土地が売れない原因とは？スムーズに処分するためを対策を解説

土地が売れないときには、根本的な原因が潜んでいます。よって、売れないままで放置するのではなく、早急に対策を講じるのが賢明です。

土地を売却する理由は、主に土地を活用する予定がない、土地の維持費が支払えない又は勿体ない、ではないでしょうか。土地は駐車場やアパートを造るなど、土地活用ができれば莫大な収益を生むことがある一方で、何もしなければ毎月収支は赤字となるばかりです。

よって、土地を活用する予定がないことや、維持管理が難しい場合には売却がベストな選択肢となります。しかし、土地を売却しようにも、買い手が付かなければ状況は一向に変わることはありません。

では、現在土地を売却中であるにも関わらず、売却が進まないと悩んでいる人にはどのような解決方法があるのでしょうか？この記事では、土地が売れない根本的な原因と解決方法、売れない土地を放置し続けるリスクなどについて解説していきます。

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土地が売れない根本的な原因7つと解決方法

土地が売れないときには、根本的な原因があると言われています。今、あなたが売れない土地を抱えているとしたら、その土地には以下に紹介するような原因があるかもしれません。

ここでは、土地が売れない根本的な原因とその解決策について紹介していきます。

• ①土地の需要が殆どない
• ②間口が狭い旗竿地、狭小地や変形地で使いにくい
• ③再建築不可物件である
• ④隣接道路と高低差があり、敷地内に入りにくい
• ⑤土壌汚染や地中埋設物など土地自体に問題がある
• ⑥古屋が残っている
• ⑦土地の広さが周辺のニーズに合っていない
• ⑧価格が高い
• ⑨不動産会社の売却活動がいまいち

①土地の需要が殆どない

一つ目は、土地自体に需要が殆どないことです。

例えば、最寄り駅まで徒歩で30分以上のバス便立地、人家が少ない田舎立地であるなど、総じて居住用としての土地の需要が少ない地域になります。

若い人の世帯の多くは会社員であり、首都圏や関西圏などに居住する人であれば、大抵はバスや電車を使い通勤します。よって、最寄り駅まで徒歩圏で歩ける所やバス停が近いなど、駅までのアクセス性が重視される傾向があります。

つまり、土地自体に利便性を感じられるポイントが少ないほど、土地の売却には時間が掛かると思っておいたほうが良いでしょう。なお、通勤という点で考えれば、最寄り駅まで自転車を使えば徒歩30分掛かる立地でも自転車では10分程度になること、また車を通勤手段とし電車やバスを使わない人もいます。

したがって、公共交通機関のアクセス性が乏しい立地が、全く売れないということはありません。しかし、どうしても需要的には少ない傾向があるので、土地売却に苦労するケースが多くなります。ちなみに、車が主な通勤手段の地域であれば、先述に当てはまらないケースもあるでしょう。

売却以外の土地活用も視野に入れてみる

①の解決策は、売却以外の土地活用も視野に入れてみることです。

居住用としての土地の需要が少ない地域で無理に売却すると、安値で叩き売りしてしまい損してしまうケースがあるでしょう。しかし、その土地が仮に先祖から受け継いだ大事な土地であったとしたら、その土地は安く売却するのではなく、きちんとした買主に相場並みの値段で売り渡し、大事に使ってもらいたいものです。

よって、相場並みの金額での売却が難しいようであれば、初期費用が比較的掛からない土地活用をしながら、維持管理する方法を模索してみましょう。もちろん、経済的に土地活用自体が難しければ、買取や寄付など土地を手放す方法を考えなければなりませんが、一旦売却以外の方法を考えてみるのがおすすめです。

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②間口が狭い旗竿地、狭小地や変形地で使いにくい

二つ目は、間口が狭い旗竿地、狭小地や変形地で使いにくい土地の場合です。

旗竿地は、間口が狭く敷地内に入りにくいことや周辺を住宅などの建物で囲まれる環境になることから、住宅地としては人気が低い土地になります。また、狭小地や変形地は、土地の形に応じて建物を設計や建築するので工事費が高くなることや、建物自体が建築しにくい土地であることなどから、総じて成形地に比べて人気が低くなります。

