不動産投資でFIREするにはいくら必要？FIRE成功のコツと注意点

FIREという言葉はご存じかと思いますが、簡単に言えば、投資の収益と貯金だけで暮らせる状態を作ることですが、投資による資産形成が進んでいる現代では、あこがれから目標に変わりつつあるようです。

FIREの実現に対する意識調査を行ったところ、「実現したい」と答えた人の割合は33.9%にのぼり、年収が300万円を超えた層では40%前後の人が「実現したい」と答えたそうです。（リスモン調べ）

そして、FIRE実現のための選択してとして有効なのが、不動産投資です。

この記事ではほかの投資方法も含めてご紹介する中で、不動産投資がFIREで可能か、FIREのためには、どのようなやり方で不動産投資をおこなっていくのかを解説します。

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FIREに必要な資産はどのくらい？

FIREとは「Financial Independence,Retire Early」の略で、「経済的な自立を達成して、早期退職すること」という意味で使います。

「早期退職」や「アーリーリタイア」という言葉と比較して、FIREの場合は「経済的に自立していること」が条件となっています。

経済的な自立とは、投資による利益や貯蓄で、仕事をしなくとも暮らしていける状態を指し、生活をコンパクトにして無駄な出費を抑えることも含まれます。

したがって、FIREを実現するには、その原資になる投資の利益や貯蓄が必要となります。

FIREの必要資産は「4%ルール」が目安

FIREに必要な金融資産額の目安として、一般的には4％ルールが目安とされています。

4%ということは、必要とする年間の生活費の25倍の資産を運用すればよいということになります。

この4％という数字は、アメリカ株式市場の年間成長率7％から、アメリカのインフレ率3％を差し引いたものを指標としています。

（インフレで現金の価値が目減りするため、インフレ率の分を差し引いて計算する必要がある）

しかし、日本のインフレ率は2022年末で1％以下のため、資産が目減りする割合はアメリカより低く、日本では1年間の生活費を総資金の5～6％で計画しても間違いではないという意見もあります。

つまり年間支出の25倍ではなく、17～20倍ほどが日本での資金の目安といえそうです。

しかし日本もインフレ傾向が進行していることは間違いないため、今後の動向を見極めながら、余裕を持った資金作りが必要と言えるでしょう。

では、「月に最低限これくらいは必要」という金額を出発点として、必要な資金＝金融資産を検証してみましょう。

単身者・自営業で必要な資産

まず、自営業の単身者の方が50歳から90歳までの40年間、月に16万円の生活費が必要と仮定して、資産を計算してみましょう。

※計算を簡単にするため、一部の端数は省略します。

単身者・自営業の50歳以降の必要資金
A.消費支出	16万円×12ヶ月×40年=7,680万円 (65歳以上の単身無職世帯（高齢単身無職世帯）の家計収支－2022年－より、非消費支出12,356円+消費支出143,139円=155,495円)
B.年金収入	65~90歳までの年金総額→6万5,000円×12ヶ月×25年=1,950万円（国民年金・令和5年4月分からの年金額・66,250円より目減りも勘案）
A-B.必要資金	7,680万円－1,950万円＝5,730万円

出典：日本年金機構　総務省統計局

このように、40年間で年金以外に5,730万円が必要という結果となりました。

この5,730万円は、4%では191,000円、5％では238,750円となり、当初設定の16万円より4～5%の計算ではかなり余裕があることがわかります。

しかし必要なお金は個人差があり、年金受給などの情勢は常に変化しますので、絶えず計算を繰り返すのが良いでしょう。

夫婦二人・会社員で必要な資産

今度は会社員の夫婦2人が50歳から90歳までの40年間、月に27万円の生活費が必要と仮定して、資産を計算してみましょう。

夫婦二人・会社員の50歳以降の必要資金
A.消費支出	27万円×12ヶ月×40年=1億2,960万円 (65歳以上の夫婦のみの無職世帯（夫婦高齢者無職世帯）」より→消費支出236,696円+非消費支出31,812円=268,508円)
B.年金収入	65~90歳までの年金総額→20万円×12ヶ月×25年=6,000万円（厚生年金・令和5年4月分からの年金額・22万4,482円より目減りも勘案）
A-B.必要資金	1億2,960万円-6,000万円=6,960万円

