マンションはいつ売るべき？売り時の築年数や売却タイミングを解説

マンションオーナーにとって悩ましいのが売却のタイミングです。住み替え・投資のどちらにせよ、いつ売るのがもっともお得か悩んでいる人は多いでしょう。

マンションの売却タイミングは、社会情勢や税制、築年数による資産価値の低下、さらには自分の生活環境など、多くの要因が絡み合って判断をむずかしくしています。

まずはどのような要素が影響するのか、1つずつポイントを整理していきましょう。この記事では、具体的な「マンションを売るべきタイミング」を解説します。

なお、マンションをより高く売るためには、不動産会社の選別も重要です。下記のリンクから使える「イエウール」の一括査定なら、最大6社にまとめて査定を依頼できるので、ぜひ活用してみましょう。

マンションを売るべきタイミング10選

マンションを売るべきタイミングは「売却の目的」や「投資計画」など状況によって異なりますが、多くのマンションオーナーに共通する売り時は次の10個があげられます。

• 所有期間が5年を超えたとき
• 大規模修繕の前後
• 周辺環境の開発・発展が進んだとき
• 株価が高いとき
• 金利が安いとき
• 引っ越しシーズンの2~3月
• 周辺の競合物件が少ないとき
• 住み替え希望で「理想の新居」が見つかったとき
• 子供の進学や定年退職など「人生の節目」があったとき
• 相続について考え始めたとき

それぞれ詳しく解説していくので、マンション売却を検討するときの参考にしましょう。

1.所有期間が5年を超えたとき

マンションに限らず、不動産全般で売却に良いタイミングは「保有期間が5年を超えたとき」です。

なぜなら、保有期間が5年を超えていると、売却益に課せられる譲渡所得税および住民税の税率が低くなるからです。つまり、保有期間が5年を超えていれば税金が安くなります。

譲渡所得の税率

	譲渡所得税	住民税
長期譲渡所得 （売却年の1月1日時点で所有期間が5年超）	15%	5%
短期譲渡所得 （売却年の1月1日時点で所有期間が5年未満）	30%	9%

保有期間の判断基準が「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日時点」である点に注意が必要です。

また、相続や贈与で取得した物件の場合、前所有者から所有期間が引き継がれます。そのため、前所有者の所有期間が5年を超えていれば、相続や贈与の直後に売却しても長期譲渡所得が適用されます。

参照：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

参照：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」

参照：国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」

2.大規模修繕の前後

おおむね10~15年の間隔でおこなわれる大規模修繕（外壁や配管などの改修）ですが、大規模修繕の前後は、それぞれ違った観点からマンション売却のメリットがあります。

大規模修繕の前に売る場合、修繕後に売るより築浅で売れる点や、修繕積立金の値上げおよび一時金の徴収を避けられる点がメリットです。

一方、大規模修繕の後に売る場合、劣化箇所が改善され外観の印象も良くなることから、買主がつきやすいというメリットがあります。

修繕後のきれいな状態なら、築古マンションでも高値で売れる可能性があるでしょう。

3.周辺環境の開発・発展が進んだとき

マンションの周辺で開発・発展が進み、利便性が上がったときは売り時といえます。

購入時にはなかった大型商業施設が近くにできたり、駅前が開発されて通勤・通学が便利になったりした場合、マンションの資産価値も高くなっている可能性があります。

反対に、商業施設の撤退や大学などの移転があると、人が集まらなくなってマンション価格も下がります。これらの情報をキャッチした場合、需要が減る前に売ったほうが良いかもしれません。

このように、マンションの価格は周辺環境の変化に影響を受けるため、まずは最新の相場を調べてみることをおすすめします。

4.株価が高いとき

不動産価格は株式市場と連動する傾向があるため、株価が上がっているときは売り時といえます。

連動する理由は、株価の上昇によって投資余力が増加し、不動産を購入する人も増えるという構造です。

株価の動きがすぐに反映されるのではなく、少し遅れて不動産価格が動くため、マンションの売却タイミングを予測する材料になります。

ちなみに、日経平均株価は2012年から上昇トレンドが続いており、マンションの価格相場も同じように上がり続けています。

今後も上昇が続くのか、それとも下落に転じるのか確定的なことはいえませんが、2022年現在の市況は「近年でもっとも高くマンションを売れるタイミング」であることは確かです。

