対応がずさんな不動産管理会社と契約してしまったときの対策を解説！

マンション投資やアパート投資といった不動産投資を行っているオーナーは、安定した経営を行うために、不動産管理会社に管理を委託している人が多いと思います。しかし、不動産管理会社に管理を委託していても、ずさんな管理体制で不動産管理会社を変更すべきか悩んでいるオーナーもいるのではないでしょうか？

ずさんな管理体制が続いている場合には、入居者満足度の低下や所有物件の資産価値の低下を招く可能性が高いため、対策を練る必要があります。

この記事では、ずさんな不動産管理会社の特徴やそのような不動産管理会社への対策について解説します。

ずさんな不動産管理会社とは

投資用マンションや投資用アパートを購入して、不動産投資を行っているオーナーの中には、自分で管理を行っている人もいると思います。時間に余裕がある、投資規模が小さい場合には自分で管理を行っても問題ありませんが、トラブルを未然に防ぐ、スムーズな経営を行うには専門家である不動産管理会社に委託した方が良いと言えます。

しかし、不動産管理会社に管理を委託していれば安心というわけではありません。不動産管理会社の中には、管理がずさんな不動産管理会社もあります。そのような不動産管理会社に管理の委託を続けている場合、入居者満足度の低下や所有物件の資産価値の低下を招くなど、経営に悪影響を及ぼす可能性が高いので注意が必要です。

どのような不動産管理会社の管理体制をずさんと判断すればいいか、具体的な事例を「不動産会社に問題があるケース」と「担当者に問題があるケース」の2つに分けて見ていきましょう。

不動産管理会社に問題があるケース

不動産管理会社に問題があるケースとして以下のような事例が挙げられます。

担当者に全て一任で、社内で管理物件の情報を共有できていない不動産管理会社は、担当者が不在だと状況を確認できない、担当者変更の引き継ぎでトラブルが生じる可能性があります。1人の担当者の管理戸数が多いと、現地確認の回数が減って劣化を見落とすことで無駄な支出が増える、クレーム対応が遅れて入居者満足度が低下するなどで経営が悪化する可能性も。

不動産管理会社からの入金が遅れた場合、物件の購入時に契約したローンの返済を家賃収入で補えなくなる可能性もあります。返済に支障が生じた場合、投資用不動産を手放すことになる可能性もあるため、不動産投資を行うオーナーにとって死活問題と言えるでしょう。

担当者に問題があるケース

担当者に問題があるケースとして以下のような事例が挙げられます。

投資用不動産が抱える課題について担当者に相談したにもかかわらず、案が提示されるまでにかなりの時間を要する場合があります。また、相談するために担当者に電話やメールで連絡を取ろうとしたにもかかわらずすぐ連絡に出ない、担当者が出勤しているにもかかわらず返信に数日かかるケースもずさんと言えます。対応の遅れや連絡に出ないことが続いた場合は、状況が悪化して無駄な支出が増える、入居者満足度が低下するなど、経営悪化につながる可能性があるので注意が必要です。

また、売上を伸ばすために無駄な工事を発注する担当者もいます。このような担当者に管理を任せていると、キャッシュフローの悪化で返済計画に支障が生じる可能性があるため、早期の担当者変更といった対策が求められるでしょう。

ずさんな不動産管理会社への対策

上記のケースに該当している場合、対策を練らずに委託を続けていても入居者満足度の低下や所有物件の資産価値の低下を招く可能性が高いため、早急に対策を練らなければなりません。ずさんな不動産管理会社への対策として、以下の3つが挙げられます。

それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。

担当者と管理状況について話し合う

担当者に問題があるケースでは、そのような担当者を雇用する不動産管理会社にも問題があるケースが多いと言えます。しかし、不動産管理会社を変更する場合、新しい不動産管理会社を探す、解約を申し出るといった手続きに手間と時間がかかるため、いきなり不動産管理会社を変更することはあまりおすすめしません。そのため、担当者に問題があって改善の余地がある場合は、無駄な手間と時間を省くためにも担当者と管理状況について話し合うことをおすすめします。

