マンションの維持費が高くて払えない！抑えるポイントや払えない時の対処法

マンションを購入した場合、毎月支払うことになるのが維持費です。ただし、老後のことを考えた場合、毎月支払っていくのが難しいと感じている人もいるのではないでしょうか。

実際、マンションの維持費にはさまざまな費用が含まれていますが、中でもマンション管理費と修繕積立金は負担を感じやすい他、状況によっては値上がりするケースもあるため、注意が必要です。

そこで今回はマンションの維持費が高くなる原因や、払えない場合の対処法を紹介します。マンションの維持費に含まれる費用の項目と費用の相場も紹介するので、今からしっかり対策を講じましょう。

老後にマンションの維持費支払いが大変になる理由

老後にマンションの維持費の支払いが大変になるのは、支出に対して収入が少なくなるケースが多いためです。

マンションを購入する場合、初期費用に加えて住宅ローンの支払いが数十年に渡って続くことになります。加えて、固定資産税やマンションの管理費、修繕積立金、駐車場料金の支払いも必要です。

また、老後は収入が減少する場合も多く、中には年金収入のみで生活している世帯もあります。

厚生労働省が発表している「厚生年金保険・国民年金事業の概況」によれば、厚生年金・国民年金の平均年金月額は次のとおりです。

年金の種類	平均年金月額
国民年金	56,479円（令和3年度末時点）
厚生年金（第1号）	143,965円（令和3年度末時点）

参考：令和3年度版厚生年金保険・国民年金事業の概況｜厚生労働省

また、総務省の家計調査年報によれば、2人以上の世帯で世帯主が70歳以上の消費支出額の平均は約23.7万円となっており、年金収入の平均月額を上回っています。

参考：家計調査年報（家計収支編）2022年（令和4年）｜総務省統計局

老後は世帯収入よりも支出が上回るケースが多いため、マンションを保有している場合に維持管理費を支払うのが厳しくなるのです。

では、マンションの維持費はどれくらい必要になるのでしょうか。

マンション維持費内訳と平均支払い相場

マンションの維持費には、以下に挙げる費用が含まれます。

• 火災保険料
• 地震保険料
• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税と都市計画税
• 駐車場代・駐輪場代

それぞれ詳しく見ていきましょう。

火災保険料

マンションの維持費には、マンション購入時に加入する火災保険の保険料が含まれます。

火災保険とは、火災や風災で建物や家財が損害を受けた際に補償を受けられる保険です。

火災以外の損害にも供えられるのが特徴で、加入する保険のプランによっては台風や豪雨による洪水・高潮・土砂崩れなどでマンションに損害が生じた場合でも保険金が支払われます。

マンションの火災保険料は、戸建住宅や木造アパートと比較すると、火災によって損害を負うリスクが低いため、保険料は安くなる傾向にあります。

また補償範囲を広げたり、給付される保険の金額を高くするほど、保険料が高くなるのが一般的です。

保険会社によって保険料は異なり、より安いプランを提供している場合もあるため、あくまでも目安として考えてください。

地震保険料

マンションの維持費には、地震保険料が含まれます。

地震保険とは、地震や火山の噴火、津波などによって火災が発生したり、マンションが損壊したりした場合の被害を補償する保険です。

一般の保険とは異なり、政府と民間の損害保険会社が共同運用しており、公共性が高いのが特徴です。なお、地震保険は単体で加入できず、火災保険とセットで加入しなければなりません。

地震保険公式サイトの保険料シミュレーターを使ってリサーチしたところ、主な都府県の地震保険料は次のようになりました。

• 東京都：年間保険料17,190円（建物13,750円、家財3,440円）
• 徳島県：年間保険料14,300円（建物11,500円、家財2,880円）
• 大阪府：年間保険料7,250円（建物5,800円、家財1,450円）
• 京都府：年間保険料4,560円（建物3,650円、家財910円）

※地震保険・保険料シミュレーターを使用（https://www.jishin-hoken.jp/price/）
※持ち家、イ構造（鉄骨・コンクリート造の建物）、火災保険の契約金額が建物1,000万円・家財250万円、割引なしで、地震保険の契約金額が火災保険の50%だった場合の試算