出典：日本年金機構　総務省統計局

こちらの例で必要な資金は6,960万円となったのですが、必要な金額が単身者の方の倍額にならない点は、実際に2人分の生活費は1人の2倍かからないことと、国民年金より厚生年金の方が支給額が多いことによります。

6,960万円に対しては、4%では232,000円、5％では290,000円となり、こちらは当初設定の27万円と大きな食い違いはないものの、やはり上回る形でした。

以上からすると、総資産の5％の配当と貯蓄を見ておけば、普通に暮らすうえに、たまに旅行に行けるくらいのことができると考えられます。

FIRE実現のプランは2種類

FIREは文字通りのFIREと、サイドFIREの2種類に分けて考えることができます。

①完全にリタイアするプラン

前述のとおりFIREは十分な資産を作り、完全に運用益や貯蓄だけで生活することです。

目標として「働かない」生活を目指すことには、実現するための具体的な施策やスケジュールを詰めていくうえでは、一定の意味があります。

FIREを通じて節約や倹約を実行することも、それまでの生き方を見直す意味で、意義深い要素があるでしょう。

生活のために働くことをしたくないのは、その労働に前向きな意味を感じられないか、それ以外の何かをする余裕を確保したいかのどちらかではないでしょうか。

とくに今の日本のように、ここまで税金と社会保障費の負担が増大していては、「生活どころか納税のために働いている」と考えたくなります。

しかし反面、FIREを忠実に実行するためには相応の資産の構築が必要になります。

また、働かないとはいえその資産を守るために、とくに不動産投資を通じてFIREする場合は、継続した勉強や情報へのアンテナが不可欠になるでしょう。

②セミリタイアするプラン（サイドFIRE）

サイドFIREは資産運用をしつつ、副業などの勤労収入と合わせて生活します。

仕事量は減らしてバイトやパートにするなど、完全に労働収入を断たない一方、働き過ぎは意味がないので、無駄な支出を減らす努力もおこないます。

完全なFIREが向かないタイプの人も多くいます。

たとえば社会とのつながりや、普通の労働への生きがいを保ちたい人や、タイトな倹約のライフスタイルや不慮の出費への不安がある人は、完全なFIREは向いていません。

そんな人は一定の枠を決めてご自身のペースで副業をすれば、FIREを開始する時点での資金を低めに抑えることもできます。

ただし、FIRE同様に投資運用への継続した勉強や、情報へのアンテナは必要です。

FIREが可能な資産運用の方法一覧

FIREを目指すにあたって、資金作りに用いられる各種投資方法の特徴や、メリット・デメリットをご説明します。

①株式投資

株式投資の魅力は大きく稼げる可能性があることで、時には投資金額の10倍以上の利益となることもありますので、それを原資にほかの投資手段にリスク分散を兼ねて拡げてゆくにも向いているでしょう。

反面、マーケットに関しては絶えず勉強をし、自己判断で投資をおこなう必要があるため、誰かにおまかせというわけにはいきません。

②投資信託

株式投資におまかせ性を取り入れ、ローリスク・ローリターンとしたのが投資信託と言えるでしょう。

投資信託の投資先はさまざまですが、専門家の組んだ商品を選んでいけばよいので安心である反面、手数料などが高く、結果利回りは低く、儲けを出すのに年数がかかります。

③FX・暗号通貨

FX投資はレバレッジ（資金以上の買い付け）をかけて、少ない資金で大きく稼ぐチャンスがあり、ノウハウも比較的難しくはなく、世界情勢に詳しくなれるメリットもあります。

反面値動きが激しく、割り込んだ資金を補充する追証をしなければならなくなったり、いわゆる元本割れになったりするリスクに備え、正しい資金管理をおこなう必要があります。

暗号通貨は通常24時間365日取引が行え、自身のライフスタイルに合わせて細やかな投資を行い、収益を上げることが可能です。

また、Web上のシステムですべて行えるので瞬時に海外へ送金・決済でき、金融機関を通さずに送金・決済を行うため、手数料が安く着金が早いほか、海外送金も安くできます。

ただし取引はオンライン状態で個人認証されている必要があるため、Webが使えない、電波状況が悪いところで電話などでの取引はできず、取引や決済は一定の環境に縛られることになります。

また、株式投資やFX投資の利益は、申告分離課税で税率は一律で約20%なのに対し、暗号通貨は雑所得扱いで累進課税となり、税率が約15%〜55%（住民税およそ10%分を含む）となります。