つまり、このような旗竿地や狭小地・変形地は、土地が売れない原因となることが多くあります。

買取を検討する

②の解決方法は、売却活動しながらも買取も検討しておくことです。

買取とは、買取専門の不動産会社が買主となり売買契約を進める方法となります。売却価格は相場の60％～70％程度となるデメリットがあるものの、買取業者さえ決まれば即日契約及び最短1週間程度での現金化も可能となります。

不動産仲介会社のなかには、一般的な売却活動とは別に買取業者を紹介するサービスがあるところもあるので、売却活動と並行して買取査定を出してもらうのもよいでしょう。

③再建築不可物件である

三つ目は、再建築不可物件であることです。

再建築不可物件とは、建築基準法で定める接道義務を果たしていない土地の場合、既存の建物を取り壊すと新たな建物は建築できない土地のことを言います。なお、接道義務とは、幅員4m以上の道路に2m以上の間口を取ることです。

このような再建築不可物件は土地を購入しても、建物自体を建築できないため、隣地所有者が購入するようなことがない限り、現状で土地が売れることはまずないでしょう。

再建築不可状態を解消するためにセットバックや隣接地の取得を行う

③の解決策は、再建築不可状態を解消するためにセットバックや隣接地の取得を行うことです。

例えば、接道が幅員4m未満の道路であれば、幅員が4mとなるようにセットバックすることで再建築不可状態を解消できます。また、間口が2m未満の旗竿地であれば、隣接地を買収することで間口2m以上の確保が可能となります。なお、現実的に隣接地が買収できるかは、隣地の所有者次第になるため直ぐにできるとは限りません。

よって、間口2mを確保できるように土地の一部を切り売り若しくは賃貸してもらえるように交渉するのが、再建築不可を解消するには現実的な手法と言えるでしょう。

④隣接道路と高低差があり、敷地内に入りにくい

四つ目は、隣接道路との高低差があり、敷地内に入りにくい土地の場合です。

最近都市部では、丘陵地での宅地化も進み隣接道路から階段を上がり敷地に入る住宅がよくあります。このような土地は、そもそもその土地に辿り着くまでに急な坂道を上がり、さらに敷地内に入るために階段の上り下りがあります。

さらに、敷地内や住宅までのアプローチがしにくいこと、擁壁などの維持管理に費用負担がある、ことなどから土地として売りづらいことが多いようです。

②のときと同様に買取を検討する

④の解決策は、②のときと同様に買取を検討しておくことです。

現実的に土地の売却は難しいと考え、買取の査定を複数社に依頼しておくのが良いでしょう。

⑤土壌汚染や地中埋設物など土地自体に問題がある

五つ目は、土壌汚染や地中埋設物など土地自体に問題がある場合です。

土壌汚染は、快適で安全な生活、地中埋設物は新たな建築に支障がある可能性が高く、土地自体に瑕疵がある状態であると売却は難しくなるのが一般的となります。

土壌改良や地中埋設物の除去工事を行う

⑤に対しての解決方法は、土壌改良工事や地中埋設物の除去工事を行うことです。

例えば、土壌汚染であれば土壌の入れ替え工事、軟弱地盤であれば表層改良工法により地盤周辺を固めることができます。また、地中埋設物の多くは前建物建築時に出たコンクリート片や木材などのガラや大きな石などになります。よって、これらを取り除く工事が必要です。

なお、これら土壌改良や地中埋設物の除去には多額の工事費用が掛かること、相場観が掴みにくいことから、工事を行う前には複数社に見積もり依頼をしておきましょう。

⑥古屋が残っている

六つ目は、古屋が残っている土地であるときです。

古屋付きの土地は、土地自体の状態を確認しにくいこと、古屋の解体が必須になるため、買主に検討自体を敬遠されることがあります。

古屋を取り壊し更地にする

⑥の場合の解決策は、古屋を早急に取り壊し更地にすることです。

古屋を残している主な理由は、取り壊す費用が高額である、更地にすることで固定資産税等が上がってしまう、からになります。更地にすることで、多額の解体費用の負担と毎月の固定資産税等の維持費は上がるので、総じて費用負担は多くなるでしょう。

しかし、更地にし早期売却ができれば、これらについての支出は最小限に留めることができるメリットがあります。さらに、買主にとっては更地のほうが土地の形状や周辺建物との隣接状況など、総じて土地の状態を確認しやすくなります。

また、古屋は残しておくことで特定空き家に指定されるリスクもあります。よって、古屋付きの土地ではなく更地として売りに出せるように、早期に古屋を解体するのがおすすめです。

