ここ最近、20代の働き方は多様化しているといわれており、収入源の1つとして不動産投資を始められる方が増えています。不動産投資をする方は年齢を重ねた「地位」や「資産」がある人だけだと思われがちですが、実は不動産投資こそ若いうちから始めておくメリットがたくさんあります。ただし「何から始めていいかわからない」「不動産投資を始めるには少し早いかもしれない」と思っている方もいるかもしれません。
この記事では、こんな悩みを持っている20代の方のために、不動産投資の始め方・投資物件を選ぶポイントなど不動産投資を始める前に知っておくべき情報を解説します。
20代でも不動産投資はできる
働き出したばかりの頃は、貯金もない・社会経験も足りないなどマイナス部分ばかりが目についていませんか？20代でも不動産投資ができるかどうか不安になりますが、結論からいうと20代こそ不動産投資をはじめるべきだといえるでしょう。
1.そもそも不動産投資とは
不動産投資の収益とは、不動産投資をしようとする方が物件を購入し賃貸物件を探している人に貸し出すことで得られる家賃収入です。家賃収入以外にも賃貸物件として貸し出した物件を売却し、購入した当時との差額を収益とする場合もあります。物件を売却した場合、再び条件のいい別の物件を購入し賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得るという方もいるのです。
2.不動産投資は若いうちに始めた方がいい
不動産投資は「安定した収入がある」「勤続年数が長い」「自己資金がある」などの条件が整っているほうが有利ですが、20代には別の意味で有利な部分があります。20代の若い方が不動産投資を始めるメリットは、20代のうちに一度金融機関から融資を受けられれば次の融資も受けやすくなるという点です。
「条件が整うまで待ってみよう」という考えの人がいますが、こういう方はいつまで経っても不動産投資を始めることができません。年齢が若いからこそ、長く不動産投資を続けられるのです。
3.20代で不動産投資をしている人は増えている
20代で不動産投資を始める人が増えている理由は、若いうちから始めておくといろいろな経験を積めるだけでなく何度でもやり直しができるからです。もし、借金が増えてしまっても本業以外に副業を始めるなど、いろいろな方法で一から返済することもできます。
終身雇用制度を採用している企業も年々減っているため「正社員として定年まで同じ会社で働く」という考え方が少しずつ変わりはじめています。正社員でいれば安定しているという状態ではなくなり、老後の年金制度についても不安を感じる方がいろいろな方法で貯金を残しておきたいと考えているのです。資産を形成する一つの方法として、若いうちから始めておきたいという方がこれからも増えていくでしょう。
4.不動産投資はどのくらいお金が掛かるか
不動産投資を始めた方の一例をご紹介します。
都心の区分所有のワンルームマンションで、物件価格は3,000万円ほどかかったとします。不動産投資を始めるために、必要なお金は自己資金と諸経費です。諸経費とは、固定資産税・不動産取得税などの税金、火災保険料・地震保険料などの保険料、司法書士の報酬や金融機関の手数料などで物件価格の3%は必要です。
3,000×0.03＝90万円（諸経費）
このケースの場合、300万円と90万円を合わせて390万円必要となりその他の物件費用は不動産投資ローンを利用し毎月返済していきます。
5.20代が融資を受ける5つの方法
20代の方が金融機関から融資を受けるための1番有利な条件とは「自己資金がどれくらい払えるか」ということです。20代の方は働き始めて間もないため、勤続年数・年収も少ないという方がほとんどでしょう。有利だといわれる「勤続年数」「年収」などの条件を満たすことができないので、普段のお金の流れを見直し短い期間でお金を貯めることが大切です。
1.自己資金
自己資金は、最低でも300万円が準備できれば3,000万円ほどの物件を購入できる可能性が高くなります。ただし、勤続年数が極端に少ない・収入が安定しないなど不利な条件があれば難しくなる場合もあります。
2.勤続年数
勤続年数は金融機関によってさまざまな条件が定められており、おおよそ3年以上と定めている金融機関もあります。一般的に、一つの企業に対し勤続年数が3年以上あった方が有利ですが、それ以下でも融資を受けられる金融機関はあります。勤続年数が少なくても他に有利な条件があれば、金融機関から融資を受けることは可能なのです。
3.安定した収入
不動産投資ローンなどの融資をおこなっている金融機関では、ローンを利用できる要件が詳しく記載されています。例えば「年収は500万円以上、または700万円以上でローンが終わるまでの期間中安定した収入が得られる方」などです。これはサラリーマンなど安定した企業で働いている方がほとんどで、自営業の場合はさらに条件が厳しくなります。
