「親の持っているマンションを贈与される予定だけれど、贈与を受けるとどのくらい税金がかかるのだろう」と気になっている方も多いでしょう。
マンションの評価額によっては、贈与税だけで数百万円かかることも珍しくないため、あらかじめ自分で計算して税額を把握しておきたいものです。
この記事では、マンションの贈与にかかる税金の計算方法や節税する方法、贈与税を支払えない場合の対処法を解説します。
マンションを譲り受けた後の選択肢についても紹介するため、親からマンションを贈与される予定がある方は、ぜひ参考にしてください。
目次
マンションは贈与税が課される対象
贈与とは、財産を無償で相手に贈ることであり、一定額を超えると受け取った人に贈与税が課されます。
贈与の対象になる財産は金銭だけでなく、有価証券や不動産、自動車、貴金属など幅広い範囲に及び、マンションも贈与税の課税対象です。
贈与税は、贈与を受けた人が税額を計算し、申告を行う必要があります。
申告が必要なのは、以下の要件に当てはまる人です。
- 個人による贈与の場合
- 暦年課税を適用し、かつ贈与額が110万円を超える場合
- 相続時精算課税適用の場合
贈与税の対象となるのは個人による贈与に限られ、法人による贈与は所得税や住民税の課税対象です。
また、贈与税の課税方法には、暦年課税と相続時精算課税の2通りがあり、贈与を受けた人（受贈者）は贈与をした人（贈与者）ごとに、どちらかの課税方法を選べます。
暦年課税とは、1年間に贈与を受けた財産の合計額を基に贈与税額を計算するものです。
一方、相続時精算課税制度とは、贈与を相続の一部として前倒しで行う制度であり、親や祖父母が死亡したとき（相続税の課税時）に贈与税もあわせて精算を行います。
相続時精算課税制度については、「マンションの贈与税に関する非課税制度」で詳しく後述します。
暦年課税を選択した場合は、受贈者1人につき年間110万円の基礎控除があるため、110万円までは非課税で贈与可能です。
マンションの贈与税の計算方法
マンションのような不動産は、評価額から基礎控除の110万円を差し引いた額に税額をかけて贈与税額を求めます。
（マンション評価額－110万円）×税率－控除＝贈与税額
一般的に、土地の上に建物がある不動産は、土地の評価額と建物の評価額の合計が贈与の対象です。そのため、マンションの場合も土地と建物を分けて、それぞれの評価額を計算します。
マンションの贈与税の計算手順は、以下のとおりです。
それぞれ詳しく説明します。
土地の評価額を算出する
土地の評価額を算出する方法には、路線価方式と倍率方式があります。
現在は路線価が定められている地域がほとんどであるため、路線価方式を使うのが一般的です。
路線価とは、道路に面した土地に設定された1㎡あたりの評価額のことで、国税庁のホームページから検索できます。
路線価×敷地面積×持分割合＝土地の評価額
マンションの場合、土地のすべてを所有しているわけではなく、自分の所有している分の土地割合である「持分割合」が定められています。
持分割合は、売買契約書や登記事項証明書に記載されているため、確認してみてください。
ここで、以下の場合を例にして、土地の評価額をシミュレーションしてみましょう。
敷地面積：1,000㎡
持分割合：1/40上記の計算式に当てはめると、以下のようになります。
100万円（路線価）×1,000（敷地面積）×1/40（持分割合）＝2,500万円（土地の評価額）
建物（マンション）の評価額を算出する
マンションの建物部分の評価額は、固定資産税評価額と同様です。
固定資産税評価額は、市区町村から毎年届く「納税通知書（課税明細書）」や、役所で入手できる「固定資産評価証明書」に記載されています。
建物の固定資産税評価額は、「再建築価格の約70％」が目安とされます。
再建築価格とは、評価対象の家屋を評価時や見直し時点で新築するとした場合に必要な建築費のことです。
マンションの評価額は「土地評価額＋建物評価額」であるため、先ほどのシミュレーションの建物評価額を1,700万円とすると、マンション評価額は以下のようになります。
贈与税の税率を適用させる
ここまでで算出したマンション評価額に、贈与税の税率をかけることで贈与税額が決まります。
基礎控除後の課税価格ごとの贈与税の税率と控除額は、以下のとおりです。
| 特別税率 | 一般税率 | 特別税率 | 一般税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 税率 | ||
