借地権を売却したときの税金はいくら?取得後や相続時、特別控除まで分かりやすく解説

借地権売却

相続で借地権を取得すると、その後の使いみちがなく、売却を考える方が多いです。

しかし、通常の不動産と異なり、借地権では売却するときの注意点がたくさんあります。
その1つが税金についてです。

この記事をご覧のあなたも、「借地権を売却したときの税金はいくらになるんだろう」と不安を抱えているのではないでしょうか。

借地権にかかる税金は、取得時と取得後、売却時、相続時のタイミングによって大きく分けられます

また借地権を相続ではなく遺贈で取得するときには取り扱いが異なる部分もあります。
どのような違いがあるのでしょうか。

この記事では、借地権に関する税金について、取得時から売却までにそれぞれかかってくるものを解説したあと、相続した借地権を売却するときの手続きについても解説します。

これを読めば、不動産のなかでも特殊な部類の借地権の税金についてすっきりと理解できるでしょう。

借地権の税金は「取得時・取得後・売却時・相続時」に分けられる

印紙税
借地権にかかる税金は、それぞれの場面で考えるとわかりやすいです。

取得時・取得後・売却時・相続時の4つに分けられます。

それぞれのタイミングで必要な税金を詳しく解説します。

取得時にかかる税金

取得時かかる税金は3つです。

(1)印紙税
(2)登録免許税
(3)不動産取得税

(1)印紙税

借地権を取得するとき、賃貸人を地主、賃借人を土地の借主とした土地賃貸借契約書を結びます

土地賃貸借契約書は「地上権又は土地の貸借権の設定又は譲渡に関する契約書」である第1号文書の2にあたり、印紙税の課税対象です。

このときの印紙税額は記載された契約金額によって異なります。

契約金額が1億円以下の印紙税は下表のとおりです。

記載された契約金額 課税額
1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円超50万円以下 400円
50万円超100万円以下 1,000円
100万円超500万円以下 2,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円
契約金額の記載のないもの 200円

 
そして、ここで、「記載された契約金額」というのは、地代や敷金は含みません

前提として、後日借主に返還される予定がない金額が印紙税の課税額決定の基準となるからです。

そのため、土地の賃借権の設定または譲渡の対価にあたる権利金が主な基準となります。

保証金や敷金、土地賃貸借契約成立後における使用収益上の対価である地代は記載金額に該当しません。
つまり、敷金と地代しか記載されていない土地賃貸借契約書は、「契約金額の記載のないもの」として、印紙税は200円になります。

また、借地権付き建物を取得する場合などで、不動産譲渡契約書に、建物の譲渡価格と借地権の譲渡価格があわせて記載されている場合は印紙税の扱いが特殊です。

不動産売買で使用する不動産譲渡契約書は、第1号文書の1にあたり、2020年3月31日までの間に作られた契約金額が10万円を超えるものは軽減措置の対象です。

下表のような税率が適用されます。

記載された契約金額 課税額
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円

そして、軽減措置の対象である建物譲渡に関する契約金と、軽減措置の対象外である借地権の譲渡に関する契約金が併記されているものについても軽減措置の対象になると定められています。

たとえば、建物部分の価格が3,000万円、借地権譲渡の対価が1,000万円だった場合、契約書に記載された合計金額4,000万円に対して、軽減後の税率が課税されるということです。

このとき、印紙税は10,000円になります。

このように借地権を取得するときでも、異なる取扱いをする場合があるので、正しい金額の印紙を貼るようにしましょう。
また、印紙税が必要なのは契約書の原本のみです。

そのため、原本は1冊のみで地主が所有し、借主と連帯保証人は原本のコピーを保管するということであれば、印紙は1冊分のみで大丈夫です。

地主、借主、連帯保証人がそれぞれ契約書の原本を所有する場合は、その数に合わせて印紙が必要になります。

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(2)登録免許税

登記簿に登記するときに必要な税金です。

借地権が地上権であれば、地上権の登記には地主の協力義務があるので簡単に登記することができます。

一方で、借地権が賃借権の場合は、地主に登記への協力義務はありません。

また、一般的な借地権は賃借権です。そのため、借地権を登記することはめったにありません。

しかし、登記をしなければ第三者に借地権を主張できず、底地の売却などで地主が変わったときには困ったことになります。
そこで、借地権を取得した場合は、借地上の建物を登記します。

