マンション売却で儲かった人の共通点とは？利益を得るコツを解説

マンション売却で儲かった人には、一定の共通点があります。決して運で儲かったわけではなく、的確なコツを押さえて売ることが大切です。

また、儲かったときは税金を納める必要があり、手元に残る利益を少しでも増やすためには、節税や特例の使い方も重要です。

この記事では、マンション売却で儲かった人の共通点を紹介し、儲かったときの節税や特例の利用方法などについて解説していきます。マンション売却にあたって重要なポイントばかりなので、ぜひ参考にしてください。

なお、とくに重要なコツとしては、不動産会社選びがあげられます。優秀な不動産会社と出会うことができれば、確実に満足のいく売却を実現できるでしょう。

不動産会社を選ぶときは複数業者を比べることが大切なので、まずは一括査定の利用がおすすめです。簡単な入力で複数社に査定を依頼できるので、効率的に不動産会社を選別できます。

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マンション売却で儲かった人の共通点

マンション売却で儲かった人がよく行っていることには、共通点があります。以下に、主な共通点を紹介していきます。

• ①購入時にとにかく立地を意識していた
• ②人口が増えている、人気の街を選んでいる
• ③築10年以内に売却している
• ④自分で周辺相場を調べている
• ⑤複数の不動産会社に査定依頼、サービスを比較した
• ⑥売り急くことなくスケジュールに余裕をもって売却した
• ⑦繁忙期や周辺に売却物件が少ないときに売却した
• ⑧部屋はとにかく綺麗で明るい状態にした
• ⑨反響数や内見者数に応じて価格の見直しを柔軟に行った
• ⑩不動産会社選びは慎重に行った

①購入時にとにかく立地を意識していた

一つ目、購入時にとにかく立地を意識していたことです。

立地が良ければ、マンション売却で儲かる可能性は高まります。立地を意識するとは、例えば山手線の内側、都心に直通する路線の駅で徒歩10分以内（できれば5分以内）、ネームバリューが高い駅や街に所在している、などです。

つまり、このような立地は人気が底堅いため、購入時より値崩れすることが少なく、儲かる可能性が高くなります。よって、マンション売却で儲かる人はとにかく立地を意識して購入している人が殆どです。

②人口が増えている、人気の街を選んでいる

二つ目は、人口が増えている、若しくは人気の街や話題性の高い街を選んでいることです。人口が増えているエリアには、潜在的な不動産需要があります。「人口が増える＝不動産売買がしやすい状況」となり、分母が多ければ多いほど不動産売買は堅調です。

次に人気の街とは、古くから人気のある街、例えば吉祥寺や自由が丘のように商業エリアと住宅地が近接し、公共交通が充実しているところになります。このようなエリアは駅近に限らず、バス路線が多く便数が豊富にあれば一定の需要を得られます。また、駅近であれば築年数が40年超など比較的物件として古くなったとしても、高値取引が期待できるエリアです。

最後に、再開発などにより街自体が生まれ変わった場合には、新しい人が流入しやすく、人気の街になることがあります。よって、人口が増えている若しくは人気の街を選ぶことで、マンション売却で儲かる可能性が高まります。

③築10年以内に売却している

三つ目は、築10年以内に売却していることです。

中古マンションで人気があるのは、一般的には築10年以内となります。築10年以内であれば、内装や設備の劣化は多少あるものの、一部機器類の交換を行う程度で快適な居住性を確保できます。また、築10年以内であれば建物自体の劣化が築古物件に比べると少なく、比較的最新の設備が入っているので、新築と遜色ない物件も多くあります。

よって、マンション売却で儲かっている人は、物件自体が比較的新しい状態で売却を行っています。

④自分で周辺相場を調べている

四つ目は、自らで周辺相場を調べています。

マンション売却で儲かった人の多くは、売り時を見極めています。つまり、不動産市場や社会情勢などを鑑み、高く売れそうな時期に売却を行い、闇雲には売却を行っていないということです。なお、自らで売却相場を調べる方法としては、下記方法があります。

