不動産相続の節税対策を詳しく解説!特例や税控除などもわかりやすく説明

不動産相続 節税対策

相続財産の総額が多ければ多いほど、負担する相続税も大きくなります。少しでも負担を減らして多くの遺産を手元に残したいという人も少なくありません。

不動産相続の節税対策にはさまざまな選択肢があるため、納得できる方法を選ぶことが大切です。

この記事では、不動産相続における節税対策を相続前・相続後のケースに分けて詳しく解説していきます。

また、相続税が課税される財産や税額控除などの基礎知識についてもわかりやすく説明するので、ぜひ参考にしてみてください。

相続税が課税される財産とは?

財産
相続税の節税対策を考える前に、そもそもどのような相続財産が課税対象となるのか確認しておきましょう。

「課税されないと思っていた財産が実は課税対象だった」となると節税対策の方法も異なります。また、最初から相続税を計算し直さなければならないことも考えられるでしょう。

次の項目から「課税対象になる財産」「課税対象にならない財産」について詳しく解説していきます。

課税対象になる財産

相続税の課税対象になる財産は大まかに言うと「売却したらお金になるもの」というイメージだといわれています。その対象財産は以下の通りです。

課税対象になる財産
土地 建物 有価証券(株式・債券・投資信託など) 現金 
預貯金 自動車 ゴルフ会員権 生命保険 書画骨董品等々

このように多くの資産や金銭的価値があるものは課税対象になるということです。

課税対象にならない財産

一方で、課税対象にならない財産は主に7種類あります。その財産は以下の通りです。

①墓地、墓石、仏壇、仏具、神棚など日常礼拝している者
②公益事業(宗教や学術など)に使用される財産
③心身障害者共済制度に基づく給付金を受ける権利
④非課税内(500万円×法定相続人の人数)の生命保険金
⑤非課税内(500万円×法定相続人の人数)の退職金
⑥個人で経営している幼稚園の事業に使用されていた財産(一定の要件あり)
⑦国や地方公共団体などに寄付した相続財産

例えば、生命保険の非課税額は法定相続人が子ども2人だとすると「500万円×2=1,000万円」です。そのため、被相続人である親から生命保険金を1,000万円受け取るケースでは課税対象になりません。

また、課税対象の財産であっても国や地方公共団体に寄付することで非課税となります。「どうしても相続税が支払えない」という場合に寄付がおこなわれることが多いです。

参照:国税庁「No.4108 相続税がかからない財産」

相続税控除の種類

相続税控除
相続税においてさまざまな控除が用意されており、主な控除は8種類です。その中でも誰でも利用できる「基礎控除」と一定の要件を満たすことで利用できる「7つの控除」があります。

次の項目から「基礎控除」と「7つの控除」について詳しく解説します。

相続税の基礎控除

相続財産の相続が基礎控除額を下回る場合、相続税は一切かかりません。基礎控除額の算式は以下の通りです。

基礎控除額=3,000万円+法定相続人の人数×600万円

例えば、法定相続人が子ども2人だとすると、基礎控除額は「3,000万円+600万円×2=4,800万円」となります。このケースでは相続財産の総額が4,800万円を超えない限り相続税はかかりません。

法定相続人の人数や相続財産の総額によって相続税がかからなかったり納税額が異なるため、人数と総額はしっかりと確定しておくことが大切です。

相続税における7つの税額控除

基礎控除の他に一定の要件を満たすことで利用できる控除が7つあります。その控除が以下の通りです。

  1. 配偶者の税額控除
  2. 未成年者控除
  3. 障害者控除
  4. 相次相続控除
  5. 贈与税額控除
  6. 外国税額控除
  7. 相続時精算課税制度による控除

それぞれの控除についてわかりやすく説明します。

配偶者の税額控除

配偶者の税額控除では「1億6,000万円」または「法定相続分」まで控除できるとされています。

わかりやすく説明すると、法定相続分が1億6,000万円以下である場合は1億6,000万円の控除が採用され、超える場合は法定相続分の控除が採用されるということです。

まず配偶者が相続した財産の総額が1億6千万以下であれば相続税は一切かかりません。もし相続財産が1億6,000万円を超えた場合でも法定相続分以内であれば相続税は0になることがあります。

例えば、相続財産の総額4億円であり配偶者の法定相続分が1/2だとすると、配偶者の法定相続分の金額は2億円です。このケースにおいて配偶者の相続財産が2億円以内であれば相続税はかかりません。

