マンション売却に手数料はいくらかかる？相場と安く抑える方法を解説

マンションを売却したら、売却資金がそのまま手元に残ると思ったら大間違いです。

マンションを売却すると、仲介手数料や税金関係の支出があるため、売却資金を買い替え資金などに充当するなどの場合には、資金繰りに注意が必要となります。では、マンション売却時にはどの程度の出費があり、具体的にはどのようなものが掛かってくるのでしょうか？

この記事では、マンション売却時に掛かる手数料や税金、その他の支出について解説します。また、マンション売却についての知識を深めるため、マンション売却のコツや注意点を紹介していきます。

あなたの不動産はいくら？
実績豊富！厳選された優良不動産会社が
高額査定いたします

マンション売却時には仲介手数料がかかる

マンション売却時に掛かる手数料と言えば、仲介手数料です。ここでは、仲介手数料について紹介していきます。
仲介手数料を安く抑える方法
まずは、仲介手数料の値引き交渉をしてみることです。

仲介手数料の値引き交渉は、不動産会社により受けてくれる余地は十分あります。不動産会社としても売り物件を取り、売買契約ができれば確実に仲介手数料が入ります。よって、売り物件を取ることは不動産会社としては、最も重要視しているところです。

つまり、他の不動産会社に案件を取られるようであれば、仲介手数料の値引き要求に応じ案件を取れるほうがよいと判断するケースが多くあります。よって、仲介手数料の値引きには、応じてくれるケースが多いと言えます。ただし、値引き額については販売価格や不動産会社次第ですが、20万円程度が交渉ラインと言えるでしょう。

②手数料の安い不動産会社を選ぶ

次に、当初より仲介手数料を下げている不動産会社を選ぶことです。

不動産会社は殆どのケースで仲介手数料を上限値に設定していますが、なかには当初より3％の部分を1.5％の半額にしているところや、仲介手数料定額制のところもあります。これらの不動産会社は、売り物件を多数取っていくことで当初の3％からショートする部分について補填していく、若しくは売買の実績を作るために敢えてキャンペーン的に仲介手数料を下げているケースがあります。

なお、仲介手数料0円をアピールする不動産会社には要注意です。なぜならこのような不動産会社は、必然的に買主から仲介手数料を取る必要があるからです。不動産仲介の場合、レインズ（＝主に不動産会社が閲覧できる不動産情報のサイト、一般の人は閲覧できない）に物件情報を掲載することで、他の不動産会社からの買主紹介を受けることができます。

このとき仲介手数料は、売主買主を担当した各々の不動産会社に支払うことになります。よって、仲介手数料0円の不動産会社が、買主の紹介を受けると物件を掲載したのみで、仲介手数料を受けることができません。

したがって、売主を担当する不動産会社は、必然的に自らで買主を探すしか方法がないため、買主の紹介が他の不動産会社からあったとしても紹介を断ること、俗に「囲い込み」が行われてしまいます。

囲い込みは買主の紹介を不動産会社の都合で断ってしまうため、売却の進捗に影響が出たり、売却期間が長引けば値引きをするなど、総じて売主にとってデメリットとなります。よって、手数料の安い不動産会社を選ぶときには注意が必要です。

仲介手数料に関してよくある疑問2つ

ここでは、仲介手数料に関して良くある質問を二つ紹介します。

• A.仲介手数料を支払うのはいつ？
• B.マンション売却ができなかった場合でも仲介手数料は支払うのか？

A.仲介手数料を支払うのはいつ？

仲介手数料は成功報酬であるため、支払い時期は原則売却物件の引き渡しが完了したときになります。しかし、昨今では契約時に仲介手数料の半金を支払い、残りの半金を引き渡しのときに支払うケースが多くなっています。

B.マンション売却ができなかった場合でも仲介手数料は支払うのか？

マンションの売却ができなかった場合には、仲介手数料を支払うことはありません。なぜならば、仲介手数料は成功報酬であるからです。よって、仮に不動産会社が宣伝のために広告費を投じていたとしても、その費用を請求されることはありません。

不動産会社は売買を成立させ引き渡しを完了させない限り、仲介手数料を原則得ることはできないため、売り物件を取得した場合には基本できるだけ短期間で売買できるように販売計画を組んでいきます。

