マンション売却は大変？スムーズに売るためのコツを解説

マンション売却は、一言でいうと大変です。大変な理由は、マンション売却自体が人生で何度もあることではなく、且つ売却完了までは長い道のりであること、さらに数千万円の高額取引になるため損得の幅が大きくなるケースがあるからです。

また、売却完了までには多くの選択肢があり、不動産素人の一般ユーザーだけでは売買自体を成立させることはほぼ不可能になります。よって、売却をサポートする不動産会社選びも売却を成功させるポイントです。このように、マンション売却は総じて大変になります。

この記事では、改めてマンション売却が大変な理由や大変ポイント、マンション売却を少しでもラクに済ませる方法などを紹介します。マンション売却の大変さを理解しつつ、売却の流れやノウハウなど幅広くマンション売却についても理解できる内容になっています。

マンション売却は大変！売却完了までには長い道のり

マンション売却が大変であるのは、売却完了まで長い道のりであるからです。一般的に、売却を検討し査定を受けてから買主に引き渡すまでには、3か月～6か月程度を要します。

つまり、この間マンション売却の何かしらの手続きを行っていることになります。以下に、簡単な売却の手順を紹介します。

マンション売却で売却期間についてポイントになるのは、売却活動です。売却活動は買主を探す作業となります。よって、買主がいつ現れるかで売却の期間が決まってきます。

例えば、売却活動開始して直ぐに買主が見つかれば、3か月以内に引き渡しとなる可能性もあります。しかし、物件の立地や周辺の需要、希少性等により売却のスピード感は変わります。

仮に売却活動が3か月以上続けば、その分売却期間が間延びすることになり、内覧前の清掃や内覧の立会いを都度行う必要もあるため、大変さは増すということになります。

マンション売却が大変だと思われる理由10選

ここでは、具体的にマンション売却が大変だと思われる理由について紹介していきます。以下10項目を順に解説します。

• ①売却に関する事前の知識が必要だから
• ②売却期間が長いから
• ③周辺相場の調査、売却時期やタイミングにより売値が変わるから
• ④査定の信憑性や正確性などを確かめる必要があるから
• ⑤売却に関する選択肢が多いから
• ⑥内見の準備や立会いに手間がかかるから
• ⑦売れないことで不安を感じてしまうから
• ⑧マンション内で販売競争があるから
• ⑨売却に必要な書類を用意しなければならないから
• ⑩契約不適合責任があるから

①売却に関する事前の知識が必要だから

一つ目は、売却に関する事前の知識が必要だからです。

マンション売却するにあたり、何も知らずとも不動産会社任せで進めることも可能でしょう。しかし、マンション売却は数千万円を超える取引であること、自らの財産を売却する人生においての節目であること、売却で損したくないという思いの人が圧倒的に多いはずです。

よって、満足のいくマンション売却を進めるには、事前の知識が必要となります。知識として必要なものを下記に網羅しておきます。

• 売却準備で用意しておく書類（売買契約書、管理規約集、確認済証・検査済証などの公的書類など）
• 売却の方法（仲介か買取りかなど）
• 売却の流れ
• 媒介契約の種類（専属専任媒介契約など3種類ある）
• 売却で直接掛かる費用（仲介手数料など）
• 周辺相場（予め周辺相場をレインズマーケットインフォメーションなどで調査できる）
• 売却で掛かる税金（印紙代、売却益が出たときに掛かる所得税と住民税は、所有期間により税率が変わるなど）

このように、売却に関する知識は幅広く必要となります。予め、把握しておくことで売却を成功に導けます。けっして、行き当たりばったりで進めてはいけません。

②売却期間が長いから

二つ目は、売却期間が長いからです。

先述にて紹介したとおりに、引渡し完了までには手続きがたくさんあります。さらに、買主が決まるまで売却活動が続くため、売却期間は、一般的に3か月～6か月程度となります。

③周辺相場の調査、売却時期やタイミングにより売値が変わるから

三つ目は、周辺相場の調査、売却時期やタイミングにより売値が変わるからです。まず、周辺相場の調査は、以下の方法で行います。

• レインズマーケットインフォメーション
• 土地総合情報システム
• 不動産ポータルサイト

レインズマーケットインフォメーションと土地総合情報システムは、過去の売却事例を閲覧できるサイトです。また、不動産ポータルサイトでは、現在販売中の中古マンションを閲覧できます。

よって、これらのサイトを使い、調査したい立地のおおよその相場観を掴めます。マンション売却前には、このような相場観の調査から入る必要があり大変な要素の一因になっています。

