不動産投資の代表的な方法として、一棟マンションやアパート、戸建てを所有して賃貸経営するもの、そしてマンション一部屋を所有する区分所有が挙げられます。区分所有はリスクも低く、不動産投資初心者向けといわれているため「自分でも始められるだろうか？」と検討している方もいることでしょう。
今回は、区分所有の概要やメリット・デメリット、区分マンション購入の際のポイント、区分マンション投資を始める際の流れを細かく解説します。ここで区分所有に関する疑問を解決し、自信を持って不動産投資のスタートラインに立ちましょう。
区分所有は比較的低リスクな不動産投資
これから不動産投資を始めようとしている方の中には、「初心者には区分所有がいい」といった情報を耳にした方もいるでしょう。区分所有とはどのような不動産投資方法なのでしょうか。また、低リスクで初心者向きともよくいわれますが、それはなぜなのか詳しくみていきましょう。
区分所有とは？
マンションやアパートを丸々一棟所有するのではなく、分譲マンションの一室を所有することを区分所有といい、建物全体に対する部屋・土地の割合によって権利が与えられる形になっています。独立していて個別に使用する部分は「専有部分」、マンション内の廊下やエレベーターなど他の居住者と共同で利用する部分は「共有部分」と呼ばれます。
一棟所有・戸建て所有と比較したメリット・デメリット
一棟所有や戸建て所有にメリット・デメリットがあるように、区分所有にも当然メリット・デメリットがあります。ついついメリットだけに注目してしまいがちですが、デメリットも十分把握した上で投資を始めるようにしましょう。
区分所有マンション投資のメリット
まずメリットとしては主に以下の点が挙げられます。
・投資金額が少額で済むためリスクも低くなる
・市場で多く出回っていて買い手も多いため、売却しやすい（流動性が高い）
・複数のエリアに物件を持てばリスク分散ができる
・投資金額が少ないため、融資が通りやすい
・マンション管理組合や管理会社が管理を行うため、管理の手間が少ない
・所有する一室に対しての徴収なので、修繕積立金が少なくて済む
区分所有マンションの最大のメリットは、物件価格が安いことです。一棟所有や戸建て所有の場合、購入には大きな資金が必要になります。一方で区分所有の場合は、ワンルームマンションやファミリー向けなど部屋のタイプにもよりますが、中古のワンルームマンション物件なら2,000万～3,000万円から不動産投資が始められます。
融資を受ける金額が多くなればなるほどリスクも高くなるということなので、価格が安く融資額も少なくて済む区分所有ならリスクを抑えられ、不動産投資初心者の人でも無理なくできるといえるでしょう。資金が十分に用意できていればローンなしで物件を購入したり、融資を受けて少し条件のいい物件を購入したりということも可能になります。
不動産投資で収益を得られるようになったら、所有している物件を売却して新たに別の物件を購入、ということも十分考えられますが、このときに一棟マンションやアパートだとなかなか売れないということが起こり得ます。その点、区分所有マンションであれば不動産投資の物件として探している人も多く流動性が高いので、比較的売却しやすいといえます。
区分所有マンション投資のデメリット
デメリットとしては以下の点が挙げられます。
・一戸のみ所有の場合、空室が出た場合の収入が減るリスクが大きい
・土地の比率が低いため、経年劣化により資産価値の減少が大きい
・一棟所有や戸建て所有より収益が少ない
・大規模修繕は管理組合に権限があるので、自分の思うようなマンション経営は難しい
区分所有のデメリットとしてまず挙げられるのは利回りの低さで、一棟マンション・アパートの表面利回りが8％前後であるのに対し、区分所有マンションの利回りは7％前後と1％ほど差があります。管理費修繕積立金を差し引いて算出する実質利回りは、家賃収入の少ない区分所有マンション投資の場合、さらに低くなるといえます。また、一棟所有であればいくつか空室が出ても影響は少ないですが、区分所有の場合は所有する物件数が少なくなるだけ収入への影響も大きくなります。
区分所有は副業として始めやすい
「不動産投資を始めたいけれど、そんなにお金もないし始められない」と諦めていませんか？一棟所有や戸建て所有はある程度まとまった資金が必要になりますが、区分マンションの場合、自己資金は100万円程度からでも始められます。サラリーマンなら年収400万～500万円程度の方でも融資が受けられるので、副業としても始めやすいといえるでしょう。
忙しい人は管理会社に任せよう
「不動産を持ったら、自分でいろいろ管理しないといけないのでは？」と心配している方もいるかもしれません。一棟マンションやアパートは自分でいろいろ管理しなければならなくなるので大変ですが、区分マンションなら毎月管理費を払って管理会社に管理を行ってもらえるので、忙しい方でも心配は不要です。