仲介手数料以外に掛かる費用

マンション売却で最も掛かる費用として、仲介手数料を紹介しました。しかし、仲介手数料以外にも掛かる費用は他にもあります。

• ①税金関係
• ②税金以外

①税金関係

税金関係としては、以下のものが掛かります。

• A.印紙代
• B.所得税と住民税

A.印紙代

印紙は、不動産売買契約書に添付するものです。印紙税は、経済的利益がある取引を明確にする文書を作成すると法律関係が安定するため、その経済的メリットに対し税金を負担するという趣旨で作られた文書課税になります。

印紙代は、売買する金額により添付する印紙代が異なります。

B.所得税と住民税

所得税と住民税が発生するのは、課税譲渡所得がある場合のみです。課税所得とは、売却資金から売却時に掛かった経費など（取得費）を差し引いたときに残った費用となります。つまり、売却したことで売却益が出たときです。

なお、3000万円の特別控除などが使える場合には、譲渡所得から差し引くこともでき、残ったものが課税譲渡所得となります。課税譲渡所得に掛かる各種税金は、中古マンションの所有期間により異なります。

②税金以外

税金以外に掛かる分については、主に以下のものがあります。各々、解説していきます。

• A.住宅診断費
• B.抵当権の抹消費用

A.住宅診断費

まずは、住宅診断費です。住宅診断（インスペクション）とは、主に一級建築士など建物の構造などに詳しい専門家が専有部分の床下や天井裏、壁の中などを確認し、専有部分として不具合や欠陥がないかなどを調査することです。

例えば、水回り付近の床下を剥がしたら、配管の亀裂が見つかることがあります。これらは、そのまま放置すると階下への水漏れや床材の腐食などに繋がることや、契約不適合責任を追及されることがあります。

よって、売買にて引き渡す物件が買主の快適性などを担保できる物件かの確認と、売主が安心して引き渡しできるように昨今では住宅診断を受けるケースが増えています。

B.抵当権の抹消費用

次に、抵当権の抹消費用です。

抵当権とは、住宅ローンを借りるときに付けられる権利で、ローンを完済することで抹消できます。抵当権が付帯されたまま買主に引き渡しを行うとリスクがあります。

例えば、元の所有者が引き渡し後も無担保の状態でローン返済を続けることで銀行側にリスクがあること、仮に抵当権が実行されてしまった場合買主は強制退去させられるリスクがあります。よって、一般的に引き渡し前に抵当権を抹消することになります。

マンション売却時に手元に残るお金の計算方法

ここでは、マンション売却時にどのくらい手元にお金が残るのかについて計算していきます。

（例）築10年のマンション（構造RC）、購入当時の建物取得費2900万円、売却時の金額3,000万円

• ①売却した金額はいくらか？
• ②取得費を計算する
• ③売却に要した費用を計算する（仲介手数料や住宅診断費）
• ④税金関係の費用を計算する（印紙代や所得税など）
• ⑤売却した金額から、②・③・④で求めた金額を差し引く

①売却した金額はいくらか？

まずは、売却した金額はいくらかです。これは売買契約を結んだ金額が該当します。

②取得費を計算する

次に、取得費の計算となります。取得費は下記二つの方法にて計算でき、有利な方を選ぶことができます。

• A.実額法での計算
• B.概算法での計算

A.実額法での計算

実額法とは、不動産の現在価値を導く方法です。マンションの購入代金や購入当時の仲介手数料、リフォームの設備費や改良費などマンション取得に要した費用から、減価償却費を差し引くことで計算します。なお、減価償却費は下記にて算出します。

なお、実額法で計算すると取得費は下記になります。

2,900万円×0.9×0.015×10＝3,915,000円

B.概算法での計算

概算法とは、購入当時の金額がわかる資料がないときなどに用います。計算方法は下記のとおりです。

③売却に要した費用を計算する

次に、売却に要した費用を計算します。マンションの場合売却に要した費用とは、主に仲介手数料となります。居住期間中に要した修繕費、固定資産税など資産維持に掛かった費用などは対象外です。

○仲介手数料＝1,056,000円

④税金関係の費用を計算する（印紙代や所得税など）

続いて、税金関係の費用を計算します。印紙代や譲渡所得がある場合の所得税や住民税です。

今回の場合印紙代は10,000円、所得税と住民税は下記にように計算します。

30,000,000円－（29,000,000円－3,915,000円）＝4,915,000円（→譲渡所得）

所得税・住民税＝4,915,000円×20.315%=998,482円（但し、3,000万円の特別控除を使えば、課税譲渡所得は0円）

⑤売却した金額から、②・③・④で求めた金額を差し引く

最後に、売却した金額から取得に要した費用などを差し引くと、手元に残る金額を算出できます。

〇売却後に手元に残る資金＝売却した金額－（②取得費＋③譲渡費用＋④税金）＝30,000,000円－（3,915,000円＋1,056,000円＋1,008,482円）＝24,020,518円