そのため、330万円を超える利益が出た場合、同じ利益でも株式投資やFX投資の方が、手元に残る資金が多くなります。

出典：国税庁

④不動産投資

不動産投資とほかの投資手段と比較した場合の魅力は、収入について値下げや必要経費も含めて長期予測が立てやすく、資金の読みがしやすい事です。

また、事業のためとして借り入れが起こせるため、これが自己資金以外にレバレッジとなって、高収益の物件を取得することができます。

ただし、借り入れのためには事業計画や、現在の収入の安定性も確認されることになります。

FIREには不動産投資がおすすめ！その理由とは？

FIREには不動産投資がおすすめな理由は、以下が挙げられます。

レバレッジ効果で効率的に運用できる
安定した収入を得られる
経済動向の影響を受けにくい
運用の手間が少ない
節税効果が高い

では、その詳細を見ていきましょう。

レバレッジ効果で効率的に運用できる

前述のように事業資金としての借り入れが起こせ、その際は物件が担保になり、運用中の物件のオーナーチェンジであればすでに賃料収入も見込め、その結果自己資金の何倍もの運用が可能となります。

（ただしオーナーチェンジがなぜおこなわれたかは、検証して説明できなくてはなりません）

例えば不動産投資ローンの融資額は年収の7〜10倍と言われていますから、年収500〜700万円ほどあれば、5000万円の物件を買うことも可能です。これは、地方であれば中古一棟アパートは十分に探せる金額でしょう。

FIREを目指して早く資産形成したい場合にはおすすめの手段となります。

安定した収入を得られる

前述のように入居者がいれば、そのことで毎月安定して収入があります。定期的な収入があるということは想像以上に安心感のあるものです。

この家賃収入は下落も含めてシミュレーションが可能で、物件取得の際の借り入れの返済が終わった場合、その時点から収支が好転して金額が増えるものです。

株やFXはFIREするための資金を瞬間的に稼ぐことには向いているかもしれませんが、定期収入を得るという意味では不向きな面があります。

一方、不動産投資は年金対策としても使われるほどですから、生活の基盤として考えることは、他の投資よりも向いていると言えます。

経済動向の影響を受けにくい

不動産は金と同様、インフレや為替レートの影響が少なく、資産価値が低下しにくい特性があります。

現金で持つのであれば、不動産に換えた方が良いという判断が、都市とその近郊の不動産の値上がりにつながっているようです。

取得した物件を手放す際の出口戦略上も、現金の利子より不動産の値上がり差益の方が期待できるのが現状です。

運用の手間が少ない

不動産投資の物件選びや運用については、継続した勉強が必要となりますが、では実際の大家さんがすべて入居者の世話を焼くのかというと、そうではありません。

ほとんどの場合、賃料の5%ほどの管理委託料を支払って不動産管理会社に任せれば、実務上の手間はほとんどかかりません。

それはたとえば家賃の収納や督促、入居者同士のトラブルの解決、物件の清掃管理や退去時の原状回復チェックと発注、大規模修繕のアドバイス、空室の募集など、多岐にわたります。

節税効果が高い

不動産投資の収益は他の収益と合算した所得税・住民税や、相続税の節税効果があることも見逃せません。

所得税・住民税の節税は、他の事業などの収益を不動産分の赤字で損益通算することで可能になります。

投資上実際の持ち出しのない経費の代表が減価償却費ですが、古い木造一棟アパートなどの場合は1年あたりの減価償却費の計上金額が大きくできるため、税申告上で有利となります。

築年数が木造の法定耐用年数22年を超えている場合、法定耐用年数×20％の年数で減価償却ができ、4年間で購入価格をぶつけられ、赤字が出しやすい構造となっています。

つづいて相続税額は相続税評価額で決まりますが、その価値を金銭で評価した額に基づいて税額が決定されます。

現金の場合の相続税評価額は文字通りその金額ですが、土地は時価の80％といわれる路線価で評価され、建物は時価の半分程度の固定資産税評価が基本となるため、実際の価値よりも低い評価にできます。