⑦土地の広さが周辺のニーズに合っていない

七つ目は、土地の広さが周辺のニーズに合っていないことです。

例えば、東京通勤圏の住宅地でありながら、一般的な住宅よりも遥かに広い土地を売却する場合です。

このような土地は周辺の相場並みで価格設定すると、億単位の価格になることが多く、一般ユーザーが購入を検討できる金額帯ではありません。このように土地が広すぎる場合にも、売却に苦労するケースがあります。

不動産デベロッパーなどへの売却を検討してみる

⑦に対する解決策は、不動産デベロッパーなどへの売却を検討してみることです。

このような住宅地の広い土地は、不動産デベロッパー的にはうってつけの土地となります。広い土地を仕入れられることで、複数棟を構える分譲宅地を造ることができるからです。

また、主要な道路のロードサイドであれば、土地賃貸を考えてもよいでしょう。土地の広さにより、大手コンビニ、スーパー、ドラッグストア、ファミリーレストランなどが出店する可能性があります。このように広い土地は、法人向けに売却や賃貸を考えるのが良いでしょう。

⑧価格が高い

八つ目は、価格が高いことです。

居住用の住宅を建てる場合、費用の内訳は主に「土地代＋建物代＋建築費」となります。よって、土地代が高すぎると当然にトータル的なコストが上がってしまうため、なるべく抑えたいと思う人が一般的です。

そのなかで、仮に相場よりも高値で土地売却している場合には、その土地の持つポテンシャルがよほど良いものでない限り、高値で売れることはないでしょう（ポテンシャルが高いとは、例えば駅が近い、成形地、人気の住宅街など）。

つまり、価格が高い土地は一般的には買主に敬遠されるケースが多くなります。

周辺相場を改めて調査し、売り出し価格を見直す

⑧の解決策は、周辺相場を改めて調査し、売り出し価格を見直すことです。

周辺相場を自らで調査する方法は、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムを活用すること、または売却依頼している不動産会社以外に査定を出すことになります。

このような方法を駆使し、改めて周辺相場を確認することで、売り出し価格の見直しを行います。なお、土地は形状、広さ、接道、間口などにより評価が変わるため、具体的な価値を知るには査定に出すのがおすすめです。

⑨不動産会社の売却活動がいまいち

九つ目は、不動産会社の売却活動がいまいちであることです。

不動産売買は、不動産会社の力量次第と言われることがあります。早期売却、高値売却については、不動産会社が周辺相場や市場を掴んでいること、売却実績があることなど、不動産会社が持つノウハウや経験値がキーポイントになります。

直ぐに売却が決まれば、不動産会社の力量が問題視されることはありませんが、土地によっては売却が行き詰まることも当然あります。よって、このようなときに不動産会社から状況を打開する提案、売却活動見直しの提案を示せることが不動産会社の力量となります。

つまり、これら提案がいまいち若しくは全くない状態であると売却が進捗しません。

一括査定サイトを利用し、売却依頼できる不動産会社を探す

⑨の解決策は、一括査定サイトを利用し改めて売却依頼できる不動産会社を探すことになります。

媒介契約は、主に3か月単位の契約であることが殆どです。よって、契約期間満了後に他の不動産会社に変更することに何も問題はありません。売却に進展が見込めないようであれば、新たな不動産会社と媒介契約を結び、状況を打開するのが効果的な対策と言えます。

売れない土地を処分するための対策3つ

売却活動し、先述のように対策を講じても土地が売れないケースは当然に考えられます（買取先が決まらないケースもあります）。

では、売れない土地を安く売却若しくは無償譲渡で処分するには、どのような方法があるのでしょうか？以下に、３つの方法を紹介していきます。

• ①空き家バンクに登録する
• ②自治体やNPO法人に無償譲渡する
• ③隣地所有者に無償譲渡する

①空き家バンクに登録する

一つ目は、空き家バンクに登録することです。

空き家バンクとは、主に自治体が運営し、地域内の空き家・空き地の利用促進を促すサイトになります。サイト内には土地や空き家の所有者から集められた情報が公開されており、基本売買では市場価格より相当な安値で取引されるケースが多くあります。

買主のなかには、このような空き家バンクのサイトに掲載されている物件のなかから割安に購入しようと考えている人もおり、空き家バンクに掲載することで土地を処分できることがあります。