4.信頼できる職業に就いている
金融機関からの評価が高い医師・公務員・弁護士などの士業といわれる方たちは、安定した収入を得られるため他の一般的な仕事をしている方たちよりも融資を受けやすくなります。もし、年齢が若く自己資金や勤続年数が少ない方でもこれらの職業についている方は有利だといえるでしょう。
5.日本政策金融公庫の女性、若者、シニア起業家支援資金を受ける
これから新たな事業を始める方は、日本政策金融公庫より支援を受けることができます。
融資限度額は7,200万円で（うち運転資金4,800万円）、女性・若者・シニアに限定した支援になります。日本政策金融公庫で融資を受けることができれば、支払い能力があると認められるため別の金融機関の審査も通りやすくなります。
参照：日本政策金融公庫
6.まずは投資物件を探してみよう
不動産投資に向いている物件は、新築マンション・中古マンション・区分マンション・アパート一棟などいろいろな種類があります。どの地域でどんな物件があるのか、どこが人気なのか・都心に近いのかなどを具体的に調べていきましょう。投資物件を探すには次のような方法があります。
インターネットで探す
インターネット上には、不動産投資の詳しい情報や物件を探せるサイトがいくつもあります。
無料情報誌で探す
駅やショッピングモールなどで配布されている無料情報誌でも、不動産投資物件を探すことが可能です。ただし、物件の量はそれほど多くなく発行回数も少ないため、せっかくいい物件が見つかっても他の方が購入してしまったというケースも考えられます。家の近くで投資物件を探している方は、インターネットなどで見つからない物件を探し出すことができます。
不動産投資会社で探す
不動産投資会社に、あなたの細かい条件にあった不動産物件を直接探してもらう方法もあります。不動産投資に詳しい知識や経験があるスタッフが、不動産投資に向いている物件だけでなく細かい情報についても説明してくれるので不動産投資初心者は積極的に利用していくといいでしょう。それぞれの物件の価格や築年数などを見比べたあと、気になる物件があれば現地まで行って自分の目で確認しておきましょう。
不動産投資を始める前にやるべきこと
不動産投資には老後の資産を形成するなど多くのメリットが存在しますが、逆に空き室が増えてしまったなどのデメリットも存在します。不動産投資で失敗しないためには、自分でいろいろ調べることももちろん大切ですが専門家に直接相談することも必要です。
1.不動産投資に関する情報収集
不動産投資に関する詳しい知識を得る手段は、インターネットや本などあらゆる方法があります。まずは、次のような方法で情報を収集し、これから始めようとする不動産投資に活かしていきましょう。
信頼できる情報が載った本を読む
不動産投資の情報が掲載されている本は、インターネットや本屋などで、たくさん販売されています。どの本を読んだらいいかわからないという方は、基本的な情報が載っている本を選ぶといいでしょう。
例えば、「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」のような本を読んでおくといいでしょう。不動産投資は本当に儲かるの？という初心者の方から、不動産投資を本格的に始めたい方にも読んで頂けます。いきなり難しい本を読み始めるのではなく、不動産投資のことがまったくわからない人でも理解できる不動産投資の始め方や初心者に向けた本を読んでみるといいでしょう。
不動産投資会社の初心者向けセミナーに参加する
不動産投資会社のセミナーは、インターネット・新聞などいろいろな場所に掲載されています。不動産投資のセミナーは、初心者向けから・税金・保険などいろいろな種類があるので、自分の勉強したい内容に合わせたセミナーを探してみましょう。個人で調べるのには限界があると感じた方は、直接不動産会社で相談すると通常よりも早く疑問や不安などが解消できるでしょう。
2.最低限の自己資金を用意する
不動産投資を始めるには専門的な知識も必要ですが、物件を購入するための自己資金・諸経費なども必要です。物件は不動産投資ローンを利用すれば購入することができますが、そのためにはある程度の自己資金がなければいけません。とくに20代は勤務年数も短く収入が低いという方もいるため、物件価格の1割は用意しておいた方が安心です。自己資金をこれから貯めようとしている方は、普段の生活を見直し足りなければ副業を始めるなど新たな仕事を始める決意が必要なこともあります。
3.現地で物件を調査する
