底地売却における価格相場と評価基準の調べ方!高く売るための3つのコツも解説

底地

底地を所有していて売却することになったとき、土地の権利関係をよく理解しておかないと、借地人とトラブルになってしまうおそれがあります。

土地の権利関係は複雑で、底地、借地といわれても、具体的にどのようなものなのかイマイチわからないという人も多いでしょう。

また、どのくらいの価格で底地が売れるのかという相場や評価基準も地主は気になるところでしょう。

今回の記事では、底地と借地の基本的な役割や権利関係、売却相場や査定基準などを詳しく説明します。

底地・借地とは

底地
底地と借地について一言で説明すると、底地は借地権が付随する土地のことで、借地は地主から借りた土地です。

土地を誰にも貸さずに所有している場合は底地とはよびませんが、誰かに貸した場合はその土地には権利関係が発生し、底地とよばれるようになります。

底地は貸地(かしち)ともよばれ、「第三者が地主と賃貸契約を結んで利用している土地」という解釈をしたほうがわかりやすいかもしれません。

土地の貸借に関わる当事者には、それぞれ権利が与えられます。地主には土地所有権(底地権と呼ばれることもあります)、借地人には借地権(しゃくちけん)が与えられます。

土地所有権・・・土地自体の所有権と、第三者に土地を貸した場合に地代を請求することのできる権利

借地権(しゃくちけん)・・・地代を支払う代わりに土地を利用する権利

このように、1つの土地に対して複数人の権利が交錯している底地は、権利関係が複雑で扱いにくい土地とよくいわれます。

底地売却の価格相場と評価基準

底地売却における価格相場は存在しない

底地の価格相場は明確に決まっているわけではなく、最終的には取引をおこなう当事者間で取り決めていくことになります。

不動産市場での取引が少ない底地は、取引事例などから価格相場を求めることが難しく、買い手と売り手が有する借地権、底地の権利割合によっても底地の価値が変わります。

物件ごとにケースバイケースで対処しなくてはならない事情もあるので、不動産鑑定士に鑑定評価をしてもらうことが底地の価格を知るための最適な方法となります。

では、不動産鑑定士は具体的にどのようなことを基準に評価し、底地の価格を決めていくのでしょうか。

底地の鑑定評価の基準は?

底地は国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」というもの基に、不動産鑑定士が鑑定評価をおこないます。

不動産鑑定評価基準の内容をみると底地の価格について、以下のように定義しています。

底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の①実際支払賃料から②諸経費等を控除した部分の③賃貸借等の期間に対応する経済的利益及び④その期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。出典:国土交通省「不動産鑑定評価基準」

底地の価格を定義する「借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したもの」という点をわかりやすく解説すると、地主が受け取る収益や土地の潜在的な価値をお金で表したものということになります。

では、不動産鑑定評価基準に記載されている地主の収益とは具体的には何を指すのか、一般の人にもわかりやすく説明すると以下のようになります。

  1. 実際支払い賃料・・・借地人が支払う毎月の地代
  2. 諸経費等・・・固定資産税や都市計画税などの税金と建物管理費用等
  3. 賃貸借等の期間に対応する経済的利益・・・契約更新料や権利金、増改築承諾料等
  4. その期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値・・・将来の期間満了等によって賃貸借が終了し更地になったとき(※完全所有権が復活したとき)の価値
※完全所有権・・・地主に所有不動産の使用や収益、処分など第三者に阻害されずに行うことができる権利。今回の記事内容に沿った説明をすると、土地を自由に扱うための全ての権利ともいえます。

つまり、底地の価格は上記の地主が得る経済的利益を踏まえ評価されるということがわかります。

参照:国土交通省「不動産鑑定評価基準」

底地の売買価格を調べる方法

路線価
これまで説明してきた通り、底地には相場がなく、取引ごとに売買価格も大きく異なります。

不動産市場での取引も少ない底地は、路線価と借地権割合から求める方法で価格を調べることが一番わかりやすいでしょう。

底地の価格を路線価から求める方法

底地の価格を路線価から求める方法は財産評価基準による評価ともいわれ、主に相続税や贈与税を計算するときに使用される方法です。また、この方法では借地権の評価額を求めることもできます。

権利にも評価があるのかと疑問が浮かぶ人もいるかと思いますが、相続税や贈与税を計算するときには借地権の価格を算出しなければなりません。そのため、借地権にも一定の評価を付与する必要があります。

