不動産投資というと、借金（ローン）を使って物件を購入するイメージがあります。しかし、実際は無借金の不動産投資で収益を上げている人も多くいます。
ある程度の自己資金は必要ですが、100万円ほどの中古物件で利益を得ている投資家も存在しており、無借金は決して富裕層だけの方法ではありません。
無借金で不動産投資を始めれば、ローンの返済負担や金利上昇リスクがないため、運用中に破綻する恐れが少なくなります。
一方、大きな利益を生むまでに時間がかかるため、焦らず長期的な運用をしたい人に向いています。無駄な設備投入や広告費などで、無借金の利点を消さないよう注意することも重要です。
この記事では、無借金での不動産投資を成功させるためのポイントやメリット・デメリットなどを解説します。不動産投資を検討している初心者や、キャッシュフローを見直したい中級者におすすめの内容です。
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無借金の不動産投資における成功ポイント
無借金で不動産投資を成功させるためには、以下のようなポイントがあります。
- とにかく立地にはこだわる
- 破格物件や訳あり物件こそ価格だけで判断しない
- 長期の投資になることを前提に経営していく
「優良物件ほど価格が高い」「素人に賃貸経営は無理」といった先入観をなくし、冷静な判断力を持つことが大切です。
それぞれのポイントを詳しく解説していきます。
とにかく立地にはこだわる
不動産投資の基本は立地です。立地が良ければ、入居率の維持や家賃設定で有利になり、家屋を解体して更地運用するといった出口戦略も考えられます。
ただし、都心のように競争が激しいエリアは価格相場が高いため、無借金での物件購入は困難です。反面、あまりにも僻地だと賃貸需要自体がなくなってしまいます。
そのため、無借金の不動産投資では「そこそこ需要のあるエリアの中古物件」を購入する戦略がおすすめです。具体的には、都市部から通勤・通学圏内で、築年数が古めの物件が狙い目となります。
交通機関や人口動態などからエリアを絞り、予算を踏まえたうえで「リフォームなどすれば入居者が見つかりそうな物件」を探しましょう。
物件選びで迷う場合は、不動産投資会社の意見も聞くのもおすすめです。予算や希望条件をもとに、専門家の目線から適切な物件を紹介してもらえます。
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破格物件や訳あり物件こそ価格だけで判断しない
無借金での不動産投資では、なるべく安い物件を選ぶことが大切です。しかし、価格ばかりに気を取られていると、入居者が付かず失敗してしまうかもしれません。
安いものには安いなりの理由があり、何かしらの問題を抱えている可能性があります。立地の悪さや築古といった表面的な理由だけでなく、治安が悪い、自殺があった、家屋が違法建築であるなどのケースもあり得ます。
また、構造や設備に不備があると、大規模な修繕やリフォームが必要です。購入価格は安くても、トータルで見ると割高な物件になってしまいます。
自分が住むつもりの意識で物件をチェックしなければ、入居者付けが難しくなります。破格物件や訳あり物件ほど、入居者の目線に立って状態を調べましょう。
長期の投資になることを前提に経営していく
無借金での不動産投資は、長期的な運用が前提となります。これは、得られる利益が少なくなるため、資産を増やすまで時間がかかることが原因です。
購入した物件の利回りにもよりますが、自己資金の金額が同じならローンを使ったほうが収益の規模が大きくなり、資産形成のスピードも早くなります。
上記のことから、無借金の不動産投資では長期的な賃貸経営が必要です。時間をかけて収益を積み重ねるので、焦らず安定的な投資を心掛けましょう。
安定的な投資のためには、無駄な出費を削ることが大切です。不必要に高額なリフォームや効果の薄い広告などはもっての外で、これらの出費を補填するために借金する羽目になってしまうと、無借金で投資を始める意味がなくなってしまいます。
なお、ローンと無借金の比較については、下記の関連記事でも解説しています。
無借金の不動産投資におけるメリット
無借金で不動産投資を始めると、以下のようなメリットがあります。
- 毎月のローンと利子の支払いが不要
- 資金繰りのリスクが少ない
- 担保を作る必要がない
- 資金内の物件は確実に購入できる
- 購入物件の値引き交渉がしやすい
返済負担がないため、金銭的・精神的に余裕を持って不動産投資に取り組めます。また、物件購入時に、売主との交渉で有利に働く可能性があります。
それぞれのメリットを具体的に見ていきましょう。
毎月のローンと利子の支払いが不要
ローンを組めば、元本に加えて利子の支払いが必要です。無借金ならこうした支払いが不要なので、返済期間や金利に左右されない賃貸経営ができます。
ローンがあると、空室が発生して家賃収入が0円の月でも返済しなければなりません。一方、無借金で返済がなければ、空室になっても余裕のある対応が可能です。