| 200万円以下 | 10％ | 10％ | － | － |
| 300万円以下 | 15％ | 15％ | 10万円 | 10万円 |
| 400万円以下 | 15％ | 20％ | 10万円 | 25万円 |
| 600万円以下 | 20％ | 30％ | 30万円 | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 30％ | 40％ | 90万円 | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 40％ | 45％ | 190万円 | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 45％ | 50％ | 265万円 | 250万円 |
| 4,500万円以下 | 50％ | 55％ | 415万円 | 400万円 |
| 4,500万円超 | 55％ | 640万円 | ||
贈与税の税率には、「特別税率」と「一般税率」の2種類があります。
特別税率とは直系尊属（父母や祖父母）から、贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の子や孫への贈与の場合に適用される税率です。
それ以外の贈与にはすべて一般税率が適用されるため、兄弟間や夫婦間の贈与であっても一般税率が適用されます。
先ほどのシミュレーションに戻ると、まずマンション評価額から基礎控除額の110万円を引き、課税価格を出します。
課税価格に適用税率をかけ、控除額を引いたものが贈与税額です。
4,090万円（課税価格）×55％（適用税率）－400万円（控除額）＝約1,850万円（贈与税額）【特別税率の場合】
4,090万円（課税価格）×50％（適用税率）－415万円（控除額）＝約1,630万円（贈与税額）
ただし、このままの贈与税額を支払うわけではなく、いくつか非課税制度が設けられているため、条件に当てはまる方は贈与税の節税が可能です。
課税価格ごとのマンション贈与税はいくら？
一般税率の場合、マンションの課税価格ごとに贈与税額をまとめると、以下のようになります。
| マンション課税価格 | 一般税率 | 贈与税 |
|---|---|---|
| 500万円 | 20％ | 75万円 |
| 1,000万円 | 30％ | 235万円 |
| 1,500万円 | 40％ | 475万円 |
| 2,000万円 | 45％ | 725万円 |
| 3,000万円 | 45％ | 1,175万円 |
| 4,000万円 | 50％ | 1,750万円 |
| 5,000万円以上 | 55％ | 2,350万円 |
特別税率の場合は、以下のとおりです。
| マンション課税価格 | 一般税率 | 贈与税 |
|---|---|---|
| 500万円 | 20％ | 70万円 |
| 1,000万円 | 30％ | 210万円 |
| 1,500万円 | 40％ | 410万円 |
| 2,000万円 | 45％ | 635万円 |
| 3,000万円 | 45％ | 1,085万円 |
| 4,000万円 | 50％ | 1,585万円 |
ただし、非課税制度を利用できる場合は支払う税額が変わり、節税が可能です。
マンションの贈与税に関する非課税制度
マンションの贈与で利用できる非課税制度には、以下の3つがあります。
- 配偶者控除
- 相続時精算課税制度
- 直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税特例
それぞれ詳しく解説します。
配偶者控除
贈与税の配偶者控除とは、基礎控除額の110万円のほかに、最高2,000万円まで非課税にできる特例です。
利用するには、以下の条件を満たす必要があります。
- 婚姻期間が20年以上であること
- 居住用不動産の贈与、または居住用不動産の取得のための資金の贈与であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居し、その後も引き続き住む見込みであること
なお、配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については、一生に一度しか利用できません。