次に、マンション売却は、売却時期やタイミングにより売値が異なることがあります。これは、不動産価格自体が需要に大きく左右されるものであるからです。例えば、不動産取引が最も多いのは春先の3月～4月頃になります。

市場の原理は買主が多く物件が少なければ価格は高くなり、反対に買主が少なく物件が多ければ安くなるのが一般的です。よって、マンション売却は繁忙期や、周辺に競合物件が少ない時期に売却活動するのが理想となります。このような市場の原理を予め読み解く必要があることに、マンション売却の大変さがあります。

④査定の信憑性や正確性などを確かめる必要があるから

四つ目は、査定の信憑性や正確性などを確かめる必要があるからです。

不動産会社が出す査定額は、会社により若干見解が異なるケースがあります。また、不動産会社のなかにはわざと高値の査定額を提示して案件を取りに来るケースもあるため、これらの査定も排除しなければなりません。

このようにマンション売却は高額な取引であるため、時として悪徳な不動産会社の誘惑を断ち切る必要があります。よって、査定の信憑性や正確性を確かめなければならないことが、マンション売却が大変な一因となっています。

なお、査定の信憑性を確かめるには、予め周辺相場を調査しておくこと、査定を出した不動産会社に査定の根拠を聞くなどがあります。

⑤売却に関する選択肢が多いから

五つ目は、売却に関する選択肢が多いからです。

マンション売却を成功させるには、適格な選択をする必要があります。以下に、マンション売却に関する代表的な選択肢を紹介します。

売却に関する代表的な選択肢

売却に関する代表的な選択肢は、以下のとおりです。

• A.不動産会社
• B.媒介契約
• C.価格設定
• D.値引き交渉

A.不動産会社

まずは、不動産会社です。

マンション売却が成功するかは、不動産会社の力量に掛かっている部分があります。不動産会社の売却経験や市場を読む力、売却が行き詰ったときの提案力など、不動産会社の担当者次第で売却の満足度は大きく異なるおそれがあります。

よって、不動産会社選びは重要な選択と言えます。

B.媒介契約

続いて、媒介契約です。

媒介契約は、専任媒介か一般媒介かで不動産会社のサポートが全く異なってきます。売却初心者であれば、専属専任媒介契約がおすすめになりますが、一方で不動産会社による「囲い込み」の心配もあります。

また、一般媒介では複数の不動産会社と契約できるものの、不動産会社が物件の宣伝で広告費を投入することには消極的であることから、売却活動のスピードは鈍化するおそれもあります。よって、媒介契約の選択では各々の特性をよく理解し、締結するようにしましょう。

C.価格設定

次に、価格設定です。

価格設定は、売却を左右する大事な要素になります。仮に価格設定を間違えれば、売却完了後の満足感を得る事はできません。

よって、価格設定は売却のスピード感などの意向を不動産会社に伝え、適正な価格設定を提案してもらいます。売却の意向やそれに伴う価格設定の選択も大事です。

D.値引き交渉

最後に、値引き交渉です。

中古マンション売買で商談が進むと、大抵値引き交渉になります。できれば値引きを受けずに1円でも高く売りたいという意向があっても、売却するには買主に寄り添うことも必要です。

よって、値引き交渉がきたときに0か100かで回答するのではなく、値引き額として受ける金額を予め決めておくなど、柔軟且つ迅速な選択が必要となります。

⑥内見の準備や立会いに手間がかかるから

六つ目は、内見の準備や立会いに手間がかかるからです。

内見は、マンション売却では最も大事な段階となり、買主が決まるまで続きます。よって、直ぐに決まれば大変さは半減ですが、長期間決まらないケースでは何度も内見者を招く必要があり、手間が掛かります。

⑦売れないことで不安を感じてしまうから

七つ目は、売れないことで不安を感じてしまうからです。

マンション売却はスムーズに進めば何も不安を感じることはありませんが、売却期間が2か月3か月と進むと徐々に「売れないのでは」という不安が増幅していきます。よって、このような不安が多い心情の時は、精神的な大変さがあります。

⑧マンション内で販売競争があるから

八つ目は、マンション内で販売競争があるからです。

マンション売却では、同一物件内で同時期に売却が重なることが良くあります。売却が多いのは、居住期間が5年超になるタイミング（譲渡所得発生時に所得税・住民税の税率が安くなるから）や、設備機器の更新を迎え且つ大規模修繕前の築10年超のタイミングです。

このような時期に売却すると、マンション内で販売競争が起き買主の取り合いになるおそれがあります。買主には、同じマンション内で物件を選ぶ権利があり、一般的にお得感のある物件を選ぶ可能性が高まります。