路線価図の見方と底地価格の計算方法

国税庁のホームページで見ることのできる路線価図には、土地に含まれる借地権がどの程度の割合を占めているのかが明記されています。

路線価図に記載されているA、B、Cなどのアルファベットが借地権割合を表すものとなります。

このアルファベットはそれぞれ「A=90%」、「B=80%」、「C=70%」、「D=60%」、「E=50%」、「F=40%」、「G=30%」というように借地権の割合が決められています。

例えば、Cがつく土地には70%の借地権があるという見方になります。

この借地権割合を用いて、底地と借地権の評価額を算出することができます。

参照:国税庁「路線価図・評価倍率表」

底地 価格 相場

例として、上の路線図の赤丸で囲んだ「400C」が付けられている道路に面した物件があります。記載されている数字は1平方メートルあたりの路線価で単位は千円となります。(この場合400千円という意味)

400千円は実際の金額にすると40万円になります。(400×1000)ここまでで路線価と借地権割合が図から読み取ることができます。

まず、「(路線価×奥行価格補正率)×地積=自家用地の評価額」という計算式にあてはめると自用地の評価額が計算できます。

そして、「自用地の評価額×借地権割合=借地権評価額」という計算式で、大まかな土地の借地権評価額が算出できます。

例として、400Cの道路に面する自用地の評価額が1億9000万円と仮定します。その場合、以下のような計算式となります。

【借地権の評価額】1億9000万円×C(70%)=1億3300万円

1平方メートルあたりの借地権の評価額が1億3300万円となりました。土地に含まれる借地権の評価額を求めることができたら、もう一方の底地の評価額を算出することができます。

【底地の評価額】1億9000万円×(※1-0.7)=5700万円

底地評価額は5700万円ということが概算できました。

※計算式の「1-0.7」というのは底地に含まれる借地権を差し引いて、底地のみの割合になるように調整するためのものです。

このように、路線価と借地権割合を用いて、底地の価格を算出することができます。

参照:国税庁「路線価図の説明」

底地の路線価における評価割合は計算上30~40%になることが多く、今回の計算式も30%で算出しています。

ただし、実際に底地を不動産会社や第三者などに売却する場合は、評価割合よりもさらに低い割合で算出された価格になってしまうのが現状です。

路線価や借地権割合を調べるときに役に立つ、一般財団法人資産評価システム研究センターのサイト「全国地価マップ」の利用方法を次の項目で紹介します。

全国地価マップの使い方

底地 価格 相場

まずはじめに、「全国地価マップ」にアクセスします。

アクセスしたら、画像の赤枠で囲んだ「相続税路線価等」をクリックします。

底地 価格 相場

次に、調べたい土地の住所や郵便番号を検索ボックスに入力し「検索」をクリックします。

住所などがすぐにわからない場合は、左側の地方から順に選択して絞り込んでいくことができます。

底地 価格 相場

今回は秋葉原駅付近の「千代田区神田佐久間町」を調べてみました。地図を拡大して細かく見ることもできます。

「440C」などの読み方は、前の項目でも説明した通りです。知りたい物件の1平方メートルあたりの路線価と借地権割合を調べ、大まかな底地の価格を調べてみましょう。

参照:一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」 

土地の相場や価値を調べる方法は他にもあります。以下の記事でわかりやすく説明されているので参考にしてみてください。

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底地の買取価格は更地価格の10~15%程度が相場

実際に底地を売却するときの売却先は、借地人、権利関係にない第三者、不動産買取業者となります。

まず、権利関係にない第三者に底地を売却する場合、底地を活用できるケースが少ないため、買い手がみつからず売却自体が難しいという問題があります。

そこで、不動産買取業者に売却することがほとんどとなります。不動産買取業者に底地を売却する場合、比較的すぐに買い取ってもらえますが、買取価格は※更地価格の10~15%ほどの値段になることが多いです。

※更地価格・・・建物が建っていない更地状態の土地を評価した価格

例えば、更地価格1000万円の土地(借地権70%)の場合、財産評価基準による底地の評価額は300万円となります。(計算方法は前の項目を参照)

