元妻や元夫との共有不動産を解消する方法!住宅ローン残債の有無別に解説

住宅ローン残債

夫婦ペアローンでマイホームを購入した場合、その不動産は共有名義になります。そして、不動産の名義は離婚をしても自動で変わるわけではありません。名義変更の手続きを自主的にしなければそのままです。もし、共有不動産のままでいれば、将来売却しようと思ったときや、相続が発生したときにトラブルになりやすいです。

そのため、離婚したあとはできる限り早く、共有状態を解消することをおすすめします。しかし、住宅ローンに残債がある場合には、共有状態を解消するために金融機関の承諾も必要で、収入状態によっては認められないこともあります。

この記事では、一般的な元配偶者との共有不動産を解消する方法を解説したあと、住宅ローン残債がある場合の解消方法についても解説します。

元妻、元夫との共有不動産を解消する方法

元妻 元夫
共有不動産を解消する方法は大きく分けて2つで「現金化」、「単独所有にする」のどちらかとなります。

また、元配偶者が売却も、あなたの権利分の買取りも拒否した場合、売却価格は低くなりますが、あなたの持分のみを第三者に売却することもできます。それぞれ具体的に解説します。

(1)共有不動産を売却する

共有不動産の売却は共有者全員の同意が必要です。つまり、お互いに今の家に住み続けるつもりがなく、売却に同意できている場合に選択できる方法です。離婚時の持ち家の売却は一般的な共有不動産の売却とは異なる点があります。

それは、結婚後に購入した自宅を売却して得た現金は財産分与の対象となることです。通常であれば持分割合に応じて売却代金を分割することになりますが、財産分与のため、持分割合にかかわらず2分の1ずつ分けることになります。

また、共有不動産の売却では、購入希望者への対応や値引き要求に対する判断なども1人ではできません共有者同士で話し合って意思決定する必要があります。さらに、原則、売買契約を交わすときには共有者全員が立ち会います。

しかし、離婚していることもあるので、あまり顔を合わせたくないこともあるでしょう。そのような場合には代理人を立てることで、元妻、元夫と会うことなく共有不動産を売却し、現金化できます。代理人の対象に制限はないので、専門家でもいいですが、信頼できる家族や友人でも問題ありません。ですが、司法書士であれば必要書類を集めるところからまとめて任せられるので、おすすめです。費用は事務所にもよりますが3万円~4万円程度で対応してもらえます。

また、代理人を立てる場合の注意点は、代理人の権限を明確にすることです。代理人が売却価格の意思決定まで行えるのか、委任者への確認が必要なのか、売却代金は代理人が受け取れるのか、委任者へ直接振り込んでもらうのかなど重要な項目はあらかじめ決めておきます。代理人に大きな権限を与えてしまうと、あなたの意思に反した価格で売却される可能性もあり、後日トラブルに発展するケースもあるからです。

関連記事
別居
夫婦が別居していると、いろんな問題が起こります。その中の1つに、別居中の家の問題があります。別居中の家を売却する際には、問題が起こることも少なくありません。 ひとくちに別居中の家といっても、夫婦のどちらかが住んでいる場合もあれば、どちらも住んでいない場合など、家の状況はさまざまです。今回は、別居中の家の売却方法から、そ…

(2)元配偶者に自分の権利分を買い取ってもらう

元妻、元夫が離婚後も今の家にそのままいる場合には、自分の権利分を買い取ってもらうことで共有状態を解消します。親と同居していたり、子供がいたりする夫婦が離婚するときに、このような方法を取ることが多いです。共有不動産も財産分与の対象なので、住宅購入時の持分割合にかかわらず、夫婦は2分の1ずつ権利を持っていることになります。そのため、たとえば、マイホームの評価額が2,000万円であれば、代償金としてあなたは1,000万円を受け取ることができます。もちろん財産分与は財産分与契約書や離婚協議書に基づいて行われるので、代償金の代わりに、その他の財産を優先的に受け取ることで家は元妻、元夫の単独名義にすることもできますし、養育費用や慰謝料の代わりとして、代償金なしで分与することもできます。

そして、基本的に財産分与を受ける方、つまり、代償金なしで家の名義人となった方に贈与税はかかりません。なぜなら、財産分与の目的は、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のために給付を受けたものとされるからです。とはいえ、分与された財産が高額すぎるときには、例外として贈与税がかかる場合があります。贈与税が課税される金額の基準に明確なものはないため、不安な場合は税理士や管轄の税務署に相談してください

関連記事
離婚
離婚をする際に最も意識するのは、離婚後の生活という人も多いでしょう。特に住まいをどうするかは大きな問題です。マイホームを夫が所有している場合、妻は離婚後の住居を離婚までに用意しなければなりません。では、妻が離婚後に旦那名義の家に住むことはできないのでしょうか。 この記事では、離婚後に旦那名義の家に住む3つの方法、旦那名…

