自宅の建設を考えている土地オーナーのなかには「賃貸併用住宅が良いらしい」と聞いたことがある人がいるかもしれません。
1つの建物のなかに自宅用の部屋と賃貸用の部屋がある賃貸併用住宅は、家賃収入が得られたり税金対策になったりと、オーナーに多くのメリットをもたらす一方で、デメリットも少なくない土地運用法です。
賃貸併用住宅のメリットを大きくしてデメリットを小さくするには、しっかり計画を練ってさまざまな条件をクリアしていくことが欠かせません。
賃貸併用住宅の運用を成功に導く方法と、賃貸併用住宅を選択しないほうがよいケースを解説します。
賃貸併用住宅とは
賃貸併用住宅とは、1つの建物のなかに自宅用の部屋（自宅部分）と賃貸用の部屋（賃貸部分）が存在する住宅のことです。ただ法律で賃貸併用住宅が定義されているわけではありません。
自宅部分を50％、賃貸部分を50％の面積で建てる物件を賃貸併用住宅と呼ぶことが多いようです。二世帯住宅の1世帯分を他人に貸し出して、残りの1世帯分を自宅にすればそれは賃貸併用住宅です。
また複数戸あるアパートやマンションの一室を自宅にするアパートタイプやマンションタイプと呼ばれる賃貸併用住宅もあります。
賃貸併用住宅のメリット
賃貸併用住宅に注目が集まっているのは、オーナーに多くのメリットをもたらすからです。賃貸併用住宅における5つのメリットを詳しく解説していきます。
家賃収入が得られる
土地オーナーが賃貸併用住宅を建てる最大のメリットは、自宅なのに家賃収入が得られることです。複数階の家を建ててもすべて自宅に使ってしまえばそこから収入は得られませんが、一部を人に貸せば自宅がお金を生むようになります。
賃貸併用住宅を住宅ローンで建てれば、家賃収入をローンの返済に充てることができ、オーナーの返済負担は格段に減ります。
住宅ローンを利用できる
不動産を購入するときのローンには住宅ローンと不動産投資ローンがありますが、圧倒的に金利が低いのは住宅ローンです。100％純粋な不動産投資用の住宅の建設・購入には住宅ローンは使えませんが、賃貸併用住宅なら条件をクリアすることで住宅ローンを利用できます。
普通のアパートを建てる場合は不動産投資ローンを使うしかないのですが、賃貸併用住宅は不動産投資の要素があるのに住宅ローンを使うことができるので、不動産投資が有利になるでしょう。
しかも賃貸併用住宅でも、自宅部分の面積分のみという制限はありますが、住宅ローン控除が適用され節税効果が生まれます。なお、賃貸併用住宅の建設・購入に住宅ローンを使うには原則、自宅部分の床面積を50％以上にしなければなりません。
先ほど、アパートやマンションでも賃貸併用住宅になりうると説明しましたが、例えば全10室のマンションの1室を自宅にする場合は「自宅面積50％以上」をクリアできないので住宅ローンは使えず、不動産投資ローンを使うことになります。
相続税対策になる
賃貸併用住宅が相続税対策になる、と聞いたことがあると思いますがそれは事実です。
相続税の額を算出するときに、対象となる建物の相続税評価額を用いるのですが、賃貸部分の相続税評価額は、自宅部分のそれより30％ほど低くなります。賃貸併用住宅が建っている土地も、賃貸部分の土地の相続税評価額は自宅部分より20％ほど低くなります。
賃貸併用住宅の相続では、低くなった相続税評価額を使って計算するので相続税の額が低くなって相続税対策になるわけです。
また、賃貸併用住宅は「小規模宅地等の課税の特例」を使えることがあり、さらに節税効果が高まります。この特例は、賃貸併用住宅の自宅部分を配偶者や同居親族などが相続したときに適用され、自宅部分の相続税評価額は80％ほど低くなります。
不動産投資に関わる相続税対策についてはこちらをご覧ください。
固定資産税対策になる
もし土地オーナーが200平方メートルを超える土地に自宅を建てるなら、一般住宅より賃貸併用住宅のほうが固定資産税の額が低くなります。このルールは複雑なので、固定資産税の仕組みから説明します。
住宅用地の固定資産税には「減額のルール」があり、200平方メートル以内の住宅用の土地を小規模住宅用地と呼び、固定資産税は評価額の1／6になります。200平方メートルを超えた分は一般住宅用地といい固定資産税は評価額の1／3になります。