まずは、依頼への対応が遅い、連絡に出ない、無駄な工事の発注が多いといった現在の管理に抱いている不満を全て担当者に伝えます。ただ伝えるのではなく、依頼への対応は○日以内に行う、連絡はその日のうちに行う、必要な工事に絞って発注するなど、ルールを決めることが重要です。

決めたルールを守れなかった場合のペナルティとして、担当者や不動産管理会社の変更などを盛り込んでおけば、他の対策に切り替える場合でもスムーズに移行しやすいでしょう。

担当者を変更する

管理状況がずさんなのが現在の担当者だけの場合、担当者を変更することで問題を解決できる可能性があります。もし、担当者を変更するだけで管理状況を改善できるのであれば、新しい不動産管理会社の変更にかかる手間と時間を省くことが可能です。

担当者を変更する際もただ単に担当者を変更すればいいというわけではありません。担当者を変更したにもかかわらず同じ状況では意味がないため、依頼への対応が遅い、連絡に出ない、無駄な工事の発注が多いなどの現在の管理に抱いている不満を新しい担当者にも伝えることが重要です。

新しい担当者に変更しても状況の改善が見られない場合は、担当者の問題ではなく不動産管理会社に問題が潜んでいると考えられるため、不動産管理会社の変更をおすすめします。

不動産管理会社を変更する

最初から不動産管理会社に問題がある場合や担当者を変更しても改善が見られない場合には、不動産管理会社を変更するという対策が挙げられます。

不動産管理会社を変更する際は、同じ失敗を繰り返さないために現在の管理状況に抱えている不満を明確にしておくことが重要です。

それを踏まえながら新しい不動産管理会社を探せば、スムーズに不動産管理会社を見つけやすくなる、同じ失敗を繰り返さないで済むでしょう。

不動産管理会社の変更手順

対策の中で最も大変なのは、不動産管理会社を変更することです。その理由は、不動産管理会社を変更する際にいくつか手続きを行わなくてはならないためです。そのため、不動産管理会社の変更を少しでもスムーズに行うには、不動産管理会社の変更手順を事前に理解する必要があります。

不動産管理会社の変更手順は以下の4つのステップからなります。

それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

現不動産管理会社との契約内容を確認する

不動産管理会社を変更しようとしても、すぐに変更できるわけではありません。その理由は、現不動産管理会社と交わした管理委託契約に解約条件が設けられているためです。解約条件には、解約する際のルールが明記されており、国土交通省の定める賃貸住宅管理委託契約書には、「オーナーが申し出てから3カ月後に解約が成立する」とされています。

賃貸住宅管理委託契約書とは別の解約ルールを設けている不動産管理会社もあるため、事前に解約ルールを確認しておくことが重要です。

また、現不動産管理会社の業務に含まれていたものの、新不動産管理会社には含まれていないケースもあります。それに気づかず契約すると、後でトラブルに発展する可能性もあるため、現不動産管理会社との契約書に記載されているサービス内容や管理委託費についてしっかりと確認しておくことも重要と言えるでしょう。

新不動産管理会社の選定を行う

不動産管理会社を変更する際は、現不動産管理会社にまずは解約通知を行うと考えている人も多いと思います。しかし、解約通知を先に行った場合は、委託契約書に記載されている期限のカウントダウンが始まるため、新不動産管理会社選びを焦って行うことになります。

慎重に新不動産管理会社を選ぶには、解約通知より先に新不動産管理会社の選定を行うことが重要です。

新不動産管理会社の選定を行う際は、現不動産管理会社とサービス内容が同じか、サービスに対して管理委託費の設定が高くないかを確認します。また、同じ失敗を繰り返さないために、現不動産管理会社が抱えていた課題を打ち明けて、そのような問題が生じないかどうか事前にしっかりと確認してから契約しましょう。

