不動産の消費税還付申告をするなら税務調査を覚悟すべき!対処法を解説します

不動産 消費税 還付申告

不動産にかかる消費税は、還付申告によって払いすぎた分を返還してもらえます。

しかし、不正申告も多いことから、消費税の還付申告をおこなうと「税務調査」が入りやすくなります。

正確に申告していれば、税務調査が入っても慌てることはありません。しかし、申告漏れや不正申告があればペナルティが課されるので注意しましょう。

不動産の消費税還付申告をおこなうときは、ミスがないよう税理士に相談しながら申告することをおすすめします。

また、税務調査が入ったときは、誠実な態度で対応しましょう。非協力的な態度だと、調査がスムーズに終わらない恐れもあります。

不動産における消費税還付の仕組み

そもそも、不動産における消費税の還付はどのような仕組みなのでしょうか?

消費税を支払うのは消費者ですが、実際に国へ納めるのは課税事業者です。言い換えれば、課税事業者は消費税を一時的に預かっている状態であり、これを「預かり消費税」といいます。

※課税事業者とは
消費税の納付義務がある法人や個人事業主のこと。基準期間における課税売上高(消費税が課税される売上高)が1,000万円を超える事業者を指す。

一方、課税事業者も仕入れなどで他の事業者に消費税を支払っており、これは「支払い消費税」といいます。

課税事業者は、1年間で発生した預かり消費税と、支払い消費税の差額を国に納めます。そして、預かり消費税より支払い消費税のほうが高い場合、差額分の還付が受けられるのです。

例えば、預かり消費税が1,000万円、支払い消費税が500万円だった場合、差額である500万円を国に納めます。
反対に、預かり消費税が500万円、支払い消費税が1,000万円だった場合、500万円の差額が国から還付されます。

不動産収入には還付申請できるものとできないものがある

不動産取引では、消費税が課税されるもの(課税売上)と課税されないもの(非課税売上)があります。

還付申請ができるのは、課税売上に対してのみです。非課税売上は、そもそも還付される税金がないため、還付申請ができません。

取引の種類 課税売上 非課税売上
不動産売買 ・課税事業者がおこなう建物の売買 ・土地の売買
・課税事業者以外がおこなう建物の売買
不動産賃貸 ・住宅用途以外の建物賃料(オフィスや店舗など) ・土地の賃料(地代)
・住宅としての建物賃料

上記のとおり、課税事業者がおこなう建物の売買と、事業用建物の賃貸に対して、消費税が課されます。

参照:国税庁「事業用建物等を譲渡した場合の消費税」

参照:国税庁「地代、家賃や権利金、敷金など」

消費税の還付申請をすると高確率で税務調査が来る

税務調査

一般の税務調査は、それほど頻繁に行われるものではありません。脱税や申告ミスの可能性が高く、何かしらの証拠を握られているような場合にだけ来るものと考えて良いでしょう。

実際、平成30年度に発表された「税務行政の現状と課題」における実地調査率(申告者に対する税務調査の件数の割合)では、法人は3.1%、個人は1.1%でした。

しかし、消費税の還付申告をした場合、税務当局の目は厳しくなります。平成28年の税制改正の後、法人消費税の調査による追徴課税は増加傾向にあります。

下記グラフは、法人消費税における追徴課税額の推移です。平成27年度は565億円でしたが、平成28年の税制改正後は700億~800億円を推移しています。

法人消費税における追徴課税額の推移

もちろん、税務調査が入ったからといって、必ずしも消費税還付が認められないわけではありません。不備や不正のない申告であれば、還付は受けられます。

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税務調査で不備や不正申告を指摘された場合のペナルティ

税務調査修正申告

もし、税務調査で何かしらの問題点を指摘された場合、追徴課税が発生します。

申告済みの消費税や控除額などに間違いがあり、還付金額の修正を指摘された場合には「過少申告加算税」が科されます。税率は、新たに納付することになった税額の10%です。

申告漏れなどが指摘された場合には「無申告加算税」が課されます。税率は、本来納めるべき税額が50万円までの場合は15%、50万円以上の場合は20%です。

不正や悪質性があると判断されてしまうと、本来納めるべき税額の35~40%の「重加算税」が課されます。

また、5年間で無申告や不正を繰り返しおこなった場合、最高で50%まで無申告加算税・重加算税が課されるため注意しましょう。

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税務調査の深刻度がうかがえる3大要素

消費税の還付申告による税務調査があっても、実際は悪意があるとは思われていないケースがほとんどです。

それでも普通の人にとって、税務調査は人生のうちで一度あるかないかのことのため、否が応でも緊張してしまうのは当然でしょう。

以下の3つの要素を見れば、税務調査の深刻度、つまり税務当局にとっての重要度を推察できます。

  • 調査員の人数
  • 調査の所要時間
  • 調査日程の融通が利くかどうか

1.調査員の人数

税務調査の第一報は、電話連絡で入ります。その際に、調査は何名で来るのかを尋ねてみましょう。個人事業主の場合はたいてい1名、どんなに多くても2名です。

法人でも1名で来ることはありますが、会社の規模によっては複数名になることもあります。調査員の人数が多ければ多いほど、税務当局も本腰を入れているということになります。