例えば300平方メートルの土地に住宅を建てる場合、そのうちの200平方メートル分は1／6が適用され、残りの100平方メートル分は1／3が適用されます。
しかしこの「固定資産税の減額のルール」は「住宅＝自分の家1戸分」に適用されるので、100％賃貸用のアパートなどは対象外になります。しかし賃貸併用住宅なら住宅（自分の家）が含まれるので、住宅部分については「固定資産税の減額のルール」が適用され固定資産税が低くなるのです。
ライフステージの変化に対応しやすい
賃貸併用住宅にはオーナーのライフステージの変化に合わせて活用できるメリットもあります。
賃貸併用住宅を建てて、その一部を賃貸に回したとします。月日が経過してオーナーの子や親に住宅が必要になったとき、賃貸部分を他人にではなく子や親に使ってもらうことができます。
その逆に、自宅100％で使っていた複数階の家の場合は、子供が独立して家を出たのを機に一部を賃貸に回せば賃貸用併用住宅となり家賃収入を生む家に変わります。ただしこの場合は賃貸部分のリフォームが必要になれば出費がかさむので注意が必要です。
賃貸併用住宅のデメリット
土地オーナーのなかには「賃貸併用住宅はリスキーだからやめたほうがよい」と聞いたことがある人がいるかもしれません。
賃貸併用住宅の建設・運用がリスキーになるのは、以下で紹介する7つのデメリットがあるからです。
空室になった際の損失が大きい
賃貸併用住宅の賃貸部分が空室になってしまっては、最大のメリットである家賃収入が得られません。例えば2階建て住宅の2階部分を貸し出したのに借り手がつかなかったら、使う人がいない無駄なスペースが半分も生まれてしまいます。
ただし、アパートやマンションを賃貸併用住宅にした場合においては一般住宅と比べて戸数が多くなるため、空室によるダメージは減ります。
自宅分は収益にならない
賃貸併用住宅を、家賃収入をメインにした不動産投資目的で建てる場合、自宅部分は収益にならない点に注意してください。
例えば、2階建ての賃貸併用住宅の1階部分を自宅にすると、この建物の不動産投資効果は半減します。つまり、賃貸併用住宅は大きな収益を上げることには向いていないといえます。
アパートやマンションを賃貸併用住宅にすれば、自宅にするのは複数部屋のうちの1室なので不動産投資効果はそれほど低減しません。しかしアパートやマンションの建設・購入には住宅ローンは使えず、より金利が高い不動産投資ローンを借りることになります。
このことをまとめるとこのようになります。
■不動産投資の観点からみた賃貸併用住宅の特徴
- 住宅ローンが使える住宅を賃貸併用住宅にする：不動産投資効果が高くない
- アパートやマンションを賃貸併用住宅にする：金利が安い住宅ローンを使えない
借主とのトラブル対応が大変である
賃貸併用住宅では「オーナー＝大家＝自宅部分利用者」と「借主＝賃貸部分利用者」が同じ建物内に住むことになります。そのためオーナーと借主がトラブルを起こすと直接対決になりやすく、トライブルの対応が困難になります。
100％賃貸のアパートであれば、借主（住人）のクレームは、オーナーにではなくアパートの管理会社にいくでしょう。しかし賃貸併用住宅では、借主は自身の不満を同じ建物内のオーナーに直接ぶつける可能性が高くなります。
賃貸の維持管理の手間がかかる
賃貸併用住宅の賃貸部分は維持管理を行わなければならず、オーナーの手間になりコストもかかります。自宅であればあえて目をつむる不具合でも、家賃をいただいて貸している以上補修しなければなりません。
賃貸併用住宅の賃貸部分は賃貸事業というビジネスになるので、相応の手間とコストが必要になるわけです。また、賃貸併用住宅のオーナーには借主からの問い合わせに対応する仕事もあるので、オーナーに会社勤務などの本業があればダブルワークになってしまいます。
賃貸部分は住宅ローン控除の適用外
一般の住宅（自宅）なら住宅ローン控除が適用されますが、賃貸併用住宅では自宅部分にしか適用されません。つまり賃貸併用住宅では、住宅ローン控除の節税効果が小さくなるので、オーナーにとって痛手になるでしょう。