ただし、実際には更地価格1000万円の10~15%が買取価格となり、100万~150万円程度の金額となります。

このような減価現象は底地だけではなく、借地権の売買でも起こりうることです。

ではなぜ、単独売買では割合通りの価格にならずに価値が下がってしまうのか、次の項目で説明します。

単独売買で価値が下がる原因

よく不動産業界では、底地と借地をコーヒーカップとソーサー(受け皿)に例えて解説します。

ソーサーが底地コーヒーカップが借地となります。

コーヒーカップとソーサーはそれぞれが役割を持つことができますが、売り物としては基本的にセットであることで品物としての価値が出ます。

では、これらを別々に売却(単独売買)するとします。モノの価値として、セットで1万円、バラだとコーヒーカップが7000円、ソーサーが3000円と仮定します。

ですが、購入者目線からすると本来セットで使用するものをわざわざバラで購入したいと思いませんし、お店でお客さんにコーヒーを出す場合、2つが揃わないと使用することができません。使用できなければそれぞれの価値は0といえます。

そのため、7000円の値付けをされたコーヒーカップは売れ残る可能性が高いので値下げが検討され、ソーサーも大きく価格が落ちるということが十分に考えられます。

底地と借地権も同じで、単独で売却すると土地の活用にさまざまな制約がかかるので、本来の価値よりもさらに低い価値になってしまう傾向があります。これが売却価格が安くなる原因のひとつです。

底地が減価する原因

底地には「土地を自由に使用し収益を生む権利」がありません。その権利は借地が有する権利になります。

借地人が底地に建物を建てて利用している場合、借りた土地をすぐに使わなくなるということは考えにくいので賃貸契約は半永久的に継続すると予想できます。

つまり、底地は自分の土地にもかかわらず契約が解除されるまでの長い間、一切利用することができないというデメリットがあります。

底地を普通の土地に戻して利用したい場合は、借地権を自ら買い取り、土地を完全所有するという手段をとらなければなりません。

また、借地人が地主に支払う賃料などの収益は固定性があり、値上げが難しいなどの問題もあります。

このような収益性の低さも不動産としての価値を下げる原因のひとつです。

底地の売却価格を高くする3つのコツ

底地売却
売却価格が低くなってしまう傾向のある底地は、売却先や売却のタイミングを考えることで比較的、高い値段で売ることができます。

また、売るだけではなく、権利を交換するなどの手段も有効な底地活用法です。

どのような手段で売却、活用すればよいのか説明します。

借地人に売却するときのコツ

底地は借地人に売却するのが一番値段が高くつき、利益になりやすいといわれます。

理由は、底地を最も有効活用できるのが借地人であるからです。借地人が底地を手に入れることで、土地の権利を完全に所有することになり、一気に活用の幅が広がります。

更地にして売却したり、建物を自由に建てることもできます。地代を支払う必要がなくなることも大きいでしょう。

借地人への交渉と信頼関係

実際に借地人に底地を売却する際は、借地人が底地を買い取ることのメリットを事前にまとめておき、売却の相談をするとよいでしょう。

ただし、借地人にすぐに動かせる購入資金がないなどの事情によって、売却の相談を持ちかけても購入できないといわれる場合もあります。

そのような場合は、購入を断られてもすぐに引き下がらずに、値段交渉や長期分割払いなどの提案を地主から出してあげることで、良い返事が貰える確率は高くなります。

また、売買がスムーズに進むよう、借地人との信頼関係を日々築き上げておくことも底地売却においてとても大事なコツです。

借地権と底地を交換して完全所有権に

借地人に底地の全てを売却する手段以外に、借地権と底地の所有権の一部を交換して両者が完全所有権を獲得するという手段もあります。

借地人が持つ借地権を地主が持つ底地と割合を決めて分筆し交換することで、両者が単独名義の物件を所有することになります。これにより、地主だった人も土地や建物を自由に扱うことができるようになります。

また、物件自体の資産価値も上がり、売却もしやすくなることで換金性も高まります。

借地人にとっては地代を支払う必要もなくなり、土地の所有権が手に入ることで、土地活用時に必要となる銀行の融資が受けやすくなるというメリットもあります。

地主と借地人の両者にメリットがある方法ですが、分筆しても不便にならない程度の広さがある土地でなければならないこととお互いに納得のいく割合を決めるのが難しいという点を認識しておく必要があります。

第三者に売却するときのコツ

底地の売却先で最も売ることが難しい、権利関係者ではない第三者への売却ですが、全く需要がないというわけではありません。

どのような人が底地を購入するのかというと、地代収益を目的とする投資家です。

底地に投資するメリットを説明すると、建物のように空室になるリスクがないこと、長期的な安定収入が得られること、建物に比べて維持管理の手間がかからないということなどが挙げられます。