多忙を極める税務当局が多くの人員を割いて調査するということは、それだけ調査したい内容が多いということだからです。

2.調査の所要時間

税務調査に要する時間も重要です。個人事業主の場合は2~3時間で終了することも多いのですが、丸1日かかる場合は何かしらのミスや問題点があったと考えるべきでしょう。

法人の場合は、法人の規模によって所要時間も変わります。1~2日間でおこなうのが一般的ですが、場合によっては5日以上かかるケースもあります。

個人も法人も、悪質性が疑われているときは所要時間も長くなりがちです。

3.調査日程の融通が利くかどうか

調査日程は、基本的に税務当局の都合で決められます。

しかし、重要度の低い事案については、日程や時間帯に融通を利かせてもらえる場合が多いようです。

逆に、日程や時間の変更が一切できないと言われたなら、事態はそれなりに深刻といえます。

税務調査の対応で注意すべきポイント

税務調査対応

税務調査を受けることが決定してしまうと、何も悪いことをしていなくても身構えてしまうものです。

しかし、調査前や、当日の対応はとても重要です。税務調査への対応は、還付が認められるかどうかにも影響します。

下記の点を押さえて、税務調査をスムーズに終えられるようにしましょう。

  • 税務署から送られる「お尋ね」に回答する
  • 関連書類を準備しておく
  • 顧問税理士に立ち会いを依頼する
  • 調査当日は協力的な姿勢でのぞむ
  • 調査員の質問には正直に答える

1.税務署から送られる「お尋ね」に回答する

税務調査の前段階として、税務署から通知が届く場合があります。「消費税等還付申告の内容についてのお尋ね」という書面です。

「回答書に記入し、必要書類があれば添付して返送するように」と書いてあるはずですので、面倒くさがらずに対応しましょう。

この「お尋ね」に回答義務はありませんが、回答することで税務調査を回避できるかもしれないので、お尋ねが来たら早めに対応しておきましょう。

2.関連書類を準備しておく

実際に税務調査に入られた際、還付申告した消費税に関係する書類については、すぐ提出できるよう準備しておきましょう。

とくに、以下の5つの書類は万全の状態にしておきましょう。

  • 総勘定元帳
  • 銀行の預金通帳
  • 請求書・領収書など、取引や経費に関係する資料
  • 現金出納帳
  • 不動産の契約書

3.顧問税理士に立ち会いを依頼する

法人の場合は、顧問税理士を付けていることもあるでしょう。顧問税理士に、税務調査の立ち会いを依頼することも可能です。

税務のプロに対応してもらうことで、申告者本人が立ち会うよりもスムーズに調査が運ぶでしょう。

ただし、税理士はどんな場合でも申告者の味方をしてくれるわけではありません。

当たり前ですが、申告者の落ち度があった場合には、指摘を受け入れる必要があります。顧問税理士が立ち会ったからといって、申告漏れや不正を隠せるわけではありません。

4.調査当日は協力的な姿勢でのぞむ

税務調査では、経理関係の書類やデータの開示を要求されます。求められたものは何でも見せ、必要であればコピーなどを取って渡しましょう。

いうまでもなく、開示を拒む態度は怪しまれます。最近では、業務に使用しているパソコンの中身を開示するよう求められる場合もあります。

パソコンにはプライベートな情報が入っていることも多いですから、調査員が勝手に操作することはありません。自分で操作し、要求されたデータはすべて見せるようにしましょう。

また、調査員に対してはできるだけ丁寧な態度で接しましょう。

心証をよくしたからといって、調査が甘くなるわけではありません。しかし、協力的な姿勢を見せることで、調査をスムーズに終えられる可能性が高くなります。

5.調査員の質問には正直に答える

当然のことですが、聞かれたことに嘘をつかないようにしましょう。あまり触れられたくない事情だとしても、包み隠さず本当のことを話して下さい。

また、わからないことや同意できないことについては、はっきり伝えることも重要です。

適当に答えてしまったり、曖昧な受け答えをすると、調査結果が悪くなるかもしれません。

まとめ

不動産の消費税還付申告をする場合、かなりの確率で税務調査が入ります。

仮に税務調査が入っても、嘘をついたり不正を隠したりはせず、誠実な対応を心がけましょう。

消費税の還付申告は税務当局の厳しい監視が入ります。申告にあたっては、税理士としっかり相談することをおすすめします。

消費税の還付申告と税務調査についてよくある質問

消費税の還付申告とはなんですか?

年間で払いすぎた消費税を返還してもらうための手続きです。仕入れ時などに支払った「支払い消費税」が、消費者から預かった「預かり消費税」より高額になった場合、国から還付を受けられます。

税務調査とはなんですか?

税務調査とは、事業者の税申告に不備や不正がないかを調べるものです。消費税の還付申告は税務当局も厳しいチェック体制を敷いているので、税務調査を受ける可能性が高くなります。

税務調査が入ると、消費税の還付申告は認められないのでしょうか?

税務調査が入ったからといって、必ずしも消費税還付が認められないわけではありません。申告漏れや不正がなければ、還付は受けられます。

税務調査が入るときに気をつけるポイントはなんですか?

税務署から事前に送られる「消費税等還付申告の内容についてのお尋ね」は、正直に回答したほうがよいでしょう。また、関連書類を事前に用意しておき、調査当日は調査員に対して協力的な姿勢でのぞむことで、スムーズに税務調査を終えられます。

消費税の還付申告で税務調査を回避する方法はありますか?

税務調査の必要性は税務当局が判断するため、確実な回避方法はありません。ただし、税制度の専門家である税理士と相談しつつ申告することで、書類の不備や申告漏れは防げるでしょう。

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