賃貸併用住宅のほうが一般の住宅より建設費が高くなりやすくなり、そのため住宅ローンの借入額が大きくなりやすいのに、住宅ローン控除の効果が小さくなってしまうのです。
住宅ローンの借入額が大きくなりやすくなる理由は次の項目で説明します。
自宅のみの物件より建設費が高くなる
同じ床面積、同じ規模の住宅を建てる場合でも、一般の住宅より、賃貸併用住宅のほうが建設費は高くなります。一般の住宅ではトイレ、風呂、キッチン、玄関は1つずつでよいのですが、賃貸併用住宅の場合は2つ以上つくることになるからです。加えて防音効果を高めるとさらにコストがかかるでしょう。
前の項目で説明した、住宅ローンの借入額が大きくなりやすいというのは、設備などにかかる費用が増え、全体の建設費が高額になるからです。建設費が高額になれば、住宅ローンの借入額を増やさなければなりません。
出口戦略を取りにくい
賃貸併用住宅を不動産投資と考えた場合、出口戦略が取りにくいという欠点があります。
出口戦略にはさまざまなケースがありますが、売却もその1つです。オーナーがなんらかの理由で賃貸併用住宅が不要になって売却することになったとき、賃貸併用住宅は特殊な建物なので、普通の住宅や普通の投資物件を探している人には買われにくい傾向にあります。
また、オーナーが賃貸併用住宅の建設・購入に住宅ローンを使っていて、ローンの条件にオーナーがそこに住み続けることが盛り込まれている場合、オーナーが引っ越してしまうと住宅ローンの契約違反になる可能性があります。
相続でも不利になる場合があります。相続人（相続財産を受け継ぐ人）が自宅を持っていた場合、相続財産のなかに賃貸併用住宅があっても不要になることがあります。
相続した賃貸併用住宅に住まない場合、自宅部分をリフォームして貸し出せばその建物は100％賃貸物件になりますが、それには相応のコストがかかります。そのためリフォームの費用対効果を見極めなければなりません。
賃貸併用住宅は「出口戦略を取りにくい≒売りにくい」といえるのですが、タウンライフなら売却先がすぐにみつかるかもしれません。
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賃貸併用住宅の間取りの種類
2階建ての賃貸併用住宅をつくる場合、横割りタイプと縦割りタイプがありますので、それぞれのメリットとデメリットを紹介します。
自宅と賃貸を横割りする
横割りタイプの賃貸併用住宅は、例えば1階を自宅にして2階を賃貸にする形態になります。もちろん1階を賃貸、2階を自宅にすることもできます。オーナー目線でそれぞれのメリットとデメリットを考えると次のようになります。
■1階が自宅、2階が賃貸のメリットとデメリット（オーナー目線）
- メリット：出入りが楽、庭を使える、2階好きな人に貸し出しやすい、階段の昇り降りが不要、（縦割りと比べて）部屋が広くなる
- デメリット：2階の住人の足音が気になる、眺望が悪い、1階好きな人に貸し出しにくい、屋上が使えない
■1階が賃貸、2階が自宅のメリットとデメリット（オーナー目線）
- メリット：階下の住人の足音は気にならない、眺望が良い、1階好きの人に貸し出しやすい、屋上を使える、（縦割りと比べて）部屋が広くなる
- デメリット：出入りが面倒、庭を使えない、2階好きな人に貸し出しにくい、階段の昇り降りが必要
自宅と賃貸を縦割りする
縦割りタイプの賃貸併用住宅は例えば、2階建ての建物を真ん中で仕切ります。これにより自宅部分でも賃貸部分でも1階と2階の両方を使うことができます。
縦割り賃貸併用住宅のメリットとデメリットは以下のとおりです。
■オーナーのメリット
- 生活音が気になりにくい
■オーナーのデメリット
- （横割りと比べて）部屋が狭くなる
- 階段が2つ必要（建設コストが上がる）
賃貸併用住宅がおすすめな人
ここまで賃貸併用住宅の良い面と悪い面をみてきました。賃貸併用住宅から得られるメリットとデメリットの量は人によって異なるでしょう。
そこで賃貸併用住宅をおすすめできる人の特徴を3つ紹介します。
費用を抑えて家を買いたい人