5.金利が安いとき

不動産を買う人の多くはローンを組むため、金利が安いときほど購入検討者は増え、マンションも売却しやすくなります。

住宅ローンや不動産投資ローンは現状、金融緩和政策により低金利が維持されています。マンションを買おうとする人にとって、有利な状況が続いているといえるでしょう。

例えば、民間金融機関の変動金利は一時8.5%を記録したものの、2022年では年2.475%で推移しています。また、長期固定金利のフラット35も歴史的に見て低金利が続いています。

画像引用：住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

画像引用：アルヒ株式会社「【フラット35】の金利推移」

低金利もいつまで続くか確定的なことはいえませんが、現状はすでに下がりきっているといっても良い状態です。

金利面でいえば2022年現在は「マンションが買いやすい時代」といえ、同時に売却もしやすい時代といえるでしょう。

6.引っ越しシーズンの3月

1年のうちもっともマンション売却に適しているのは、一般的に3月ごろといわれています。就職や進学など人の動きが多くなるため、その時期に合わせて売るという考えです。

下記は、レインズ（東日本不動産流通機構）の月別中古マンション成約件数です。コロナ禍の前後で比較できるよう、2019年度と2021年度を併記しています。

参照：公益財団法人東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー　2019年、2021年　月例マーケットウォッチ」

上記のデータを見ると、2019年度と2021年度のどちらも3月が成約件数のピークです。数値的にも「3月は売れやすい」といえます。

一方、どちらの年も8月の成約件数は落ちています。夏の暑さから内見に適していないことや、不動産会社がお盆休みに入ることなどが原因です。

マンション売却は売り出してから成約するまで1~3ヶ月ほどかかるため、実際に売り出すのは12月ごろを目安にすると良いでしょう。

7.周辺の競合物件が少ないとき

周辺の競合物件が少ないときに売り出せば、買主を見つけやすくなります。不動産ポータルサイトなどで、周辺地域の売り出し物件を調べてみましょう。

マンションの場合、とくに「同じマンション内の物件」が最大の競合になるため要チェックです。広さや階数も近い条件だと需要を食い合いますし、価格競争で安く売らざるをえない場合もあります。

同じマンション内で他の物件が売り出し中のときは、少し時期をずらして売り出すことも検討してみるとよいでしょう。

8.住み替え希望で「理想の新居」が見つかったとき

ここまでは税金や市況など外的要因を紹介しましたが、自分の生活やライフプランの変化もマンションを売る際には重要です。

とくに、住み替えでマンション売却を検討している場合、理想の新居が見つかればなるべく早く引っ越すべきです。

見つけた新居がいつまでも空いているとは限らないため、資金などの都合がつけばすぐに動き出すことをおすすめします。

しかし、「引っ越すまでに売却も済ませたい」と考えると、焦って失敗しやすくなるので注意が必要です。

先に今あるマンションを売るか、それとも新居の購入を優先するかは、状況に応じた判断が必要です。

9.子供の進学や定年退職など「人生の節目」があったとき

人生の節目は生活様式の変更が必要な場合も多く、住み替えにともなうマンション売却を検討すべき時期といえます。

例えば、子供がいる世帯は、成長に応じてマンションが手狭に感じることも多くなります。進学のタイミングで住み替え・マンション売却をおこなえば、通学先に合わせた物件選びが可能です。

