マンションを売却する場合、不動産売買契約書の作成が必要です。売買契約書は契約内容を証明できるだけでなく、売買取引でのトラブルの防止や取引後のリスク回避としても機能します。
当記事では、マンションの売買契約書について解説します。記載内容や売買契約の流れについても解説していくため、マンションの売却を検討している場合は参考にしてみてください。
マンションの売買契約書とは
マンションの売買契約書とは、マンションの売買の際に作成する書類のことです。売買契約書にはマンション売買における契約内容が記載されており、正式には「不動産売買契約書」といいます。
原則、売買契約書に記載された金額や条項をもとにマンションの売買が行われます。売買契約書には売り渡しと買受けを規定する役割があり、買い手と売り手の間でトラブルが起きた際に契約内容を参照するためにも作成が必要です。
また、マンション設備の状態についても事前に契約書に記載して伝えられるため、物件売買における取引の参照だけでなく、売却後の物件におけるリスクを減らす役割も担っています。
なお、マンションにおける売買契約書は不動産売買契約書が一般的ですが、分譲マンションの売買時には「区分所有建物売買契約書」が作成されます。
マンションの売買契約書に記載される内容
マンションの売買契約書には、下記のような内容が記載されています。
- 登記簿に基づいた売買物件の情報
- 売買代金、手付金等の額、支払日の記載
- 売買物件の実測面積と精算について
- 所有権移転、引渡しや登記の時期
- 双方の取引書類一覧
- 特約の有無と詳細
- 契約を媒介した不動産業者の詳細
- 買主・売主の氏名と捺印
これらの情報がなければ、マンションの売買契約書を作成できず、法的な効力がなくなってしまいます。マンションの売買契約書を作成する際は、事前にどのような情報を記載するのかを把握しておきましょう。
上記の記載内容について、それぞれ詳しく解説していきます。
登記簿に基づいた売買物件の情報
マンションの売買契約書には、売却する物件の情報の記載が必須です。
記載するのは登記簿に基づいた情報が一般的です。具体的には下記のような情報を記載します。
- マンションの名称
- マンションの所在地
- マンションの構造
- 敷地権の有無
参照：千葉県宅地建物取引業協会東葛支部「マンション売買契約書」
マンションの売買契約を成立させるには、物件の情報が明確であることが大前提です。情報が間違っていれば契約を成立させられないため、マンションを売却する際は物件情報に誤りがないかを登記簿と照らし合わせて確認をするようにしましょう。
売買代金、手付金等の額、支払日の記載
マンションの売買契約書には、売買代金や手付金などの金額、支払日を記載します。手付金や中間金を受け取る場合はこれらの支払方法と、残代金についての明記も必要です。
受け取る金額や支払日を明確に記載しなければ、マンション売買の支払いに関して買い手とのトラブルが起きる可能性があります。
マンションの売買契約書を作成する際は、買い手と売買代金や支払い日、支払方法について話し合ったうえで、正確な情報を記載するようにしましょう。
売買物件の実測面積と精算について
所有している物件によっては、登記簿に記載された土地の面積と実際の面積が異なるケースもあります。マンション売買では、実際の土地の面積と差異がないかを確かめるために、売り手が土地の実測を行うこともあります。
実測によって差異が判明すれば、その差に応じてマンションの売却代金を精算する場合もあります。
精算をするには、マンションの売買契約書に正しい実測面積と精算した金額の記載が必要です。トラブルの要因にならないためにも、実測による精算が必要になった場合はマンションの実測面積と精算額を正しく明確に記載するようにしましょう。
所有権移転、引渡しや登記の時期
マンションを売却した場合、所有権を買い手に移転するための手続きや物件の引き渡しが必要です。マンションの売買契約書には、これらの時期を記載する必要があります。
- 所有権移転の時期
- マンションの引き渡しの時期
- 移転登記申請の時期
参照：千葉県宅地建物取引業協会東葛支部「マンション売買契約書」
売り手と買い手ともに引越しが必要になることから、所有権移転や引き渡しなどについては明確に記載が必要です。
トラブルに発展する可能性もあるため、マンションの売買契約書を作成する場合、買い手と話し合ったうえで引き渡しなどの時期を正確に記載するようにしましょう。
双方の取引書類一覧
マンション売買契約の際には、双方がそれぞれ用意する必要書類があります。マンションの売買契約書には、これらの書類を記載する必要があります。
□売り手が用意する必要書類の例
- 印鑑登録証明書