参照:国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」

未成年者控除

未成年者控除・・・未成年の相続人が満20歳になるまでの年数1年につき10万円が控除されます。また、次の誕生日を迎えるまでの期間は計上されません。

これを計算式に表すと以下の通りです。

未成年控除額=(20歳ー相続時の年齢)×10万円
※1年未満の期間は切り捨て

例えば、未成年の相続人が10歳11カ月だとすると、11カ月を切り捨てて10歳として計算します。これを計算式に当てはめて算出すると以下のようになります。

未成年控除額=(20歳-10歳)×10万円
 =100万円

したがって、未成年者控除額は100万円となります。

ちなみに、未成年者本人の相続税額よりも控除額が大きい場合、差し引いた後も控除額が余ることがあります。この余りの控除額については扶養義務者(被相続人の配偶者や兄弟姉妹など)の相続税額から差し引くことが可能です。

参照:国税庁「No.4164 未成年者の税額控除」

障害者控除

障害者控除・・・相続人が満85歳になるまでの年数1年につき10万円を控除できます。特別障害者の場合は年数1年につき20万円です。また、次の誕生日を迎えるまでの期間は切り捨てます。

障害者控除額の計算式を表すと以下の通りです。

障害者控除額=(85歳-相続時の年齢)×10万円
※特別障害者は20万円

例えば、障害者の相続人が35歳8カ月だとすると、8カ月を切り捨てて35歳として計算します。これを計算式に当てはめたものが以下の通りです。

障害者控除額=(85歳-35歳)×10万円
      =400万円

したがって、障害者控除額は400万円です。未成年控除と同様に控除額が余ってしまった分は扶養義務者の相続税から差し引くことが可能です。

参照:国税庁「No.4167 障害者の税額控除」

相次相続控除

相次相続控除・・・相続開始前10年以内に被相続人が相続や遺贈などによって取得した財産に対して相続税が課せられていた場合、その財産が被相続人から相続人に相続されたときにかかる相続税から一定の金額を控除する制度です。

例えば、不動産Aが祖父から父へ相続されたとします。(一次相続)一次相続から10年以内に父から子どもへ相続が発生する(二次相続)ことで「相次相続」と認められ、一定の相続税が控除されます。

控除額はおおまかに一次相続で納税した金額から1年につき10%の割合で減額されたものだといわれています。

一次相続で支払った相続税が100万円だとすると、1年目の控除額は90万円、2年目の控除額は80万円と控除額が小さくなっていきます。

仮に一次相続から7年後に二次相続が発生したとなると、控除額は30万円となります。そのため、納税額は「100万円-30万円=70」となります。

参照:国税庁「No.4168 相次相続控除」

贈与税額控除

相続開始前の3年以内に被相続人から贈与された財産は相続税の課税価格に加算されます。

しかし、すでに贈与税を支払っているケースにおいて相続税の課税価格に加算されるとなると、一つの財産に対して「贈与税」と「相続税」2つの税金が課せられてしまいます。

このような二重課税を防ぐために納税した贈与税を相続税から控除できる制度があります。これが「贈与税額控除」です。

例えば、贈与税の課税価格が300万円の場合、国税庁ホームページの速算表により「税率15%」「控除額10万円」だということがわかります。このときの贈与税は「35万円」です。

このケースにおいて贈与から3年以内に相続が発生した場合、相続税の課税価格には300万円が加算されます。しかし、贈与税35万円をすでに支払っているのであれば、そのまま35万円が控除されるというわけです。

参照:国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)」

外国税額控除

外国税額控除を簡単に説明すると「外国で徴収された税金は日本で徴収しない」という制度です。なぜなら、外国と日本で税金が徴収されると二重課税になってしまうからです。

例えば、被相続人が外国に不動産を所有しているケースで相続が発生すると、その不動産に対して日本だけでなく外国でも相続税が課せられる場合があります。

もし外国で支払った相続税を日本の相続税から控除するのであれば、外国税額を日本円に換算しなければいけません。

換算については「外国税額の納付期限」または「実際の送金日におけるTTS(電信売相場)」を採用します。

相続時精算課税制度による控除

相続時精算課税制度・・・贈与時に発生する税金の支払いを相続時まで延期できる制度です。また、2,500万円までの贈与が非課税になります。

この制度を利用した際にすでに支払った贈与税がある場合、相続税からその贈与税額を差し引くことが可能です。

例えば、相続時精算課税制度をした場合の「贈与税が100万円」「相続税が250万円」だとすると支払う相続税は「250万円-100万円=150万円」となります。

相続時精算課税制度における贈与税の控除については以下の記事でも計算式を用いながらわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。