上記計算式により、24,020,518円が手元に残る資金と算出できます。

少しでも高くマンションを売却するためのコツ3つ

一般的にマンションを売却するなら、少しでも高く売りたいと思います。マンション売却では、売却方法などを工夫することで高値売却を追求できることがあります。ここでは、マンションを少しでも高く売却するためのコツについて解説します。

• ①査定は複数社に依頼する
• ②繁忙期前に売りに出す
• ③同じマンション内に売り物件があるときは、売却活動をなるべく避ける

①査定は複数社に依頼する

一つ目は、査定は複数社に依頼することです。以下に、複数社に査定を依頼する方法について解説します。

• A.一括査定サイトを利用する
• B.不動産会社に依頼する

A.一括査定サイトを利用する

まずは、一括査定サイトを利用することです。一括査定サイトでは、査定をしたい物件のマンション名や所在地、広さや間取りなどを一度入力するだけで、複数の不動産会社より査定が届きます。

なお、査定は机上査定です。机上査定とは、周辺の過去の売却事例をもとに査定額を算出する方法となります。例えば、査定する物件に近い立地や間取りを周辺の売却事例からピックアップし、双方を比較し点数化していきます。

具体的には、事例物件を100点としたときに査定物件が何点になるかです。査定するポイントは、マンションの場合立地、間取り、階数、向きなどになります。これらを比較し点数化することで査定額を導き出します。仮に、査定物件を事例物件と比較した結果105点であった場合、事例物件が2000万円で売却していれば、2000万円の1.05倍、2100万円が査定額となります。

これら過去の売却事例との比較を3物件程度行うこと、また現在の市場的な部分を勘案し補正値の増減を行うことで、最終的な査定額を導きます。このように、一般的な机上査定にて用いられる査定方法を「売却事例比較法」と言います。

ちなみに、机上査定は周辺の売却事例のみ用いて査定を行うため、実際の建物等の確認は行っておりません。また、一括査定のメリットとしては、下記になります。

• 一度の入力で複数社の査定を一気に手に入れることができ、おおよその売れる金額が掴めること
• 実際に売却を依頼できる不動産会社が分かること

B.不動産会社に依頼する

次に、不動産会社に依頼する方法です。

不動産会社に直接査定を依頼するには、1件ずつ査定依頼の連絡を入れ査定してもらいます。不動産会社に依頼する場合には、実査定をお願いしましょう。

実査定とは、実際にマンションの専有部分内を確認し、査定する方法です。査定で見るポイントは、主に図面集や物件概要等ではわからない部分となります。例えば、眺望や日当たり、前面建物との距離感、部屋内の内装や設備の稼働状況などです。実査定を行うことで査定額を確定し、不動産会社へ売却依頼ができます。

なお、不動産会社は実査定を行う前に予め机上査定を行っており、机上査定額をベースに物件の確認を行っていきます。先に示した眺望や日当たりなどが想定通りで、内装や設備などの状態に問題がなければ、机上査定通りの金額で査定額が確定するケースが多くあります。

また、設備や内装の劣化が激しい場合や前面に眺望を遮る建物がある場合などは、机上査定より査定額が下がるケースや、反対に富士山が見えるなど一定の付加価値が望めれば査定額より高くなることもあるでしょう。

②繁忙期前に売りに出す

二つ目は、繁忙期に売り出すことです。

一般的に不動産の繁忙期とは、春からの新生活で人の異動が多い、3月～4月になります。このような不動産の繁忙期は、買主候補となる人が多く物件の引き合いをよくなります。よって、一つの物件に複数の買主が集まれば、その間で競争が生まれます。競争が生まれるような状況であれば、価格を多少値上げしても売却できる可能性が高まるでしょう。

つまり、このような繁忙期直前の1月後半から2月前半にかけて売り出しを始めることで、春から新生活を始めたい人が物件探しを始める時期に重なります。このタイミングに売り出しすることで、マンションを検討する人が増え、内見者を多く集めることができ、結果として高値売却に繋がります。