- 本人確認書類
- マンションの権利書
- 固定資産税や都市計画税の納税通知書
□買い手が用意する必要書類の例
- 本人確認書類
- 印鑑証明書
- 住民票
なお、マンションの所有権移転の手続きは、基本的に買い手が行う必要があります。その際には、売り手と買い手両方の本人確認書類やマンションの権利書といった書類が必須であり、買い手はこれらの書類を売り手に渡す必要があります。
手渡す書類を売買契約書に明記しておくことで、のちのトラブルを避けられるため、マンションの売買契約書を作成する際は、取引書類をすべて記載しておくとよいでしょう。
特約の有無と詳細
マンションの売買契約では、通常の契約内容とは別に特約を設定することも可能です。特約の代表的なものを挙げれば、住宅ローンに関する特例が挙げられます。
住宅ローンでは審査に通らなければ借入できないため、買い手に責任がなくても審査に通らずマンションの購入ができなくなる場合があります。
買い手が契約不履行とならないよう、買い手が住宅ローンを利用する場合は売買契約を解除できる特約がつけられるのが一般的です。
なお、特約をつけておかなければ、買い手とのさまざまなトラブルが起きるおそれがあります。トラブルを避けるため、マンションの売買契約書を作成する際は、どのような特約をつけるべきかを不動産会社などに相談しておくとよいでしょう。
契約を媒介した不動産業者の詳細
マンションの売買契約書には、契約を媒介した不動産業者についての記載も必要です。記載する情報の具体例には、下記のような情報が挙げられます。
- 免許証番号
- 不動産業者の所在地
- 代表者
- 宅地建物取引主任者
参照：千葉県宅地建物取引業協会東葛支部「マンション売買契約書」
基本的には、契約を媒介してもらった不動産業者の担当者がこれらの情報を記載します。マンションの売買契約書を作成する際は、不動産業者の詳細欄を担当者に記載してもらうように依頼しましょう。
買主・売主の氏名と捺印
マンションの売買契約書に限らず、契約書には買い手と売り手の氏名・捺印が必要になるのが一般的です。これには、マンションの売買の当事者を証明する役割があります。
また、氏名と捺印は、当事者同士が契約内容に同意をしている証明としても働きます。万が一トラブルが起きてしまった場合、有効な証拠となるため、マンションの売買契約書を作成する際は、自分と買い手の氏名・捺印をするようにしましょう。
マンション売買契約書の契約条項と確認ポイント
マンションの売買契約書を作成する際は、契約条項の意味を知っておくのも大切です。契約書の作成後に、「解釈が違っていた」「そもそも意味を知らなかった」などと、トラブルが起きることも考えられます。
ここからは売買契約書の契約条項のなかでも、重要な条項やわかりづらい条項をピックアップして解説していきます。
契約書の目的
マンションの売買契約書には、下記のような目的があります。
- マンション売買の契約内容を明確にすること
- 買い手と売り手が同意したうえで契約が成立したことを証明すること
売買契約書には、マンション売買の契約内容が記載されています。その内容を書面に残して明確にするためにも、売買契約書は作成されます。
また、マンションの売買契約を成立させるには、買い手と売り手が契約内容に同意をしたうえで、それぞれの捺印などが必要です。
捺印などがある売買契約書を作成すれば、契約内容に両者が同意している証明となり、今後起きうるトラブルを回避するための役割もあります。
負担の消除
マンションの売買契約書には、「負担の消除（しょうじょ）」という条項があります。
負担の消除とは、負担のない完全な所有権を買い手に移転する義務が売り手にあることを示す条項です。
マンションの所有権を完全に買い手へ移すには、抵当権や賃借権などの権利を取り除かなければなりません。そして、取り除くための手続きなどはマンションの売り手が担う義務があり、所有権を移転させる前に消除の手続きを行わなければなりません。
原則、消除にかかる費用は売り手負担となります。抵当権などの消除やそれにかかる費用が買い手負担であることは、契約が成立する前に買い手へ説明をしておきましょう。
公租公課の精算
マンションの売買契約書には、「公租公課（こうそこうか）の精算」に関する条項があります。
公租公課とは、国や自治体に納める金銭的な負担の総称のことです。マンション売却においては、固定資産税や都市計画税などの税金が該当します。
マンションを売却するタイミングによっては、物件を買い手へ引き渡した後であっても固定資産税や都市計画税を納める義務が売り手に生じてしまうこともあります。
本来これらの税金は物件の所有者が納める税金であるため、売買契約によって生じる税金を精算しておく必要があるのです。