また、ローンを組むと利子が発生しますが、無借金ならその分のコストを節約できます。借入額や金利にもよりますが、利子だけで数百万円の出費になるため、これを節約できるのは大きなメリットです。
このように、無借金での不動産投資ならコストを最小限に抑えられ、安定した賃貸経営がしやすくなります。
資金繰りのリスクが少ない
無借金なら資金繰りが悪化しにくいため、運用中に破綻するリスクを減らせます。
賃貸経営はなにかと費用が生じるため、ローンの返済があるかないかで資金繰りの難易度が変わります。突発的な修繕など、想定外の出費が発生する可能性もあるため、支出はなるべく抑えたほうが有利です。
無借金経営なら元本返済もないため、家賃収入がほぼそのまま手元に残ります。空室や価格下落が発生しても、投資の撤退が必要なほど追い込まれることは少ないでしょう。
担保を作る必要がない
ローンを組んだ場合、購入した物件を担保にする必要がありますが、無借金なら不要です。
担保設定した物件は、返済不能になると差し押さえられてしまいます。一方、無借金ではそもそも返済が発生しないため、経営難に陥っても物件を失うことはありません。
また、担保設定するとローンを完済するまで売却できませんが、無借金なら好きなときに売却できます。経済状況に合わせて、自由な投資判断が可能です。
資金内の物件は確実に購入できる
ローンを組む場合、物件購入前に金融機関の審査があります。金融機関は物件の収益性だけでなく、借りる人の職業や年齢なども見るため、どれだけ魅力的な物件でも審査に落ちる可能性があります。
一方、無借金であれば自分の判断のみで買えるため、欲しいと思った物件はすぐに購入可能です。審査中に、他の購入希望者に買われてしまうこともありません。
穴場物件を見つけたときに買い逃さないよう、すぐに購入できる分の現金を用意しておきましょう。
購入物件の値引き交渉がしやすい
現金一括で購入できると、売主に値引き交渉を持ちかけやすくなります。
不動産の売主は、すぐにお金が欲しかったり、管理の手間をなくしたかったりなどで、なるべく早く手放したい人も多くいます。「即金で全額支払える」というカードは、効果的な交渉材料です。
大幅な値下げは難しいかもしれませんが、ローンで買うときより値下げ交渉の成功率は高くなります。また、複数の購入希望者がいる場合でも、現金一括であれば優先的に契約してもらえる可能性があります。
無借金の不動産投資におけるデメリット
無借金にはさまざまなメリットがある一方、以下のようなデメリットもあるため注意が必要です。
- 物件選びの幅が狭い
- 無借金だとレバレッジ効果の恩恵を受けられない
- 資金がない場合は投資開始まで長期間かかる
どれだけ自己資金を用意できるかが重要となり、経済的余裕がある場合を除いて物件の選択肢は狭くなります。人によっては、満足いく物件を見つけるのに苦労するかもしれません。
各デメリットを詳しく解説していきます。
物件選びの幅が狭い
無借金だと、購入する物件は自己資金の範囲内に限られます。一般的なサラリーマンの場合、中古・築古や少し郊外の物件が中心になるでしょう。
新築や一等地の物件なら高い賃貸需要を見込めますが、購入するのに何千万円とかかるため、自己資金ではなかなか手が届きません。結果、入居者の獲得や維持が難しい物件を買うことになります。
入居者を確保するためには、高額物件に負けない魅力を見極める必要があり、物件選びがシビアになります。専門家の意見も参考にしつつ、予算内で最良の物件を選びましょう。
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無借金だとレバレッジ効果の恩恵を受けられない
無借金の場合、ローンと違って「レバレッジ効果」の恩恵を受けられないため、投資効率が下がってしまいます。
少ない資金で高額の投資を行うこと。不動産投資の場合、ローンを使って自己資金の何倍もの物件を購入すれば、レバレッジ効果を受けられる。
先述の通り、500万円の自己資金で同額の物件を買うより、それを頭金にして2,500万円の物件を購入したほうが、得られる利益は大きくなります。利回りを同じと仮定した場合、年間家賃収入は5倍もの差が付きます。
・500万円の場合：500万円×5%=25万円
・2,500万円の場合：2,500万円×5%=125万円
家賃収入だけでなく、物件の値上がりによる利益にも差が出ます。物件の価格が10%上昇してから売る場合、500万円の物件なら得られる利益は50万円ですが、2,500万円の物件なら250万円です。
投資効率を重視する場合、多少のリスクを背負ってでもローンを組んだほうが成果に結び付きます。
資金がない場合は投資開始まで長期間かかる
無借金の場合、自己資金を貯めるまでに時間がかかります。現状の収入や貯蓄額次第ですが、数百万円の資金を貯めるのは簡単なことではありません。
投資を始めようと思っても、自己資金を貯める段階で熱が冷めてしまい、諦めてしまうケースも多々あります。また、途中で理想の物件を見つけても諦めざるを得ず、チャンスを逃してしまいます。
運用を始めた後はもちろん、その前の準備段階から根気強く取り組む姿勢が必要です。
無借金の不動産投資が向いている人
