20代でも不動産投資に興味のある人が近年増えています。しかし、経済的な余裕がないことや、知識の少なさからくる不安で、不動産投資をためらっている人も少なくありません。
20代からの不動産投資では融資が受けにくいなどのデメリットもありますが、早いうちからはじめることで得られるメリットも多くあります。
この記事では、20代で不動産投資をはじめるメリットや、不動産投資をはじめるときの注意点を解説します。
また、確実に不動産投資を成功させるには、不動産知識が豊富な専門家のアドバイスを聞いてみることも大切です。
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20代からでも不動産投資は可能
不動産投資というと、高所得者や資産家がおこなうイメージがあり、20代のような若者には縁遠いと感じる人も少なくありません。
しかし、20代からでも不動産投資は十分可能であり、早いうちからはじめることで得られるメリットもあります。
働き方の多様化や人口減少による年金問題で悩める20代こそ、不動産投資は検討すべき資産運用の方法です。
長いスパンで運用することでローリスク・ハイリターンな投資ができる
若いうちから不動産投資をはじめることで、リスクを抑えて大きなリターンを得ることができます。
まず、賃料収入や節税効果などのリターンを長期間にわたって受けられることから、年を取ってからスタートするより総合的な利益が大きくなります。
また、若ければ体力も時間も余裕があるため、不動産投資について勉強する環境を整えやすいことも20代の特権です。
失敗するリスクがあっても、不動産投資から得た経験や知識、人との繋がりが人生の糧となり、それらを仕事や次の投資に活かして新たなチャンスを掴むことが可能です。
20代から不動産投資をはじめるメリット
20代から不動産投資をはじめる具体的なメリットは次のとおりです。
- 長期間のローンを組める
- 若年層向けの融資を利用できる
- 早いうちから不労所得を作れる
- 長期間の節税効果がある
- 生命保険の代わりにできる
これらのメリットを考慮して、不動産投資をはじめるかどうかの判断材料にしましょう。
長期間のローンを組める
65歳までにローンを完済しようと考えた場合、45歳だと20年ローンとなりますが、25歳なら40年という倍の期間でローンを組めます。
長期間のローンを組むことで毎月の返済額を減らし、無理のない返済計画を立てることが可能です。
繰り上げ返済ができれば新たなローンを組む余裕もできるので、追加の物件購入もしやすくなるでしょう。
若者向けの融資を利用できる
銀行や貸金業者より低い利率で融資してもらえる「日本政策金融公庫」では、若者向けの支援制度もおこなっています。
限度額は7,200万円（うち運転資金4,800万円）までですが、女性や35歳未満の人であれば条件次第で金利0.6%程度から借入が可能です。
銀行や貸金業者とは異なる基準で審査をおこなうため、他では融資を受けられないような人でも審査に通れる可能性があります。
早いうちから不労所得を作れる
不労所得とは、労働の対価ではなく、権利によって得る所得のことです。不動産投資では、賃料収入が不労所得となります。
本業とは別に収入源をもつことで、生活にゆとりが生まれます。
また、働かなくても収入源を確保できるので、病気などで入院したときや、転職活動などで給料が一時的になくなっても、経済的な不安を軽減できるでしょう。
節税効果がある
不動産投資をおこなっていると、住民税や所得税の節税効果があります。
不動産投資で生じた赤字は他の所得と合算する「損益通算」ができるため、課税対象額を低くすることができるのです。
そして、不動産の購入費用を法律上の耐用年数に分けて計上する「減価償却」があり、これを活用することで長期間の節税が可能となります。
※実際の減価償却期間は、不動産の種類などに応じて財務省令の別表に定められています。
参照：e-Govポータル「減価償却資産の耐用年数等に関する省令 別表第一 機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表」
生命保険の代わりにできる
不動産投資ローンには「団体信用保険」という保険をつけるのが一般的です。
団体信用保険とは、ローン契約者が死亡、もしくは高度障害を負ったときなどに、保険金からローンの残債が支払われるというものです。