また、その不動産を投資運用している場合はさらに減額され、その評価額は約1/5となります。このように、不動産投資では相続税でも、大きな節税を実現できます。

不動産投資でFIREを実現するためのコツ

不動産投資には、副収入、節税、生命保険がわり、本業としての事業など、その目的に応じて様々なやり方や、ふさわしい物件があります。

FIREを実現するためには、どのようなコツがあるのかをお伝えします。

不動産について勉強・情報収集をする

まず最初から行うことは、勉強と情報収集です。

どんな物件を買えば、どんな経費を差し引いて、毎月いくら手元に残るのか、それを肌感覚でつかむために、Webの投資物件情報を見ながら気になったものについて、収支のシミュレーションをしてみます。

投資物件の情報には、物件価格を想定賃料で割った表面利回りが記載されています。

そこから主だったもので管理費・修繕積立（区分マンションの場合）・借り入れの月々の返済額・自主的な修繕積立（一棟アパートや戸建て）を仮で充ててみます。

その結果で手元にいくら残るか、借り入れする場合はどのくらいで返し終わるかを計算します。

ここぞという物件の場合はさらに細かい問い合わせをし、現在の空室状況、固定資産税や都市計画税の金額、予定される修繕などを確認します。

また、購入候補の物件探しにあたっては、不動産投資会社のサポートを受けて、Web上には出回らない物件情報を得ることが必要です。

また、そのうえで金融機関に物件の相談をし、借入可能額の打診なども行います。

物件選びにこだわる

不動産投資は、どのような物件を選ぶかがとても重要です。

FIREが目標なら「一棟アパート」がおすすめ

不動産投資の物件選びは、以下の表のように一棟アパート、区分マンション、一棟マンション、戸建てなどの種別に分かれます。

種類別の大まかな特色を確認してください。

不動産投資の種類別の特徴比較
	一棟アパート	区分マンション	一棟マンション	戸建
家賃収入	多い	少ない	多い	少ない
投資金額	多い	少ない	多い	少ない
利回り	高い	低い	高い	低い
空室時の影響	小さい	大きい	小さい	大きい
修繕責任	大きい	小さい	大きい	小さい
売却	困難	容易	困難	容易

このなかで、FIREに貢献するような大きな利潤を生んでくれるのは区分や戸建てではなく、一棟物件です。

一棟アパートなら空室リスクが低く、利回りが高いので、早い段階で一棟アパートを取得できるのが理想です。

一棟マンションは一棟アパートよりも価格が高額で利回りも出にくい反面、長期的に安定した収益源となるので、最終的には一棟マンションも取得して運用したいところです。

少しずつ投資規模を大きくしていく

FIREを意識するあまりに焦って失敗しないよう、少しずつ資産を拡大していくことがおすすめです。

たとえば最初は、区分所有のファミリータイプのマンションを借り入れ無しの500万円で購入し、経費を差し引いて月に48,000円ほどになる賃料収入に、あまり手を付けずにおきます。

5年たったら最初の区分マンションを売りに出し、差益と家賃収入の蓄えで合計約1,000万円を得て、これを自己資金として2,500万円の一棟アパートを購入するという作戦も可能です。