相場を調べる方法

自らで周辺の相場観を調べるには、下記2つの方法があります。

• A.レインズマーケットインフォメーションなど無料サイトを活用する
• B.一括査定サイトを利用する

A.レインズマーケットインフォメーションなど無料サイトを活用する

まずは、レインズマーケットインフォメーションや国土交通省が監修する土地総合情報システムなど無料サイトを活用することです。売却する立地周辺の過去の売却事例を閲覧できるので、おおまかな相場観を掴むことができます。

また、一部一括査定サイト内には、現在の売却物件の情報を元に、立地ごとの売却相場を表示するツールがあります。このような無料ツールを活用することで、専門知識がなくても相場を把握することが可能です。

B.一括括査定サイトを利用する

次に、一括査定サイトを利用することです。

一括査定サイトとは、不動産の査定を一度に複数社に依頼できる専門サイトとなります。一括査定サイトは、一度の情報の入力で複数社から机上査定を受けられる便利なツールです。また、査定前に不動産会社毎に問い合わせなどをすることはなく、気軽に受けられるのも魅力となります。

レインズマーケットインフォメーションなどは売却事例が掲載されているものの、具体的な住所やマンション名は伏せられているため、相場観はあくまでおおよそでしか掴めません。しかし、一括査定サイトでは、不動産会社が周辺の売却事例を元に査定額を算出しているため、無料サイトより正確な相場観を把握できます。

⑤複数の不動産会社に査定依頼、サービスを比較した

五つ目は、複数の不動産会社に査定依頼し、査定額やサービスを比較しています。

不動産の査定額は不動産会社毎に若干異なるため、予め相場観を掴んでおくことが大事です。相場観が分かっていれば、高すぎる査定を出している不動産会社を排除でき、結果適正価格にて少しでも高値での売却も行えます。

相場を著しく逸脱する金額でなければ、高額でも売却できる可能性は高まります。よって、査定は複数社に依頼することが大事となります。

また、サービスの比較も重要です。例えば、家の中をモデルルームのように仕上げるホームステージングや、仲介手数料を半額などにするなど、各社で様々なサービスがあります。

なお、不動産会社を比較するときは、先述した一括査定サイトが便利でおすすめです。各社の提示する査定額や付帯サービスを比べて、お得にマンションを売却しましょう。

⑥売り急くことなくスケジュールに余裕をもって売却した

六つ目は、売り急ぐことなくスケジュールに余裕をもって売却したことです。

マンション売却は、スケジュールに余裕がなく焦って売却すると、予期せぬ大幅値引きを受けてしまうことや、価格を大幅に安価にしてしまうことがあります。つまり、焦りにとってミスをしてしまい、後悔の残る場おい客になってしまうのです。

マンション売却のスケジュールと精神的に余裕をもって、売却に挑むのが良いでしょう。

⑦繁忙期や周辺に売却中の物件が少ないときに売却した

七つ目は、繁忙期や周辺に売却中の物件が少ないときに売却したことです。

不動産の繁忙期とは、一般的に春先の3月～4月、秋口の10月～11月になります。このような繁忙期に売却することで、少しでも高値で売れる可能性が高まります。

また、繁忙期でなくても周辺に売却中の物件が少ないときは、高値で売れる可能性が高まります。これは周辺に物件が少なければ、買主間で競争が起きるからです。

一方で、物件が多ければ値崩れが起きてしまいます。よって、不動産需要が高い繁忙期や周辺に競合となる物件が少ないときが、マンション売却で儲かる可能性が高まります。

⑧部屋はとにかく綺麗で明るい状態にした

八つ目は、内見時に部屋はとにかく綺麗で明るい状態にして見せたことです。

内見時に受ける印象で物件の善し悪しを判断され、成約できるか否かが決まります。よって、部屋を綺麗な状態にし、なおかつ部屋の照明を点けて室内を明るい状態で見せるなど、内見者に好印象を与えることが大切です。

このように内見者への見せ方を少し工夫することで、マンションを気に入る人が増え、少しでも高値で売れる可能性を高められます。

⑨反響数や内見者数に応じて価格の見直しを柔軟に行った

九つ目は、反響数や内見者数に応じて価格の見直しを柔軟に行ったことです。

不動産は需要と供給が合致しなければ、なかなか売れることはありません。仮に反響数や内見者数が堅調に取れているのであれば、その金額で売却できる可能性は高いでしょう。

しかし、反響数などが少ないときは、周辺の需要に不動産価格などが合っていないことが多くあります。これにより長期間の見直しを行わずにいると、売却活動は全く進まず物件自体の鮮度が落ちかねません。よって、市場の反応が悪ければ柔軟に価格の見直しや、物件写真の変更など見せ方の工夫を行う必要があります。