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不動産相続前の節税対策

相続前 節税対策
不動産を相続する前の節税対策はさまざまな方法があります。それが以下の通りです。

  • 現金で不動産を購入する
  • 不動産を賃貸する
  • 夫婦間で居住用不動産を贈与する
  • 不動産売却後に毎年110万円ずつ贈与する
  • 住宅の取得資金を贈与する

どの節税対策が自分に合っているのか慎重に選ぶことが大切です。次の項目から詳しく解説するので参考にしてみてください。

現金で不動産を購入する

一般的に現金よりも不動産を相続したほうが節税効果が高いといわれています。

それは「不動産は市場価格(時価)よりも評価額が低くなる」「小規模宅地等の特例などが適用できる」などの理由があるからです。

例えば、現金5,000万円を相続した場合、適用できるのは基礎控除のみです。もし法定相続人が1人であれば「5,000万円-3,600万円=1,400万円」に相続税がかかってしまいます。

一方で、被相続人が亡くなる前に5,000万円の戸建てを購入し「小規模宅地等の特例」が適用できたとします。仮に戸建ての評価額が4,000万円だとして、特例により評価額をさらに8割控除できたとすると「4,000万円×0.2=800万円」が課税対象となります。

このように現金に比べて戸建てなどの不動産における課税価格は低くなることで、相続税額も低くなるということです。

現金と不動産の相続はどちらがお得になるのかについてもっと詳しく知りたい人は以下の記事を参考にするとよいでしょう。

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不動産を賃貸する

不動産を賃貸することで小規模宅地等の特例以外にも評価額を下げて節税することが可能なケースがあります。

評価額の計算における賃貸物件は「借地」「借家」「貸家建付地」の3つがあります。それぞれの評価方法が以下の通りです。

借地・・・土地の評価額-土地の評価額×借地権割合
借家・・・建物の評価額-建物の評価額×借家権割合×賃貸割合
貸家建付地・・・不動産の評価額-不動産の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

賃貸物件を評価するときは「借地権割合」「借家割合」「賃貸割合」が用いられます。

「借地権割合」は国税庁が公表している「路線価図・評価倍率表」で確認できます。A~Gで表されており、Cであれば借地権割合は70だとされています。

借家権割合は全国一律30%と定められているため、建物を貸している場合は通常の評価額よりも30%減額されるということです。

また、賃貸物件の入居率が高ければ高いほど「賃貸割合」も高くなります。(満室であれば100%)

次の項目では貸家建付地を例に評価額の具体的な計算をシミュレーションします。

参照:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

貸家建付地の評価方法

まず賃貸する前の不動産評価額を5,000万円だとします。また、借家権割合30%・借地権割合70%・賃貸割合90%として貸家建付地の評価額を計算すると以下のようになります。

貸家建付地の評価額

5,000万円-5,000万円×30%×70%×90%
=5,000万円-5,000万円×0.3×0.7×0.9
=5,000万円-5,000万円×0.189
=5,000万円-945万円
=4,055万円

このように不動産を賃貸することで通常の物件に比べて評価額が945万円低くなります。実際には4,055万円からさらに基礎控除額が差し引かれます。

夫婦間で居住用不動産を贈与する

婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産または居住用不動産の購入資金の贈与がおこなわれた場合、基礎控除110万円に加えて最高2,000万円の配偶者控除が受けられる特例があります。

例えば、資産価値が4,000万円の居住用物件を配偶者に贈与した場合、相続税の課税金額は「4,000万円-2,000万円=2,000万円」になるということです。

ただし、贈与された年の翌年3月15日までに、贈与された不動産または贈与された資金で購入した不動産に贈与を受け取った人が住んでいなければなりません。

また、そのあとも住み続ける見込みがないと判断された場合、この特例は適用されません。

そのため、贈与された居住用不動産をすぐに売却したり、居住用不動産の購入資金として贈与された現金を別の用途に使用すると特例は適用されないということです。

参照:国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

不動産売却後に毎年110万円ずつ贈与する

被相続人が亡くなる前から不動産を相続しても誰も活用しないことがわかっていた場合、不動産売却をして相続人に毎年110万円ずつ贈与することも一つの手段といえます。

毎年110万円ずつ贈与する理由は「年間110万円までの贈与は非課税」だからです。これが贈与における基礎控除です。

不動産は現金よりも相続税における節税が効果が高いといわれていますが、不動産の状態によっては負の遺産になりかねません。

例えば、経年劣化によりボロボロになってしまったような家は資産価値が大幅に下がります。また、活用するためにリフォーム・リノベーションを実施しようと思っても多額の費用がかかってしまうことも考えられます。

