【借地権の買戻し】相場や価格査定の仕組み・等価交換や同時売却も解説

借地権は地主だからといって、好きなときに買い戻せるわけではなく、買取するには相応の資金も必要です。

また、借地権を買い戻す際の価格相場は定まっていないため、買取価格を巡って地主とトラブルになる恐れもあります。

そうした場合、借地権に詳しい不動産業者へ相談して、借地権の価格を査定した後、借地人との交渉を仲介してもらいましょう。

借地人から借地権を買戻したい場合、まずは専門の不動産業者に相談することをおすすめします。

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借地権の買戻しとは？

借地権の買戻しとは、地主が借地人から借地を買い取ることです。

他人に土地を貸し出している状態では、借地権と底地権に土地の権利が分かれています。

この借地権を買い戻すことで、土地は地主の完全所有権となり、自由に利用できるようになります。

また、売却するときも市場価格に近い価格で取引できるようになる点が大きなメリットです。

ただし、借地権は地主が「買戻したい」と思っても簡単に成立するものではありません。

地主が借地権を買い戻すということは、借地人からみると土地を使用する権利を明け渡すということです。

つまり、借地権の買戻しが成立することは、借主である借地人が引っ越すことを意味するので、借地権の買戻しを借地人に提案する際はタイミングが重要になります。

借地権の買戻しが成立しやすい4つのタイミング

借地権の買戻しが成立しやすいタイミングは次の4つです。

1. 借地人が借地権の譲渡を考えているとき
2. 借地人が建て替えを考えているとき
3. 借地人が生前整理を考えているとき
4. 借地人が亡くなって相続が発生したとき