⑩不動産会社選びは慎重に行った

最後は、不動産会社選びを慎重に行ったことです。

中古不動産売買は、不動産会社の力量が影響することが良くあります。周辺の市場や相場観を掴んでいるか、内見者との交渉力の高さ、信頼できる担当者であるか、などに重要です。

不動産会社選びは、マンション売却で儲けるためのパートナーとなる会社になるので、慎重に選ぶ必要があります。

マンション売却で少しでも儲けるためのコツ5つ

マンション売却で少しでも儲けるためには、コツがあります。以下に代表的な5つのコツを紹介します。

• ①値下げ交渉に応じすぎない
• ②焦って売却しない
• ③不動産会社任せにしない
• ④周辺相場を予め調査し、高すぎる査定に騙されない
• ⑤仲介手数料の交渉、若しくは仲介手数料が安い不動産会社に依頼する

①値下げ交渉に応じすぎない

一つ目は、値下げ交渉に応じすぎないことです。

中古マンション売却で、値下げ交渉は決して珍しくなく、日常茶飯事と言っても良いでしょう。相手の言い分に流されないよう、事前の心構えが重要です。

例えば、売却活動前に値下げ交渉に応じる金額を決めておくことで、実際に値下げ交渉があったときに0or100ではなく、柔軟な姿勢で買主と交渉ができます。買主と交渉するのは不動産会社の担当者になるので、自らの意向ははっきりと伝えることが重要です。

②焦って売却しない

二つ目は、焦って売却しないことです。

実際に売却活動すると、売却先は早めに決めたいと思う人が多いでしょう。しかし、マンション売却など中古不動産売買では焦って売却しないことが重要となります。仮に、大幅な値引き要求があったとしても、周辺相場を掴んでいれば無理に売却する必要はありません。

よって、焦って売却せずに冷静な判断するには、確かな情報を自分なりに集めておくことが重要です。

③不動産会社任せにしない

三つ目は、不動産会社任せにしないことです。

マンション売却を不動産会社任せにすることで、マンション売却が不動産会社の都合の良いように進むおそれがあります。例えば、囲い込み※により売却機会を失ったり、売却が進まないときの値下げ提案を安易に受けてしまったり、といったケースです。

※囲い込み：自社で買主を見つけるため、他社からの購入申込みを遮断する行為。不動産会社は確実に売主・買主双方を担当できるので得られる手数料を増やせるが、売主にとっては売却期間が伸びるなどデメリットが大きい。

よって、マンション売却は不動産会社任せにせず、予め売却の流れや方法など知識を身につけておくことが必要となります。

④周辺相場を予め調査し、高すぎる査定に騙されない

四つ目は、周辺相場を予め調査し、高すぎる査定に騙されないことです。

マンションの査定をするのはプロである不動産会社になりますが、おおよその周辺相場は素人でも調査できます。相場観を予め掴んでおくことで、不動産会社から提示される査定額の信憑性を判断し、稀にある悪徳不動産会社による高すぎる査定に騙されることがなくなります。

そもそも、査定は必ず売れる金額ではなく、あくまで売却予想価格です。そのため、査定の精度が高い不動産会社を見抜くためには、自分でも「売れる金額」を予め把握することが重要となるのです。

⑤仲介手数料の交渉、若しくは仲介手数料が安い不動産会社に依頼する

最後は、仲介手数料の交渉ができる、若しくは仲介手数料が安い不動産会社に依頼することです。

仲介手数料は、マンション売却の諸費用で最も高額な費用となります。よって、この仲介手数料が少しでも安くできれば、得られる利益も多くなります。

仲介手数料の値下げ交渉をする場合、タイミングは媒介契約前です。媒介契約前であれば、不動産会社は売却案件を取得したいという意向が強いため、値下げしてもらえる可能性は高くなるでしょう。

また、主に中小規模の不動産会社だと、仲介手数料を通常の半額にしている場合や、定額制にしている場合もあります。期間限定のキャンペーンを行っている場合もあるので、その時々でもっともお得な業者を探してみましょう。