よって、売却のスピード感が鈍化したり、価格競争による値下げが生じるおそれがあるため、売却する時期についても周辺の様子を見ながら行うことが大変さの一因になっています。

⑨売却に必要な書類を用意しなければならないから

九つ目は、売却に必要な書類を用意する必要があるからです。

マンション売却するには、購入当時に交わした売買契約書や売主から受領した確認済証・検査済証などの公的な書類、図面集などのパンフレットを準備しておきます。よって、これらの書類を家の中から探し出すことが必要であるため、マンション売却は大変と思われています。

⑩契約不適合責任があるから

最後は、契約不適合責任があるからです。

契約不適合責任とは、2018年の民法改正により施行されています。これまでの隠れた瑕疵のみに特定していた瑕疵担保責任に代わり、買主が購入前に思った通りの物件でなければ異議を申し立てられる制度になっています。

買主には、修補（不具合箇所の修理や補修）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除の４つの権利が認められています。よって、売主は契約不適合責任を追及されないように予めケアしておく必要があります。

その一つが売却前に行う住宅診断（インスペクション）です。住宅診断とは、一級建築士などの住宅の専門家が床下、壁の中、天井裏など素人では調査が難しい箇所について、不具合箇所がないかを確認します。

また、不具合箇所が見つかれば買主や不動産会社に報告、若しくは不具合が酷ければ予め是正工事を行い、契約不適合責任を回避する必要があります。つまり契約不適合責任の施行により、以前より増して売主の責任が強くなっているため、マンション売却は大変と言えます。

マンション売却で内見は最も大変！内見をスムーズに乗り越えるコツとは？

マンション売却で内見は、最も大変な段階になります。ここでは、その大変な内見をスムーズに乗り越える３つのコツを紹介していきます。

• ①スケジュール調整は柔軟に行う
• ②内見前の掃除や片付けは徹底的に行う
• ③内見者に対してはおもてなしをする

①スケジュール調整は柔軟に行う

一つ目は、スケジュール調整を柔軟に行うことです。

早期売却を目指すには、短期間で内見者を多く集めることがポイントになります。マンション売却を居住中の状態で行うケースでは、必ず内見立会いが必須です。よって、内見者の希望通りに来訪できるようにスケジュール調整に於いては、下記2つのことを心掛ける必要があります。

• A.土日は予定を空ける
• B.内見は昼間にする

A.土日は予定を空ける

まずは、土日の予定は空けておくことです。

内見者は概ね土日に集中します。よって、買主が決まるまではレジャー関連の予定は入れないようにし、内見立会いに集中できるようにしましょう。なお、冠婚葬祭関連の予定がある場合には、予め担当者に伝えておき予約を取得しないようにします。

B.内見は昼間にする

次に、内見は昼間にしてもらうことです。

これは内見者のスケジュール調整になります。マンションの内見は、なるべく晴れた日の昼間が理想です。その理由は、部屋内まで光が差すなど明るい状態で内見することで、物件に対する印象が良くなるからになります。

無論、天気を操作することはできませんが、昼間のなるべく明るい時間に見せるようにしましょう。これらは、予め売主の方針として不動産会社に伝えておきます。

②内見前の掃除や片付けは徹底的に行う

二つ目は、内見前の掃除や片付けは徹底的に行うことです。

内見は、内見者が購入か否かを決める大事な段階になります。内見者に対し物件への良い印象を与えるには、とにかく綺麗な状態であることが必須です。例えば、築年数が相当経過した物件であっても、掃除が行き届いているなど内装や設備が綺麗な状態であれば、内見者にとっては好印象になります。

このように内見前の掃除や片付けなどを行い、フローリングに埃やゴミが落ちていないこと、物が散乱してなく整理整頓された状態であることが必要です。以下は、内見前の掃除について、特に気を付けたいポイントになります。

• A.水回りは綺麗にする
• B.生活臭など臭いは消臭しておく

A.水回りは綺麗にする

まずは、水回りは綺麗にすることです。

キッチン、洗面、浴室、トイレは、日常生活に於いては使用頻度が高い箇所であること、肌が直接触れるときもあるため、他の箇所よりも清潔感が求められます。仮に水回りに頑固なカビや水アカなどが目立つようであれば、内見者への心象は一気に悪くなります。

また、水回りに現在の生活感を感じ取れるようなものは、極力片付けておきます。例えば、キッチンシンク周りの洗剤や食器洗い用のスポンジ、洗面の周りの歯ブラシや石鹸、浴室のシャンプーや子供用の遊具などです。このように、水回りの状態は気にする内見者が多いため、内見者が来る前に綺麗に掃除しておきましょう。