こちらも目安の金額となるため、詳細は保険会社や保険代理店に問い合わせて確認してください。

管理費

管理費（マンション管理費）とは、マンションの共用部分を維持・管理するための費用のことです。

エントランスや廊下、エレベーター、ゴミ置き場、宅配ボックスといった箇所が共用部分に当たり、サービスの維持やメンテナンスのためのコストをマンションの所有者全員で負担します。

集まった管理費はマンションを管理・清掃する際の人件費や共用部分の水道光熱費、火災保険・地震保険料、エレベーターなどの設備の保守点検費用、管理組合の運用費用などに充てられます。

国土交通省が発表している「平成30年度マンション総合調査結果」によれば、1戸当たりの管理費の平均月額は15,956円、単棟型マンションでは16,213円、団地型が14,660円です。

参考：平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕｜国土交通省

修繕積立金

修繕積立金とは、マンションの大規模修繕に備えてマンションの所有者が支払う費用です。

マンションでは12年程度に一度のスパンで、共用部分の経年劣化や不具合を解消するための大規模な修繕工事が実施されます。

また時代の経過によってマンション所有者のニーズが変動したり、マンションそのものの資産価値を向上させたりするためのリフォームが行われる場合も、修繕積立金が使われるケースがあります。

国土交通省が発表している「平成30年度マンション総合調査結果」によれば、1戸当たりの修繕積立金の平均月額は12,268円、単棟型マンションで11,875円、団地型マンションで14,094円です。

参考：平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕｜国土交通省

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税も、マンションの維持費に含まれます。

固定資産税とは、土地や家屋、償却資産の所有者に課せられる税金です。課税主体は市町村で、毎年1月1日時点での所有者に納税義務が発生します。

課税標準額（固定資産税額）は原則として課税標準額（固定資産税評価額）の金額に1.4%の標準税率を乗じた金額となります。

都市計画税とは、土地や建物などの所有者に課せられる税金です。都市計画施設の建設、整備などに使われます。

課税主体は市町村、毎年1月1日時点の所有者に納税義務が発生します。都市計画税額は課税標準額（固定資産税評価額）に0.3%の制限税率を乗じた金額です。

固定資産税評価額は各税の納付通知書もしくは固定資産税評価明細書で確認できるほか、市役所で固定資産評価証明書を入手して確認することも可能です。

固定資産税・都市計画税の納付通知書は毎年4～5月に送付され、一括納付もしくは市町村が定めている4回の期限までに分割納付します。

駐車場代・駐輪場代

駐車場代や駐輪場代も、マンションの維持費として支払いが必要です。

その名の通り、駐車場または駐輪場を利用している際に掛かる費用です。マンションを購入した場合の駐車場契約には、以下の2種類があります。

• 賃貸方式
• 分譲方式

賃貸方式とはマンションの管理会社から駐車場を借りて利用する方法で、月額料金の支払いが必要です。なお、駐車場の管理は管理会社が行うのが一般的です。

賃貸料金はマンションが建っている周辺の駐車場料金に近い価格になることが多く、エリアによって異なるものの月額5,000～30,000円程度が目安です。東京23区内の場合は、5～8万円程度と高額になる場合もあります。

分譲方式では、駐車場を購入して利用します。マンション区分に加えて駐車場スペースも自分のものとなるため、月額料金を支払う必要はありません。

ただし、登記申請が必要になるほか、固定資産税の支払いが必要になります。なお、マンションの駐車場が市街化区域にある場合、都市計画税の支払いも必要です。

マンション管理費や修繕積立金が高い原因は？

購入するマンションによっては、マンション管理費や修繕積立金が高くなる場合があります。

管理費や修繕積立金が高くなる原因は次のとおりです。

• マンションの総戸数が少ない
• 管理会社への委託費用が高い
• タワーマンションは全体的に維持費が高い
• マンション駐車場が機械式である
• ディスポーザー排水処理システムがある
• 築年数の経過によってメンテナンス費用が増加する
• 段階増額積立方式によって修繕積立金が値上げしている