マンション売却で儲かったときにかかる税金

マンション売却で儲かった（譲渡収入がある）ときには、所得税と住民税が掛かります。所得税と住民税の税率は、5年以下の短期譲渡所得、5年超の長期譲渡所得、10年超の長期譲渡所得と、売却した年の所有期間により変わります。

「マンション売却で儲かった」とは、単純に「購入金額＜売却金額」ではない！

そもそも、「マンション売却で儲かった」とは、単純に「購入金額＜売却金額」ではありません。マンション売却で儲かったときとは、下記計算式に当てはめたときに、譲渡所得が発生するケースを指します。

課税譲渡が発生すれば儲かったことになる

売却金額から取得費と譲渡費用を足したものを差し引き、プラスになると「マンション売却で儲かった」ということになります。しかし、儲かった金額が多いとその分税金をたくさん取られてしまいます。

よって、儲かった分に掛かる税金を節税するには、取得費の計算が重要です。

マンション売却で儲かった分を節税できるかは、取得費の計算が重要

取得費の計算には、下記2つの方法があります。なお、概算法と実額法は、どちらか有利な方を選択できます。

• A.概算法
• B.実額法

A.概算法

概算法とは、購入当時の価格が分からないときに取得費を計算する方法です。算出方法は、以下になります。

一律で譲渡収入金額の5％とすることで、本当の取得費がわからなくても税申告できる計算方法です。

B.実額法

実額法とは、購入当時の金額が分かるときに使用する方法です。購入時の金額が明確にわかるときに利用します。

なお、不動産の価値は購入当時より下がっています。よって、「購入当時の金額（価値）＝今の金額（価値）」ではありません。不動産の現在価値を算出するには、購入当時の金額から減価償却費を差し引いたものになります。建物の減価償却費は、下記式にて算出できます。

• ※RC造りのマンションの場合の償却率は、0.015
• ※非事業用不動産の減価償却費計算の場合のみ、0.9を乗じる
• ※経過年数6か月以上の端数は1年、6か月未満は切り捨てる

譲渡収入になるもの

譲渡収入とは、主に売買代金となります。売買代金とは、売買契約書に記載され、実際に取引された金額です。

また、売買代金に加えて、固定資産税等の精算金も譲渡収入となります。

この買主から受けた精算金が譲渡収入となります。つまり、マンション売却で譲渡収入になるものは、売買代金と固定資産税等の精算金の2つです。

譲渡費用となるもの

マンション売却で譲渡費用となるものは、マンションを譲渡するときに要した費用です。具体的には以下の通りです。

• 売買が成立したときに不動産会社に支払った仲介手数料
• 所有権の移転登記若しくは登録に要した費用
• 印紙税で売主が負担したもの

なお、居住期間中に負担した修繕費や固定資産税など、その不動産の維持管理に費やした費用は、譲渡費用には該当しません。

課税譲渡所得に対しかかる税率

課税譲渡所得に対する税率は、所有期間により変わります。以下に、税率を紹介します。

所有期間の数え方には要注意

所有期間の数え方には注意が必要です。マイホームを売却した場合、所有期間5年以下とは売却した年の1月1日時点で5年以下という計算になります。つまり、マイホームを所有してから迎えた正月が5回以下なら5年以下の短期譲渡所得、6回以上迎えていれば長期譲渡所得となります。

つまり、実際の所有期間ではないことが注意点です。特に、5年以下と5年超では税率が全く違うため、間違った解釈をしないようにしましょう。ただし、空き家の3000万円特別控除の場合の所有期間は、相続開始日が起算点となります。

特別控除を使うことで節税になる

譲渡所得税を軽減する方法として、いくつかの特別控除が定められています。

譲渡所得から特別控除を差し引くことで、課税対象額を減らし、課税額を減らすことが可能です。

代表的な特別控除として、次の2つを見ていきましょう。

• ①3,000万円の特別控除
• ②空き家の3000万円特別控除

①マイホームの3,000万円特別控除

3000万円の特別控除とは、マイホームを売ったときに譲渡所得から3000万円差し引くことができる制度です。

例えば、譲渡所得が3000万円以下のときに3000万円の特別控除を使えば、課税譲渡所得は0円です。

一方、もし譲渡所得が4000万円なら、「4000万円-3000万円=1000万円」が課税譲渡所得となります。課税譲渡所得には、所定の税率が掛かります。

なお、3000万円の特別控除を使うには、さまざま利用条件があるのですが、その一つがマイホームを売却したときになります。マイホームの主な定義は次の通りです。

• 現在主として住んでいる自宅を売却した
• 居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までの売却した