賃料は固定性のあるもので収益性がないと前の項目で説明しましたが、逆にいえば収益が大きく変動せず安定している安全な投資物件ともいえるでしょう。

また、賃料は絶対に値上げすることができないというわけではないので、うまくいけばしっかりとした収益を上げることも可能です。

所有している底地を投資家が良い投資物件だと判断した場合、比較的に高値で売却することも可能となります。

ただし、投資家に底地を購入してもらうためには、賃料や契約更新料などの収益と底地価格のバランスが取れていることが重要です。

投資家に売却する前に

底地を売却するとき、物件情報に前の項目で説明したメリットや投資家が食いつくような説明を記載しておくと、よいアピールになるかもしれません。

また、投資家に底地を売却する際には、事前に以下のことを確認しておきましょう。

  • 土地賃貸借契約が書面で保管されており、契約内容が明確に把握できるようになっている
  • 土地の境界や借地部分が明確化されている

売却後、投資家が安心して底地を運用することができるように、あらかじめ土地を整備しておくことが大切です。

不動産業者に売却するときのコツ

不動産業者に底地を買い取ってもらうことが、最も早く売ることができて売却率も高い方法ですが、買取価格が安いという点がネックです。

基本的に不動産買取業者は、底地を安く仕入れて、借地人に売却することで利益を得ています。いわば土地のリサイクルショップという見方もできるでしょう。

底地に限らず、なるべく土地の売却価格を高くしたい場合は、複数の不動産買取業者の査定を受けるということが高額売却のコツとなります。

まず、底地は市場の流通が少ないという点において、1社のみの査定ではその業者の言い値が全てとなってしまい、納得できない価格でも言いくるめられてしまう可能性があります。

複数の不動産買取業者に査定をしてもらうことで、業者同士の競争を生み、買取価格も競り上がります。

査定と買取のスピードが早い不動産買取業者を選ぶ

複数社の査定額を比べることで、所有している底地の価格帯が見えてくるという点も売り手にとっては重要なポイントでしょう。

すぐに底地を売って換金したいという人は査定と買取のスピードが早い不動産買取業者を選ぶということを意識するとよいかもしれません。

当社は底地のスピード買取もおこなっています。スピーディーに高い値段で底地を売却したい、底地売却が初めてで相談にのってもらいたいという方は、ぜひお気軽に以下のリンクからお問い合わせください。

底地の売却にかかる税金や諸費用

底地などの土地を売却するときには「譲渡所得税」がかかります。底地の売却における税金は通常の土地売却と同じようにかかります。

譲渡所得税は不動産を売却したことによって発生した所得に対して課税される税金で、不動産の所有期間(5年以内を「短期譲渡所得」、5年超を「長期譲渡所得」)によって税率が異なります。

また、譲渡所得税の他には「印紙税」がかかります。印紙税は売買契約書等の公的書類に使用する印紙代です。公的書類の作成や発行にかかる手数料という認識をするとわかりやすいでしょう。

その他の費用として、不動産会社に売買の仲介を依頼したときの仲介手数料や、抵当権抹消登記費用(ローンが残っている場合)、手続きの依頼をする場合の司法書士への報酬金などがかかります。

このように、土地を売却する際にはさまざまな税金や費用がかかるので、あらかじめ把握しておくとよいでしょう。

土地売却にかかる税金などについて、以下の記事でも詳しく説明していますので参考にしてみてください。

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まとめ

底地は物件ごとに評価が大きく異なります。売り手としてはどのような手段で売却すればよいのか迷う人も多いでしょう。

周辺の土地相場や底地割合、当事者間の権利関係や収益関係など、当事者間でしかわからないさまざまな要素を踏まえて底地の価格は決定されます。

通常の土地よりも個々の評価が複雑で評価内容はケースバイケースとなり、実際に評価をおこなった専門家でないと価格決定の根拠がわからない場合もあります。

そのため、底地売却における価格相場を求めることはとても難しいというのが結論です。

今回紹介した底地の売却手段や高く売るためのコツなどをよく理解し、自分が一番納得できる方法を選びましょう。

また、地主と借地人の当事者間だけで売買取引をおこなう場合は、価格設定を間違えると大きな損をしてしまうおそれがあるので、まずは不動産の専門家に相談したほうが安心です。

最終更新日:

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