買い増しはキャッシュフローが出てから
不動産投資を長く続けていると「成功してもっと収益を上げたい」と思うようになり、いろいろな物件に手を出したくなるでしょう。新たにマンションを購入すれば家賃収入もそれだけ増えるわけですが、融資を受けているなら月々の返済額も当然増えます。自己資金をある程度用意していきなり複数戸購入するのではなく、まずは一戸購入してキャッシュフロー（家賃収入から経費・返済額を差し引いたもの）がプラスの状態になるよう努めましょう。次の物件の購入を考えるのはそれからです。
区分所有マンションの探し方と見るべきポイント
マンション選びの大切なポイントをお伝えする前に、まず物件を探す方法を確認しておきましょう。
②不動産ポータルサイトで探す
③競売不動産を探す
主に挙げられるのはこの3つですが、ほとんどは①と②の方法で探すことになるでしょう。③の競売不動産はローン返済ができなくなった債務者が担保としていた土地・建物を債権者（金融機関など）が裁判所に申し立てて売却されるものです。一般の人でも競売には参加可能ですが、不動産会社を仲介しない形での購入となるため手間もリスクも大きいため、初心者向けの購入方法とはいえません。
物件の情報が最初に入ってくるのは、当然ともいえますが不動産会社です。それから不動産会社がレインズ（REINS・不動産流通標準情報システム）という不動産情報交換のシステムに物件を登録すると、全国の不動産会社やポータルサイトで情報確認できるようになります。最初のうちは不動産会社に足を運んで相談したり、ポータルサイトでとにかくたくさん物件を見て、相場観を養ったりするのがおすすめです。
優良物件の情報を手に入れるには、信頼できる不動産会社（担当者）を見つけておくことが大切になります。不動産会社の担当者に「こういう物件がいい」と価格や条件を細かく話しておくと、あなたの希望に近い物件の情報が入ったときに紹介してくれることもあります。実績がないうちであったり、真剣に不動産投資に取り組む気持ちが不動産会社に伝わらず「本当に買う気あるのかな？」と思われてしまうようでは、一般公開前の優良物件を紹介してもらうのは難しいでしょう。
早いうちから不動産会社と信頼関係を築いていくようにすれば今後条件のいい物件を紹介してもらえることもあるので、複数の不動産会社を回って信頼できる不動産会社・担当者を見つけましょう。もちろんあなたの不動産投資への真剣さも見せ、不動産会社からの信頼を得られるように努めることも忘れずに。
物件選びで確認したい9つのポイント
どのように物件を探すかを確認したところで、物件選びの際にしっかり見ておきたいポイントをお伝えします。
①駅からの距離や周りの環境
マンションの中でも特に人気が高いのは、やはり立地がいい駅近の物件です。特に急行が停車する駅や乗り入れ路線が多い駅が近ければなお良しといえます。駅以外に見ておきたいのが周りの環境ですが、これは単身者向けかファミリー向けかでポイントが変わってきます。単身者向けのワンルームマンション物件を検討している場合はコンビニやスーパー、ファミリー向けのマンションを検討している場合はスーパー、学校、警察署などが近くにあるかどうかを確認しておくといいでしょう。
②マンション全体の戸数
マンションの総戸数が少ない場合、毎月の管理費修繕積立金が割高になる＝必要経費も高くなるということになります。できれば30戸以上のマンションがおすすめです。
③マンションの管理状態
誰だって汚れたマンションよりも管理が行き届いたきれいなマンションに住みたいと思うはずです。エントランスをはじめとするマンションの共有スペースの管理が行き届いているかどうかも重要なポイントです。管理が行き届いていないマンションは、家賃を滞納するなど問題を起こす住人が多いといわれることもあるので、物件を見る際には念入りに確認しましょう。
④修繕積立金の状態と大規模修繕の履歴
修繕積立金がきちんと集められているかをまず確認しましょう。そして中古のマンションの購入を検討する場合は、大規模修繕がいつ行われるか（行われたか）も確認しましょう。大規模修繕を終えたばかりのマンションを購入すれば、多額の費用をかけずに状態のいいマンションが手に入るのでお得だといえます。
⑤賃料に占める管理費修繕積立金の割合
管理費修繕積立金が安すぎるのも避けたいものですが、逆に高すぎるのも問題です。表面利回りは良くても、ランニングコストを引いて算出した実質利回りは低くて収益がほとんど上がらないということになってしまいます。大手の分譲マンションの関連会社が管理している物件は管理費修繕積立金が割高になる傾向があるので注意しましょう。