自分の持分のみを第三者に売却することも可能

・元妻、元夫が共有不動産の売却に同意してくれない
・自分の権利分を元妻、元夫が買い取ってくれない
・代償金なしで家を分与(共有状態を解消)したくない

このようなときには、自分の持分のみを第三者に売却することもできます自分の持分のみであれば、共有者の同意は不要で、自分の意思のみで手続きできるからです。そして、離婚が成立している場合は、夫婦ではないので、扶助義務もなくなっています。扶助義務とは、お互いに自分と同等の生活を送ることができるように援助しなければならない責任があるというものです。

もし離婚が成立していない状態で自分の持分のみを第三者に売却してしまうと、配偶者は住む場所がなくなるリスクに晒されます。なぜなら、共有者には共有物分割請求訴訟を提起する権利があります。そして、分割協議、調停でも交渉がまとまらなければ、裁判所の判断に従うことになって、判決が換価分割となれば、住居は競売にかけられてしまうからです。婚姻関係があるときにそのような状態にしてしまうことは、夫婦間の扶助義務に反しているとされ、離婚成立前に持分のみを売却することは権利の濫用とみなされて認められません。

しかし、離婚届を出したあとであれば、すでに扶助義務はありません財産分与も終わって、それぞれの不動産に対する持分も確定されているはずですので、問題なく持分のみを売却できますもし持分のみの売却に関して、元妻、元夫とトラブルに発展しそうな場合は、弁護士に相談することをおすすめします。当事者同士で話し合って解決しようと思っても、解決するどころか問題が悪化することが多いです。


住宅ローン残債がある場合の共有状態解消方法

住宅ローン
住宅ローンを完済していれば、これまで解説してきた方法で共有状態を解消できます。ですが、住宅ローン残債がある場合、簡単にはできません。まず、住宅ローン残債が共有不動産の売却価格を上回っていれば、売却代金を返済にあてられるので問題ありません。通常の不動産売却と同じように、代金決済と抵当権抹消登記を同時に行います。反対に、住宅ローン残債が共有不動産の売却価格を上回っていた場合には、差額分を2人の財産からまかなう必要があります。それが難しければ現状維持か、任意売却することが多いです。共有不動産を売却せず、どちらかが住み続ける場合には、「元妻、元夫の住宅ローン名義を変更して引き受ける」「住宅ローンを借り換える」のどちらかの方法で、住宅ローンを一本化します。次からは住宅ローンの一本化について詳しく解説します。

関連記事
共有持分
戸建てやマンションなどの自宅用不動産を購入する際に、夫婦双方の収入を考慮して、ペアローンで住宅ローンを組むことがあります。その場合、購入した不動産は共有名義となります。 持ち家を購入し、夫婦が円満に結婚生活を続けながら暮らしていれば問題ありませんが、夫婦関係が破綻し、離婚することになった場合には、困難を伴う共有名義不動…

(1)元妻、元夫の住宅ローンを引き受ける

元妻、元夫の住宅ローンを引き受ける方法は一般的に債務引受と呼ばれます。この方法では、現在住宅ローンを組んでいる金融機関に債務引受の審査を申し込みます。同じ金融機関への申込みなので、金利やその他の条件も同じで、手続きが簡単です。

また抵当権設定にかかる税金である登録免許税も、元妻、元夫を債務者とした抵当権設定を名義変更するだけなので、借り換えよりも安くなることがメリットです。デメリットは、審査に時間がかかり、金融機関によっては、そもそも債務引受に対応していないところもあることです。そのため、債務引受が難しい場合には、住宅ローンの借り換えも考えることになります。

(2)住宅ローンの借り換えをして単独名義にする

住宅ローンの借り換えでは、新しい金融機関から元妻、元夫の残債分も合わせて借り入れを行って、今の金融機関に一括返済します借り換えのメリットは、今よりも金利が安くなる場合があることです。また、借り換えであれば、住宅ローンの一本化に伴う諸々の手数料、登録免許税など必要な支払い分も合わせて借り入れすることができます。ただし、住宅ローンの借り換えにおける審査も厳しいです。金融機関にとっては、離婚したという債務者側の事情は特に関係なく、貸したお金が確実に返済されることが重要だからです。

夫婦ペアローンは元々、夫婦で協力して返済することを前提に組んでいるので、全体の借金額が単独で借り入れできる金額より高額になっていることも多いです。そのため、住宅ローン残債が多くある場合には、1人の収入だけでは借り換えが認められない可能性があります。その場合、住宅ローンは一本化できず、共有状態も解消できません。そうなれば、住宅ローンを完済したタイミング、住宅ローンの一本化が可能となったタイミングで共有状態を解消する旨を記した離婚協議書を作成して、それまでは現状維持ということになります。

