【借地権の買戻し】相場や価格査定の仕組み、等価交換や同時売却も解説

借地権 

「貸している土地を買戻して、自由に使いたい」「土地を完全な所有権として売却したい」あなたもこのような理由で、借地権の買戻しを考えているのではないでしょうか。しかし、借地権は地主だからといって好きなときに買い戻せるわけではありません。また、かなりの資金も必要です。

そこでこの記事では、借地権の買い戻しが成立しやすいタイミングや価格査定の仕組み、買戻しが難しい場合の対応方法について詳しく解説します。これを読めば、借地権を買い戻すときの適正価格や価格交渉するときの相談先がわかるでしょう。

借地権の買戻しとは?

借地権 
そもそも借地権の買戻しとは、地主が借地権者から借地を買い取ることです。他人に土地を貸し出している状態では、借地権と底地権に土地の権利が分かれています。この借地権を買い戻すことで、土地は地主の完全所有権となり、自由に利用できるようになります。また、売却するときも市場価格に近い価格で取引できるようになる点が大きなメリットです。

ただし、借地権は地主が「買戻したい」と思っても簡単に成立するものではありません地主が借地権を買い戻すということは、借地権者からみると土地を使用する権利を明け渡すということです。つまり、借地権の買戻しが成立することは、借主である借地人が引っ越すことを意味します。そのため、借地権の買戻しを借地権者に提案するときにはタイミングが重要になります。

関連記事
借地権買取
借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りることができる権利です。土地は自分の持ち物ではありませんが、実はこの借地権を売却することができます。借地権は買取業者などに売却することが多いですが、ここで気になるのが、借地権の相場価格や、買取業者への依頼の方法でしょう。 ここでは、借地権の買取価格相場や、高く売るための買取業者…

借地権の買戻しが成立しやすい4つのタイミング

借地権の買戻しが成立しやすいタイミングは次の4つです。

(1)借地権者が借地権の譲渡を考えているとき
(2)借地権者が建て替えを考えているとき
(3)借地権者が生前整理を考えているとき
(4)借地権者が亡くなって相続が発生したとき

まず(1)の借地権者から借地権の譲渡について相談がある場合は話が早いです。すでに借地権者は借地を明け渡すつもりなので、説得が必要ありません。買取価格と引き渡し条件が一致すればスムーズに進みます。また、借地権の譲渡には地主の承諾が必要です。借地権者がどうしても地主にではなく、第三者に売却したいと考えて借地非訟事件手続きを取ったとしても、地主には先買権(介入権)が認められています。そのため、その第三者より優先して買い戻すことができます。

次に(2)の建替え時です。借地上の建物を建て替えるときにも地主の承諾が必要になります。さらに、建替えにかかる費用は新築と同じくらいか、状況によってはそれ以上かかる場合もあります。土地は借地権のままなので、建て替えたあとも地代や更新料、譲渡時には譲渡承諾料の支払いが必要です。今後の増改築も地主の承諾なしでは行えません。このように借地権者にも借地の利用に関する制限が多いです。

そして、建て替え時に建物は一度取り壊してしまうので、借地人も借地権を明け渡しやすいといえます。他の場所で所有権の土地を取得するための資金は必要ですが、解体も仮住まいへの引越しは建替えする場合でもかかるからです。土地の取得費用も、借地権の売却代金を充てられる点も借地人にとってはメリットです。

(3)の生前整理を考えている時です。借地権も相続財産に含まれます。借地権は権利関係が複雑なだけでなく、相続税評価額は、市場価格よりもずっと高いので多額の相続税を課せられる可能性があるなど、トラブルの元です。そのため、生前整理を考えている借地人に借地権の買取を提案すると、成立する可能性が高いです。

最後に(4)の相続が発生したときです。借地権を相続しても、その借地上の建物に住まないのであれば持て余してしまいます。賃貸物件として第三者に建物を貸し出すことも可能ですが、管理に手間がかかります。さらに(3)で解説した相続税のこともあり、相続が発生したときには買戻しが成立しやすいです。

関連記事
借地権相続
通常、不動産を購入したときは、その不動産が確かに自分のものであること、また、抵当権などの権利関係の状況を誰でも確認できるように登記します。 そして、登記は、借地権でも必要な手続きです。 しかし、土地所有者は地主なので、借地権を登記できるのか、できるとすればどのタイミングですればいいのかと、あなたも疑問に感じているのでは…

借地権の買戻しに相場は存在しない!価格査定の仕組み

借地権 買取
借地権の買戻しが成立しやすいタイミングをお伝えしました。それでは、買い戻すときにはどれくらいの金額が必要になるのでしょうか。ただ、借地権の買戻しは土地所有者である地主と借主の借地権者、双方の同意があって成立するものです。