したがって、不動産需要があるときに売り出しをすることが少しでも高く売却するコツとなります。

③同じマンション内に売り物件があるときは、売却活動をなるべく避ける

三つ目は、同じマンション内に売り物件があるときには、売却活動をなるべく避けることです。

不動産需要が高ければ、買主間の競争が起きることで高値売却できる可能性が高まるなど、売主にとっては良い影響がありますが、反対に売り物件同士が近隣にて多く出ていると物件同士での競争となり、高値売却を追及しづらくなります。

まず、買主は物件自体に選択の余地があることで、一般的に割安な物件に流れてしまうこと、また仮に同じマンション内であれば条件の良い住戸から売れていきます。周りに売り物件があることで、自らが売る物件に買主が目を向ける確率が低くなり、結果売却のスピード感が鈍化したり、売却期間が長引けば価格を下げて販売するケースもあります。

よって、中古マンションを売却するのであれば、周辺に同じような中古物件が売り出されていないときがおすすめです。なお、近くで新築住宅の分譲があるときには、ほぼ中古は新築より割安でなければ売買は進まないと思っていたほうが良いです。

その理由は、日本国内での住宅市場は、未だに新築志向が圧倒的に強く、「中古は新築より割安だから検討する」という考え方が強いからになります。

マンション売却の注意点4つ

マンション売却する前には、失敗しないための注意点があります。以下の内容を予め認識し、売却活動に挑んでいきましょう。

• ①売却で得た金銭がそのまま手元に残るわけではない
• ②不動産会社の力量により売却のスピード感は変わる
• ③売却で住宅ローンが完済できるかを確認しておく
• ④万が一売れないときは買取も考えておく

①売却で得た金銭がそのまま手元に残るわけではない

一つ目は、先述でも紹介していますが、売却で得た金銭がそのまま手元に残るわけではありません。

よって、買い替えで売却資金を充当するケースでは、最終的に手持ち資金がいくら残りそうなのかを不動産会社等に確認しておきましょう。いくらで売れるかによって資金繰りは変わってきますが、おおよその売却金額とそれにより手元に残る資金は、予め把握しておきたいところです。

②不動産会社の力量により売却のスピード感は変わる

二つ目は、不動産会社の力量により売却のスピード感は変わります。

マンション売却は、その地域の中古市場に精通していること、同じマンション内や周辺物件にて売却の実績がある、集客力や商談時の対応、交渉力にて変わります。よって、売却を進める力は不動産会社により明確な差があります。

仮に、売り出しをしたものの反響数が乏しく内見者は皆無、担当者に連絡しても状況を打開するような提案がなければ媒介契約満了後に更新せずに、他の不動産会社に変更するべきです。

では、このような状況にならないためには、どうすればよいのかが気になります。不動産会社の力量を見極めるには、下記を確認することがおすすめです。

• 過去の販売実績
• 売却完了までのストーリーがしっかりしているか
• 信頼できる担当者であるか

③売却で住宅ローンが完済できるかを確認しておく

三つ目は、売却で住宅ローンが完済できるかを確認しておきます。

マンションを売却し買主に引き渡すには、ローンの完済が必須になります。よって、売却資金と自己資金などでローン完済ができることを確認しておきましょう。

④万が一売れないときは買取も考えておく

四つ目は、万が一売れないときには、買取も考えておくことです。買取とは、個人への売却活動に進展がないときに、買取専門の不動産会社が買主となり売却を進める方法となります。

買取を進める場合には、買取専門の不動産会社に見積もりを取ります。出てきた見積額を見て、最も条件が良い買取金額を提示した不動産会社に買取の依頼をするという流れです。

なお、買取は、買主となる不動産会社さえ決まれば即契約と引き渡しが可能であり、最短1週間程度で現金化ができます。また、買取金額は相場の60％～70％程度になるので要注意です。ローンの残額が多い場合には使えないケースもあるので、買取金額とローン残額を予め確認しておきましょう。

まとめ

マンション売却すると仲介手数料や税金などが掛かり、「売却資金＝手元に残る資金」ではないことをまずは認識しておかなければなりません。よって、売却資金を買い替え先の資金に充当する場合は、資金繰りなどの面で要注意となります。

また、マンション売却には少しでも高値で売るコツや売却時の注意点があります。これらを予め熟知することで、マンション売却を成功に導くことができるでしょう。