最初の区分マンションに残債がなければ、一棟アパートの共同担保にしても良いでしょう。

金融機関は融資の際に、借り主の信用情報だけではなく投資実績や賃貸人としての体制なども融資の審査対象にしますので、このようなやり方に意味が出てきます。

早めに運用をスタートする

上記のように最初から焦る必要はありませんが、できることから早めに始めたほうが、時間を味方にして資産を増やしていけるうえ、ノウハウや情報も集まりやすくなります。

机の上で勉強している状態と、小規模でも実際の物件を取得して運用している状態では、ノウハウの蓄積に大きな差があります。

信頼できる不動産会社を見つける

前述のように、優良物件情報はまず、投資系の不動産会社の中で流通し、Webで公開される前に成約することがほとんどです。

また、書籍やネットの情報は一方通行なので、セミナーにでも参加しないかぎり、あなたが知りたい質問に直接答えてくれることは無いでしょう。

一方不動産投資会社のスタッフはあなたを本気のビジネスの相手と認識すれば、物件選びから収益のシミュレーションまで、成功に向けたサポートをしてくれます。

不動産投資でFIREに失敗しないための注意点

不動産投資で失敗しないために大事な点は、各種のリスクを見越して先回りをすることと、徹底して住まいを借りる人の立場に立つことの2つです。

FIREを成功に導くための不動産投資の注意点について、以下のことをご説明します。

余裕のあるシミュレーションを立てる
収益性の低い物件には投資しない
一時の感情で運用しない
業者の話を鵜呑みにしない

余裕のあるシミュレーションを立てる

余裕のあるシミュレーションとは、リスクをあらかじめ見越した長期的な視点での運用想定という意味です。対象となるリスクはおもに以下です。

主な不動産投資のリスク

長い運用期間の中では、以下のようなことが起こり得ますので、起こったらどうなるか、どうするかを考えておくのが大事です。

空室や家賃滞納のリスク

入居者の都合での退去は、1か月前の告知で可能なのですが、問題はそのあとに次の入居者がなかなか決まらない空室リスクです。

空室の期間が続けば、その間はその部屋の家賃収入が途絶えることになるので、何部屋空室となったら返済に支障が出て赤字となるかということへの計算をしておきます。

家賃が滞納となった場合は、最近はほとんどが保証会社の即時立て替え（代位弁済）が行われるので、すぐに困ることはありません。

しかし、この滞納は長期にわたった上に立ち退きや、行方不明による残置物の保管などの問題に発展する可能性がなくはないです。

立ち退きは物件オーナーの業務領域となるので、事前に管理会社と手順を確認しておきましょう。

家賃や物件価格が下落するリスク

物件の老朽化やライバル物件が増えたなどの理由で、家賃を下げなければ入居者が決まらないという状況も考えられます。

この場合はどのくらいの下げ幅でしのげるのか、金額上は年間収支にどう響くのか、それは物件への資本投下で巻き返して再び家賃を上げられるのかなどの要素について検討をしておくことが大切です。

物件価格の下落は、今後も所有し続けたとしても損失には変わりなく、実際に売るときの収支にも影響するため、相場を確認のうえ、マイナス分を認識しておく必要があります。

老朽化や災害のリスク

物件の老朽化は、大規模修繕のリスクに置き換えることになります。

物件を購入したら、今後何年後にどの部分に手を入れていくことが必要になるか、管理会社と話し合って、予算を計上するようにします。

さらに、地震、水害、火災など不慮の災害については入居者に対してどのような対応を取るか、起きた損害は保険などでどのようにカバーされるか、物件が全損した場合はどのようになるかなどを確認します。

収益性の低い物件には投資しない

表面利回りの良さにひかれて、立地の良くない物件や、収入の割に修繕に多額の費用を要する物件を購入しないよう、注意しましょう。

表面利回りが高い物件は、最終的にいくら儲かるか、現在その物件はニーズがあるか、手を入れる必要がある箇所はどこなのかなどの判断が必要です。

修繕箇所については、工務店の人に同行してもらうことができれば、ある程度のことが分かりますし。購入の段階では、ホームインスペクションを受けて、隠れた不具合まで検査をすれば安心です。

一時の感情で運用しない

一時の感情に流されない運用とは、事前にさまざまなリスクを想定したうえで、売り時を冷静に判断する視点のことで、不動産をFIREの資金源とするには、最も重要な部分です。

土地や建物は愛着が生じる対象ですが、そこには流されずに客観的に判断し、物件の入れ替えや利益の確定を行うようにしましょう。

業者の話を鵜呑みにしない

物件探しの当初に、まだ不動産投資会社との関係ができ上ってない頃は、居住用も含めて様々な物件が候補に挙がり、判断に迷うようなことがあるでしょう。

そのような頃には、価格の安さには必ず理由があるということは考えられないものです。

たとえば都市部の格安物件のなかには再建築不可、旧法借地権、物理的瑕疵物件など、資産価値の薄いものが含まれています。

普通に売買で売れればよいという仲介業者の甘い話に騙されないよう、しっかり情報を精査・検討するようにしましょう。

まとめ

不動産投資がFIREで可能か、FIREのためには、どのようなやり方で不動産投資をおこなっていくのかを解説しました。

さまざまな投資方法それぞれにメリットやデメリットはあるものですが、不動産投資は誰かの暮らしに貢献しているという、確かな足がかりがあるのも特徴です。

FIREとは、ただ不労所得で生きるゴールと考えるのではなく、そのような足がかりとも向き合いながら、充実した後半生をおくるのも良いのではないでしょうか？

不動産投資はまず頼れるパートナー探しから！