それぞれ詳しく見ていきましょう。

マンションの総戸数が少ない

マンションの総戸数が少ない場合、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあります。

規模が小さいマンションは、少ない戸数で管理費や修繕積立金をまかなう必要があるためです。

平成30年度マンション総合調査結果によれば、戸数規模別のマンション管理費・修繕積立費の平均月額は以下のとおりです。

マンションの総戸数規模	管理費の平均月額	修繕積立金の平均月額
20戸以下	19,237円	16,809円
21～30戸	16,997円	12,144円
31～50戸	15,049円	12,952円
51～75戸	15,346円	10,581円
76～100戸	16,455円	11,535円
101～150戸	15,069円	10,775円
151～200戸	15,951円	12,698円
201～300戸	16,365円	12,883円
301～500戸	17,703円	14,496円
501戸以上	15,224円	13,719円

参考：平成30年度マンション総合調査結果 管理組合向け調査の結果｜国土交通省

上記のデータから、マンションの戸数規模が20戸を下回る場合、マンション管理費と修繕積立金の平均月額が高くなっているのがわかります。

ただし、マンションによってそれぞれの月額費用は異なるため、あくまでも一般的な傾向であると認識してください。

管理会社への委託費用が高い

管理会社への委託費用が高い場合や、管理業務に掛かるコストが高い場合も、マンション管理費・修繕積立金は高くなります。

マンションの管理業務を管理会社にすべて委託している場合、管理費のほとんどが管理会社への発注費用に充当されるのが一般的です。

管理会社によってマンション管理業務に対する利益率は異なりますが、利益率が高い管理会社（＝割高な会社）を利用すると、当然委託費用は高くなります。

また、マンション管理にはさまざまな項目があります。管理会社が行う管理項目の一例は次の通りです。

• 事務管理業務
• 管理委員業務（受付、巡回）
• 共用部分の清掃業務
• 設備管理業務（法定点検、メンテナンス）
• 修繕計画立案
• 出納管理業務（管理費・修繕積立金の徴収）
• 会計業務（マンション管理組合の収支状況の把握など）
• 入居業務、退去業務（契約書作成、入金管理、督促、退去立ち合いなど）
• 空室中のリフォーム
• 空室中のリーシング　など

これらをすべて委託してしまうと自ずと委託コストが掛かり、住民が負担する管理費は高くなります。一部を住民側が請け負うなど、工夫すれば委託コストを下げられるケースもあるので、検討するのもいいでしょう。

タワーマンションは全体的に維持費が高い

一般的なマンションと比較して、タワーマンションはマンション管理費や修繕積立金が高くなります。

タワーマンションでは、プールやジム、共有ラウンジなど高級な共有施設が設置されている他、コンシェルジュなどの常駐スタッフや高度なセキュリティシステムが導入されているケースがあるためです。

また、タワーマンションではエレベーターや通気システムなどのメンテナンスが複雑になりやすく、維持管理のために相応のコストが発生するため、マンション管理費が高くなりやすいのです。

さらに、タワーマンションの修繕工事は高所作業になりやすく、一般的な低層マンションや中層マンションと比較して修繕工事の期間も長くなるため、工事費用が高くなります。

マンション駐車場が機械式である

マンションの駐車場が機械式の場合、マンション管理費や修繕積立金が高くなりやすいという特徴があります。

機械式駐車場は維持コストが高額になるためです。

機械式駐車場の法定耐用年数は15年、関連設備となる排水装置や安全装置の法定耐用年数は10年と定められています。

周期ごとにメンテナンスや設備のリニューアルが必要になり、それぞれに高額な費用が掛かるため、マンション管理費や修繕積立金が高くなるのです。

また、駐車場賃料収入を管理費・修繕費に充てるよう計画された機械式駐車場の場合、駐車場の利用台数が減少した際に管理費・修繕費を工面できず、住民が支払う管理費が値上げされるケースもあります。

なお、国土交通省が発表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」でも、機械式駐車場がある場合は、修繕工事に多額の費用を要することが記載されています。

同ガイドラインに記載されている機械駐車場1台あたりの月額修繕工事費の目安は次のとおりです。

機械式駐車場の機種	機械式駐車場の修繕工事費（月額・1台あたり）
2段（ピット1段）昇降式	6,450円
3段（ピット2段）昇降式	5,840円
3段（ピット1段）昇降横行式	7,210円
4段（ピット2段）昇降横行式	6,235円
エレベーター方式（垂直循環方式）	4,645円
その他	5,235円

※参考：マンションの修繕積立金に関するガイドライン｜国土交通省
※上記金額は収集した長期修繕計画の事例から算出
※屋外、屋内、地上、地下などタイプによって金額は異なる。

