしれません。しかしこの言葉、100%ウソではないものの、「節税」になるという点については疑問視せざるを得ません。不動産投資によって所得から差し引かれた所得税を還付してもらうには、不動産投資で赤字を出していなければなりません。不動産投資が赤字になる状況として考えられるのは、必要経費が高額になったために不動産収入を超えてしまった場合か、もしくは不動産収入が見込み通りに入ってこない場合でしょう。不動産投資を始めて間もない頃は、必要経費も自然とかさむため、収支がプラスマイナスゼロになったり、経費が収入を上回ることも少なくありません。

しかし、いつまでも経費で収入を抑えるわけにはいけません。むしろ不動産投資はひとつの事業であるわけですから、コンスタントに利益を出していかなければならないでしょう。仮に、不動産投資を始めて何年も赤字経営が続くとすれば、所得税が還ってくるかなどという問題以前に、賃貸経営の行き詰まりという大問題が発生していることになります。若干の所得税が還ってきたとしても、還ってきた金額以上の損失が生じていることでしょう。節税どころの話ではありません。確かに、不動産投資で出た赤字を含めた損益計算の結果として、若干の所得税還付があるというのは事実です。ただし、所得税還付そのものが大きな節税効果をもたらすということはまずあり得ません。さしずめ「不動産投資で損が出てしまった年の多少の救い」程度の認識でいた方が良いでしょう。

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「減価償却費で節税」は本当に可能?

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赤字による所得税還付以外で節税の根拠とされることがあるのは、減価償却費です。不動産投資をしていると、減価償却費で必要経費を多くし、収入を減らすことができるから節税になるという理屈によります。確かに、実際には支出していないお金を損金扱いにできるので、所得が多くなった年には特に節税効果を発揮するのも事実です。そして、会計上はお金が支出されたことになっていても、実際には現金の形で手元に留まっていてくれるのが、減価償却費のありがたい面でもあります。

しかし、会計上の必要経費が法定耐用年数の間に分散されて損金扱いになるというのは、冷静に考えてみればごく当たり前の会計処理です。また長期的な視点で見ると、減価償却によって毎年必要経費を計上できた=節税できたという単純な図式は成立しません。そのことを裏付ける「簿価」について、続く項目で解説したいと思います。

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減価償却資産の「簿価」に注意

簿価とは、会計上または帳簿上の価格のことです。減価償却は年々進むため、償却期間が経過した分だけ不動産の価値は低くなっていくものです。それと共に、減価償却資産としての簿価も必然的に低くなっていきます。ところで、簿価が下がった不動産は売却時の譲渡益が発生しやすいということを知らずに売却し、大きな痛手を被る投資家がいることをご存知でしょうか?簿価というものは、時として思わぬ落とし穴になる場合があるのです。

どういうことか、例を挙げて考えてみましょう。あなたが、不動産投資に活用してきた物件の売却査定をしたとします。建物の減価償却はすでに終了しています。査定する物件は、7年前の購入当時には築23年だった木造アパートで、減価償却期間は4年です。購入時の価格は土地が2,000万円、建物部分が500万円、合計2,500万円でした。査定結果を見ると、購入した時よりも100万円ほど高い、2,600万円という金額で売却できることが分かりました。ここでうっかりしていると、譲渡益を次のように計算してしまうかもしれません。

売却価格2,600万円 - 物件取得費2,500万円 - 売却経費100万円 = 譲渡益0円

売却にかかる諸経費を計算に入れれば、売却価格との価格差をプラスマイナスゼロにして売却できる。これなら譲渡所得税もかからないし、売却してしまおうかな・・・と考えてしまいそうな計算式です。ここで一度落ち着いて、簿価のことを考えることができれば、落とし穴にはまらずに済むことでしょう。売却時に取得費とする建物の価格は、購入時ではなく売却時の簿価に従わなければならないという点を思い起こすのです。この木造アパートの場合は、売却時にすでに減価償却が終了しているため、実際には建物の取得価格をゼロ円としなければなりません。この点を踏まえると、実際の物件取得費は土地代である2,000万円のみとなり、譲渡益として500万円もの利益が発生する計算になってしまいました。

売却価格2,600万円 - 物件取得費2,000万円 - 売却経費100万円 = 譲渡益500万円

さらに、譲渡益500万円にかかる長期譲渡所得税や復興特別所得税、住民税などを計算すると、約100万円の税金が課されることも明らかになります。これを売却経費と合わせると、単純に見積もっても売却時には約200万円の費用が必要になる、という結果になるのです。

簿価についての無知がこれほどの誤算を引き起こすことを知ると、身の引き締まる思いになるでしょう。しかも、不動産の譲渡益は分離課税のため、他の所得で赤字があったとしても一切相殺することはできません。減価償却による節税と思える点にだけ目を留めていると、売却時に簿価による強烈な反撃を食らう可能性があるのです。

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まとめ

不動産投資によって一時的に節税効果が生じたとしても、ほとんどはその場しのぎの効果しかもたらしません。「不動産投資が節税になる」というのは、事実ではありますが、それだけで収益になるという考えは、あまりに短絡的であり、節税目的の投資は極めて的外れと言わざるを得ません。

確かに、「投資用不動産の購入で、その年の所得をゼロ円にできて節税成功!」とか「投資用不動産の売却益がマイナスだったから所得税がダウン」などという事例も多数あり、すべてが根も葉もないウソではないわけですが、鵜吞みにするべきではありません。なぜなら、「購入」や「売却」といった、不動産投資の一面にしか着目していないからです。

不動産投資は、不動産を買ったらそこで終わりではありません。不動産会社に客付けを頼み、入居希望者が現れたら選別をして入居させ、入居者がいる間は快適な住環境を提供するために日々維持管理に努めなければなりません。もちろん、うまくいかない・自分には向いていないと思ったらあっさり売却すれば無傷で済む、そんな甘い世界でもないのです。

不動産投資は、「購入・保有・売却」という3つの段階でのキャッシュフローを総合的に考慮して行うべき事業です。購入した時に何かしらの節税効果が生じたとしても、不動産を保有している間は色々な税金や経費と闘っていかなければなりません。いざ売却したいと思った時にはなかなか売れなかったり、売れたら売れたで想定外の税金がかかることもあります。結論として言えるのは、購入・保有・売却の全段階を俯瞰的視点から捉えることができ、節税効果は偶発的な「おまけ」程度で十分と思えるのであれば、不動産投資で成功することも夢ではないということです。

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