公租公課の精算方法は、マンションの引き渡し日を基準にして、日割りで計算されるのが一般的です。基本的には売却代金とは別に、物件引き渡しのタイミングで買い手から売り手に支払われます。
精算方法に誤りがあるとトラブルの要因になりえるため、マンションの売買契約書を作成する際は公租公課の精算方法に誤りがないかを確かめておきましょう。
契約不適合責任の取り決め
マンションの売買契約書には、「契約不適合責任」に関する条項があります。
マンション売買における契約不適合責任とは、契約内容に適合しない引き渡しが行われた場合、売り手が負担する責任のことです。
たとえば、雨漏りや傷などの欠陥が引き渡し後に発覚した場合、マンションの売り手は何かしらの責任を取らなければなりません。この場合、一般的に買い手は補修にかかる費用や損害賠償を売り手に請求できます。
契約不適合責任の取り決めを定めていないと、物件の欠陥が発覚した際に買い手とトラブルが起きる可能性があります。
マンションの売買契約書を作成する際は、物件の欠陥があれば必ず契約書に記載したうえで、両者が納得する契約不適合責任の取り決めを定めるようにしましょう。
手付解除
マンションの売買契約書を作成する際には、「手付解除」を条項に定めるのが一般的です。
マンション売買における手付とは、契約の成立時に買い手から売り手に支払われる金銭のことです。マンション売買の契約が成立したことの証明や、契約が解除された際の違約金としての役割があります。
何かしらの事情によって売買契約の解除が必要な場合、手付解除をすることによって、片方の都合で契約解除が可能です。その場合、手付金は支払い手に返還されます。
マンション売却における手付金の相場は、売買金額の5％〜10％といわれています。当事者同士で金額を設定できますが、安すぎると比較的容易に契約解除ができてしまい、高すぎると事情があっても契約解除がしづらくなってしまいます。
マンションの売買契約書を作成する際は、高すぎず安すぎずの金額を手付金として設定するようにしましょう。
契約違反による契約解除・違約金
マンションの売買契約が成立した場合、原則契約内容どおりに物件売買が行われます。仮に契約違反が起きた場合にそなえて、マンションの売買契約書には、「契約違反による契約解除・違約金」に関する条項を定めておく必要があります。
マンション売買における契約違反の例としては、「契約書に記載された期日を過ぎても売り手が物件を引き渡さない」「契約で定めた金額を買い手が支払わない」などが挙げられます。
こういった契約違反（債務不履行）が起きた場合、片方は契約を解除できるうえに、違約金の支払い請求も可能です。
違約金の金額は当事者同士で設定できますが、一般的にはマンションの売買金額の20%が目安です。マンションの売買契約書を作成する際は、両者の納得した金額を契約違反の違約金として設定するようにしましょう。
ローン特約
マンションの売買契約書には、特約の有無を記載する必要があります。買い手が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、ローン特約を売買契約書の条項に定めるのが一般的です
ローン特約とは、住宅ローンを利用する買い手が融資の承認が得られなかった場合、売買契約を無条件で解除できる特約のことです。
特約を設定しなければ、「審査に通らない」「購入に必要な金額を借りられない」といった場合、マンションの買い手は代金を支払えずに契約違反となります。このような事態にそなえて、買い手が住宅ローンを利用する場合はローン特例がつけられるのです。
なお、「手続きを怠った」などと買い手に責任があると、ローン特約は適用されないケースもあります。特約が適用されない場合に齟齬があると、買い手と売り手の間でトラブルが起きる可能性もあります。
マンションの売買契約書を作成する際は、お互いが同じ認識を持てるように、買い手と話し合ったうえでローン特約をつけるようにしましょう。
その他、標記に記載した内容を再確認する
マンションの売買契約書には、さまざまな内容が記載されています。確認漏れがあるとトラブルに発展する可能性があるため、契約内容を再確認することは重要です。
- 売買代金の金額
- 代金の受領方法
- 代金の支払い時期
- マンションの引き渡し日
- 所有権移転の時期
これらの認識が買い手とずれている場合は、契約に関してのトラブルが起きる可能性が高まります。マンションの売買契約書を作成する際は、買い手とともに契約内容を再確認して、認識の誤りがないかを確かめてみてください。
マンション売買契約の流れ
マンションを売却する場合、契約書だけでなく売買契約の流れも把握しておくとよいでしょう。おおまかには下記のような流れで売買契約が進みます。