機械式駐車場が導入されているマンションは、マンション管理費や修繕積立金が高くなるため、マンション購入前に慎重な検討が必要です。

ディスポーザー排水処理システムがある

ディスポーザー排水処理システムが導入されたマンションも、管理費や修繕積立金が高くなります。

排水処理装置が共用設備となっているマンションでは、メンテナンスコストや更新時の費用が掛かりやすいためです。

生ごみを簡単に処理できるため、ディスポーザー排水処理システムがあるマンションは人気が高いものの、マンション管理費や修繕積立金が高くなる傾向にあるため、注意が必要です。

築年数の経過によってメンテナンス費用が増加する

築年数が経過したマンションも、マンション管理費や修繕積立金が高くなります。

建物や設備、共用部分の老朽化が進みやすく、対応するためには相応のコストが掛かるためです。

特に配管や電気系統、外壁などが劣化しやすく、メンテナンスに費用が掛かりやすくなります。また、建築基準法や耐震基準などの法令が変更されることがあり、新しい基準に合わせた補強や改修が必要になる場合があるのも管理費や修繕積立金が高くなる要因です。

そのため、築年数が経過したマンションを購入する場合は、将来的に負担が必要になる費用をある程度把握しておく必要があります。

段階増額積立方式によって修繕積立金が値上げされる

マンションの修繕積立金の徴収方式が段階増額積立方式の場合、修繕積立金が高くなる可能性があります。

常に同じ金額の修繕積立金を支払う均等積立方式と比較した場合、最終的な負担金額は段階増額積立方式の方が高くなります。

マンションに住み続けるほど修繕積立金の負担が大きくなるため、注意が必要です。

マンションの管理費と修繕積立金を払えないとどうなる？

マンション管理費や修繕積立金の費用負担が大きくなりすぎて、支払えなくなった場合どうなるのでしょうか。

具体的には、以下のような状況になります。

• 管理会社から督促がくる
• 滞納を続けると強制的に競売となる
• 滞納者が多いとマンション全体の住環境が悪化する

管理会社から督促がくる

マンション管理費や修繕積立金の支払いが滞ると、管理組合や管理会社から督促を受けます。

まずは滞納者に対して管理組合が口頭や手紙、書面で支払いするよう督促するのが一般的です。

単純な支払い忘れや口座変更によって引き落としができていなかったなど、単純なミスによる未払いの可能性があるためです。

このような場合はすぐに支払える可能性が高く、事を大きくしないためにもまずは軽い督促によって支払いを求められます。

口頭や手紙などの督促を受けても支払えない場合は、管理組合から内容証明郵便で催告書が送付されます。催告書とは、支払い要求に加えて、支払わない場合は法的措置を取る旨が記載された文書です。

一般的に督促期間は3～6ヶ月程度で、その間に支払えば大きな問題にはなりません。

滞納を続けると強制的に競売となる

催告書を受け取ってもマンション管理費や修繕積立金を滞納していると、最終的に保有するマンションが競売に掛けられる恐れがあります。

催告書を受け取っても管理費や修繕積立金を支払わなかった場合、管理組合は総会で決議を取り、裁判所に対して支払督促の申立てを行います。

支払督促を行うことで、特定の期限までに管理費や修繕積立金を支払うよう求める文書が裁判所から送付されてきます。

滞納者が支払督促を受け取った2週間以内に異議を申立てない場合、管理組合は仮執行宣言の申立てができ、承認されると次に仮執行宣言付支払督促が送付されます。

仮執行宣言により管理組合は強制執行に移ることが可能です。この状況でも管理費などを支払わなかった場合は、管理組合が強制執行を行い、総会の決議を経て強制的な競売手続きを進めることで、管理費・修繕積立金の回収に動きます。