また、定年退職の場合は反対に、子供が独立して部屋を余らせるケースが少なくありません。老後のために、手頃な広さで利便性の高い物件へ引っ越すことを検討する時期です。

人生の節目があるときは、そのたびごとに必要な住環境を整える目的でマンションの売却を検討してみましょう。

転職前後は住宅ローンが組みにくいので注意

人生の節目であっても、住み替え・マンション売却に向かないタイミングがあります。その代表例が転職前後です。

新居購入のために住宅ローンを組む場合、審査中に勤務先が変わると審査をやり直すことになり、時間がかかってしまいます。

また、審査項目には勤続年数も含まれることが大半なので、転職直後だと審査に落ちてしまう可能性が高くなります。

住み替え先が賃貸であれば問題ありませんが、住宅ローンで新しい家を購入する場合、転勤前後は避けたほうが無難です。

10.相続について考え始めたとき

「相続に備えて財産を整理しておきたい」と考え始めたときも、マンションの売り時といえるでしょう。

不動産は相続しにくい財産なので、遺産分割でトラブルになるケースも多々あります。自分の死後にむだな争いが起こらないよう、あらかじめ売却しておくのも1つの選択肢です。

また、自分が認知症になってしまうと、マンションの売却はむずかしくなります。元気なうちに売却して、高齢者向けの住宅や施設に住み替える人も増えています。

家族に迷惑をかけず、充実した老後を過ごすための対策として、マンション売却を検討してみましょう。

築年数から見たマンションの売り時は「築10年~15年」

マンションの資産価値を考えるうえで欠かせないのが「築年数」です。築年数が古いと価値は下がりますし、売却もしにくくなります。

具体的な「売り時の築年数」をあげるとすれば、築10年~15年が目安です。築10年~15年であれば、先に解説した大規模修繕の前後にあたりますし、設備などの劣化・旧式化もそれほど進んでいません。

資産価値もまだ下がりきっていないため買い手がつきやすく、スムーズな売却が期待できるでしょう。

「築年数が浅いほど高く売れる」のは基本

築年数が古いほど価値は下がるため、なるべく高く売りたいのであれば築浅のうちに売るべきです。

下記は中古住宅における築年数ごとの査定価格目安ですが、築年数に応じて値下がりしていることがわかります。

画像引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」[/caption]

基本的に、築年数によって下がったマンションの資産価値は不可逆であり、建て替えない限りはもとに戻りません。

一部の高級マンションなら購入時より価格が上がるケースもありますが、一般的なマンションの場合、築年数の劣化による資産価値の低下は避けられないでしょう。

投資運用の観点から見たマンションの売り時は「購入後5~10年以降」

投資運用の面で考えた場合、売り時は初期費用を回収した後となります。投下資金や利回りによって必要となる期間は異なりますが、5~10年を目安とするのが一般的です。

1〜2年の短期では十分な利益が見込めませんし、20年や30年も経つとマンション市況を予測するのがむずかしくなるためです。

また、投資運用ではお金を「時間的価値」で判断することが必要です。30年後に得られる100万円より、現在手元にある100万円のほうが「すぐに使える」「運用でさらに増やせる」といった観点から、価値が高いとされます。

そのため、初期費用はなるべく早く回収することが理想であり、利回りとのバランスを考えると5~10年が目安となるのです。

マンション投資の損益分岐点を計算する方法

収入と費用の金額を等しくなる値を「損益分岐点」といいます。損益分岐点を上回れば黒字であり、マンションの売り時といえます。

損益分岐点をどのように計算すればよいのか、下記の条件で計算してみましょう。

• マンションの購入価格：3,000万円
• 借入金額：2,500万円
• 借入期間：30年
• 金利：2.5％
• 月々の返済額：98,780円
• 表面利回り：6%（家賃収入180万円 ／年、15万円／月）
• 購入時の諸費用：50万円
• 年間の経費（管理費・修繕積立金・税金等）：30万円
• 売却時の諸費用：売却価格の5%
• 売却時期：購入の10年後
• マンションの売却価格：10年で購入時から25%下がったと仮定