②自治体やNPO法人に無償譲渡する

二つ目は、自治体やNPO法人に無償譲渡することです。

まず、自治体に無償譲渡を希望する場合には、自治体の担当窓口に相談し、後日その土地を調査してもらいます。なお、自治体が土地の譲渡を受けるケースは少ないと考えておきましょう。

その理由は、固定資産税は地方税であり、土地の譲渡を受けることで税収が少なくなるからです。よって、自治体が土地の譲渡を受けるのは、主に活用できそうな土地の場合に限られます。

また、個人がNPO法人へ無償譲渡を行った場合には、「みなし譲渡」としてその不動産を時価で売却したものとして税額計算されることになります。つまり、不動産を売却して現金を寄付したことになるため、含み益がある場合には土地を寄付した上に、税負担が生じることがあるので注意しましょう。

③隣地所有者に無償譲渡する

三つ目は、隣地所有者に無償譲渡することです。

隣地所有者、近隣の人、知人など土地を引き取ってもらえそうな人に譲渡することになります。しかし、個人への土地譲渡は贈与税が掛かるのが注意点です。この場合、土地を受け取った人が贈与税を支払うことになるので、譲渡後にトラブルにならないように注意します。

売れない土地を土地活用する方法6つ

売れない土地を無理に手放すより一旦所有し続けることで、後に売却を再検討することもできます。しかし、単に所有し続けると維持費で毎月赤字に陥るため、このようなときには土地活用がおすすめです。

以下に、代表的な土地活用の方法を紹介していきます。

• ①月極駐車場
• ②トランクルーム
• ③貸農園
• ④資材置き場
• ⑤太陽光発電
• ⑥貸地

①月極駐車場

一つ目は、月極駐車場です。

月極駐車場は、土地を整地し砂利を引き、車止めと看板を設置すれば工事完了となるため、安価に工事費が済みます。よって、土地活用のなかでは、比較的手を出しやすい方法となります。

なお、月極駐車場は工作物が少ないこと、賃借人とは月ごとの契約であるため、別の土地活用や売却自体もしやすいことがメリットです。つまり、一時的な土地利用で月極駐車場にすることは、将来的に売却や転用しやすいなどの理由で所有者にとっては都合がよい方法になります。

また、コインパーキングができる立地であれば、駐車場自体を閉鎖するだけでよく、より簡単に転用できます。ちなみにコインパーキング大手では土地一括借り上げ式が主流であるため、土地所有者の初期費用はなしで駐車場経営を始めることができます。

②トランクルーム

二つ目は、トランクルームです。

トランクルームとは、物置専用のレンタルスペースとなります。都市部では屋内型、郊外ではコンテナ型が主流で、近年利用者が増えているジャンルです。トランクルームの特徴は、一度借り手が付けば長期間使用し続けるケースが多いことになります。

また、トランクルームは初期費用があまり掛からないこと、アパートと異なり人が住む形態ではないため維持管理がラクであることや、コンテナであれば比較的頑丈であるため補修費用などが掛かりづらい、などのメリットがあります。

なお、トランクルームを運営する業者では、土地一括借り上げ式を提供するケースがあり、この場合土地所有者は初期費用なしでトランクルーム経営を始められます。

③貸農園

三つ目は、貸農園です。

昨今、家庭菜園は都市部の家庭を中心に人気となっています。よって、土地を耕し畑にすれば貸農園ができます。貸農園を営むには、レンタルの農機具や水栓、区画割の簡易的なフェンスの設置などが必要になりますが、初期費用はそこまで高くはありません。

④資材置き場

四つ目は、資材置き場です。

資材置き場とは、近隣で大規模な工事がある場合、工事業者などが建築資材や工事車両を置くスペースになります。これらは一般的に土地を貸すのみになるので、所有者の初期費用負担はほぼありません。なお、資材置き場にすると工事車両からエンジンオイルが漏れるなどで、土壌が汚染されるデメリットもあります。

⑤太陽光発電

五つ目は、太陽光発電です。

太陽光発電では、敷地内にソーラーパネルを敷き詰め電力を発電する施設になります。太陽光発電は設備投資に莫大な費用が掛かるため、個人での費用負担は難しいでしょう。よって、太陽光発電業者に土地を貸し、土地の賃料を貰うのがリスクなくおすすめです。

⑥貸地

最後は、貸地です。

貸地とは、単に土地を法人や個人に貸すことになります。主要な道路のロードサイドであれば、コンビニ、スーパー、ドラッグストアを経営する会社が出店するために土地を借りることがあります。