一般的には、管理費などを滞納し始めてから2～3年程度で競売にかけられるケースが多いといわれています。

滞納者が多いとマンション全体の住環境が悪化する

マンション管理費や修繕積立金の滞納者が多い場合、マンション全体の住環境が悪くなることがあります。

管理費や修繕積立金が不足することで、マンション全体の維持管理ができなくなるためです。

例えば、共有部分の維持や清掃、修繕に掛かる不要が不足することで老朽化が進みやすくなり、利便性や生活品質が低下する可能性があります。

また、セキュリティ体制の維持にも管理費が使用されることから、警備員の配置や監視カメラの点検などができなくなり、安全面での不安が生じる恐れがあるでしょう。

さらに、共有部分やマンション自体が老朽化した場合に修繕積立金が不足していると必要な補修・改修ができなくなるため、劣化が進行しやすくなります。

マンション管理費や修繕積立金の滞納は個人の問題ではなく、マンションに住むすべての住民に影響するということを理解しておく必要があるでしょう。

マンションの管理費と修繕積立金が払えないときの対処法

マンション管理費や修繕積立金が払えない場合は、以下の対処法があります。

• 管理費・修繕積立金の見直し
• 大規模修繕工事費用の見直し
• マンションを売却する

管理費・修繕積立金の見直し

マンションの管理費や修繕積立金の金額を見直すことで、月々の費用負担を軽減できる可能性があります。

管理費や修繕積立金を見直すには、総会での削減提案が必要です。ただし、いきなり管理費や修繕積立金の見直しを訴えても、実際に削減につながるケースはほとんどありません。

そのため、総会で発言するのではなく、まずは理事会に管理費などの見直しについて検討してほしいと伝え、議論してもらうことから始めるといいでしょう。

理事会で削減案が検討された場合、総会に提案されることになるからです。また、総会が開催される頻度は年1回程度と低いため、住民からの要望として削減案を理事会で議論してもらうことで、要望が通りやすくなります。

理事会での議事録は組合員に配布されるため、次回の総会で管理費や修繕積立金の削減案が出ることが組合員に周知されます。

総会で決議されれば、削減案はすぐに実行されるため、管理費や修繕積立金の支払負担を軽減できるでしょう。

ただし、管理費や修繕積立金の見直しは簡単なことではありません。これらの金額の基準は分かりにくく、管理会社への委託費は非公開であることが多いためです。

また、管理会社と交渉することを考えれば、管理費や修繕積立金を引き下げる根拠が必要になることもあります。なお、管理組合がマンション管理士や資格を持ったコンサルタントなどに相談しても、実際に金額が下がるまで1年以上掛かることもあります。

管理費や修繕積立金の金額を引き下げたい場合は、できるだけ早く理事会に提案した方がいいでしょう。

大規模修繕工事費用の見直し

大規模修繕工事の費用を見直すことで、管理費や修繕積立金の支払い負担を軽減できる可能性があります。

近年では人件費が高騰しており、大規模修繕工事の費用が増加しやすい傾向にあります。そのため、修繕積立金が値上げされやすいのが現状です。

修繕積立金の値上げを防止するためには、工事費用の減額や施工業者・管理会社の変更を検討する必要があります。

また、マンションの管理費や修繕積立金を見直す方法として、管理会社による全部委託管理ではなく一部委託管理に切り替える方法も有効です。

管理組合が自らコストを管理できれば、大規模修繕工事の費用を見直し、管理費・修繕積立金を削減できる可能性があるでしょう。

マンションを売却する

管理費などが値上がりしたり、管理組合や理事会が動いてくれなかったりする場合は、マンション売却を検討するのも1つの手段です。

特に収入が年金のみとなった際に管理費などの支払が現実的に難しくなる場合は、マンションを売却して住み替えることを考えた方がいいかもしれません。

戸建住宅に移れれば、管理費や修繕積立金を支払う必要がなくなるため、住まいの維持費の負担を軽減できます。

将来的なマンションの維持費の支払いに不安を感じているなら、老後を迎えてから考えるのではなく、できるだけ早くマンション売却を検討することが大切です。

もしマンションなどの不動産の売却を検討している場合は、あなたの不動産を高く売却してくれる不動産会社に出会える不動産売却査定を利用してみてください。

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まとめ

今回はマンションの維持費を抑えるポイントや支払ができない場合の対処法について解説しました。

マンションの維持費には火災保険や管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税など、さまざまな費用が含まれます。それぞれどれくらいの金額になるのか把握して、実際に支払っていけるのかどうか確認することが大切です。

また、マンションの維持費は所有者個人だけでは下げるのが難しい費用です。理事会への提案や管理組合の協力が必要になることを理解しておきましょう。どうしても維持費の支払いが難しい場合は、マンションの売却も検討してみてください。

本記事を参考に、マンションの維持費に対する理解を深めて対策を講じましょう。