※空き室期間や家賃変動、その他出費はないと仮定

1.総収入を計算する

まずは投資運用の総収入を計算します。収入の内訳は「売却までに得られる家賃収入」と「マンションの売却価格」です。

上記の通り、10年間の投資運用における総収入は4,050万円となります。

2.総支出を計算する

次に、10年間の総支出を計算します。支出の内訳は「ローン返済額」と「購入時の諸経費+年間経費+売却時の諸経費」です。

上記の通り、10年間の投資運用における総支出は1,647万円となります。

3.運用収支を計算する

次に運用収支を計算しますが、売却時はローンの残債も返済しなければいけません。つまり、総収入から総支出と残債額を差し引きます。

上記の計算で、マンション価格が10年後に25%下落しても、1,088万円の黒字になることがわかりました。

4.損益分岐を計算する

損益分岐点は黒字も赤字もない値なので、売却価格から黒字額を差し引きます。

以上のように、10年後の損益分岐点は1,162万円ということがわかりました。

つまり、10年後の時点で売却価格が1,162万円以上であれば、そのマンションは売却しても損をしないということです。

【いつでも使える】マンションを高値でスムーズに売るためのコツ

マンションは「いつ売るか」も大切ですが、「どのように売るか」も重要です。適当に売り出してしまうと、安く買い叩かれたり、なかなか売れないといった事態になってしまいます。

なるべく高値でスムーズに売るためのコツとして、次にあげる方法を実践してみましょう。

• 不動産会社を比較する
• 自分で相場を調べておく
• 内見対策を徹底する
• 適度な範囲でリフォームをする
• 余裕をもって売却期間を設定する

それぞれ詳しく解説していきます。

1.不動産会社を比較する

マンション売却でもっとも重要なのは、優秀で相性の良い不動産会社を見つけることです。

不動産会社によって得意な物件・地域は異なりますし、担当者の力量や営業姿勢は売却のスムーズさに影響します。最良の条件で売却するためには、なるべく多くの不動産会社を比較することが大切なのです。

しかし、不動産会社を比較するといっても、1社ずつ調べて連絡を取るのは非効率です。手間なく比較するためにも、不動産会社の比較はオンラインの一括査定を利用しましょう。

一括査定では、大手から地元密着型企業まで様々な不動産会社をまとめて比較できます。各社の査定額を見比べることで、平均的な価格相場の把握も可能です。

2.自分で相場を調べておく

悪質業者にだまされないためにも、自分自身でも相場を調べておきましょう。先に解説した通り、一括査定を使えば各社の査定額を比較することで価格相場がわかります。

ほかには、不動産ポータルサイトを使って近隣の売り出し物件を調べる方法があります。自分のマンションと条件の近い物件があれば、具体的な売却価格をイメージできるでしょう。

また、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や不動産流通機構の「REINS Market Information」で過去の取引事例から、似た物件の成約価格を調べる方法もあります。

マンション価格は常に変動するため、個人で正確な査定はできませんが、おおまかな価格相場を知っておけば安く買い叩かれることを防げます。

3.売り出し価格を少し高めにする

最初の売り出し価格を設定するときは、最低希望価格より10%~20%上乗せしておきましょう。こうすることで、購入希望者から価格交渉をもちかけられても対応しやすくなります。