- 売り手が購入希望者から買い付けされる
- 重要事項説明書と売買契約書を読み合わせる
- 売買契約を締結する
- 物件の決済日と引き渡し日を決める
- 不動産仲介会社に仲介手数料を支払う
ここからは、マンションの売買契約の流れにおける、それぞれの工程を解説していきます。
売り手が購入希望者から買い付けされる
マンションの購入希望者が現れた場合、売り手に買い付け証明書が提出されます。
買い付けとは、物件を購入するための申し込みのことです。買い付け証明書を提出することで、マンション購入の意志表示となります。
買い付け証明書が提出された後、売り手は仲介を依頼した不動産業者に「売渡承諾書」という書類を提出します。売渡承諾書には、下記のような情報の記載が必要です。
- 売り手と買い手の氏名・住所
- 発行日や有効期限
- 買い手にマンションを売り渡す意思がある旨
- マンションに関する情報（所在地・家屋番号・床面積など）
- 売り渡しの条件
上記のような内容を記載した売渡承諾書を提出した後は、買い手との売買契約を進める手続きが開始される流れです。
重要事項説明書と売買契約書を読み合わせる
マンションの売買契約の前には、重要事項説明書と売買契約書を作成します。これらは基本的に仲介業者によって作成されます。
作成後は買い手と売り手、仲介業者で重要事項説明書と売買契約書の読み合わせが必要です。認識のズレがあるとトラブルが起きる可能性があるため、読み合わせの際にはお互い内容をしっかり確認するようにしましょう。
売買契約を締結する
読み合わせの後は、マンションの売買契約を締結する手続きが必要です。この際、下記のようなものが必要になります。
| 必要なもの | 概要 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 本人であることを証明するために必要。運転免許証やマイナンバーカード、パスポートなど。 |
| 印鑑 | 売買契約書に捺印するために実印が必要。 |
| 現金 |
買い手と売り手で異なる。 【買い手】 ・手付金 【売り手】 ・不動産会社への仲介手数料の一部 |
| 収入印紙 | 法律に則った取引であることを証明するために、売買契約書には収入印紙の貼付が必要。印紙代は不動産業者が把握しているのが一般的。 |
上記を用意しておかなければ、マンションの売買契約が成立しません。マンションの売買契約を締結する際には、本人確認書類や印鑑などを必ず持参するようにしましょう。
物件の決済日と引き渡し日を決める
売買契約が成立した後は、売り手と買い手が話し合ったうえでマンションの決済日と引き渡し日を決定します。
決済日には、買い手から売り手に残金の支払いが行われます。マンションの売却代金から手付金を差し引いた金額が残金として精算されます。
残金の精算が完了した後は、マンションの引き渡しです。引き渡し日までには所有権移転の手続きが必要なため、引き渡しの期日までに必ず済ませておきましょう。
不動産仲介会社に仲介手数料を支払う
マンションの決済日と引き渡し日を決めた後、売り手は不動産仲介会社に仲介手数料の支払いが必要です。仲介手数料は、マンションの売買契約が成立した際と、決済が完了した際の2回にわけて半額ずつ支払いが行われるのが一般的です。
仲介手数料の金額は、不動産会社との媒介契約で定められます。不動産会社から受け取れる媒介契約書に金額が記載されているため確認してみるとよいでしょう。
マンション売買契約書を紛失した際の対処法
マンションの売買契約書を紛失した場合、物件の売買代金が不明瞭となります。結果、譲渡所得税の税負担が大きくなったり、住宅ローンの借り換えに支障が出たりとさまざまな悪影響があります。
このような悪影響を出さないためにも、マンションの売買契約書を紛失した際は下記の対処法を試してみてください。
- 取引相手と仲介業者に確認して再発行してもらう
- 再発行が困難なら代替書類を準備する
取引相手と仲介業者に確認して再発行してもらう
マンションの売買契約書を紛失した場合、取引相手と仲介業者に確認をして再発行することが可能です。その際には、取引相手と仲介業者に再発行した契約書の内容を確認してもらい、両者からの署名と捺印が必要です。
なお、取引相手や仲介業者が持っているマンションの売買契約書をコピーする手もあります。その場合は署名と捺印は不要で、「コピーに原本と相違がない」という証明文言を記載すれば原本と同じ効力を持たせることも可能です。
原本と同じ効力はありませんが、単なる控えとして保管しておきたい場合は、売買契約書のコピーを持っておくだけで問題ありません。
再発行が困難なら代替書類を準備する