また、住宅街であれば老人ホームや高齢者住宅を経営する会社が土地を借りることもあるでしょう。つまり、土地があれば周辺のニーズに合ったさまざまな施設を提供する会社に貸すことが可能です。

売れない土地を放置するリスク4つ

売れない土地を土地活用もせずに放置することには、リスクがあります。以下に、考えられるリスクについて４つ解説していきます。

• ①税金が掛かり収支は赤字になる
• ②土地自体の価値が下がってしまう
• ③近隣トラブルになることがある
• ④いざ活用したいときに、使える土地に戻すのに費用と時間が掛かる

①税金が掛かり収支は赤字になる

一つ目は、固定資産税などの税金負担により収支が赤字になることです。

土地は所有するだけで毎年維持費が掛かります。その代表的なのは、固定資産税と都市計画税です。

収入がなければ当然に土地を所有することで収支は赤字に陥ることから、毎月の負担となり家計を圧迫する可能性があります。よって、その土地に住まないのであれば放置せずに、土地活用や売却する方法を模索していきましょう。

②土地自体の価値が下がってしまう

二つ目は、土地自体の価値が下がってしまうことです。

土地が放置されると、その土地への人の出入りがなくなる他、周辺の過疎化を促進させることがあります。過疎化が進むとそこに住みたいと思う人が減り、結果として需要減、つまり土地自体の価値が下がってしまいます。

やはり、周辺の街並みや雰囲気、土地自体に躍動感があるかは土地自体の価値を左右する重要なポイントです。

③近隣トラブルになることがある

三つ目は、近隣トラブルになることがあります。

土地を放置することで、雑草が生い茂りゴミの不法投棄がされることで街並みの雰囲気が悪くなります。また、ゴミから発する異臭などにて近隣住宅に迷惑が掛かり、これらを発端に所有者間でトラブルになることがあります。

④いざ活用したいときに、使える土地に戻すのに費用と時間が掛かる

四つ目は、いざ活用したいときに、使える土地に戻すのに費用と時間が掛かることです。

放置してしまった土地は、先述のように雑草が生い茂るなどしているため、使える土地にするための雑草の除去やゴミの撤去、土地の整地に費用と時間が掛かります。よって、土地を所有したら雑草が生えないように敷地内にカバーをするなど、一定の対策が必要です。

売れない土地を相続するときの対処方法

実家が田舎にある場合、将来的にその土地を相続することになります。しかし、その土地はいかにも売れなさそうな土地である場合、その後の土地の所有には対策が必要です。ここでは、売れない土地を相続するときの典型的な対処法について解説します。

• ①相続登記を行う
• ②経済的に余裕がなければ早めに手放す
• ③所有するのであれば土地活用する方法を考える

①相続登記を行う

まずは、相続登記を行います。相続時に登記を行うことは、現状では任意となっています。しかし、売却ができるのは所有者のみとなるため登記は必須です。よって、相続時には相続登記を行い、いつでも売却できるような体制にしておきます。

②経済的に余裕がなければ早めに手放す

次に、土地を所有するも月々の維持費負担が難しい場合には、早めに手放します。売却ができれば、纏まった資金が手元に入ることや今後の維持費負担がなくなるメリットがあります。一方で、一度手放すと土地を買い戻すのは大変です。

よって、先祖代々から受け継いだ土地であれば、売却は慎重に判断する必要があるでしょう。

③所有するのであれば土地活用する方法を考える

最後は、所有するのであれば土地活用する方法を考えます。

ただ単に土地を所有するだけでは、毎月の収支は赤字になります。よって、その土地の特性を活かせる活用方法と、初期費用にて投資できる自己負担分を勘案し、決めていく必要があります。

まとめ

土地が売れないときには、必ず原因があります。売れない原因を究明し、早急に対策を講じるのが重要です。しかし、売却は買主が現れなければ成立しないため、売れない土地については対策を講じても売却が進まない可能性があります。

そこで、重要となるのは土地の売却以外に処分方法を検討しておくことや、土地活用も考えておくことになります。つまり、土地が売れないからと放置するのではなく、売れないのであれば別の方法を用意しておくということです。

土地にはさまざまなポテンシャルがあるので、その特性を見極め、売却や土地活用など多くの選択肢を持つようにしましょう。