「インターネットで見た物件が良さそうだった」「不動産会社で紹介してもらった物件に興味がある」といった方はできるだけ見学に行きましょう。どれだけ魅力的な購入物件でも、日当たりが悪い物件や周りの騒音がひどい物件など現場に行かないとわからないことがあります。
また、リノベーション済みと書かれていても水回りはそのままだったり、古いエアコンが設置されていたりする可能性もあります。このまま購入してしまうと、入居者の方に迷惑がかかるだけでなくオーナーも物件価格以外に修繕費などの費用が必要になるケースも考えられるからです。
4.収支計画を立てる
収支計画とは、賃貸経営で得られる収入だけでなく修繕などの支出をあらかじめシミュレーションしたもののことです。不動産投資は、空室がなければ毎月家賃収入がはいりますが入居者が退去してしまうような月が続いてしまうと急に収益が減ってしまいます。
また、台風・地震・火災などの災害が起こった場合、中古物件だけでなく新築物件でも修繕費が必要になることがあります。不動産投資を始める前にどれくらい収入が得られるのかだけでなく、どのような場合に支出が必要なのかを確認し急なアクシデントに備えることも必要なのです。収支計画はリスクを回避するためにも利用されますが、金融機関でローンを組むときにも提出を求められることがあります。
5.不動産会社に問い合わせてみる
不動産投資を始めるにはどのような場所でどんな物件が向いているのか、どんなリスクが考えられるのかなど常に多くの疑問がつきまといます。例えば、「ワンルームマンション投資に向いている物件」「ファミリー向けマンションに向いている物件」、その他にも多くの情報が必要です。
自分の条件にあった物件が見つからない場合は、不動産会社に相談してみましょう。インターネットに載っていない物件を紹介してもらえることがあります。
投資用物件を選ぶ際のポイント
不動産投資のために利用する物件は、今回紹介する4つのチェックポイントを確認してみましょう。このポイントをチェックしておくと、マンション経営を始めてからのリスクを抑えることができます。
1.空室になりにくい物件を選ぶ
入居者が住みたいと思える物件は、年齢や目的によっても違いがありますが、単身者の物件が増えているため若い人が喜ぶポイントを押さえる必要があります。特に単身者が重視するポイントは、次のようなものがあります。
周辺環境や交通などの利便性
単身者は、毎日通勤する方が多いため、駅に近く徒歩圏内で通える物件が人気です。仕事が終わったあとに簡単に買い物ができるコンビニやスーパーがあることも物件選びの一つのポイントになります。
部屋の間取りや設備
単身者や若い夫婦などに入居してもらうためには、バス・トイレは別々になっていることが常識です。
また、仕事が忙しく家を空けることが多い人はネットショッピングで購入したものを受け取ることができないため、宅配ボックスがあれば喜ばれるでしょう。特に若い女性は、オートロックや防犯カメラなどがついている物件を第一条件に選ぶ人が多いです。
共有部分の管理
エントランス・廊下・玄関などの共有部分は、人の出入りが多く一番目につきやすい場所です。共有部分が汚れていたり、ゴミが落ちていたり、物が放置されていたりすると管理されていないことがひと目でわかります。共有部分の管理が行き届いていない場合は入居者の質が悪い可能性もあるので、何度か物件を見学してしっかりと確認しておきましょう。
日当たりの良さ
朝から昼にかけてどれくらい部屋が明るくなるかなど日当たりの良さも、物件を選ぶポイントになります。日当たりの良さは年令に関係なく多くの方に対してアピールしやすいポイントになるでしょう。物件の相場として「南向き→東向き→西向き→北向き」の順に安くなることを頭にいれておきます。
2.割安な物件を選ぶ
できるだけ割安な物件を見つけたいという方は、不動産会社のスタッフと積極的にコミュニケーションをとるようにしましょう。
すべての物件は、インターネット上に公開されていないということをご存知でしょうか？物件の売却主の都合で、近所の方に知られたくない・知り合いに知られたくないといった理由から公開していないケースもあるのです。このような物件は、不動産会社のスタッフが管理しているので人気エリアの物件が急に売り出された場合、直接連絡をしてくれることがあります。
公開されていない格安物件に出合うためには、不動産会社のスタッフと密に連絡をとりあい積極的にこんな物件を紹介してほしいと相談しておくことが大切なのです。
3.高利回りが期待できる物件を選ぶ
安定した不動産投資を続けるためには、利益率が高い高利回り物件を探しましょう。不動産投資でよく使われる利回りの種類には、表面的な利回りを計算する「表面利回り」、経費などを考慮した利回りを計算する「実質利回り」があります。
