造成地とは?分譲地との違いとメリット・デメリットについて解説

造成地

土地を選択する上で、地盤の安全性はとても重要です。

地震や台風などの影響によって、地盤災害が発生する恐れもあります。

少しでも災害リスクを抑えるためにも、地盤が不安定な土地は選びたくないものです。

土地選びをしている中で「造成地」と「分譲地」という言葉を目にすることもあるでしょう。

住居を建てる土地を選ぶ場合、造成地と分譲地の違いを理解しておくとよいです。

この記事では、造成地の基礎知識を踏まえながら、分譲地との違いをわかりやすく解説していきます。

また、造成地のメリット・デメリットなども詳しく説明します。

「造成地」とは人工的に造られた土地

造成地

造成地・・・住宅を建設できるように地盤に対する土木工事で整備した、人工的に作られた土地のことです。

傾斜がある山地や丘陵地に家を建てる場合、そのままの状態での建築は困難です。

そのため、山地や丘陵地を家を建築できる状態に整備工事が必要です。

整備工事によって、住宅を建築できる状態に整えられた土地を「造成地」といいます。

ただし、造成地を整えるための整備工事には「開発許可」という許可が必要です。

この項目では、整備工事と開発許可について解説していきます。

山地や丘陵地を造成地にするには整備工事が必要

日本は山間部が多く、国土の約7割が山地や丘陵地といわれています。

こうした山地は傾斜があり、そのままの状態で家を建てるのは困難です。

そのため、家を建設できる状態に土地を整えるため、造成地の整備工事が必要です。

造成地の整備工事には「切土」と「盛土」という2つの方法があります。

  • 切土・・・斜面の土を切り取る整備工事
  • 盛土・・・斜面に土を盛る整備工事

それぞれの整備工事について、くわしく解説します。

斜面の土を切り取る「切土」

切土・・・高い土地や斜面を切り取って低くし造成地を作る方法です。

切土は災害などの被害を受けにくい土地といわれています。

崖や丘陵地などの斜面を削って地盤を低くし、平らな土地を作ります。もともとそこにある地面を使用するため、盛土に比べて地盤の安全性が高いといえます。

斜面に土を盛る「盛土」

盛土・・・低い斜面や地盤に土砂を盛って、土地を高くして造成地をつくる方法です。

盛土は傾斜地だけでなく、谷や沼地・畑などの上に新しい土を運び入れて宅地造成することもあります。

盛土部分は災害に弱く、東日本大震災などの強い地震によって崩壊や沈下が多数発生しました。また、台風やゲリラ豪雨などで崩壊や沈下することもあります。

盛土は人工的に埋め立てられているため、長い年月を経て築き上げられた土地に比べて、強度の面で不安が残ります。強度が弱い場合は、地盤改良工事で補強が必要です。

造成地を整備するには開発許可が必要

宅地開発には、知事または市長の許可である「開発許可」が必要と都市計画法で定められています。

ですので、造成地を整備する宅地造成や農地から宅地への転用などの開発行為は許可が必要です。

一定規模以上のものは「大規模盛土造成地」

造成地の中でも、以下のような一定規模以上のものを「大規模盛土造成地」といいます。

  • 3,000㎡以上を埋めて造成した土地
  • 盛土前の傾斜が20度以上の大きな地盤の上に高く(5m以上)盛土して造成した土地

大規模盛土造成地は大規模な地震などの時に、崖崩れや土砂災害、地鳴りなどの危険があります。

災害発生の恐れがある大規模盛土造成地などは、都道府県知事が造成宅地防災区域に指定して擁壁の設置など必要な措置を講じるようにされています。

自治体によっては、大規模盛土造成地の位置などが公表されているので以下のリンクを参考にするとよいでしょう。

参照:国土交通省 「大規模盛土造成地マップの公表状況について」

分譲地と異なり家を建てる時の制限がない

土地には「造成地」と「分譲地」があります。

どちらも建物を建てられる土地ですが、土地の状態や家を建てる時の制限が違います。

分譲地は不動産会社などが広大な土地をいくつかの土地に区分して住宅用として販売している土地です。

分譲地は「建築条件付き土地」と呼ばれ、家を建てる施工会社が決まっていることが多いです。

造成地・分譲地どちらも、建物を建てる時に地盤改良が必要になった場合の費用は土地の購入者が負担します。

造成地を選択するメリット

造成地

土地を取得する場合、分譲地ではなく建物造成地を選択するメリットは以下のとおりです。

  • 建物を建築する施工業者を選択できる
  • 広い土地を購入できる

分譲地と造成地の違いを確認しながらご紹介します。

住居を建築する施工業者を選択できる

造成地は分譲地と異なり建築条件のない場合が多く、施工業者を自由に選択できます。一生に一度の家づくりであるため、建てる時・建てた後を総合的に判断しましょう。

依頼先は主に「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所」「分譲系ビルダー」の4つです。

ハウスメーカー

ハウスメーカーは広範囲な営業網があり、部材の生産から工事、アフターサービスまでがシステム化されています。平均販売単価は比較的高く、営業担当者が家づくりのカギを握ります。