つまり、ローン契約者に万が一のことがあった場合はローンが完済され、家族に負債のない不動産を遺すことができます。
保険料は金利に含まれるため、別途生命保険を契約するよりコストを抑えて死亡リスクに備えることが可能です。
20代から不動産投資をはじめるデメリット
20代からの不動産投資にはメリットが多い一方、次のようなデメリットも存在します。
- 老朽化で資産価値が下がる
- 資産の流動性が低くなる
これらのデメリットを把握し、しっかりと対策することも不動産投資では大切です。
老朽化で資産価値が下がる
建物の場合、経年劣化による資産価値の低下は避けられません。
築年数が古いほど空き室リスクも高くなるため、賃料が発生しなくなる恐れもあります。
対策としては、普段から建物を点検し、定期的な大規模修繕をおこなうためにしっかりと計画を立てることが大切です。
資産の流動性が低くなる
不動産は売却に時間がかかる場合も多く、資産の流動性が下がるという特徴があります。
すぐに現金が必要な状況になったり、不動産市場の下落から早めに売却したい状況になっても、買主がつかず売れない恐れがあるのです。
不動産の流動性を少しでも高くするためには、資産価値が高く、売買で一定の需要が見込める物件を見極めることが必要です。
20代でも不動産投資ローンの審査は通る？
20代で不動産投資をはじめるにあたって、一番の気がかりは資金面です。不動産投資に興味があっても、資金を調達できないことで諦めている人は多いでしょう。
しかし、20代であっても融資を受けられる可能性はありますし、仮に融資を受けられなくても1万円程度の少額ではじめられる不動産投資があります。
不動産投資ローンの実態や少額融資の方法を把握して、いまの経済状況でどんな不動産投資ができるか考えましょう。
高収入や自己資金が豊富な人のほうが通りやすい
前提として、年収が高ければ高いほど、ローン審査では有利になります。
また、頭金が多いほど借りられる上限額や金利で優遇されるため、自己資金は可能な限り多く用意すべきといえます。
さらに、勤続年数や役職も審査で見られる可能性があるため、20代だと融資を受けにくい傾向にあるのは事実です。
審査はケースバイケースなので年収が低くても通る可能性はある
必要な年収や自己資金が気になるところですが、これらは購入する物件や一人ひとりの状況によるので一概にはいえません。
一般的には「頭金は借入額の10%が目安」といわれますが、年収が多ければ目安は安くなり、反対に年収が少なければ目安は高くなる可能性があります。
審査基準は金融機関によって異なる上、同じ金融機関でも担当者や申し込み時期によって判断が変わることがあるため、消費者側から明確な基準を知ることはできないのです。
下記は金融機関ごとに「融資を受けられる年収の目安」を記載したものですが、あくまで一般的な説なので、参考程度に考えましょう。
| メガバンクや大手都市銀行 | 年収1,000万円以上 |
|---|---|
| 地方銀行やネット銀行 | 年収700万円以上 |
| ノンバンク（銀行ではない貸金業者） | 年収500万円以上 |
融資を受けられなくても1万円程度でできる不動産投資がある
年収の高い人や自己資金が豊富な人ほどローンを組みやすくなりますが、そもそも融資を受けずに不動産投資をはじめる方法があります。
例えば、REIT（リート）という不動産投資の手法では、1万円程度から不動産投資をはじめることが可能です。
投資者から集めた資金を使って不動産投資をおこない、その利益を配当する商品。証券化され、株式などのように証券市場で売買できる。
REIT以外にも少額ではじめられる不動産投資はいくつかあるため、興味のある人は下記の関連記事を参考にしてください。
20代が不動産投資をするときの注意点
20代で不動産投資をはじめようと思っても、失敗しないか不安な人が多いでしょう。
失敗するリスクを減らすためには、下記の注意点をしっかり意識しておくことが大切です。
- 勧誘の情報を鵜呑みにしない
- 本業に支障がないようにする
- ローンの返済比率を上げすぎない
- 短期間で結果を出そうとしない
それぞれの詳しい解説を見ていきましょう。
勧誘の情報を鵜呑みにしない
不動産投資には、関連した書籍やセミナー、Webサイトなどが数多くあります。
なかには、ユーザーのメリットを考えず高い不動産を売りつけようとするものや、役に立たない投資手法を教えて受講料を取ろうとするものもあるので注意が必要です。