それぞれのタイミングを順番に解説していきます。

1.借地人が借地権の譲渡を考えているとき

借地人から借地権の譲渡について相談がある場合、すでに借地人は借地を明け渡すつもりなので、説得が必要ありません。

買取価格と引き渡し条件が一致すればスムーズに進みます。

また、借地権の譲渡には地主の承諾が必要ですが、借地人が第三者に売却したいと考えて借地非訟事件手続きを取ったとしても、地主には先買権(介入権)が認められています。

そのため、その第三者より優先して買い戻すことができます。

2.借地人が建て替えを考えているとき

借地上の建物を建て替えるときにも地主の承諾が必要になります。

さらに、建替えにかかる費用は新築と同じくらいか、状況によってはそれ以上かかる場合もあります。

土地は借地権のままなので、建て替えたあとも地代や更新料、譲渡時には譲渡承諾料の支払いが必要です。

今後の増改築も地主の承諾なしではおこなえず、借地人にも借地の利用に関する制限が多いです。

そして、建て替え時に建物は一度取り壊してしまうので、借地人も借地権を明け渡しやすいといえます。

他の場所で所有権の土地を取得するための資金は必要ですが、解体も仮住まいへの引越しは建替えする場合でもかかるからです。

土地の取得費用も、借地権の売却代金を充てられる点も借地人にとってはメリットでしょう。

3.借地人が生前整理を考えているとき

借地権も相続財産に含まれますが、権利が複雑なだけでなく、市場価格よりも多額の相続税を課せられるといったデメリットがあります。

そのため、生前整理を考えている借地人に借地権の買取を提案すると、成立する可能性が高いです。

4.借地人が亡くなって相続が発生したとき

借地権を相続しても、その借地上の建物に住まないのであれば持て余してしまいます。

賃貸物件として第三者に建物を貸し出すことも可能ですが、管理に手間がかかります。

加えて、相続税のこともあり、相続が発生したときには買戻しが成立しやすいです。

借地権の買戻しに相場は存在しない！価格査定の仕組み

借地権の買戻しは土地所有者である地主と借主の借地人、双方の同意があって成立するものです。

それぞれの土地や契約内容、買戻しの背景など、さまざまな条件が影響するので、買取価格には相場が存在しません。

しかし、買戻し時の金額の目安にもなる借地権価格の査定には、大きく2つの方法が存在します。

1. 借地権割合に基づいて価格査定
2. 取引事例に基づいて価格査定

それぞれの方法を順番に解説します。

1.借地権割合に基づく価格査定

借地権割合に基づく価格査定は、相続税課税額を算出するときにも用いられる方法です。

土地ごとに設定されている借地権割合は路線価図で確認可能で、計算式は以下のとおりです。

例えば、更地価格が5,000万円、借地権割合が60％だった場合、借地権価格は3,000万円と査定されます。

また、借地権が更新のない定期借地権だった場合は残存期間も影響します。

こうして算出された価格をもとに、借地人と買取価格の交渉を進めます。

2.取引事例に基づく価格査定

取引事例に基づく価格査定は、近隣で条件も近い借地権の売買が活発な場合に有効な査定方法です。

実際の取引価格をもとに、土地・借地人・地主それぞれの個別の事情を考慮して算出されます。

しかし、借地権の契約は通常、最低でも30年以上と長く、売買が頻繁に行われるものではないため、取引事例を集めることは非常に大変です。

そのため、査定を依頼する不動産会社の借地権の取り扱い実績が豊富にあるかどうかが、査定価格の妥当性を判断するポイントになります。

買取できない場合は借地権と底地を等価交換する方法もある

借地権の買戻しについて、借地人が明け渡しに応じてくれない可能性もあります。

そのほか、借地権の買戻しには前向きに考えてくれていたものの、買戻しに必要なお金を準備できないこともあるでしょう。

このように借地権の買い取りが難しい場合には、借地権と底地を等価交換する方法もあります。

借地権と底地の等価交換とは

借地権と底地の等価交換を簡単にいえば「地主が持っている底地と借地人の借地権を、お互いに同意した割合で交換すること」です。

下図のように、底地と借地権に分かれている1つの土地を交換して2つの所有権の土地にするようなイメージです。

土地が所有権になることには大きなメリットがあり、地主も借地人も自由に土地を利用できるようになります。

そして、土地を売却するときも通常の不動産と同じように売却できるため、資産価値も向上するので、土地を担保に融資も組みやすいです。

ただし、土地を分け合うことになるので、土地が狭くなるというデメリットもあります。

土地が狭くなって間口も狭くなった結果、どちらかの土地が接道義務を満たさなくなる場合、再建築不可の土地となって資産価値がなくなってしまうため、等価交換がむずかしくなります。

同じように、地形が歪でどちらかの土地が旗竿地となってしまう場合も話がまとまりにくいです。

等価交換が成立しやすい3つの条件

等価交換が成立しやすい条件は3つです。

1. 分割しやすい地形・広さ
2. 土地の分割割合に合意できる
3. 建物を取り壊す必要がない
   (もしくは取り壊すことができる)

それぞれの条件について、1つずつ解説します。

分割しやすい地形・広さである

等価交換後の地形・広さはもっとも重要な点です。

どちらか一方に不利益が大きい分割であれば、等価交換が成立するはずがありません。

土地の分割割合に合意できる

分割割合は、お互いに歩み寄る必要があります。

なぜなら、居住用に用いられている借地の評価割合は60%または70％であることが多いので、借地人は借地権割合どおりの分割を希望します。

一方で、地主側としては「自分の土地なのに、借地人よりも狭くなるのは納得できない」と思われる方が多いからです。

そのため、地主も借地人も主張を押し通そうとするのではなく、譲歩しあうことが重要になります。

建物を取り壊す必要がない

そして、分割割合に合意したあとに残る問題は建物です。

借地の一方に寄って建物が建てられている場合、土地を分筆しても影響がないことがあります。

そのような場合、建物を取り壊すことなく等価交換をおこないますが、ほとんどの場合、土地を等価交換すると建物は2つの土地にまたがった状態です。

この場合、建物は取り壊す必要があり、その費用は借地人の負担となることが一般的です。

そのため、取り壊しが前提となっている建て替え時には等価交換が成立しやすいといえます。

借地権と底地を相場より高く売るなら同時売却

土地を売却するために借地権を買戻したい場合「同時売却」という方法もおすすめです。

同時売却とは、借地人と地主が協力して、借地権と底地を同時に売却する方法です。

借地人にも借地権を売却する意思がある場合、借地権と底地を単体で売却するよりも高く売却できることがメリットです。

そこで、同時売却であれば、買主は土地の所有権が手に入るため、市場価格に近い価格でも買主を見つけることができます。

同時売却は高く売れるが容易ではない

通常の不動産売買であれば、売主と買主の2者間で条件を調整していきます。

しかし、同時売却では売主が地主と借地人の2名なので、両者が納得できるように条件を調整することは容易ではありません。

地主と借地人での売却代金の分配割合は特に調整が難航しますし、引き渡し条件・時期について借地人と買主の調整も時間がかかることが多いです。

そして売買契約も対借地人、対地主で2つ結び、2つの契約が成立して売買契約が成立するという特殊なものになります。

そのため、同時売却するときには、底地・借地権の取引実績が豊富な不動産業者に依頼することがおすすめです。

価格交渉が難航した際は不動産業者に相談しよう

以下のように、借地人と地主は利害関係にあるため、当事者同士で価格交渉しても平行線をたどることがほとんどです。

• 借地人は「借地権を高く売りたい」
• 地主は「借地権を安く買戻したい」

価格交渉が上手くいかない場合、第三者の立場として冷静に交渉の落とし所を見極めてもらうために不動産会社へ相談することをおすすめします。

ただし、不動産会社を選ぶときには、底地・借地権の取引実績を確認してください。

借地権の取引は権利関係が複雑なので、交渉を上手くまとめるには、専門知識だけでなく、経験も必要だからです。

不動産業者を選ぶ際、以下の点などが判断材料になります。

• ホームページに借地権の実績が豊富に掲載されている
• 借地権に関する解説記事やブログ記事がある

まとめ

借地権を買戻しやすいタイミングは、譲渡や建替えする時、生前整理時や相続発生時です。

しかし、借地権の買取価格に相場は存在しないので、借地権の買い取りが難しい場合は、等価交換や同時売却なども検討した上、取扱実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。

借地権の買戻しに関する交渉は、地主と借地人の当事者間で話し合ってもほとんどの場合でまとまりません。

そのため、借地人との関係が普段から良好だったとしても、交渉のはじめから不動産会社に依頼することがおすすめです。

仲介手数料を支払う必要はありますが、その方が結果的にスムーズに、納得できる金額で買戻せるでしょう。