立ち退きは簡単には認められない!?立ち退き料の考え方と認められるためのポイントとは?

立ち退き

賃貸経営を続けていると、さまざまなきっかけで賃借人に部屋を退去してもらいたくなる事情が発生します

そんな場合にポイントとなってくるのが「立ち退き料」の支払いです。

そもそも、賃借人に退去してもらうためには、立ち退き料を支払う必要があるのでしょうか。
また、いくらが相場なのでしょうか。

そこで今回は、賃借人に退去してもらうために支払う「立ち退き料の考え方」や立ち退きが認められるかどうかの「判断のポイント」などについて、過去の判例を踏まえながら解説していきたいと思います。

賃貸借契約が満了しても、退去してもらえない理由とは?

退去
多くの場合、賃貸借契約の期間は2年とするのが一般的です。

そのため、不動産投資家である貸主の中には、普通賃貸借契約期間である2年が終了するタイミングで契約を解除すれば、立ち退き料などの支払いなく、賃借人に退去してもらえると考えているケースがあります。

ところが、実際は普通貸借契約の場合、2年間の契約が満了したとしても、貸主側から一方的に契約を解除することはできません

更新を拒否すれば、契約は解除になると思っている人もいますが、これは大きな間違えです。

例えば、賃借人が契約更新の意思表示をしている状況において、賃貸人が更新を拒否すると、双方が合意できないまま2年間の契約期間の終了を迎えます。

そうなると、契約は解除になるわけではなく「法定更新」といって期間の定めのない契約に移行するだけなので、退去してもらえるわけではありません。

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法定更新とは

賃貸借契約において、自動的に契約が更新されることをいいます。

根拠となるのは、契約書の条文ではなく、借地借家法に基づくため契約書の内容よりも優先される点に注意が必要です。

よって、賃借人が更新を希望し、賃貸人が更新拒否を希望する場合、法定更新となり、契約期間の定めはなくなり、それ以外は従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとしてみなされます。

法定更新は「強行規定」といって強い効力があるため、これに反する内容を賃貸借契約書の条文に書いたとしても、法定更新は妨げられません。

なお、双方が合意の上で通常通り更新することを、「法定更新」に対して「合意更新」といいます。

あくまで、賃借人が事情を理解した上で、自ら退去するのであれば問題ありませんが、賃借人が引き続き住みたいと主張した場合は、賃借人の権利の方が優先されるのです。

この事実を不動産投資家が知ると、「解約できない契約なんてない」と激高するケースがよくあるのですが、解約できないのではなく、解約するための要件を満たすことが非常に難しいといったほうが正しいでしょう。

では、賃貸人から賃貸借契約を解除するためには、どのような要件を満たす必要があるのでしょうか。

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賃貸人から解除するために必要な2つの要件

賃貸人から契約解除を申し出る場合は、次の2つの要件を満たす必要があります。

要件1:6カ月前通知

賃貸借契約を解除したい場合は、6カ月以上前に解約の申入れをしなければなりません

これは、契約更新のタイミングで更新を拒否する場合も同じですので、原則として今すぐ退去してください、ということはできないのです。

賃借人にとって今住んでいる場所は生活の拠点ですから、突然退去するよう告げられても、行き場を失ってしまう可能性があります。

借地借家法は、賃貸人よりも賃借人を保護する法律なので、賃貸人が物件を使いたい、という事情よりも、賃借人が引き続き住みたいという事情の方が優先されるのです。

よって、どうしても退去してもらうのであれば、最低でも6カ月以上前に賃借人にその旨を通知して、退去する「猶予期間」を与えるべきという考え方になります。

要件2:正当事由の有無

正当事由というと、退去してもらうための正当な理由があれば、賃貸借契約を解除できると軽く考える不動産投資家がたくさんいます。

ただ、ここで言う「正当事由」とは、以下のようなごくありふれた理由では認められないことがほとんどです。

・自分で部屋を使いたい、または、家族が使いたい
・物件を売却するにあたり退去して欲しい
・仕事で部屋を使用したい

一見すると、正当事由に十分該当しそうな感じもしますが、通常、これらの事情だけでは正当事由として認められません。

正当事由とは、賃貸人から見た場合、社会的な弱者である賃借人に部屋を出て行ってもらってでも、その部屋を賃貸人が使わなければならない、特別な事情という意味合いになります。