「絶対に損しない物件がある」「いますぐ買わないと間に合わない」といった甘い誘い言葉には、とくに警戒するようにしましょう。
本業に支障がないようにする
不動産投資に時間をかけすぎて、本業に支障がでないようにすることも大切です。本業がおろかになれば、昇給や出世に響きます。
不動産投資はあくまで副収入として考え、終業後や休日を使って勉強しましょう。
また、購入後の物件管理は、不動産会社に委託したほうが時間的余裕を作れるのでおすすめです。
副業で不動産投資をする場合の注意点などについては、下記の記事も参考にしてください。
ローンの返済比率を上げすぎない
月々のローン返済額が高すぎると生活資金が苦しくなり、経済的に余裕がなくなってしまいます。
可能な限り返済比率を低くするのが理想で、ローン返済額が賃料収入の50%以下にするのが目安です。
少なくとも物件の賃料収入で支払える範囲にし、本業の収入から持ち出すことのないようにしましょう。
短期間で結果を出そうとしない
不動産投資に限らず、どんな投資でも一朝一夕で結果を出せるわけではありません。
短期間で億万長者になるケースはごくわずかであり、焦って結果を出そうとしても失敗するリスクが高くなります。
不動産投資は入居者さえ確保できればコツコツと利益を積み重ねられるのがメリットなので、長期的なスパンで考えて運用していきましょう。
20代が不動産投資を成功させるコツ
失敗から得られるものがあるといっても、できれば最初から成功させたいのが一般的な心情です。
そこで、20代が不動産投資をするにあたって成功率をあげるためのコツを紹介します。
- 目的や目標を定めて投資する
- 具体的な収支シミュレーションを立てる
- 専門家のアドバイスを聞く
これらのコツを押さえて、堅実な不動産投資をおこないましょう。
目的や目標を定めて投資する
不動産投資をはじめるにあたって、自分がなぜ不動産投資をするのか明確にするのが大切です。
目的に応じて、購入すべき物件や運用計画も変わってきます。
「老後の資金確保」が目的であれば、資産価値の下がりにくい物件を探したり、定年までに資産額をどれくらいにするかといった具体的な道筋が見えてくるでしょう。
そして、目的に応じた目標を1つずつ立てていくことで、実際にどんな行動を起こすべきかもわかります。
具体的な収支シミュレーションを立てる
物件を購入するときは、具体的な収支シミュレーションを立てることが重要です。
収入や支出、空き室率を計算し、最終的な出口戦略（売却時期や売却価格などの予想）まで見据えてシミュレーションをしましょう。
また、一度立てたシミュレーションは定期的に見直し、社会の変化などに合わせて都度修正してくことも大切です。
専門家のアドバイスを聞く
不動産投資はだれでもできる資産運用ですが、法律や税制など専門的な知識も求められるため、判断を誤って損をしてしまう恐れがあります。
そのため、自分1人ですべてを解決しようとせず、専門家のアドバイスを聞いてみることも成功への近道です。
物件の選び方や効率のよい運用の仕方、トラブルが起きたときの対処など、困ったときの相談窓口を用意しておきましょう。
まとめ
20代からの不動産投資には不安も多くつきまといますが、自分の経済状況に合わせた投資ができれば、運用期間を長く取れる分メリットが大きくなります。
実際に物件を買うときは、不動産の専門家に相談し、個々の状況に合わせた物件の選び方を提案してもらうことをおすすめします。
この記事で紹介した注意点やコツをしっかりと押さえて、不動産投資で確実な成功を掴みましょう。
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不動産投資についてよくある質問
はい、可能です。むしろ、早いうちにはじめたほうが、得られるリターンが大きくなるのでおすすめです。
可能ですが、年収の少ない人や、自己資金の少ない人は審査に通らない可能性もあります。ただし、1万円程度からはじめられる少額投資もあります。
まずは「なぜ不動産投資をするのか」という目的を明確にしましょう。資産を増やしたい、老後資金を確保したいなど、目的によって購入すべき物件や運用方法も変わってきます。
まずは入居率が高く、維持・管理がしっかりとされている物件を選ぶことが大切です。利回りも重要ですが、購入前にわかる利回りはあくまで想定のものなので、立地や築年数など他の要素も考慮して総合的に判断するようにしましょう。
自分ですべて管理することも可能ですが、不動産管理会社にすべて任せる「管理委託」もあります。