このような物件を相続させたくないのであれば早めに売却しましょう。売却して得たお金を毎年110万円ずつ贈与すれば節税ができます。

子どもや孫に住宅取得資金を贈与する

両親や祖父母が住宅(居住用不動産)の新築・取得・増改築などにかかる資金を子どもや孫に贈与する際、最大3,000万円までの控除が受けられます。

そのため、被相続人が生前の間に子どもや孫が住宅を購入・新築しようとしているタイミングで3,000万円を贈与すれば税金がかからないケースがあります。

仮に毎年110万円を1人に贈与するとしたら、3,000万円を贈与するためには約27年かかってしまいます。もし贈与の目的が住宅資金であるならば、この特例を利用することで贈与が比較的容易になるでしょう。

参照:国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

不動産相続後の節税対策

相続後 節税対策
不動産を相続する前でもさまざまな節税対策があります。しかし、相続が発生して初めて相続税を意識する人も少なくありません。

そのため、調べてみると多額の相続税がかかることがわかり、相続後でもなにか節税対策がないかと慌ててしまうこともあるでしょう。

相続前に節税対策をおこなっていなかったとしても慌てることはありません。なぜなら、相続後も申告・納税前であれば特例や実施できる対策があるからです。相続後の主な特例や節税対策は以下の通りです。

  • 小規模宅地等の特例を適用する
  • 土地を分筆する

次の項目からそれぞれ解説していきます。

小規模宅地等の特例を適用させる

被相続人が自宅や店舗、事務所などのために使用していた宅地を相続する際に、敷地面積400㎡までの宅地における評価額を最大80%減額できる制度が「小規模宅地等の特例」です。

例えば、1億円の宅地が80%減額されれば評価額は2,000万円となります。言い換えると8,000万円が控除されたということです。

評価額を大幅に減額する特例が用意されている理由は、宅地を相続した人の生活基盤になり得る財産だからです。

仮に多額の相続税が課せられて宅地や家を売却しなければならなくなると、相続人が生活基盤を失ってしまうことになりかねません。

このような事態を防ぐためにこの特例が設けられていうことです。

ただし、さまざまな要件があるため、すべての宅地に必ず特例が適用されるとは限りません。適用要件については以下の記事でわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。

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土地を分筆する

2つ以上の土地に分筆することによって評価額を引き下げられるケースがあります。まず土地の評価額は一般的に路線価によって求められます。

例えば、200㎡の土地Aが「路線価1㎡あたり30万円の道路(30万円/㎡)」と「路線価1㎡あたり20万円の道路(20万円/㎡)」に接しているします。

このように2つの道路に接している土地を評価する場合、高い方の路線価が採用されます。そのため、土地Aの評価額は「200㎡×30万円=6,000万円」となります。

次に土地Aを土地B・土地Cに100㎡ずつ分筆したとします。このとき、土地Bは2つの道路に接しており、土地Cは路線価20万円/㎡の道路にのみに接しているとします。

このケースでは土地Bを評価するとき「路線価30万円/㎡」土地Cを評価するとき「路線価20万円/㎡」が採用されます。それぞれの評価額は以下の通りです。

土地Bの評価額=100㎡×30万円=3,000万円
土地Cの評価額=100㎡×20万円=2,000万円
合計の評価額=3,000万円+2,000万円=5,000万円

このように分筆する前の評価額に比べて1,000万円低くなります。その結果、相続税も減額することが可能というわけです。

まとめ

不動産相続の節税対策において基礎控除や一定の要件を満たすことで適用できる特例などさまざまなものがあります。基礎控除や特例によって相続税を大幅に減額できることも珍しくありません。

相続が発生する前であれば配偶者や子どもに現金を贈与したり、不動産を賃貸して評価額を下げることによって節税をおこなうことが可能です。

もし相続したあとに多額の消費税がかかることに気づいた場合でも焦る必要はありません。相続後の節税対策は「小規模宅地等の特例」を利用したり、土地を分筆しすることで評価額を減額できます。

不動産相続の節税対策について疑問を解消したい人やもっと詳しく知りたい人などは税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

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