建築主の希望を理解して、実現できる能力を持った営業担当者がよいでしょう。

工務店

工務店は地域に密着した建築会社です。事務所や広告宣伝費などの経費がハウスメーカーに比べて低いので、平均販売単価は比較的リーズナブルな会社が多く存在します。

社長が窓口になっている小規模経営店から、従業員が多い工務店までさまざまです。保証システムやアフターメンテナンスなどが工務店によって異なるので、十分注意しましょう。

設計事務所

設計事務所は建築士が運営する事務所です。ハウスメーカーや工務店とは独立して設計と工事管理を専門に実施します。

デザインや考え方、設計力がカギとなります。協力会社に建築工事を依頼するので、価格は割高です。

分譲系ビルダー

分譲系ビルダーは一般的には建売住宅販売会社のことです。土地と完成された建物をセットで購入します。

同じ時期に、同じような家を建てるので比較的安く建てられますが、追加工事などは割高になる傾向があります。

この先何十年も住む家なので、設計や施工だけでなく保証・アフターケアへの取組などを踏まえて、依頼先を選ぶことが大切です。

広い土地を購入できる

分譲地で広い土地を購入する場合、2区画以上が必要です。2区画が隣同士であれば問題ないですが、離れた場所に土地がある場合は希望通りの広さを確保できません。

分譲地は先着順で場所が決まるので、2区画が隣接していないこともあります。分譲地ではない場所に家を建設する場合、広い土地を購入可能です。

希望条件にあった土地を不動産会社などに探してもらいましょう。土地ではなく中古一戸建て購入の場合、建物を取り壊すと希望通りの土地になるかもしれません。

土地には都市計画法によって用途地域が規制されています。かんたんにいうと行政が「この土地は指定した用途で使ってください」と規制している地域のことです。

用途地域が規制されていないと、住宅の横に工場が建設されたりします。用途地域は全部で13種類に分けられており、住居の環境が乱されないように法律で規制されています。

間取りやデザインの自由度が高い

広い土地を購入できるので、土地の面積や目的・機能にあわせて間取りやデザインの自由度が高くなります。建築条件が付いていないため建物の一部を事務所や店舗などとして建築できます。

分譲地では建築条件で指定されたハウスメーカーが施工業者になりますが、ハウスメーカーによって得手・不得手があります。

さらに外観が隣の建物と同じになるかもしれません。理想の間取りやデザインが決まっている場合、実現できる技術のある施工業者を選びましょう。

近隣トラブルを回避できる

造成地は分譲地と違い、家の隣に家がないこともあるので近隣トラブルを回避できます。よくある近隣トラブルは境界トラブルです。

コンクリート杭やプラスチック杭などの境界標があるとはいえ、枝のはみ出し箇所や落ち葉といった植栽がらみのトラブルはあります。

はみ出している部分は誤差かもしれませんが、境界近くの植栽で不快な思いをする人はいます。新築一戸建ての所有者になったのに、近隣トラブルで引っ越しといったことは避けたいものです。

造成地を選択するデメリット

測量

もちろん造成地にはメリットだけでなくデメリットもあります。

分譲地ではなく造成地を選択するデメリットは以下のとおりです。

  • 購入前に土地の調査が必要
  • 地盤改良工事が必要になることがある
  • 切土と盛土の境界付近は地盤事故が発生しやすい
  • 電気・ガス・水道のインフラ整備されていないことがある

それぞれのデメリットをくわしく解説していきます。

購入前に土地の調査が必要

購入を検討している土地がどのような状態だったのか調査するとよいです。例えば、沼地や水田を埋め立てた土地であれば、地盤が弱い可能性があります。

そのような土地は、土地代が安くても土地購入後に大規模な地盤補強工事が必要になるかもしれません。事前にどのような場所であったか調べておきましょう。

販売会社に以前はどのような土地であったか聞いたり、地域のハザードマップなどで液状化のリスクの有無を確認できます。

また、近くの住民に直接話を聞くのも有効的です。地歴は閉鎖登記簿などで調べられます。閉鎖時点でオンライン登録が住んでいる土地であれば、全国の法務局でオンライン申請が可能です。