建物を登記することで、土地賃借権の登記の代わりになるとされています。

そして、建物の登記は、新築の場合は所有権保存登記中古住宅の場合は所有権移転登記です。

基本的な税額はそれぞれ、以下のようになります。

所有権保存登記は、固定資産税評価額の0.4%
所有権移転登記は、固定資産税評価額の2%

さらに、個人が2020年3月31日までの間に住宅用家屋を取得して、自分が住むために登記した場合は軽減税率の対象となります。

ただし、軽減税率の適用を受けるには、以下のような一定の要件を満たす必要があるので、事前に確認することが大切です。

・床面積が50平方メートル以上であること
・新築または取得後1年以内の登記であること

分からない場合や不安な場合は、不動産会社や税理士事務所などの専門家に相談するようにしてください。

もちろん建物の登記は義務ではないので、登記しなければ登録免許税はかかりません。

しかし、建物を登記しなければ、借地権も第三者に主張できないので、非常にリスクが高いです。
そのため、借地権を取得するときには、必ず建物の所有権登記はするようにしましょう。

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(3)不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人に対して、都道府県が課税する税金です。

この税金は不動産を登記しているかどうかに関係なく、課税されます。

そして、不動産取得税の課税対象になるのは、土地そのものを取得した場合です。

借地権は土地に対して設定する権利ですので、課税対象外です。
そのため、借地権とともに取得した建物に対して不動産取得税がかかることになります。

このときの税額は、固定資産税評価額から控除額を除いた金額に対して3%です。

登録免許税と同じように、住宅を取得したときの軽減制度もあります。

軽減制度が適用されるには、適用要件を満たしていることを確認して、必要書類を所管の都道府県税事務所に申告する必要があります。
要件を満たせば自動で適用されるものではないので、気をつけてください。

具体的な手続きについては、所管の都道府県税事務所で相談することが確実です。

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取得後にかかる税金

借地権を取得後、所有している間にかかる税金は固定資産税と都市計画税です。

毎年1月1日時点での所有者に課税されます。

そのため、借地権の取得年では、売買契約成立日を境に、売主と日割で清算することが一般的です。

そして、固定資産税・都市計画税はどちらも不動産そのものにかかる税金です。土地を使用する権利である借地権には課税されません

つまり、借地権の取得後にかかる税金は建物部分のみということになります。

また、税額は、以下が基本です。

・固定資産税は固定資産税評価額の1.4%
・都市計画税は固定資産税評価額の0.3%

そのうち、固定資産税は、新築後3年間、長期優良住宅であれば5年間、120平方メートル以下の部分の税額が2分の1に減額される軽減措置があります

固定資産税の軽減措置については、特に申請する必要はありません。

市区町村から送られてくる納税通知書には、反映された税額が記載されているので、一括または年4回の分割で納税します。

また、固定資産税評価額は3年ごとに見直しが行われています。これを「評価替え」と呼び、平成30年度(2018年度)はその基準年度です。

そのため、平成30年度の評価額が平成31年度、平成32年度も据え置きとなります。

そして建物は築年数が古くなるにつれて固定資産税評価額も落ちていくので、固定資産税・都市計画税の納税額も3年ごとに減っていくことになります。

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売却時にかかる税金

売却時にかかる税金は、「印紙税」「譲渡所得税」の2つです。

印紙税については、借地権を取得した時にかかる税金のところで解説したとおりですので、ここでは割愛します。

譲渡所得税は、借地権付き建物を売却したときの利益に対してかかる所得税と住民税のことです。

譲渡所得税の税率は、譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって5年以下の場合は短期譲渡所得5年超の場合は長期譲渡所得として下表のように異なります。