よって、単なる賃貸人の都合で、当然に賃借人に退去してもらうことはできないのです。

「自分の所有物なのに、自由に使えないなんておかしい」と、お怒りになる不動産投資家の方が多いのですが、残念ながら自分の所有物だったとしても、他人に貸してその対価として家賃を受け取っている以上は、賃借人が望む限り貸し続けなければならないという責任も負っていることを忘れてはいけません。

立ち退き料が必要になるケースは2通りある

では、賃貸借契約を解除して、賃借人に立ち退いてもらうためには、立ち退き料は必要なのでしょうか。立ち退き料が必要になるケースは、大きく分けて次の2通りがあります。

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ケース1:話し合いで穏便に退去してもらうための説得材料

賃借人に立ち退きを依頼した場合、賃借人が拒否をすれば最終的に裁判にまで持ち込まなければ、立ち退いてもらうことは事実上不可能になります。

また、裁判ともなれば結果が出るまでに何カ月もかかるため、立ち退きを希望する事情によっては、間に合わない可能性もあるでしょう。

そのような場合は、賃借人を説得する交渉材料として、立ち退き料を支払うと交渉がまとまりやすくなります

要するに、立ち退き料を支払う必要があるかどうかではなく、支払うことで、穏便かつスムーズに解決できるため支払うのです。

ケース2:正当事由を補強するため

さきほど正当事由があると認められるためには、それなりの特別な事情が必要であるとお話しましたが、その特別な事情の一部として立ち退き料の支払いが使えます。

つまり、一定の立ち退き料を支払うことで、正当事由を補強して、正当事由として認められるようにするということです。

先ほどのケースのように、任意の交渉によって解決ができず、訴訟になる可能性がある場合は、裁判所に正当事由があることを認めてもらわなければなりません。

立ち退き料を支払うことで、賃借人が被る不都合の一部は解消されることになるため、それによって正当事由が認められやすくなるのです。

このように、賃借人に立ち退いてもらうためには、ある程度の立ち退き料の支払いは必要になるといえるでしょう。

立ち退きが認められなかった判例

それでは実際に裁判において、立ち退き請求が認められなかったケースについてご紹介したいと思います。

立ち退き料を出したとしても、立ち退きが認められなかった事例

正当事由が比較的認められやすい傾向にあるのが、「老朽化による建替え」です。

建物の老朽化は、安全性にも関わる問題のため、建て直しをするために立ち退きを求める行為は、一定の正当性があると考えられています。

ただ、本件事案では、築40年を経過している建物の建て直しをするために賃借人に対して明け渡しを求め、第一審では請求が認められたのですが、控訴審で一転して賃貸人の立ち退き請求が棄却されました

ポイント1:立ち退き料を支払っても認められないことがある

通常、老朽化に伴う建て替えについては、相当の立ち退き料を支払うことで、正当事由を満たすことができる可能性が高く、実際、立ち退きが認められた判例も複数あります。

ところが本件事案では、立ち退き料120万円の支払いを賃貸人が申し出ましたが、請求は棄却されたのです。

ポイント2:建物の老朽化に対する2つの考え方

本件の建物は昭和47年築の木造住宅であり、法定耐用年数22年で考えれば大幅にその期間を過ぎているため、普通に考えれば建て替えによる立ち退きは認められても良さそうなところです。ただ、本件では次の2点から建て直しの差し迫った必要性を否定されました

1.固定資産税評価額
訴訟当時の固定資産税評価額が53万円前後として評価されていたことから、大規模な修繕などをしなければ、居住できない状態にあるとはいえないとされたのです。

2.上部構造評価点
建物の構造を数値で表す、上部構造評価点について、本件建物は0.96でした。通常、1未満であると地震による倒壊の可能性が指摘されるそうですが、0.96であれば、ほぼ1に近い数値のため、建て替えをせずとも耐震工事は比較的容易であると判断されたのです。

このように、築40年以上が経過した木造住宅だとしても、建て直しによる立ち退きが認められないことがあります。

特に、本件事案は、立ち退き料を支払ったとしても認められなかった点で、非常にインパクトがあるといえるでしょう。

立ち退き料の計算方法についての判例

立ち退き料を支払う場合、どのような金額で算出すれば、正当事由として認められるのでしょうか。次にご紹介する事例は、立ち退き料の算出方法について、具体的に示した珍しい事例です。