B.生活臭などの臭いは消臭しておく

次に、生活臭などの臭いは消臭しておくことです。

人間は意外と臭いに敏感な生き物で、他人の家に行くとその家の臭いが気になることが良くあります。何気ない日常の生活臭により、内見者には不快感を与えるおそれがあるでしょう。

よって、内見者が来る前には、アロマなどにより部屋内の臭いを心地よいものとしたり、内見前に消臭剤を撒いておくなど消臭対策をしておきます。

③内見者に対してはおもてなしをする

三つ目は、内見者に対してはおもてなしをすることです。

内見者にとって、物件の印象も大事ですが、これから数千万円の取引する可能性がある売主の印象も大事になります。よって、買主に対しては常識的な範囲で挨拶やおもてなしを行います。以下は、内見者に対する主なおもてなし事項になります。

• A.内見者へはまず挨拶する
• B.スリッパを用意しておく
• C.部屋内を見やすいようにしておく
• D.眺望や日当たり、周辺環境などを説明できるようにする

A.内見者へはまず挨拶する

はじめに、内見者が来たら挨拶をしっかりと行うことです。

内見当日は、どんな内見者が来るのか少々不安な面もありますが、内見者も見学するにあたり多少なりとも不安な気持ちがあります。しかし、玄関先で売主側に出迎えてもらい挨拶をしっかりと行ってもらったら、内見者としては少々安心な気持ちになるでしょう。

よって、内見自体もリラックスして進める事ができ、物件に対し前向きに検討してくれる可能性が高くなります。つまり、内見者への心象アップのために来訪時などの挨拶は重要です。

B.スリッパを用意しておく

続いて、スリッパの準備です。

内見時にうっかり忘れてしまうことが多いのが、スリッパになります。そこでスリッパを予め用意しておくのが良いでしょう。また、昨今ではコロナ感染も気になるところになるので消毒用のアルコールを用意すると親切です。

C.部屋内を見やすいようにしておく

次に、部屋内を見やすいようにしておくことです。

例えば、住戸内の電気を全て点けておくことで、内見をスムーズに進める事ができます。さらに、明るい部屋を見ることで物件に対する印象も良くなります。

また、内見中の立会いは一人で対応し、他の家族は共用部などに一時的に移動してもらうのが良いでしょう。内見者としては、家族総出のお出迎えでは気が引けてしまい、部屋内を見るのもどこか遠慮してしまいます。よって、家族の立会いは極力少なくし、内見者が見やすいような状況を作ります。

D.眺望や日当たり、周辺環境などを説明できるようにする

最後は、眺望や日当たり、周辺環境などを説明できるようにします。

内見時の天気は、必ず良いわけではありません。日当たりも曇った日の内見では、確認はできません。よって、実際に生活している売主が季節ごとの日当たりのイメージや眺望、周辺環境などを説明できると良いでしょう。

これらは、不動産会社の担当者でも把握していない部分であるおそれがあるため、実際の居住者が説明することで説得力が増します。また、内見者とコミュニケーションを深める機会にもなり、状況により売却に繋がる可能性も高まります。

マンション売却をラクに済ませる方法4つ

ここまで、マンション売却は売却完了までの道のりが長く、多くの専門的な知識が必要であることなどから、総じて大変であると解説してきました。では、マンション売却を少しでもラクに済ませる方法はないのでしょうか？

ここでは、以下４つの方法を紹介します。

• ①不動産ポータルサイトなどで売却に関する知識を得ておく
• ②一括査定サイトを利用する
• ③売却前に引っ越し、空き家にする
• ④買取を利用する

①不動産ポータルサイトなどで売却に関する知識を得ておく

一つ目は、不動産ポータルサイトなどで売却に関する知識を得ておくことです。

不動産ポータルサイトでは、売却に必要な情報を纏めて閲覧できるケースがあります。よって、自らで調べるよりラクに必要な知識を得られます。まずは、不動産ポータルサイトなどに掲載されている売却に関する情報にて、マンション売却の知識を身につけておきましょう。

②一括査定サイトを利用する

二つ目は、一括査定サイトを利用することです。

一括査定サイトとは、必要な情報をサイト内に入力することで複数社から机上査定を得られます。よって、一括査定サイトを利用することで相場観が直ぐにわかり、売却できる不動産会社を探す手間がなくなります。