地盤改良工事が必要になることがある

地盤の強さは住まいの安全性と直結するので、必ず把握しましょう。地盤が弱いまま家を建てると、地盤沈下や不同沈下の恐れがあります。

「建物に隙間ができる」「下水の排水が流れにくい」「基礎や壁にクラックが発生する」など建物の不具合が生じます。その結果、建物の資産価値が減少、住んでいる人への健康被害を及ぼすケースもあります。

地質調査の結果、地盤対策の補強工事が必要な場合は、適切な対応が必要です。適切な地盤対策が施されている造成地もあるので、不動産会社などに確認しましょう。

地盤改良時の費用は、状況にもよりますが床面積20坪くらいの面積で約50万〜100万円かかることもあります。

災害の未然防止として実施し、防災意識を高めましょう。中古一戸建てを購入する場合は、耐震補強工事で現在の耐震基準の要件を確保することが可能です。

切土と盛土の境界付近は注意

切土と盛土の境界付近は、災害による地盤事故が最も発生しやすいので注意が必要です。

埋め立てられた盛土が変形しても切土部分は変形しないため、地盤に段差ができてしまい、建物が傾く恐れもあります。

電気・ガス・水道のインフラ整備されていないことがある

人工的に作られた造成地は、インフラが整備されていない場合もあります。生活するには電気・ガス・水道は必須です。

しかし、これらのインフラが整備されていない場合は、追加費用を払って敷地内に引き込む必要があります。

引き込む費用は周りの環境にも左右されますが、電気・ガス・水道の3つで100万円以上になる場合があるので注意しましょう。

造成が必要な土地を売却するコツ

傾斜地や山林などの造成が必要な土地は、更地や宅地に比べて人気が高くありません。土地の購入希望者は購入した土地の有効活用を考えているため、造成が必要な土地の買主は限られてきます。

造成が必要な土地を売却するには、不動産業者へ売るとよいです。不動産業者は購入した土地を居住用以外に有効活用する手段があるので、売却できる可能性が高まります。

居住目的の人に造成が必要な土地をアピールしても、なかなか買い手は見つかりません。

崖や傾斜地を更地にして価値を高める

造成が必要な土地は現状のままではなく、更地にして価値を高めた後に売却する方法もあります。更地になると居住目的の人も家を建設できるので、購入希望者は増えます。

崖や傾斜地を更地にするには切土や盛土、伐採などの工事が必要です。工事の内容によって費用は異なりますが、一般的に坪単価で切土は89,000円、盛土は16,000円、伐採は2,000円ほどかかります。

更地になると一気に利用価値も高くなりますが、その分費用が増えます。造成工事後すぐに売却が決まれば良いですが、買い手が見つからないこともあります。

場合によっては、更地にしないでそのまま売却した方がコスト削減できるかもしれません。造成が必要な土地を売却する場合は専門の業者に相談しましょう。

業者によって売却金額が違うので、売却先を間違えないことが大切です。

整備工事なしで売却できる専門買取業者がおすすめ

造成の必要な土地を売却する場合、整備工事せずに引き渡せる専門買取業者への売却がおすすめです。

一般的な不動産仲介業者を介して売却する場合、整備工事しない状態では買主が見つかりにくく、売却が難しいです。

専門買取業者に売却すれば買主を探す必要がないうえ、買取業者側で整備工事してくれるので売主側は手間なく売却できます。

当社クランピーリアルエステートも訳あり物件専門の買取業者で、造成の必要な土地の買取も対応しています。

多数の訳あり物件の買取実績やノウハウがあるので、他社に負けない「高額査定・スピード買取」が可能です。

造成が必要な土地の売却についての無料相談もできるので、以下の窓口からお気軽にお問い合わせください。

まとめ

造成地は人工的に造られた土地のことです。造成工事には切土や盛土があり、造成工事の方法によって災害に対するリスクが異なります。

造成地を購入する時は、造成前の状況や造成工事の方法を十分に把握しましょう。また、購入前には土地の調査をするとよいです。地盤が弱い土地は補強工事などで補強をしましょう。

土地は高い買い物です。購入した後に後悔しないためにも、「土地の調査」「用途地域の確認」「インフラの整備」のポイントは購入前に確認することが大切です。

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