造成地とは?分譲地との違いとメリット・デメリットについて解説

造成地

土地を選択する上で、地盤の安全性はとても重要になります。地盤災害は地震や台風などの影響で、突然発生します。地盤が不安定な土地は選びたくないものです。土地選びをしていて「造成地」「分譲地」という言葉を見たことはないでしょうか。造成地と分譲地は何が違うのでしょうか。違いがわからないと、どっちの土地を選択したら良いかがわかりません。

今回は、造成地と分譲地の違い、さらに造成地を選択するメリットやデメリットについて解説します。

造成地とは

造成地
造成地とは、地盤に対する土木工事を実施し、住宅を建設できるように整備した「人工的に作られた土地」のことです。日本は山間部が多く、国土全体の約7割が山地や丘陵地と言われています。山は傾斜があり、そのままの状態で家を建てるのは困難です。そのため土地の状況に応じて造成地整備工事が必要になります。

造成地整備の工事は、造成地を整備するための工事で「切土」「盛土」と言った方法があります。都市計画法では、宅地開発に対しては知事または市町の許可が必要であると定められ、これを開発許可と言います。宅地造成や農地から宅地への変更などの開発行為は開発許可が必要です。

斜面の土を切り取る「切土」

切土とは、高い土地や斜面を切り取って低くし造成地を作る方法です。切土の特徴は、災害などの被害を受けにくい土地と言われています。切土は崖や丘陵地などの斜面を削って地盤を低くし、平らな土地をつくる工事です。もともとそこにある地面を使用するため、盛土に比べて地盤の安全性が高いと言えます。

斜面に土を盛る「盛土」

盛土とは、低い斜面や地盤に土砂を盛って土地を高くし造成地をつくる方法です。盛土は傾斜地だけでなく谷や沼地、畑などの上に新しい土を運びいれ宅地造成する場合にも行われる方法です。盛土の特徴は、盛土部分が災害に対して弱いことです。

東日本大震災などの地震災害でも崩壊や沈下が多数発生しました。地震だけでなく、台風などの豪雨でも崩壊や沈下が発生することがあります。盛土は人工的に埋め立てられているため、長い年月を経て築き上げられた土地に比べて、強度の面で不安が残ります。強度が弱い場合は、地盤改良工事で補強が必要です。

一定規模以上のものは大規模盛土造成地

造成地の中でも3,000㎡以上を埋めて造成した土地や、盛土前の傾斜が20度以上の大きな地盤の上に高く(5m以上)盛土して造成した土地を「大規模盛土造成地」と言います。大規模盛土造成地は大規模な地震などの時に、崖崩れや土砂災害、地鳴りなどの危険があります。災害発生の恐れがある大規模盛土造成地などは、都道府県知事が造成宅地防災区域に指定し擁壁の設置など必要な措置を講じることとされています。

自治体によっては、大規模盛土造成地の位置などが公表されているので気になる場合は、確認しましょう。国土交通省の「大規模盛土造成地マップの公表状況について」で、調査資料などを公表している自治体へのリンクがついていますが、小規模なものは公表されていないことがあります
参照:国土交通省

造成地と分譲地の違い

土地には造成地と分譲地があります。どちらも建物を建てられる土地なのですが、土地の状態や家を建てる時の制限が違います分譲地は不動産会社などが、広大な土地をいくつかの土地に区分して住宅用として販売している土地です。分譲地は「建築条件付き土地」と呼ばれ、家を建てる施工会社が決まっていることが多いです。造成地・分譲地どちらでも、建物を建てる時に地盤改良が必要になった場合の費用は土地の購入者が負担します。

造成地を選択するメリット

造成地
造成地を選択するメリットは「施工業者を選択できる」「広い土地を購入できる」「間取りやデザインの自由度が高い」「近隣トラブルを回避できる」などがあります。分譲地と造成地の違いを確認しながらご紹介します。

施工業者を選択できる

造成地は分譲地と違い、建築条件が付いていないことが多いので、施工業者を自由に選択できます。一生に一度の家づくり、建てる時・建てた後を総合的に判断しましょう。依頼先は主に「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所」「分譲系ビルダー」の4つです。