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、いわば親や祖父母が生きているうちに相続を前倒しで行うものであり、2,500万円まで無税で贈与ができる制度です。
利用条件は、以下のとおりです。
- 贈与者：贈与をした年の1月1日において60歳以上であること
- 受贈者：贈与者の直系卑属である推定相続人または孫であり、贈与を受けた年の1月1日において18歳以上であること
相続時精算課税制度では、贈与する財産の種類や金額、贈与の回数に制限はありません。
相続時精算課税制度を選択すると、最大2,500万円の特別控除を適用でき、2,500万円を超えた贈与財産については税率が一律20％となります。
たとえば、1年目で2,000万円の贈与を受けた場合、2年目では500万円まで控除できますが、それを超えた分の贈与に関しては20％の税率がかかります。
また、贈与者が亡くなり相続が開始したときは、贈与を受けた財産額を相続財産の額に加算して相続税を計算し、すでに納付した贈与税額が相続税額から控除される仕組みです。
相続時精算課税制度は多額の贈与を無税で一時に行える点がメリットですが、以下のデメリットも存在します。
- 同じ贈与者については暦年課税を選択できず、毎年110万円の基礎控除が使えない（令和5年まで）
- 小規模宅地等の特例が利用できない
贈与税の課税方法は、一人の贈与者につき暦年課税と相続時精算課税制度のどちらかを選ばなければならず、一度相続時精算課税制度を選択すると暦年課税に戻すことはできません。
そのため、相続時精算課税制度を選んだ場合は、その贈与者からの贈与について暦年課税の110万円の基礎控除が使えませんでした。
しかし、令和5年度の税制改正により、令和6年1月1日以降の贈与では相続時精算課税制度を選んだ場合でも、110万円の基礎控除を適用できるようになります。
また、相続時精算課税制度を利用して宅地等の贈与を受けると、その宅地等は小規模宅地等の特例を受けられなくなります。
小規模宅地等の特例とは、亡くなった人が自宅や事業用に使用していた宅地等の一定面積までの部分について、相続税評価額を80％まで減額できるという制度です。
相続時精算課税制度で対象となる宅地等の贈与を受けている場合、その宅地等は亡くなった人のものではなく、すでに受贈者の財産となっているため、小規模宅地等の特例が適用できません。
直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税特例
直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税特例とは、贈与を受けた人ごとに、省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の住宅の場合は500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税になる制度です。
この特例を利用するためには、受贈者は以下の条件を満たしていなければなりません。
- 贈与者の子または孫であること
- 贈与される年の1月1日において18歳以上であること
- 贈与を受けた年の合計所得が2,000万円以下であること
この特例は、令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間の住宅取得等資金の贈与が対象です。
取得する建物にも要件があり、新築の場合と中古の場合に分けて詳細な要件が設定されています。
また、直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税特例は、暦年課税の非課税枠110万円と併用可能です。
そのため、直系尊属からの住宅取得資金贈与の非課税特例で1,000万円非課税になった場合、基礎控除の110万円とあわせて1,110万円まで非課税で贈与を受けられます。
マンションの贈与税を支払う方法
贈与税の申告と納税は、受贈者が財産をもらった年の翌年の2月1日から3月15日までに手続きが必要です。
申告書の提出は、受贈者の住んでいる地域の税務署に主に以下の方法で行います。
- 郵送もしくは信書便による送付
- インターネット（e-tax）
- 税務署の時間外収受箱へ投函
申告書の提出とは別で、以下の方法での納付手続きが必要です。
- 納付書を用いて税務署、銀行、郵便局で納付