費用を押さえて家を買いたい人は、賃貸併用住宅が向いているでしょう。賃貸併用住宅は、家賃収入が得られる特殊なマイホームだからです。住宅ローンを借りて賃貸併用住宅を建てれば、家賃収入をローンの返済に回すことができるので家計への負担を大幅に減らすことができます。
そして賃貸併用住宅には不動産投資の要素があるのですが、住宅ローンの金利は不動産投資ローンのそれより低いので、不動産投資の利益を上げやすいといえます。
ゆくゆくは複数世帯で住みたい人
ゆくゆくは複数世帯で住みたい人は、賃貸併用住宅が向いているでしょう。
今は親子が別々に住んでいても将来同居したい場合、賃貸併用住宅ならすぐに二世帯住宅になります。
また、賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸部分がきっちりわかれているので、同居はしたいが極力干渉し合いたくない家族に適しています。
賃貸併用住宅に向いた土地を所有している人
賃貸併用住宅に向いた土地を所有している人は、賃貸併用住宅が向いているでしょう。
自宅だけを建てるには広すぎる土地を持っている場合、大きめの賃貸併用住宅を建てれば、自宅の確保と不動産投資を同時に行うことができます。
駅や高速道路のインターチェンジに近い、近くに商業施設が多い、といった好条件の土地を持っている方は、賃貸併用住宅は重要な選択肢になるでしょう。
賃貸併用住宅で後悔しないためにすること
賃貸併用住宅を建てて後悔しないためには準備と計画が欠かせません。
後悔リスクを減らす方法を8個紹介します。
そもそも賃貸併用住宅が必要なのか検討する
そもそも賃貸併用住宅が必要なのかしっかり検討しないと、後悔することになるでしょう。
100％メリットだけの賃貸併用住宅も、100％デメリットだけの賃貸併用住宅もありません。そのためオーナーには、自分のメリットとデメリットを検討することが求められます。
賃貸併用住宅が選択肢に入ったら、一般的な住宅を建てるケースや、一般的な不動産投資物件を建てるケースと比較してみてください。それぞれシミュレーションをして損得を計算してみるのです。このようなひと手間をかけられる人は、賃貸併用住宅を所有しても相応のメリットが得られるはずです。
入居者選びを慎重にする
入居者選びを慎重に行わないと、後悔することになるでしょう。
アパート経営でもマンション経営でも入居者選びは重要ですが、賃貸併用住宅ではさらに重要になります。同じ建物のなかで住む人を選ぶことになるからです。
入居者探しを不動産会社に依頼する場合でも、オーナーには入居候補者と面談することをおすすめします。もちろん数時間程度の面談では人の本性まではわかりませんが、しかし「良い人」は選べられなくても「なんか嫌な感じがする人」は回避できます。
自宅の広さを確保する
自宅の広さを一定程度確保しておかないと、後悔することになるでしょう。
賃貸併用住宅は一般的な住宅よりは大きめにつくるはずなので、建物自体は大きく広くなります。しかしその一部、または大部分を賃貸に回すので自宅として使える部分は狭くなります。
このような事情があるので、広い土地を持っていても、これから建てる賃貸併用住宅の自宅部分が狭くなってしまえば住み心地が悪くなるので注意してください。賃貸併用住宅を建てるときは、各部屋の広さをしっかり吟味しましょう。
互いのプライバシーに配慮できる設計にする
互いのプライバシーに配慮できる設計にしないと、後悔することになるでしょう。
賃貸併用住宅には防音や目隠しなどの工夫を施す必要があります。いずれも建設コストを上げるものですが、ここにはしっかりお金をかけておかないと住み始めてからオーナー自身も借主も不具合を感じることになります。
さらにこれもコストを押し上げる要因になるのですが、エントランス（出入口）をわけるとプライバシーを守りやすくなり、借り手のみつけやすさにもつながります。
賃貸併用住宅に強い業者を選ぶ
賃貸併用住宅に強い業者を選ばないと、後悔することになるでしょう。
賃貸併用住宅は一般的な住宅でも完全な不動産投資物件でもありません。そのため賃貸併用住宅の建設ノウハウを持っている建設会社や不動産会社は限られます。