立ち退き料の算定方法について(東京高判 平成12.3.23)

老朽化したアパートを取り壊すために、住人に立ち退きを求めていた本件事案では、立ち退きそのものではなく、立ち退き料の金額について訴訟まで発展しました。

賃借人側の主張では、借家権価格によって算出するよう求めましたが、裁判所は以下の合計金額が妥当であるとの見解を示したのです。

・引越し料
・その他移転実費
・転居後の賃料と現賃料との差額の1~2年分

これらの合計額が、移転資金の一部を補填するものとして認められるべきとしました

そもそも、賃借人が主張している借家権価格は、高額な敷地権価格とわずかな建物価格の合計額をもとに一定割合を乗じて算出するものであり、相当ではないとし、賃貸人が提示した200万円の立ち退き料で正当事由を補完できるとしたのです。

必ずしも上記詳細にあわせて立ち退き料を計算する必要はありませんが、1つの目安として、これらの合計金額を上回る額であることが、正当事由を補完するために必要であると見るべきでしょう。

正当事由の判断に影響を与える要素について

老朽化
これらの判例から、正当事由の判断に影響を与える要素として、次のような点が重要であると考えられます。

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ポイント1:建物の老朽化の程度

建て替えや解体を理由に立ち退きを求める場合は、その必要性について細かく議論される傾向があります。

単に、築年数が法定耐用年数を過ぎているからといって、認められるほど甘くはありません。

先ほどの事例でも、木造住宅で築40年経過している場合で、正当事由として認められないこともあるくらいなので、個別の事案によって判断は変わってくる可能性は考えられるでしょう。

また、耐震化条例のように、国や自治体の求めに応じて解体をする場合は、比較的認められやすそうな気がします。

ただ、耐震性については、取り壊しありきではなく、補強工事が可能かどうか、費用面や費用対効果も総合して判断されることとなるようです。

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ポイント2:賃借人にとっての建物の必要性

賃借人にとって、その建物がどの程度重要な位置づけであるのかも、判断の1つの基準となりそうです。

例えば、すぐ近隣に代替物件が容易に見つけられる状況で、かつ、その費用も立ち退き料として賃貸人が負担するのであれば、認められる可能性は出てくるでしょう。

反対に、店舗などの場合は、移転による損失などのダメージが大きいため、それなりの金額の立ち退き料を支払わないことには、認められないと考えられます。

立ち退き料の考え方についても、賃借人が住居しているのか、法人が店舗として借りて営業しているのかによっても、金額が大幅に変わってくるため、ケースに応じて個別に検討する必要があるようです。

ポイント3:立ち退き料の金額

賃借人にとって、十分な立ち退き料が支払われているかどうかという点については、正当事由といえるかどうかの重要なポイントになります。

ただ、金額については近隣の家賃相場などによっても変わってくるため、一概にはいえませんが、居住用か事業用かによって大きく変わるようです。

これらの事情を総合的に考慮して、最終的に判断されるため、立ち退きが認められるかどうかについては、やってみないとわからない、というところが正直なところでしょう。

家賃滞納者の場合は、立ち退き請求がしやすい!?

今回ご紹介した事例については、いずれも賃借人の自己責任によるところがなく、賃貸人の一方的な都合により退去を求めるケースでしたが、賃借人にも立ち退きを迫られるような事由があれば、立ち退き料なくして退去してもらえる可能性もあります。

最も代表的な具体例が「家賃滞納者」です。たまたま、立ち退きをして欲しい物件の入居者が家賃を滞納している場合については、家賃滞納を理由に建物明け渡し請求を求めることができます