所得税 住民税
短期譲渡所得 30% 9%
長期譲渡所得 15% 5%

また平成49年12月31日までは、復興特別所得税として短期譲渡所得の場合は0.63%、長期譲渡所得の場合は0.315%が課税されます。

譲渡所得の計算は、譲渡価格から取得費と譲渡費用、特別控除を除いて算出します。

【譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除】

取得費は、借地権付き建物を取得するためにかかった費用のことです。

借地権については権利金や更新料は取得費に分類されますが、敷金や保証のような借地権者に返還される性質のものは取得費とはみなされません。

建物については購入代金や建築代金、登記費用などが含まれます。

譲渡費用には、印紙税や不動産会社への仲介手数料、第三者へ売却するときに地主へ支払った譲渡承諾料が含まれます。

そして売却した借地権付き建物がマイホームだった場合には、一定の要件を満たすことで3,000万円特別控除の特例を受けられます

敷地が借地権でも適用要件を満たすので安心してください。

3,000万円特別控除を適用できれば、実質3,000万円までは無税で手元に残すことができるので非常に重要なものです。

ただし、この特例を受けるには、要件を満たしているだけでは十分ではありません。必要書類を揃えて確定申告する必要があるので注意してください。

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相続時にかかる税金

借地権を相続によって取得した場合にかかる税金は、「相続税」「登録免許税」の2つです。不動産取得税はかかりません

登録免許税は、相続登記のときに必要で、固定資産税評価額の0.4%です。ただし借地権が登記されていない場合は、借地権の登録免許税は不要で、建物の部分のみとなります。

相続税は、借地権を含む相続財産すべてが基礎控除額を超えた場合にかかる税金です。借地権も相続税の課税対象なので、借地権価格という評価額で相続財産に加算されます。

そして、借地権価格の算出方法は、借地権の種類によって異なっています

まず、旧法借地権や普通借地権の場合は、路線価図や評価倍率表をもとに算出される更地価格に借地権割合を掛けることで求めます。

定期借地権の場合は、単純に借地権割合を掛けるだけでなく、借地権の残存期間なども考慮して算出されることとなっています。

また敷地が借地権であっても、小規模宅地の特例は一定の要件を満たすことで適用されます。
その場合、借地権の評価額を大幅に減額できて相続税も減らせるので、要件を満たしているか確認するようにしましょう。

ここまで借地権に関する税金について解説してきました。税金の金額計算や特例の適用などは間違えると、必要以上の税金を納めることになったり、申告した税額が少なくて追徴課税になってしまったりする可能性もある重要なものです。