それぞれの土地や契約内容、買戻しの背景など様々な条件が影響するので、相場が存在しないことが実際のところです。しかし、買戻し時の金額の目安にもなる借地権価格の査定には大きく2つの方法が存在します。

(1)借地権割合に基づいて価格査定
(2)取引事例に基づいて価格査定

(1)借地権割合に基づいて価格査定

借地権割合に基づく価格査定は、相続税課税額を算出するときにも用いられる方法です。土地ごとに借地権割合が設定されていて、路線価図で確認できます。このとき計算式は、以下の通りです。

【借地権価格 = 更地価格 × 借地権割合】

たとえば、更地価格が5,000万円、借地権割合が60%だった場合、借地権価格は3,000万円と査定されます。また、借地権が更新のない定期借地権だった場合は残存期間も影響します。こうして算出された価格をもとに、借地権者と買取価格の交渉を進めます。

関連記事
借地権価格計算
「親が亡くなって借地権も相続することになり、借地権価格を調べる必要がある」 「借地権を売却したいが、どれくらいの金額が適正なのか知りたい」 「地主から地代を上げたいと言われたが、高すぎるように感じる」 「更新料が『その時の相場』としか書かれていなくて、どのように計算したらいいか知りたい」 このような理由で、あなたも借地…

(2)取引事例に基づいて価格査定

取引事例に基づく価格査定は、近隣で、条件も近い借地権の売買が活発な場合に有効な査定方法です。実際の取引価格をもとに、土地・借地人・地主それぞれの個別の事情を考慮して算出されます。しかし、借地権の契約は通常、最低でも30年以上と長いものです。売買が頻繁に行われるものではないため、取引事例を集めることは非常に大変です。そのため、査定を依頼する不動産会社の借地権の取り扱い実績が豊富にあるかどうかが、査定価格の妥当性を判断するポイントになります。

関連記事
買取交渉
「土地を取り戻すために借地人から借地権を買い取りたい。このときの買取価格はどれくらいになるのだろうか」あなたもこのような疑問を感じて、この記事をご覧いただいているのではないでしょうか。 借地権は借地借家法の適用を受けるので、借地人は手厚く保護されています。そのため、借地として貸し出すと取り戻すことは非常に難しいです。し…

借地権の買い取りが難しい場合、借地権と底地を等価交換する方法もある

ここまで借地権の買戻しについて、タイミングや価格査定の仕組みについてお伝えしてきました。ただ、借地人が明け渡しに応じてくれない可能性もあります。そのほか、借地権の買戻しには前向きに考えてくれていたものの、買戻しに必要なお金を準備できないこともあるでしょう。このように借地権の買い取りが難しい場合には、借地権と底地を等価交換する方法もあるので解説します。

借地権と底地の等価交換とは

借地権と底地の等価交換を簡単にいえば、「地主が持っている底地と借地権者の借地権を、お互いに同意した割合で交換すること」です。イメージとしては、下図のように底地と借地権に分かれている1つの土地を交換して2つの所有権の土地にするようなものです。
借地権 底地

土地が所有権になることは大きなメリットがあります。まず、地主も借地人も自由に土地を利用できるようになります。そして、土地を売却するときも通常の不動産と同じように売却できます資産価値も向上するので、土地を担保に融資も組みやすいです。

ただ土地を分け合うことになるので、土地が狭くなるというデメリットはあります。土地が狭くなって間口も狭くなった結果、どちらかの土地が接道義務を満たさなくなる場合は等価交換が難しくなります。再建築不可の土地となって、資産価値がなくなってしまうからです。同じように、地形が歪でどちらかの土地が旗竿地となってしまう場合も話がまとまりにくいです。

関連記事
底地借地権等価交換
底地は権利関係が複雑な不動産です。また、完全所有権の土地と比べて不動産価値も低く売却が難しいと言われています。 さまざまな問題を抱える底地ですが、「等価交換」という手法で地主と借地人の権利関係を解消し、不動産価値を上げることができます。 今回は等価交換とは具体的にどのような手法なのか、等価交換の概要やメリット・デメリッ…

等価交換が成立しやすい3つの条件

それでは、等価交換が成立しやすい条件についてお伝えします。特に次の3つは重要です。

(1)分割しやすい地形・広さ
(2)土地の分割割合に合意できる
(3)建物を取り壊す必要がない、もしくは取り壊すことができる

(1)の地形・広さは言わずもがなでしょう。どちらか一方に不利益が大きい分割となっては等価交換が成立するはずがありません。

また、(2)の分割割合は、お互いに歩み寄る必要があります。なぜなら、居住用に用いられている借地の評価割合は60%または70%であることが多いので、借地人は借地権割合どおりの分割を希望します。一方で、地主側としては「自分の土地なのに、借地人よりも狭くなるのは納得できない」と思われる方が多いからです。そのため、地主も借地人も主張を押し通そうとするのではなく、譲歩しあうことが重要になります。