マンション売買では価格交渉は珍しくなく、ぎりぎりの価格設定をすることで想定より安く売ってしまう人が少なくありません。

相場の範囲内で少し高く売り出すことで、最終的に希望通りの売却価格にすることが可能です。また、設定した価格通りで売れれば、その分だけ利益がプラスになります。

仮に売れなくてもあとから値下げして売り直すことは可能なので、最初は少し高めの価格設定をしておきましょう。

4.内見対策を徹底する

購入希望者が物件を見に来る「内見」は、成約を左右する重要なイベントです。内見時の印象が良ければ、購入を決めてもらえる可能性が上がります。

内見対策の基本は掃除で、居住中であっても空き室であっても、室内をきれいに保つことが大切です。とくに水回りの汚れは身につきやすいので、重点的に掃除しましょう。

また、インテリアをコーディネートし、モデルルームのような室内をデザインして物件の魅力を引き出す「ホームステージング」というサービスもあります。

自分で内見者の対応をする場合は、物件の魅力を自然に伝えられるよう事前にまとめておき、明るく丁寧な態度で接しましょう。

5.適度な範囲でリフォームをする

壁紙や床面、各種設備に劣化が目立つ場合、リフォームをしてから売り出すことで売却価格を上げられる可能性があります。

小規模な劣化でも、修繕しておけば資産価値の低下を遅らせられます。見た目の印象も良くなるため、成約もしやすくなるでしょう。

ただし、間取りを変えたり、設備を丸々入れ替えるようなリフォームは、数十万円から数百万円の費用がかかるので注意が必要です。

あまりにもコストをかけ過ぎると赤字になってしまう恐れもあるので、リフォームは小規模に留め、不動産会社にも事前に相談してから実行しましょう。

社会情勢から見た今後のマンション売却

2022年現在、コロナ禍やウクライナ侵攻など世界規模の大事件が続き、不動産市場にも影響がおよんでいます。

また、長期的な観点でも、人口減少やマンションの過剰供給といった問題があり、不安を感じているマンションオーナーも多いでしょう。

そこでここからは、現在の社会情勢から今後のマンション売却をどのように乗り切るか検証してみます。

ただし、社会情勢はいつでも大きく変動しますし、専門家でも解釈は人によって様々です。

ここでの解説はあくまで参考程度に捉え、最終的には自分の意思で判断を下しましょう。

人口減少と供給過多でマンションが売れなくなるかもしれない

日本は少子高齢化により、今後は人口減少の時代が訪れます。人口が減ればマンションを購入する人も減り、中古マンションは売りにくくなる恐れがあります。

画像引用：内閣府「人口・経済・地域社会の将来像」

一方、新しいマンションはいまも次々建てられています。中古マンションはそのまま残り続けるため、マンションの総数は増え続けているのです。

画像引用：国土交通省「マンションに関する統計・データ等　分譲マンションストック戸数（2021年末現在）」

人口が減っているのに対し、マンションの供給総数は増えているため、今後は中古の空き室マンションがますます増えていくと考えられます。

また、1992年時に指定された生産緑地が売却できるようになる「生産緑地の2022年問題」により、住宅全体の供給数も増える恐れもあります。

このように、日本の将来を考えると「中古マンションを売る」という行為は今後むずかしくなる可能性があるのです。

ウクライナショックでマンション売却は短期的に有利

ロシアによるウクライナ侵攻は、マンション市場においては有利に働くと予想されます。

理由は各国のロシアに対する経済制裁の影響でエネルギー価格が上がり、世界的にインフレが加速しているためです。

また、日本はロシアから木材輸出を禁止され、建築用の資材も高騰しています。新築の工事費用が高くなるため、比較的安く買える中古マンションの需要が上がるのです。

加えて、いまは円安が進んでおり、海外投資家は「割安で日本の不動産を買える状態」になっています。

インフレと円安の相乗効果により、マンション売却は短期的に有利な状況になっています。

2022年現在は「マンションの売り時」である可能性が高い

将来的にマンションが売りにくくなるという予測や、インフレなどによる短期的な需要向上を考えると、2022年はマンションの売り時といえるでしょう。

少なくとも、中古マンションはここ10年以上にわたって高騰を続けており、国土交通省の不動産価格指数においては2009年6月の「94」から2022年5月の「182.6」と倍近く上昇しています。

参照：国土交通省「不動産価格指数　最新データ　不動産価格指数（住宅）」

もしも売却のタイミングに迷っているなら、まずは不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。個々の状況から、いまが本当に最適な売却タイミングなのかアドバイスをもらえます。

まとめ

マンションの売却タイミングは、社会情勢から自身のライフプランまで、様々な要因を同時に検討する必要があるため、判断はとても困難です。

人も物件も同じものはないので、個々のケースで最適なタイミングは異なります。悩んだときは専門家の意見も参考になるので、不動産会社に相談してみることもおすすめします。

なにより大事なのは、自分が納得し、後悔しない売却をすることです。ほかと比較するだけではなく、自分がどれだけ満足できるかで判断しましょう。