マンション売却が初めてでどこの不動産会社に依頼して良いのかわからないときには、まずは一括査定サイトを利用するとラクです。

③売却前に引っ越し、空き家にする

三つ目は、売却前に引っ越し、空き家にすることです。こちらは、売却と買い替え先の購入を切り離して進められる場合に限ります。

売却時に空き家にすることで、売主は内見の度に立ち会う必要なく、家の鍵を不動産会社に預けることが可能です。また、家の中に物がないので内見前の掃除自体も手間が掛かりません。

空き家にするメリット

ここでは、売却時に空き家にするメリットを紹介します。

• A.内見者が内見しやすい
• B.売主が内見に立ち会う必要がない
• C.不具合箇所を発見しやすい

A.内見者が内見しやすい

まずは、空き家であることで内見しやすいことです。

物が一切ない空間となるので、部屋内を自由に見学できることや、部屋の広さの確認ができます。また、自宅にある家電や家具が設置できるかなども確認できるでしょう。

B.売主が内見に立ち会う必要がない

次に、売主が内見に立ち会う必要がありません。

売主が居住中の物件であればスケジュール調整が必要ですが、空き家であれば不動産会社に鍵を預けることができるため、売主のスケジュール調整の必要はなくなります。

C.不具合箇所を発見しやすい

最後に、不具合箇所を発見しやすいことになります。

空き家にすることで住宅診断（インスペクション）にて不具合箇所を見つけやすくなり、買主に渡す物件状況報告書には詳細な記入が可能となります。これにより、契約不適合責任を回避しやすくなるでしょう。また、不具合箇所が酷ければ予め是正工事を行えます。

空き家にするデメリット

一方、空き家にするデメリットは下記になります。

• A.キズや汚れが目立ちやすくなる
• B.内見者が家具のレイアウトイメージがしにくい

A.キズや汚れが目立ちやすくなる

まずは、キズや汚れが目立ちやすくなります。

家具などがあることでキズや汚れが内見時に隠れて見えないことがありますが、空き家であれば全て見えてしまいます。また、大きなキズや壁にヒビなどがあれば目立ってしまうでしょう。よって、酷い場合には予め是正工事が必要です。

B.内見者が家具のレイアウトイメージがしにくい

次に、内見者が家具のレイアウトイメージがしにくいことがあります。

家具が置いてあれば、レイアウトのイメージとして参考にできますが、空き家では難しくなります。レイアウトのイメージがしにくいと言われた時のために、空き家にする前に部屋内の写真を参考として残しておくのが良いでしょう。

④買取を利用する

四つ目は、買取を利用することです。

買取とは、不動産会社が買主となりマンション売却を進める方法となります。買取を利用するには、複数の買取業者に買取の査定を出し、一番高値で買取してくれるところに売却します。以下に、買取を利用するメリットデメリットを紹介していきます。

買取を利用するメリット

買取を利用するメリットは、以下のとおりです。

• 売却活動がなく必ず売れる
• 現金化が早い

A. 売却活動がなく必ず売れる

まずは、面倒な売却活動がなく、買取業者が決まれば必ず売却できます。マンション売却で最も大変なのは、買主を見つける売却活動です。特に内見対応は大変とお伝えしましたが、買取では内見対応はありません。

B.現金化が早い

次に、現金化が早くなります。

買取では売買契約後、最短1週間程度で引き渡しです。よって、現金化が早く、纏まった資金を直ぐに手に入れられるのがメリットになります。

買取を利用するデメリット

続いて、買取を利用するデメリットは、以下のとおりです。

• 買取金額は相場の60％～70％程度になる

A. 買取金額は相場の60％～70％程度になる

買取のデメリットは、買取金額が相場の60％～70％程度になることです。相場より安くなることで、不動産仲介で売却するよりも手元に残る金額が少なくなります。

よって、売却資金を買い替え先に充当する場合や、ローンが残る場合では買取金額では完済ができないおそれもあるため、利用には注意が必要です。

まとめ

マンション売却は、一言で言うと大変です。その理由は、売却完了まで最低でも3か月程度掛かる長い道のりであること、内見の準備や立会いなど手続きがたくさんあること、予めマンション売却に関する知識が必要であるからになります。

なお、マンション売却を少しでもラクにするには、不動産ポータルサイトなどで必要な知識を身に付けること、一括査定サイトを利用することで複数社から一気に査定を受け不動産会社選びの手間を省くなどがあります。

しかし、多少手間が省けたとしてもマンション売却には多くの段階があり、その都度選択や決断を求められます。マンション売却で満足のいく結果を求めるには、多少なりとも大変な思いをすることは必要と考えて挑むようにしましょう。

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