⑥収入に対する固定資産税などの割合
ワンルームマンションの場合は固定資産税などが経費の中で大きな割合を占め、手取り収入がほんのわずかになってしまう場合もあります。固定資産税・投資計画税の割合もきちんと見ておきましょう。
⑦新耐震基準の物件かどうか
現行の新耐震基準は、1981年（昭和56年）6月に施行されたもので、それ以前に確認・建築されたものは旧耐震基準の物件ということになります。旧耐震基準では耐震は震度5程度、新耐震基準では震度6以上で大地震でも崩壊・倒壊しないとされているので安心です。ただ築古の物件は、新耐震基準を満たしている場合でも修繕がきちんとされているか、エントランスはオートロックに改装されているか（改装予定があるか）などの点も確認するようにしましょう。
⑧水回りがきれいかどうか
水回りは入居者の目につきやすい部分の一つなので、きれいかどうかは気にしたいところです。また、故障や老朽化などで交換することになった場合、水回りは基本的に全部を交換することになるので修繕費用も高くなる傾向にあります。中古のマンションを購入する場合は、浴室やトイレなど水回りの設備をしっかりと確認するようにしましょう。
⑨マンションの空室率
空室率が高いということは、マンション自体に魅力がないとも考えられます。以前はほとんど空きがなかったのに空室率が高くなっているなどの場合、マンションやその地域に何らかの問題が起きている可能性も考えられます。空室状態が続けばマンション内の他の物件も売りに出され、自分が売却したいときには物件購入額よりずっと安い価格でしか売れない可能性もあるでしょう。空室率は不動産会社に聞けば教えてもらえるので、忘れずに確認しておきましょう。
区分マンション投資を始めるまでの流れ
区分マンションのメリットやデメリット、選び方のポイントがわかったところで、実際に区分マンション投資を始めるまでの流れも確認しましょう。初めての物件購入は緊張しますが、自分できちんと下調べや準備をしておけば緊張や不安も軽減されるはずです。
①自己資金を貯め、不動産投資に関する情報収集をする
まずは自己資金を貯めることから始めましょう。区分マンションなら自己資金が100万円程度でも始められるとお伝えしましたが、やはり少しでも多いほうが安心です。
自己資金を貯めている間は不動産投資に関する本やブログ、動画、セミナーなどで情報収集をしましょう。不動産投資には普段の生活では耳にしない税や法律などの用語もいろいろ出てくるので、ある程度勉強しておくことをおすすめします。また、最近は実際に不動産投資で収益を得ている不動産オーナーの本やブログなどもよく見かけるので、そういったものを見てみるのも刺激になるかもしれません。
②融資してくれる金融機関を探す
ある程度自己資金が用意でき、不動産投資のスタートラインが見えてきたら、融資先を探しましょう。希望する物件が見つかっても融資がおりなければ購入できないので、融資先探しが先決ですが、金融機関においても購入を考えている物件情報がなければ融資の判断ができません。そのため、金融機関に融資の相談に行く際にはある程度購入を希望する物件に目星をつけ、それに似た物件の資料を持参しましょう。
「どこに融資をお願いしたらいいかわからない」という方は、不動産会社で物件の相談をするついでに、金融機関も紹介してもらうとよいでしょう。不動産会社からの紹介であれば自分の融資枠もすぐに知れる上に、ローンの審査などもスムーズです。
③物件を探し、内覧や現地確認をする
「区分所有マンション選びで大切な9つのポイント」でお伝えしたように、物件探しには主に3つの方法があります。自己資金を貯めて情報収集をしている間にポータルサイトでいろいろな物件の情報も見ておいて、希望する条件を洗い出しておくと探しやすいでしょう。内覧の際には、物件そのものだけでなく周りの環境も自分の足を使ってしっかり見ておくようにしましょう。
④物件が決まったら契約を進める
購入する物件が決まったら購入の申込みをし、売買契約に進みます。不動産会社が進めてくれるので、その通りに進めていけば特に問題はないはずです。ただあとでトラブルにならないように、契約書の売買金額・支払時期、契約解除に関する違約金やローン特約など、各種の取り決めはきちんと確認しましょう。
まとめ
区分所有は不動産投資初心者や自己資金が少ない人でも始めやすい投資ということで、「やってみたい！」と強く思った方もいることでしょう。しかし「手軽に始められるから」と始めたはいいものの、あまり知識がないために失敗に終わるということもあります。
「これを知っていれば損することはなかったのに！」ということがないよう、始める前には不動産投資や物件に関する情報収集をしっかり行って、できるだけリスクを回避できるように努めましょう。