関連記事
離婚 財産分与
離婚をするときには、夫婦で財産を分与します。分与の対象となる財産の種類は多く、現金や預金以外に自宅などの不動産も含まれます。現金と異なり、不動産は簡単に2つに分けるということができません。では、どのように家を分ければよいのでしょうか。実は、状況により財産分与で家を分ける方法は変わってきます。 この記事では、離婚時に財産…

金融機関に承諾なく不動産の名義変更をすることは危険

実は、共有不動産の名義変更だけであれば、住宅ローン残債があっても手続きできます。不動産の所有名義と住宅ローンは結びついていないからです。たとえ不動産の名義が変わったとしても、抵当権は設定されています。そして、住宅ローンの返済が滞ったときには、抵当権を実行し、競売にかけて回収できます。つまり、抵当権は、人ではなく不動産に設定されているため、名義が変わっても影響を受けないというわけです。

しかし、通常であれば、不動産の名義変更をする場合には金融機関の承諾を得ることが住宅ローンを組むときに定められています。したがって、もし銀行に無断で名義変更をした場合、契約違反として住宅ローン残高の一括返済を求められる可能性があるので注意してください

関連記事
離婚
夫婦間で離婚が決まると、結婚生活の中で築き上げた財産を分与することになります。もちろん、自宅などの家も財産分与の対象です。しかし、その家に住まなかったり、お金で分与した方が良かったりする場合は、その家を売却し、現金化してから財産分与を行います。家を売却する際に用いられる方法の1つに「任意売却」があります。 この記事では…

抵当権が設定されたまま売却することも可能

抵当権

・離婚で元夫、元妻が出て行き、連絡も取れない
・住宅ローンは残っており、一本化もできない
・今のまま住宅ローンを返済し続けることに不安がある

このような場合、自分の持分を抵当権が設定されたままでも売却することは可能です。抵当権付きのまま売却できれば、無理に元妻、元夫を探して連絡を取る必要もなく、失踪宣告といった面倒な手続きをする必要もないので、検討する価値はあるでしょう。

一般的に不動産を売買するときには、抵当権を抹消します。そもそも不動産売買において抵当権を抹消する理由は、万が一その抵当権が実行されたときに、買主が不動産を失うリスクをなくすためです。抵当権が設定されたままでは、売主の返済が滞納したときに競売にかけられる可能性があります。そうなれば、買主は所有権を失って、出て行かざるをえません。

そのような事態を避けるため、実際に抵当権付き不動産を購入した買主は、代価弁済によって抵当権を抹消させることが多いです。代価弁済とは、現時点での不動産の評価額を弁済額として支払うことで、抵当権を消滅させるものです。しかし、元妻、元夫との共有名義となっている場合、相手が返済を滞らせるとやはり、抵当権を実行されて競売にかけられるリスクは残ります。

そのため、あえて代価弁済という対応をせず、抵当権を残したまま、抵当権が実行されたときにはそれを受け入れる前提で買い受ける場合が多いです。そのような買主は、対象不動産を一時的に利用したいと考えています。探そうと思って簡単に見つかるものではありませんが、オーバーローンでも売却することは不可能ではないので、一度、不動産会社に相談してみることをおすすめします。

関連記事
抵当権付き不動産
住宅ローンを組むとき、その購入対象となる不動産を担保に抵当権を設定することが一般的です。一生住み続けようと思って買ったマイホームも、事情が変われば売却しなければならないこともあるでしょう。このとき、住宅ローンを返済中の抵当権付き不動産は売却できるのだろうか、と疑問に感じていると思います。 結論をお伝えすると、原則、抵当…

まとめ

元妻、元夫との共有不動産を解消するには、売却して現金化するか、離婚協議で決まった相手の持分を買い取る(相手に持分を売却する)かのどちらかです。このとき、住宅ローン残債の有無がポイントになります。もし残債務があれば、夫婦間の問題で済む話ではなく、住宅ローン一本化のために融資を受けている銀行からの承認も必要です。

また、売却について元妻、元夫の同意を得られないときには、自分の持分のみを売却することもできます。共有不動産全体を売却するよりも価格は低くなりますが、将来のトラブルの原因となりやすい共有状態のままでいるよりもよいでしょう。元妻、元夫という関係から、共有不動産の解消で揉めることも多いです。そのときには当事者間で解決しようとするのではなく、専門家である弁護士に相談することをおすすめします。


最終更新日:
不動産売却の専門家が、あなたの疑問に回答します!プロだけがお答えする信頼性の高い掲示板です。不動産お悩み相談所。質問はこちら。

共有持分の売却をご検討の方は今すぐご連絡ください

0120-543-191