賃貸併用住宅に強い業者なら、さまざまな角度からアドバイスをしてくれるはずです。
適した業者を選ぶコツですが、担当者に、コストと品質のバランス、収益性を上げるためのプランニング、アフターフォローの種類などを尋ねてみてください。担当者が、オーナーを納得させられる方法を回答できたら合格です。
相見積もりを取る
相見積もりをしっかり取らないと、後悔することになるでしょう。
相見積もりとは、複数の不動産会社や建設会社に見積もりを出してもらうことです。
繰り返しになりますが、賃貸併用住宅は特殊な物件なので正解をみつけることは簡単ではありません。そのため、オーナーは、複数の建設会社や不動産会社に打診したほうがよいでしょう。各社に相見積もりを取り、客観的に比較してみてください。
利回りを厳しめにシミュレーションする
シミュレーションでは利回りを厳しめに設定しておかないと、後悔することになるでしょう。
賃貸併用住宅の不動産投資効率は、100％純粋な不動産投資物件のそれより低くなる点に注意してください。賃貸併用住宅の不動産投資効率が低下してしまうのは、自宅利用のメリットを享受してしまうので仕方がない面があります。
予想利回りを楽観的に設定してしまうと、ローンの返済に行き詰まってしまうかもしれません。空室リスク、修繕コスト、固定資産税なども考慮に入れた実質の利回りを算出して、賃貸併用住宅を選択するかどうか決めたいものです。
自分で管理しない
自分で賃貸併用住宅を管理すると、後悔することになるでしょう。
賃貸併用住宅の賃貸部分の管理は、専門業者に任せたほうが無難です。家賃の回収も専門業者に頼んだほうがトラブル・リスクを減らせます。
賃貸併用住宅のオーナーは「自分もその建物に住んでいるのだから管理も自分でやってしまおう。そのほうがコスト安だ」と考えるかもしれませんが、建物の管理は簡単ではありません。
もちろん同じ建物に住んでいるので、オーナーは借主とのコミュニケーションを良好に保つ必要があるでしょう。しかし賃貸部分の管理・修繕や家賃などのお金回りのことは第三者＝専門業者に任せてみてください。専門業者に管理を任せると管理コストが増えますが、それでもオーナーがお金関連のトラブルから解放されることは大きなメリットといえます。
賃貸併用住宅以外の土地活用
賃貸併用住宅の建設、運営は、土地オーナーの土地活用法として魅力的ですが、デメリットも少なくありません。そのため土地オーナーは「賃貸併用住宅しかない」と決めつけないほうがよいでしょう。
土地活用法には、アパート・マンション、賃貸用戸建、駐車場、商業施設、介護施設、トランクルーム、太陽光発電などがあります。そして売却も有効手段の1つです。
土地活用の検討を始めたら、ぜひ一度、タウンライフのサイトを閲覧してみてください。ここにはたくさんの選択肢が掲載されています。
まとめ
賃貸併用住宅は、家賃収入が得られる不動産投資の要素があるうえに、金利が有利な住宅ローンを使えることがあったり、節税効果が得られたりと、メリットが多い土地活用法といえます。
しかし賃貸併用住宅は、100％の自宅利用でも100％の不動産投資でもない特殊性があるのでデメリットも少なくありません。空室リスクや売却のしにくさはデメリットの代表例でしょう。
土地オーナーは、賃貸併用住宅の良い噂も悪い噂も聞いたことがあると思います。そのどちらも正しい可能性があり、メリットとデメリットの量は、土地オーナーが置かれている状況によって異なります。
「賃貸併用住宅は良案かもしれない」と思った土地オーナーはぜひ、不動産のプロに相談してみてください。そしてそのときは、タウンライフも相談相手の1つに加えてください。
賃貸併用住宅のよくある質問と回答
土地オーナーが賃貸併用住宅を建設・購入するメリットは何か
土地オーナーが賃貸併用住宅を建設・購入するデメリットは何か
賃貸併用住宅の「横割り」と「縦割り」とは何か
一方、縦割りの賃貸併用住宅は、建物を縦に仕切って、オーナーも借主も1・2階に住む形態です。
賃貸併用住宅に向いている人は
賃貸併用住宅の建設・購入を検討しているが失敗したくない、どうすればよいのか