現不動産管理会社に解約通知を行う

新不動産管理会社が無事に決まった後は、いよいよ現不動産管理会社に解約通知を行います。解約通知は口頭で行うことも可能ですが、トラブルを未然に防ぐためにも書面で行われるのが一般的です。

解約通知の様式は決まっていませんが、以下の必要事項が盛り込まれていない場合には、解約通知が無効になるので注意が必要です。

どのように書面を作成すればいいか分からない場合には、新不動産管理会社に相談すると良いでしょう。

現不動産管理会社と新不動産管理会社間で引き継ぎを行う

解約通知を行ってからは、現不動産管理会社と新不動産管理会社間で、入居者に対して不動産管理会社の変更に関する通知や現不動産管理会社が管理・保管している書類の受け渡しなどの引き継ぎを行います。

引き継ぎは、現不動産管理会社と新不動産管理会社間で行われるもので、基本的にオーナーが関与することはありません。そのため、オーナーは現不動産管理会社に解約通知を行うという1つ前のステップまでの手順をしっかりと確認してから取り組みましょう。

不動産管理会社を変更する際の3つの注意点

不動産管理会社を変更することで、ずさんな管理が行われている現状の改善が期待できます。しかし、不動産管理会社の変更には、以下の3つの注意点があるため、それらの対策をしっかり練った上で不動産管理会社を変更することが重要です。

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

振込口座が変更になる可能性がある

不動産管理会社を変更することは、以前より管理状況や対応が良くなるため、入居者にとってプラスと言えます。しかし、不動産管理会社が変更になると家賃の振込先も変更になります。

振込先が変更になっても、同じ金融機関の場合には以前から手数料がかからなかった入居者は引き続き手数料がかかりません。しかし、金融機関が変更になる場合には手数料がかかるので不満が募る可能性があります。手数料をかからないようにするために、口座を開設しようとしている入居者に対して、数カ月手数料をオーナーが負担するといった入居者の不満が募らないようなケアが必要です。

不満が募ると、退去に至って不動産経営に支障が生じる可能性もあるため、不動産管理会社の変更はサービス向上が目的であることを伝えるなど、入居者の理解を得ることも重要と言えるでしょう。

保証会社の契約が切れる可能性がある

賃貸契約では、入居者が万が一家賃を滞納した場合に備えて保証人を立てるのが一般的です。しかし、保証人を立てることができない人もいるため、保証人の代わりに保証会社を活用するケースが増えています。保証会社の家賃保証は、現不動産管理会社と入居者、保証会社の3者間で行われたものなので、不動産管理会社が変更になった場合、その契約を引き継ぐことができない可能性があります。

契約を引き継ぐことができなかった場合、保証人を立てていない入居者が入居していることになるため、家賃滞納のリスクが高くなるので注意が必要です。

不動産管理会社を変更する際は保証会社の契約を引き継げるかどうか確認するほか、新たに保証会社と契約を締結する場合は誰が保証金を負担するのかを決めておく必要があります。

引き継ぎがスムーズに行われない可能性がある

解約通知を行った後の引き継ぎは、現不動産管理会社と新不動産管理会社間で行うものなのでオーナーが関与することはほとんどありません。

しかし、引き継ぎがスムーズに行われなかった場合は、管理に必要な鍵が見つからない、契約書類が足りないといったトラブルに発展する可能性があります。そのようなトラブルを未然に防ぐには、的確に引き継ぎが行われているかどうかをオーナーが確認することが重要です。

不動産管理会社に管理を委託しているので何もしなくていいと全て丸投げにするのではなく、あくまでも投資用不動産のオーナーは自分であるという自覚を持って運営しましょう。

まとめ

不動産投資を行う際は、リスクを抑えながら安定した不動産投資を行うために、管理を不動産管理会社に委託するのが一般的です。

しかし、不動産管理会社に管理を委託していても、ずさんな管理体制が続いていると、入居者満足度の低下や所有物件の資産価値の低下を招く可能性が高いので早期の対策が必要です。