仲介業者が倒産したり、取引相手と連絡が取れなかったりする場合など、マンションの売買契約書の再発行が困難なこともあります。この場合、売却代金がわかる書類を用意すれば、売買契約書の代替書類として認められます。
- マンション購入時の領収書
- 通帳の振込履歴
- 仲介業者の計算明細書
- マンション購入時の見積書
- 住宅ローン借入の際の書類
- 住宅ローン控除のための確定申告書
- マンション購入時のチラシやパンフレット
- 法務局に保管されている書類
まずは領収書や通帳といった手元にあるであろう書類を探してみるとよいでしょう。1点では代替書類と認められない可能性があるため、複数点用意しておくことが大切です。
なお、法務局で保管されている書類を用意するのも手です。この場合、抵当権設定登記の債権額の欄がマンションの金額を証明するものとなります。
マンション売買契約書にかかる印紙税と金額
マンションの売買契約書は課税文書に該当します。課税文書とは、印紙税の課税対象となる契約書のことです。
印紙税の課税対象となるため、マンションの売買契約書を作成する際には収入印紙が必要となります。売買契約書に貼り付ける収入印紙の金額は、マンションの成約価格によって下記のように変動します。
| 成約価格 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超える～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超える～100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超える～500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超える～1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円を超える～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超える～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超える～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超える～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超える～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
参照：国税庁「「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について」
たとえば、マンションの成約価格が2,000万円であれば、通常収入印紙の金額が2万円となります。
マンション売買の印紙税には軽減措置が設けられており、令和4年4月1日から令和6年3月31日までに作成された売買契約書であれば、軽減率が適用されます。マンションの成約価格が2,000万円で軽減措置がとられた場合、収入印紙の金額が2万円から1万円になります。
なお、マンションの売買契約書は売り手と買い手で最低2通必要です。売買契約書1通につき1枚収入印紙が必要になり、基本的には売り手と買い手がそれぞれ印紙の費用を負担します。
マンションの売買契約書を作成する場合、少なくとも1通分の収入印紙を用意しておくようにしましょう。
不動産売買契約書に収入印紙がない場合どうなる？
不動産売買契約書に収入印紙がない場合でも、契約自体が無効になるわけではありません。収入印紙を貼っていない行為が契約内容の違反行為には該当しないためです。
とはいえ、収入印紙がない売買契約書は、印紙税法に違反します。この場合、「本来の収入印紙の金額＋その2倍の金額」の過怠税が発生することもあります。
また、収入印紙が消印されていない場合も同様に違反行為となり、過怠税として「収入印紙の金額と同額」の支払いが必要なケースもあります。
マンションの売買契約書を作成する場合、所定の収入印紙を必ず貼り、消印も忘れないように注意しましょう。
まとめ
マンションを売却する場合、売買契約書の作成が必須です。契約成立の目的もありますが、今後起きうるトラブルを未然に防いだり、リスクを減らしたりするためにも売買契約書は重要です。
マンションの売買契約書の作成にはさまざまな手続きが必要なため、仲介を依頼する不動産会社に相談しながら作成してもらうとよいでしょう。
なお、マンション売却を依頼する不動産会社を探す際は、高い査定額を提示してもらえた業者に依頼するのが得策です。依頼する不動産会社を探す際は、所要時間2分で無料査定ができる「不動産売却査定」を活用してみてください。