参照：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

②相続した空き家の3000万円特別控除

親などの被相続人が使用していた空き家を相続した場合に、相続開始から3年経過の年末までに一定の要件のもと売却した場合、譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。

主に以下の条件をクリアすれば利用できます。

• 相続開始の直前に於いて被相続人が一人で居住していた
• 昭和56年5月31日以前に建築されたものではないこと
• 相続から売却までに貸付、居住用に使用していない
• 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した

参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

今後マンションを買う人が儲けるために意識すること6つ

ここまで、中古マンションを売却し儲かった人の共通点などを紹介してきました。では、これからマンションを買う人が、少しでも売却時に儲けるにはどのようなことを意識していれば良いのでしょうか？

ここからは、代表的な意識すべきこと６つを紹介していきます。

• ①主要駅徒歩10分圏内の物件にする
• ②需要のある間取り、広さを購入する
• ③人口が増えている自治体を選ぶ
• ④ブランド力が高い不動産会社を選ぶ
• ⑤中古であれば築10年以内の物件にする
• ⑥新線や新駅の開通、再開発など話題性の高い街を選ぶ

①主要駅徒歩10分圏内の物件にする

一つ目は、主要駅徒歩10分圏内の物件にすることです。

路線が都心部に直結しており、都心部からの所要時間が30分程度以内がとくにおすすめとなります。首都圏であれば、都心部から放射状に延びる路線の駅や、急行など速達電車が停車する駅がおすすめです。

②需要のある間取り、広さを購入する

二つ目は、需要がある間取り、広さを購入することです。

例えば、1LDKであれば40㎡前後、2LDKであれば50㎡～60㎡、3LDKであれば65㎡～70㎡がおすすめです。1LDKで70㎡や2LDKで40㎡など広すぎる・狭すぎる間取りは、需要が少ないため避けたほうがよいでしょう。

③人口が増えている自治体を選ぶ

三つ目は、人口が増えている自治体を選ぶことです。

人口が増えている自治体は、潜在的な不動産需要があり、今後不動産価格に伸びしろが期待できます。例えば、首都圏や関西圏近郊の自治体では人口が増えているのでおすすめです。

人口推移は大抵自治体のホームページに掲載されているので、気になる不動産があれば自治体のホームページにて直近の人口増減を調べてみましょう。

④ブランド力が高い不動産会社を選ぶ

四つ目は、ブランド力が高い不動産会社を選ぶことです。

ブランド力の高い不動産会社のマンションは、その付加価値から高値で売れる可能性があります。よって、売却時に儲けるためには、大手不動産会社分譲のマンションを選ぶようにしましょう。

⑤中古であれば築10年以内の物件にする

五つ目は、中古であれば築10年以内の物件にすることです。

中古マンションを購入するのであれば、築10年以内でなるべく築浅物件を選ぶとよいでしょう。なるべく築浅物件を選び、将来的に売却しやすい状況を作っておくことが大切です。

⑥新線や新駅の開通、再開発など話題性の高い街を選ぶ

最後に、新路線や新駅の開通、再開発など話題性の高い街を選ぶことです。

このような話題性の高い街は、外部からの流入が多くなることがあります。スーパー、病院、カフェなど新しいものがどんどんできる街は、街としての活気や雰囲気も良く、今後の期待感も高くなります。よって、このような街を選択することで、将来的にマンション売却で儲かる可能性が高まります。

まとめ

マンション売却で儲かった人には、多くの共通点があります。これからマンションを売却する人は、儲かった人が行っていたことやコツを知ることで儲かる可能性をあげられるでしょう。

なお、これからマンションを購入する人も、この記事で紹介した「意識すべき点」を理解することで、将来的にマンション売却で儲かる可能性が高まります。

マンション売却で儲かるには、少しの工夫や意識すべき点を熟知していることが重要であり、決して偶然の産物ではないということを理解することが重要です。