- 口座引落しによる電子納付（ダイレクト納付）
- インターネットバンキング
- クレジットカード
- コンビニエンスストア
納付書は税務署や所轄の税務署管内の金融機関に用意されており、自身で必要事項を記入して使用します。
ダイレクト納付とは、e-taxで申告書を提出した後、受贈者の預貯金口座から引き落としで贈与税を納付できる仕組みです。
ダイレクト納付を利用したい場合は、税務署へe-taxの利用開始手続きを行った上で、専用の届けを出す必要があるため、あらかじめ準備しておきましょう。
インターネットバンキングで納付する際も、事前にe-taxの利用開始手続きが必要です。
また、クレジットカードは、「国税クレジットカードお支払サイト」から納付する際に利用できますが、納付税額に応じた決済手数料がかかります。
納付税額が30万円以下であれば、国税庁のホームページでQRコードを作成し、コンビニエンスストアでの納付も可能です。
マンションの贈与税が支払えない場合の対処法
贈与税の支払いが難しいからと申告せず放置していた場合、税務署や国税局の税務調査を経て、課税処分を受けるおそれがあります。
贈与税の時効は原則6年と定められていますが、贈与があったことを隠していたなど「偽りその他不正の行為」があった場合は7年に延びます。いずれにせよ、放置していても納税から逃れることはできません。
贈与税が支払えない場合の対処法には、以下の2つがあります。
- 延納で分割納付する
- 銀行や親族から納税資金を借りる
一つずつ詳しく解説します。
延納で分割納付する
贈与税は納付期限までに現金での一括納付が原則ですが、条件に当てはまれば、5年以内に分割で納税する「延納」が可能です。
延納が認められるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 納付税額が10万円を超えていること
- 金銭で一度に納めることが困難な理由があること
- 担保を提供すること
ただし、延納税額が100万円以下で、延納期間が3年以下の場合、担保は不要です。
なお、延納期間中は利子税がかかりますが、利子税は納付期限までに完納できなかった場合にかかる延滞税より低く設定してあります。
延納するためには、贈与税の納付期限までに、受贈者の住んでいる地域の税務署に延納申請書や担保提供関係書類の提出が必要です。
銀行や親族から納税資金を借りる
延納制度では担保が必要になる場合があるため、銀行や親族から資金を借り、納税に充てたほうが手続きを簡単に済ませられます。
ただし、親族から借り入れを行う際は、契約書や返済計画の作成などで返済の意思があることを形として残しておかないと、納税資金も贈与とみなされてしまうため注意しましょう。
また、贈与を受けた翌年に、非課税の枠内で納税資金の贈与を行い、援助するという方法もあります。
マンションの贈与に関する注意点
マンションを贈与されたときは、以下の2点に気をつけましょう。
- 贈与税以外にも不動産取得税や登録免許税などがかかる
- 有償でも著しく安価の場合は贈与とみなされる
一つずつ解説します。
贈与税以外にも不動産取得税や登録免許税などがかかる
マンションの贈与を受けたときは、贈与税のほかにも不動産取得税や登録免許税などを支払う必要があるため注意が必要です。
不動産取得税とは、売買や贈与で不動産を取得した場合にかかる地方税で、建物と土地のそれぞれに課税されます。
不動産取得税は、以下の計算式で算出できます。
課税標準額は、固定資産税の課税明細書に記載されているため、確認してみてください。
不動産取得税の税率は4％ですが、令和6年3月31日まで土地と住宅の場合は3％に軽減されています。
また、登録免許税とは、マンションの所有者移転登記を行う際に支払う国税です。
登録免許税は、以下の計算式で求められます。
このように、マンションの贈与を受けるときは、贈与税以外の税金が必要であることも把握しておきましょう。
有償でも著しく安価の場合は贈与とみなされる
贈与とは「無償でもらうこと」を指しますが、著しく低い価格で財産を購入した場合も贈与税の課税対象です。
たとえば、2,000万円の価値があるマンションを100万円で購入した場合は、通常の取引価額（2,000万円）と財産をもらった人が支払った対価（100万円）の差額（1,900万円）が「みなし贈与」とみなされ、贈与税の課税対象となります。
「著しく低い価格」かどうかは税務署が判断しますが、一般的に「時価の80％未満の価格」で取り引きされた場合、みなし贈与に該当するとされています。