ハウスメーカーは広範囲な営業網があり、部材の生産から工事、アフターサービスまでがシステム化されています。平均販売単価は比較的高く、営業担当者が家づくりのカギを握ります。建築主の希望を理解し、実現できる能力を持った営業担当者が望まれます。工務店は地域に密着した建築会社です。事務所や広告宣伝費などの経費がハウスメーカーに比べて低いので、平均販売単価は比較的リーズナブルな会社が多く存在します。社長が窓口になっている小規模経営店から、従業員が多い工務店まで様々です。保証システムやアフターメンテナンスなどが工務店によって異なるので、十分注意しましょう。

設計事務所は建築士が運営する事務所です。ハウスメーカーや工務店とは独立して設計と工事管理を専門に実施します。デザインや考え方、設計力がカギとなります。協力会社に建築工事を依頼するので、価格は割高です。分譲系ビルダーは一般的には建売住宅販売会社のことです。土地と完成された建物をセットで購入します。同じ時期に、同じような家を建てるので比較的安く建てられますが、追加工事などは割高になる傾向があります。この先何十年も住む家なので、設計や施工だけでなく保証・アフターケアへの取組などを踏まえて、依頼先を選ぶことが大事です。

広い土地を購入できる

分譲地で広い土地を購入する場合、2区画以上が必要です。2区画が隣同士であれば問題ないですが、離れた場所に土地がある場合は希望通りの広さを確保できません。分譲地は先着順で場所が決まるので、2区画が隣接していないこともあります。分譲地でない場所に家を建設する場合は、広い土地の購入が可能です。希望条件にあった土地を不動産会社などに探してもらいましょう。土地ではなく中古一戸建て購入の場合は、建物を取り壊すことで希望通りの土地が取得できます。

土地には都市計画法によって用途地域が規制されています用途地域はカンタンに言うと行政が「この土地は指定した用途で使ってください」と指定している地域のことです。用途地域が規定されていないと、住宅の横に工場が建設されたりします。用途地域は全部で13種類に分けられており、住居の環境が乱されないように法律で規制されています。

建築基準法では、家を建てるための土地には4m幅以上の道路に2m以上接していなければいけません購入した土地の道路が4m以上ない場合は、セットバックが必要です。セットバックされると使える敷地が狭くなり、建築制限がかかることがあるので注意しましょう。相続した建物を建て替える場合、接道の基準を満たさずに再建築不可になる可能性があります。事前に専門業者などで確認することをオススメします。

間取りやデザインの自由度が高い

広い土地を購入できるので、土地の面積や目的・機能に合わせて間取りやデザインの自由度が高くなります。建築条件が付いていないため建物の一部を事務所、店舗などとして作成できます。分譲地では建築条件で指定されたハウスメーカーが施工業者になりますが、ハウスメーカーによって得手・不得手があります。さらに外観が隣の建物と同じになるかもしれません。理想の間取りやデザインが決まっている場合は、それが実現できる施工業者を選びましょう

近隣トラブルを回避できる

造成地は分譲地と違い、家の隣に家がないこともあるので近隣トラブルを回避できます。よくある近隣トラブルは境界トラブルです。コンクリート杭やプラスチック杭などの境界標があるとは言え、枝のはみ出し箇所や落ち葉といった植栽がらみのトラブルはあります。はみ出している部分は誤差かもしれませんが、境界近くの植栽で不快な思いをする人はいます。新築一戸建ての所有者になったのに、近隣トラブルで引っ越しといったことは避けたいものです。

造成地を選択するデメリット

測量
造成地を選択するデメリットは「購入前に土地の調査が必要」「地盤改良工事が必要になることがある」「切土と盛土の境界付近は注意」「電気・ガス・水道のインフラが整備されていないことがある」などです。

購入前に土地の調査が必要

購入を検討している土地は、以前どんな状態であったか調査することをオススメします。例えば沢や水田を埋めた場所であれば、地盤が弱い可能性があります。そのような土地は、土地代が安くても土地購入後に大規模な地盤補強工事が必要になるかもしれません。事前にどのような場所であったか調べておきましょう