どちらも収益を計算するための数値ですが、表面利回りは具体的な数値を取り入れていないので具体的な利回りを計算することができません。一方、実質利回りはマンション・アパート経営などで必要になる税金・修繕費などをとりいれているため具体的な数値を知ることができます。
例えば、3,000万円の物件で、毎月の家賃が10万円、年間の支出が30万円で、表面利回りと実質利回りを計算してみます。
1年間の賃料収入÷物件価格×100
120÷3,000×100＝4％
（1年間の賃料収入―年間支出）÷物件価格×100
（120-30）÷3,000×100＝3％
高利回りが期待できる物件を探す場合は、1年間の賃料収入、その他の支出を取り入れた実質利回りで計算していきましょう。
4.管理がきちんとされている物件を選ぶ
入居者が賃貸物件を見学するときにチェックするのは、メンテナンスが行き届いているかどうかでしょう。入居者が常にはいっている空室の少ない物件は、利便性だけでなくこまかな部分に目が行き届いています。
例えば、壁が汚れている・ドアの塗装が剥がれているなどがあれば、どれだけ利便性のいい物件だったとしても他の物件を選んでしまう可能性が高くなることもあるでしょう。このような物件管理は、定期的にメンテナンスされていないため部屋の経年劣化が激しく突然大きな修繕が必要になることもあります。もし、自分でメンテナンスできる時間がない・手間をかけたくないという方は管理会社に委託してもいいでしょう。定期的に物件のメンテナンスをすることで、早めに修繕の必要な場所がみつかりその分修繕費を安くすることもできます。
不動産投資の一歩目は「自己資金を貯めること」
20代の若い方が不動産投資を始めるには、どれくらい自己資金が準備できるかにかかっています。
1.自己資金は最低でも300万は必要
不動産投資を始める方は生活の中で節約をこころがけたり、副業を積極的にはじめたりなど自己資金を貯めてきたという方も多いでしょう。自己資金はどこまで貯めればいいのだろう？と考えている方は、300万円準備しておくと3,000万円程度の物件を購入できる可能性が高くなります。自己資金が多ければ多いほど、これからのリスクを抑えることができるだけでなく金融機関はお金の管理ができる人だとあなたのことを評価してくれます。
2.自己資金が多いほど返済が容易になる
銀行は不動産投資を始めようとしている契約者が、本当に毎月ローン返済をしてくれるかどうかを見ています。自己資金が多い方がいい理由は、それだけ不動産投資に真剣に取り組んでいるかを確かめたいからです。
ローンはできるだけ早く終わらせなければ、いつまでたっても返済が続くため大きな収益を得ることができません。一日でも早くローンを終えるためには、自己資金がどれくらい準備できるかにかかってくるのです。
3.300万から逆算して生活する
300万円を貯めるためには、これまでと同じような生活を送るのではなくもっと生活費について深く考え直す必要があるでしょう。具体的には次のようなことから確認します。
毎月支払っている費用を見直す
毎月、何にどれくらい払っているか把握していますか？
例えば、毎月新聞代として支払っている4,000円をやめるだけでも一年で48,000円の節約になります。ドコモ・au・ソフトバンクといった3大キャリアのスマホを使っている方は、格安スマホに替えるだけでも人によっては大きな節約になるでしょう。これまで、あまり気にならなかった毎月の支払いを少しずつ見直すだけでも貯金を増やすことができます。
毎月どれくらい貯めればいいのか計算する
300万円を1年で貯めるには、逆算すると月に25万円貯める必要があり、2年で貯めるには月に12万5千円必要です。このように毎月具体的な数値をノートなどに記録し、何をどのようにして資金を貯めていくかを考えながら目標を立てて計画していくことが大切です。サラリーマン大家の方は今の会社で、もし副業が可能な状態であれば、あなたの得意な技術を生かした副業を考えてみてもいいでしょう。
まとめ
20代の方の不動産投資は、勤続年数や収入が少なくてもよいことがわかりました。20代では、まだ早いのではないだろうかと思っていた方も不動産投資をできるだけ早く始めましょう。
自己資金を何年もかけて貯めている方・貯まるまで待っている方は、不動産投資を成功させることが難しくなるかもしれません。普段の生活を大きく見直しそれでも足りないのであれば、他に収入を得る方法を具体的に考えることが大切です。
すでに自己資金が準備できている方は、本やインターネットで調べるだけでなく、少しでも早く投資を始めましょう。物件選びなどで不安な点がある方は、不動産投資に詳しい専門家に相談することをおすすめします。