マンションを贈与された後の選択肢
親からマンションを贈与された場合、住む、貸す、売るの3つの選択肢が考えられるでしょう。
ここでは、贈与されたマンションをどのように活用するか決まっていない方向けに、マンションを贈与された後にどのようにすればよいのかの判断基準を解説します。
住む
元々マンションに住むことを希望していた場合や、マンションの管理体制がよい場合は、自分で住むという選択肢が挙げられます。
自分で住む場合は、所有権移転登記の手続きのみで手間をかけずにマンションを活用できる点がメリットです。
マンションが築古である場合は、住むにあたってリフォームやリノベーションが必要になる可能性があるでしょう。
貸す
贈与されたマンションに住む予定がなく、賃貸需要に対応できる物件で、収益が上がりそうな場合は貸すという選択肢が考えられます。
貸す場合のメリットは、家賃収入を得られること、人が住むことでマンションの劣化スピードが遅くなることの2点が挙げられます。
一方、貸すことのデメリットは、入居する人が見つからない場合、維持費を負担し続けなければならない点です。
また、築古の場合は、維持費に加えてリフォーム費用もかかり、費用を回収できるように収支計画を立てる必要があります。
さらに、将来的にマンションを誰かに譲るのか、売却するのかなどの出口戦略もあわせて考えておいたほうがよいでしょう。
売る
贈与を受けたマンションを単独所有しており、現金化したい場合は、マンションを売るという選択肢があります。
マンションを売却すれば、条件がよければ多額の現金が手に入り、賃貸に出す場合の空室リスクを避けられます。
ただし、マンションを兄弟などと共有している場合は、売却する際に話がまとまらないケースが考えられるため、マンションを売却したいときは単独所有が望ましいです。
マンションを売ると決めたら、資産価値が少しでも高いうちに、早めに不動産会社に相談することをおすすめします。
マンションの売却の流れは、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
まとめ
マンションは贈与税の課税対象であり、贈与税額はマンションの土地と建物の評価額を合算したものに税率をかけ、控除額を引いて算出します。
さらに条件に当てはまる場合は、配偶者控除や相続時精算課税制度などの非課税制度を利用でき、贈与税を軽減できます。
マンションを贈与されたけれど、住む予定がない場合や、賃貸に出して空室のリスクを抱えるのを避けたい場合は、売却も選択肢の一つです。
マンションの資産価値は、時間が経つほど下がっていくため、売ると決意したら早めに行動しましょう。
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マンションの贈与税に関するよくある質問
マンションの生前贈与と相続では、税率のみを考えるなら相続のほうが得といえます。
しかし、家賃収入がある場合、親がマンションを持ち続けていると相続財産が増え、相続税も高額になります。
このマンションを生前贈与した場合、家賃収入が受贈者のものとなるため、相続税負担が軽くなるでしょう。
また、マンションは金銭と異なり、等しく分けられないため、遺産分割協議でトラブルになりやすい財産です。
生前贈与でマンションを譲っておけば、相続時のトラブルを避けられます。
このように生前贈与と相続にはそれぞれメリットデメリットがあり、どちらが得かはケースバイケースです。
マンションの現物贈与と金銭贈与では、現物贈与のほうが贈与税を抑えられます。
金銭の贈与は額面どおりの金額で評価されますが、マンションは換金したときの価格で評価されるためです。
マンションの建物については固定資産税評価額、土地については路線価×敷地面積×持分割合で計算されますが、一般的に相場価格よりも低くなります。
そのため、マンションの現物贈与と金銭贈与では、現物贈与のほうが贈与税は安くなります。
マンションの資産価値は、時間が経つほど下がるため、「早く売ること」が高く売るコツです。
新築マンションであれば、購入価格の90％程度で売却できるケースも考えられます。
売却が遅くなればなるほど、マンションの資産価値が下がり、売却価格も下がってしまうため、マンションを高く売るには早く売ることが重要です。
新築マンションの売却のコツは、以下の記事で詳しく解説しています。