ここまで解説したように、無借金での不動産投資にはメリットとデメリットがあります。人によって向き不向きがあるため、誰にでもおすすめできる方法ではありません。
では、どのような人なら無借金の不動産投資に向いているのでしょうか？無借金をおすすめできる人の特徴として、以下を紹介していきます。
- 不動産投資を始められる自己資金が既にある人
- 中古物件や築古物件での投資を考えている人
- 金利や返済など、日々お金に悩まされたくない人
- 過去に金融事故を起こした経験のある人
不動産投資を始められる自己資金が既にある人
既に資金がある人は、無借金で始めることでスピーディかつリスクの少ない投資が可能です。
自己資金の準備が不要となるので、「投資開始まで時間がかかる」というデメリットをクリアでき、物件の選択肢が広がります。売主との値引き交渉も有利に進められますし、早ければ数日で物件を取得できます。
資金力を活かした不動産投資ができればスムーズに資産を増やせるので、アクティブに運用したい人には特におすすめです。
中古物件や築古物件での投資を考えている人
安価な物件で投資を始めたい人は、無借金での投資がおすすめです。自己資金で買える範囲ならわざわざローンを組む必要性が薄く、そもそも担保にできない（ローンを組めない）場合もあります。
中古物件や築古物件に投資する場合、物件選びも大切ですが、それ以上に「いかに価値を高められるか」が重要です。具体的には、リフォームなどで価値を高められるかどうかがポイントとなります。
良くある方法としては、DIYでリフォーム費用を抑え、最小の出費で最大限の価値向上を狙う方法があります。電気・ガス・水道関連でなければ、専門的な資格がなくても工事は可能です。
自分で物件価値を向上できれば、中古物件や築古物件は高利回りで運用できるため、効率よく収益を得られます。
ただし、DIYをする場合は、知識経験が薄いままやってしまうと余計に費用がかかったり入居者とトラブルになったりする可能性があります。まずは先輩大家のリフォームを手伝わせてもらうなど、必ず経験を積んでから取り組むようにしましょう。
金利や返済など、日々お金に悩まされたくない人
不確定なことが多い不動産投資のなかで、ローン返済は大きな負担になります。返済と経営による二重のストレスに耐えられず、失敗してしまう人も少なくありません。
無借金なら返済負担がないため、お金に対する不安を大幅に低減できます。また、経営難になっても物件をすぐに売却できるので、「いつでも辞められる」というマインドセットが可能です。
数百万円から数千万円単位の投資は、プレッシャーも相当なものになります。あれこれ悩みやすい人やストレスに弱い人には、無借金がおすすめです。
過去に金融事故を起こした経験のある人
金融事故とは、滞納や債務整理（自己破産や任意整理など）を指します。これらの情報は「信用情報」として専門機関に登録され、ローン審査の際にチェックされます。
金融事故情報は、その取引が終わってから5~7年残り、その間は借り入れができません。つまり、ローンが組めないので無借金を選ぶしかなくなります。
無借金なら金融事故の有無は関係ないため、問題なく動産投資を始められます。過去の金融事故を乗り越えて再チャレンジしたい人にとって、チャンスのある投資方法です。
無借金の不動産投資は相続税対策になる？
不動産投資のメリットとして、相続税の節税効果があります。これは、相続税を計算する際、不動産は同額の現金より評価額が下がるためです。
不動産の相続税評価額は、実際の市場価格より低くなるよう設定されています。土地なら80%程度、建物なら70%程度が目安です。
また、他人に貸し出している不動産は用途が制限されることから、「借地権割合」「賃貸割合」という制度によってさらに評価額が下がります。
つまり、現金そのままより不動産に換えたほうが、課税額を抑えられます。
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まとめ
無借金での不動産投資は、返済負担がないためストレスのない運用ができます。一方、購入できる物件は低額なものがメインとなり、投資効率が悪くなります。
安定した投資をしたい人や、潤沢な資金で物件の選択肢が豊富な人におすすめです。反面、投資効率を最大限高めたい人には向いていません。
無借金で不動産投資を始める場合、まずは「無借金で理想の投資が実現できるか」を考えましょう。借金をすることに抵抗がある人や、安定志向でリスクの少なさを重視する人にとって、無借金は有効な投資方法です。
無借金の不動産投資についてよくある質問
無借金で不動産投資をするメリット・デメリットは何ですか？
一方のデメリットは、レバレッジ効果がなくなるため、投資効率が下がってしまうことです。資産の増加ペースがゆっくりなので、長期的な運用が必要になります。
無借金での不動産投資をするために必要な資金はどのくらいですか？
無借金の不動産投資における注意点はありますか？
また、賃貸需要の向上に繋がらないリフォームや、効果の薄い宣伝広告など、無駄な出費をしないことも大切です。
無借金での不動産投資を始めるための準備は何が必要ですか？
物件選びや投資方法の疑問・不安は、どこに相談すれば良いですか？