そして、分割割合に合意したあとに残る問題は(3)の建物です。借地の一方に寄って建物が建てられている場合、土地を分筆しても影響がないことがあります。そのような場合は、建物を取り壊すことなく等価交換を行います。しかし、ほとんどの場合、土地を等価交換すると建物は2つの土地にまたがった状態です。この場合、建物は取り壊す必要があり、その費用は借地人の負担となることが一般的です。そのため、取り壊しが前提となっている建て替え時には等価交換が成立しやすいといえます。

借地権と底地を相場より高く売るなら同時売却

借地権 底地
土地をできるだけ高く売却するために、借地権を買戻したい。けれども、借地権を買戻すだけの資金もない。等価交換も成立するような土地ではない。そのようなときには、「同時売却」という方法も考えてみてはいかがでしょうか。

同時売却とは、借地人と地主が協力して、借地権と底地を「同時に」売却することです。借地人にも借地権を売却する意思がある場合、借地権と底地を単体で売却するよりも高く売却できることがメリットです。そもそも借地権と底地の売却価格が低くなるのは、単体で所有していても価値が低いからです。

借地権の場合は、土地の譲渡や増改築で地主の承諾が必要で、承諾料や更新料の支払いも必要になります。底地の場合は、土地を利用できませんどちらにもこのような制限があるため、売買価格は所有権である場合の土地の市場価格に借地権割合・底地割合を掛けた金額よりも低いというわけです。そこで、同時売却です。同時売却であれば、買主は土地の所有権が手に入りますそのため、市場価格に近い価格でも買い手を見つけることができます

関連記事
底地借地同時売却
底地や借地権は売却が難しい不動産として知られています。 ひとつの土地に対して複数人の権利が存在するため、それぞれを単体で売却する場合には価値が下がり、買い手もみつからず一苦労ということも。 そこで、地主と借地人がお互いに協力し「同時売却」という方法で不動産を売却することがあります。 今回は底地や借地権の同時売却について…

同時売却は高く売れるが、簡単ではない

通常の不動産売買であれば、売主と買主の2者間で条件を調整していきます。しかし、同時売却では売主が地主と借地人となり、3者がそれぞれ納得できるように条件を調整していくことになるため、難しいです。

地主と借地人での売却代金の分配割合は特に調整が難航します。また、引き渡し条件・時期について借地人と買い手の調整も時間がかかることが多いです。そして売買契約も対借地人、対地主で2つ結び、2つの契約が成立して売買契約が成立するという特殊なものになります。そのため、同時売却するときには、底地・借地権の取引実績が豊富な不動産業者に依頼することがおすすめです。

借地人と価格交渉が上手くいかない場合、どこに相談すればいいのか?

最後に、借地人との価格交渉が上手くいかない場合についてお伝えします。借地人は借地権を高く売りたい。地主は借地権を安く買戻したい。このようにお互いが利害関係にあるため、当事者同士で価格交渉しても平行線をたどることがほとんどです。

価格交渉が上手くいかないときは不動産会社へ相談することをおすすめします。第三者の立場として冷静に交渉の落とし所を見極めてくれるはずです。ただし、不動産会社を選ぶときには、底地・借地権の取引実績を確認してください。借地権の取引は権利関係が複雑なので、交渉を上手くまとめるには、専門知識だけでなく、経験も必要だからです。不動産会社のホームページに借地権売買の実績が豊富であることの記載があるか、借地権に関する解説記事やブログ記事があるかなども判断材料になります。

まとめ

以上、借地権の買戻しについて成立しやすいタイミング、価格査定の仕組み、そして、買い取りが難しい場合の複数の対応方法について解説してきました。

まとめ
・借地権の買戻しが成立しやすい時は、譲渡や建替えする時、生前整理時や相続発生時
・借地権の買戻しに相場は存在しない
・借地権の買い取りが難しい場合は、等価交換や同時売却といった選択肢も考えてみる
・価格交渉が上手くいかないときは実績が豊富な不動産会社に相談する
・不動産会社のホームページやブログ記事も不動産会社選びの判断材料になる

借地権の買戻しに関する交渉は、地主と借地人の当事者間で話し合ってもほとんどの場合でまとまりません。そのため、借地人との関係が普段から良好だったとしても、交渉のはじめから不動産会社に依頼することがおすすめです。仲介手数料を支払う必要はありますが、その方が結果的にスムーズに、納得できる金額で買戻せるでしょう。

最終更新日:

底地・借地の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

0120-543-191