ただ、1カ月程度の家賃滞納では、信頼関係の破壊とまではいえないため、少なくとも3カ月程度の家賃滞納が、契約解除の条件となってくるでしょう。

家賃滞納での明け渡しが難しいケースもある

賃借人が督促に応じて家賃を支払ってきた場合については、家賃滞納による建物明け渡し請求は難しくなるため注意が必要です。

もしも、家賃滞納者に立ち退いてもらうのであれば、滞納家賃の全額免除と引き換えに退去に応じてもらう、といった交渉も有効でしょう。

通常通り、立ち退き交渉をすれば、それ以上の立ち退き料がかかる可能性も考えられるため、早期解決手段の選択肢として、検討してみる価値はあります。

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定期借家契約を使えば、建て替えがスムーズに

建て替え
ここまでお読みいただければ、賃貸物件から賃借人に立ち退いてもらうことが、どれだけ大変なことかお分かりいただけたかと思います。

そうなってくると、すでに建て替えの検討時期にある物件を賃貸する場合は、将来のことを考えると怖くなってくることでしょう。

先ほどの判例にもありましたが、建替応諾条項をつけたとしても、結局は借地借家法によって借主にとって不利だとして無効扱いになってしまうため、事前対処が難しいように感じます。そこでおすすめしたいのが「定期借家契約」という契約方法です。

定期借家契約とは、予め期間を定めて契約を締結し、期間が過ぎたら契約が終了し、更新されない契約方法です。

通常用いられている2年契約の賃貸契約は「普通賃貸借契約」といい、賃借人が更新を希望すれば、正当事由がない限り、賃貸人側から更新を拒絶することはできません。

一方で、定期借家契約の場合は、更新を前提としない契約のため、契約期間が過ぎたら、契約は終了します。よって、1年後くらいに建て直しを検討しているような場合については、1年間の定期借家契約を締結すれば、1年後に問題なく建物を明け渡してもらえるのです。

このように、非常に使い勝手がよさそうな定期借家契約ですが、利用する場合は以下の点に注意しましょう

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ポイント1:通常の家賃相場よりも低く設定する必要がある

定期借家契約は更新を前提としないため、賃借人にとって不利なことに変わりはありません。

それでも物件を借りてもらうためには、近隣の普通賃貸借契約の対象物件よりも、家賃を一定程度下げる必要性が出てきます。

特に、期間が短くなればなるほど、借りる側もリスクを抱えることになるため、家賃を下げていく傾向です。

そのため、いつ建て直しをするのかはっきりと目処が立たないうちから、むやみに定期借家契約で運用すると、家賃が下がってしまったり、空室が目立つようになってしまう可能性があるため注意しましょう。

ポイント2:1年以上の定期借家契約は終了通知が必要

定期借家契約の期間が1年以上となる場合については、契約が満了する1年前から6カ月前までの間に、賃借人に対して、期間満了で契約が終了する旨の通知をしなければなりません

このことを知らない不動産投資家が多く、定期借家契約を結んでいるにもかかわらず、契約満了時にトラブルとなるケースが多々あります。

たとえ定期借家契約で締結していて、その旨を契約時に説明していたとしても、上記通知期間内に必ず賃借人に対して通知をしなければなりません

万が一忘れてしまった場合は、契約期間満了による契約終了を賃借人に対抗することができなくなってしまいます。

その場合については、終了通知をしてから6カ月間経過しなければ契約が終了できないため注意が必要です。

終了通知を忘れそうな人は、364日の定期借家契約を結ぶなど、予め対策を講じることをおすすめします。

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ポイント3:契約書類が煩雑

定期借家契約は賃借人にとって不利な契約であることを説明した上で契約をしなければならないため、契約締結時に交わす書類が普通賃貸借契約よりも多くなります

また、仲介業者が窓口で説明する内容も増えるため、定期借家契約で募集する場合は、予め事情を説明した上で、賃貸仲介業者にも協力してもらうことが重要です。

所定の書類が揃っていて、事前に適切な説明が賃借人に対してなされていないと、定期借家契約自体が成立しませんので、十分注意しましょう。

まとめ

今回は、賃貸物件の立ち退きについてスポットをあてて解説してきました。

そもそも借地借家法という法律自体が、賃借人を保護する側面が強いため、それなりの事情がなければ賃貸人からの立ち退き請求は認められない可能性が高いでしょう。

ただ、建物の老朽化や耐震性の問題などで、建物を解体せずに維持することが難しいような場合で、適切な立ち退き料が支払われるようであれば、認められている判例もあるようです。

認められるかどうかは、その時の状況や事情によって変わってくるため、できれば自分自身で対応するのではなく、不動産に詳しい弁護士に相談した方がよいでしょう。

最終更新日:

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