特に借地権を売却したときや相続で取得したときには、納めるべき税金の金額も大きくなりやすいので正確に算出することが求められます。

しかし、税金に関する制度はわかりにくいところも多いので、申告するときには、税理士に相談することがおすすめです。

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「相続」と「遺贈」では借地権の取り扱いが異なる

相続 遺贈
借地権者が亡くなったとき、借地権は「相続」される他に、遺言によって法定相続人以外の方に「遺贈」される場合もあります。

相続も遺贈も、亡くなった方から特定の方に財産が移転するという点では共通ですが、借地権の取り扱いが異なるので注意が必要です。
その違いは、地主の承諾についてです。

借地権を相続によって取得する場合、地主の承諾は必要ありません

しかし、遺贈によって取得する場合には、第三者への譲渡とみなされるので地主の承諾が必要になります。

承諾を得るためには、遺言で指定された受遺者だけでなく、相続人全員の連署で遺贈があることを地主に通知して、承諾請求を行います

また、遺言の内容を実現するために必要な手続きを一任された遺言執行者がいれば、受遺者と遺言執行者のみの連署で大丈夫です。

このとき、地主の承諾と合わせて承諾料や名義書換料の支払いが必要になる場合が多いです。
そのため受遺者はある程度の資金を準備しておいた方が安心でしょう。

そして、承諾を得られたら、速やかに建物の所有権移転登記を行います

相続の場合は所有権移転登記をしていなくても、第三者へ借地権を主張できますが、遺贈の場合は登記していなければ権利を主張できなくなるからです。

また、もし遺贈となって、受遺者が新しく借地権者になることについて地主の承諾を得られない場合には、裁判所へ地主の承諾に変わる許可を申立てます。

裁判所から許可を得られた場合でも、地主に承諾料として借地権価格の10%程度支払うことが一般的です。

そして、裁判所に申し立てても許可を得られなかった場合、遺贈はできません。このときには、借地権は法定相続人に相続されることになります。

このように遺贈は相続に比べて必要な手続きが多く、複雑なことが多いです。

手続きに漏れがあると借地契約を解除される恐れもあります。

そのため、借地権の遺贈を受ける場合には弁護士や税理士などの専門家へ相談するようにしましょう。

相続した借地権を売却したいときの手続き

法務局
相続した借地権を売却したいときには、自分で取得した借地権を売却するときとは異なる2つの手続きが必要です。

1つが、借地権が相続登記されていること
もう1つが、相続人全員が売却に同意していることです。

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借地権を相続登記する

相続して何も手続きしなければ、借地権の名義は亡くなった方のままです。

しかし、借地権を売却するときには、借地権の名義は自分である必要があります。

借地権が登記されていることは稀なので、この場合は、借地上の建物の名義を自分に変えます。

所有権移転登記の申請をする際に、どのような形で記入すればよいのかは、法務局のホームページで確認することができます。
参照:法務局 不動産登記の申請書様式

具体的な手続きについても、管轄の法務局や司法書士などの専門家に相談すれば教えてもらえます。

また、相続人が複数いる場合には、遺産分割協議書も必要です。

遺産分割協議では、相続人全員が集まって、亡くなった方の財産をどのように分配するかを話し合います。

このとき、借地権も特定の1人に相続させるのか、共有不動産として相続するのか、もしくは、売却することを前提に、その売却代金を相続人で分ける換価分割を行うのであれば、どのようにお金を分けるのかを決めて、遺産分割協議書に書面という形でまとめます。

共有不動産として相続する場合には、相続人の共有名義で所有権移転登記をすることになります。

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相続人全員の同意を得る

借地上の建物が共有名義になっていると、売却するときには相続人全員の同意が必要です。

そのため、実印や印鑑証明書、住民票の写し、本人確認書類といった書類は共有者全員が用意します。

さらに、契約締結時や売却代金の決済時には、共有者全員が立ち会う必要もあります。

このように共有不動産の状態で売却するときには手続きが大変です。

そこで、換価分割を行うときには、共有名義に変更するのではなく、相続人の中から代表者を決めて、その人物が単独名義で登記したあとに売却手続きを行う、という方法を取ることもあります。

ただし、代表の相続人の単独名義で換価分割するときには、遺産分割協議書が正しく作られていなければ、分配したお金が贈与とみなされて贈与税の課税対象になってしまうなどトラブルになることも多いです。

後々のトラブルを避けるためにも、単独名義で換価分割を行うときには司法書士のような専門家に書類作成を依頼した方が安心でしょう。

この2つの手続きを行ったあとは、通常の借地権の売却と同様の流れとなります。

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借地権の売買は消費税がかからない

日常、何かモノやサービスを売買するときには消費税がかかります。ですが、借地権の売買は消費税の課税対象ではありません

これは売主が事業者であっても、個人であっても同じです。

国税庁の非課税となる取引にも、「借地権などの土地の上に存する権利を含みます」と明記されています。
参照:国税庁

ただし、借地権付き建物を不動産業者などの事業者から購入する場合、建物部分には消費税がかかります。売主が個人であれば、建物の部分も消費税はかかりません。

そのため、あなたが借地権付き建物を売却する時、消費税はかからないので心配しなくて大丈夫です。

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まとめ

以上、借地権を売却したときの税金や相続した借地権を売却するときに必要な手続き、消費税の取り扱いについて解説してきました。

まとめ
・借地権に対する税金は取得時・取得後・売却時・相続時の4つのタイミングで異なる
・借地権を売却したときにかかる税金は印紙税と譲渡所得税
・相続した借地権を売却する時は、相続登記と相続人全員の同意を得る必要がある
・借地権の売買に消費税はかからない
・売主が法人である場合のみ、建物部分に消費税がかかる

借地権を売却するとき、その売却価格によっては多額の譲渡所得税がかかる可能性があります。

しかし、特例を適用できると大幅に納税額を減らせます

ただ、税金に関する手続きは、国税庁のホームページを読んでもわかりにくいことが多いです。

特に借地権は税務に関する知識だけでなく、借地権そのものに関する専門的な知識も必要です。

そのため、税金の手続きをするときには、借地権に詳しい税理士に相談しながら進めるようにしてください。
費用はかかりますが、余計な税金を納めたり、少なく申告して追徴課税になったりするリスクを抑えられるでしょう。

最終更新日:

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