調べる方法は販売会社に以前はどのような土地であったか聞く、地域のハザードマップなどで液状化のリスクの有無を確認できます。近くの住民に直接話を聞くのも有効的です。地歴は閉鎖登記簿などで調べることができます。閉鎖時点でオンライン登録が住んでいる土地であれば、全国の法務局でオンライン申請が可能です。

地盤改良工事が必要になることがある

地盤の強さは住まいの安全性と直結するので、必ず把握しましょう。地盤が弱いまま家を建てると、地盤沈下や不同沈下の恐れがあります。建物に隙間、下水の排水が流れにくい、基礎や壁にクラックが発生と建物の不具合が生じます。その結果、建物の資産価値が減少、住んでいる人への健康被害を及ぼすケースもあります。

地質調査の結果、地盤対策の補強工事が必要な場合は、適切な対応が必要です。適切な地盤対策が施されている造成地もあるので、不動産会社などに確認しましょう。地盤改良事の費用は、状況にもよりますが床面積20坪くらいの面積で約50万〜100万円かかることもあります。災害の未然防止として実施し、防災意識を高めましょう。中古一戸建てを購入する場合は、耐震補強工事で現在の耐震基準の要件を確保することが可能です。

切土と盛土の境界付近は注意

切土と盛土の境界付近は、災害による地盤事故が最も発生しやすいので注意が必要です。埋め立てられた盛土が変形しても切土部分は変形しないため、地盤に段差ができてしまいます。その結果、建物が傾くことがあります。

電気・ガス・水道のインフラが整備されていないことがある

人工的に作られた造成地は、インフラが整備されていないことがあります。生活するには電気・ガス・水道は必須です。しかし、これらのインフラが整備されていない場合は、追加費用を払って敷地内に引き込む必要があります。引き込む費用は周りの環境にも左右されますが、電気・ガス・水道の3つで100万円以上になる場合があるので注意しましょう

造成が必要な土地を売却するコツ

傾斜地や山林などの造成が必要な土地は、更地や宅地に比べて人気が高くありません。土地の購入希望者は、購入した土地の有効活用を考えているため造成が必要な土地の買主は限られてきます。造成が必要な土地を売却するには、業者へ売る方法がオススメです。業者は購入した土地を居住用以外に有効活用する手段があるので、売却できる可能性が高くなります。居住目的の人に造成が必要な土地をアピールしてもなかなか買い手は見つかりません。

崖や傾斜地を更地にして価値を高める

造成が必要な土地は現状のままではなく、更地にして価値を高めた後に売却する方法もあります。更地になると居住目的の人も家を建設できるので、購入希望者は増えます。崖や傾斜地を更地にするには切土や盛土、伐採などの工事が必要です。工事の内容によって費用は異なりますが、一般的に坪単価で切土は89,000円、盛土は16,000円、伐採は2,000円ほどかかります。

更地になると一気に利用価値が高くなりますが、その分費用が増えます。造成工事後すぐに売却が決まれば良いですが、買い手が見つからないこともあります。場合によっては、更地にしないでそのまま売却した方がコスト削減できるかもしれません。造成が必要な土地を売却する場合は専門の業者に相談しましょう業者によって売却金額が違うので、売却先を間違えないことが大切です。

当社は全国800を超える士業ネットワークを形成し、多数の訳あり物件を買い取っている実績やノウハウがあるので他社に負けない高額査定・スピード買取が可能です。造成が必要な土地の売却に関する疑問や不安がある人などは、ぜひ以下の買取業者専門窓口からお問い合わせ下さい。また当社は無料相談も実施しております

まとめ

造成地は人工的に造られた土地のことです。造成工事には切土や盛土があり、造成工事の方法によって災害に対するリスクが異なります。造成地を購入する時は、造成前の状況や造成工事の方法を十分に把握しましょう。また購入前には土地の調査をすることをオススメします。地盤が弱い土地は補強工事などで補強をしましょう。

土地は高い買い物です。購入した後に後悔しないためにも、「土地の調査」「用途地域の確認」「インフラの整備」のポイントは購入前に確認することが大切です。

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