元妻や元夫との共有不動産を解消する方法!住宅ローン残債の有無別に解説

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夫婦が共同で住宅ローンを借り入れ、不動産を共有名義にするケースは少なくありません。

しかし、夫婦の仲が悪化し離婚してしまうと、共有不動産の扱いが難しくなってしまいます。

不動産の共有名義は、離婚協議の段階で解消するのが望ましいでしょう。

夫婦間で共有名義の解消が難しい場合、自分の共有持分を売却し、共有名義から抜ける方法もあります。

離婚にあたって共有不動産、もしくは共有持分を売却したいときは、弁護士と連携した買取業者に相談しましょう。離婚手続きや住宅ローンに関する問題まで、法律的なサポートを手厚く受けられます。

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元妻・元夫との共有不動産を解消する方法

元妻 元夫

共有不動産を解消する方法は、大きく分けて「現金化」と「単独名義にする」の2つです。

「現金化」は共有不動産全体を売却することです。売却代金は住宅ローン返済に充てて、残った場合は財産分与で分割します。

「単独名義にする」方法は、元配偶者に自分の共有持分を買い取ってもらうことです。反対に、自分が元配偶者の共有持分を買い取ってもよいでしょう。

また、元配偶者が「共有不動産の売却」も「共有持分の買取」も拒否した場合、第三者に自分の共有持分を売却することも検討してみましょう。

共有不動産を売却する

共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。つまり、お互いに今の家に住み続けるつもりがなく、売却に同意している場合に選択できる方法です。

離婚時における持ち家の売却は、一般的な共有不動産の売却とは異なる点があります。それは、婚姻中に購入した自宅の売却益は、財産分与の対象となることです。

通常であれば持分割合に応じて売却代金を分割しますが、財産分与では持分割合に関係なく1/2ずつ分けます。

また、共有不動産の売却は、売却の意思決定や売買契約の締結、物件の引き渡しなどに共有者の同意・立ち会いが必要です。

しかし、離婚する夫婦の場合は、あまり顔を合わせたくないというケースも少なくありません。そのような場合には、代理人を立てることで元配偶者と会うことなく共有不動産を売却できます。

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元配偶者と会わずに不動産を売却したい場合は代理人を立てる

代理人の対象に制限はないので、弁護士や司法書士などの専門家だけでなく、信頼できる家族・友人でも委任できます。

ですが、司法書士であれば売却に必要な書類の収集などを一任することが可能です。司法書士に対する報酬は事務所によって異なりますが、3万円~4万円程度が相場だといわれています。

代理人を立てる場合の注意点として、代理人の権限を明確にすることが重要です。

「代理人が売却価格の意思決定までおこなえるのか」「売却代金は委任者へ直接振り込んでもらうのか」など、重要な項目はあらかじめ決めておきましょう。

代理人の権限に明確なルールがないと、自分の意思に反した価格・条件で売却される恐れがあります。

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元配偶者に自分の共有持分を買い取ってもらう

元妻・元夫が離婚後も今の家に住み続ける場合、自分の権利分を買い取ってもらうことで共有状態を解消できます。

親と同居していたり、子供のいる夫婦が離婚するときに取ることが多い方法です。

すでに説明したように、財産分与の対象となる共有不動産の権利は、実際の持分割合に関わらず夫婦で1/2ずつ所有していることになります。

つまり、マイホームの評価額が2,000万円であれば、代償金として元配偶者から1,000万円を受け取れるのです。

また、代償金の代わりに家以外の資産(貯金や有価証券)を優先的に分与してもらうケースや、養育費用や慰謝料の代わりとするケースもあります。

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「代償金なしの持分譲渡」に贈与税はかからない

離婚時に代償金などの見返りがない持分譲渡をおこなうのは、形式だけみれば「夫婦間の無償譲渡(贈与)」とも取れます。

通常、贈与では受け取った側に贈与税が課されますが、離婚の場合は課されません。

なぜなら、財産分与の目的は「夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のために給付を受けるもの」とされるからです。

つまり、財産分与とは双方が「新しく利益を得るもの」ではないので、贈与とはみなされないのです。

とはいえ、分与された財産が高額すぎるときには、例外として贈与税がかかる場合があります。贈与税が課税される金額の基準に明確なものはないため、不安な場合は税理士や管轄の税務署に相談してみましょう。

自分の共有持分のみを第三者に売却することも可能

自分の共有持分のみであれば、共有者の同意を取らずに自分の意思のみで売却できます。下記のような状況の場合は、自分の共有持分のみを第三者に売却することも検討してみましょう。

  • 元妻・元夫が共有不動産の売却に同意してくれない
  • 自分の共有持分を元妻・元夫が買い取ってくれない
  • 代償金なしで家を分与(共有状態を解消)したくない

ただし、共有持分のみの売却は一般的な不動産取引とはいえず、需要が低いため価格も下がりやすい傾向にあります。

また、共有持分のみを売却した場合でも、その売却益は財産分与の対象です。離婚協議の内容によっては、共有持分の売却益も分与しなければいけない点は覚えておきましょう。

共有持分の高額買取は「共有持分専門の買取業者」におまかせ!

弊社クランピーリアル・エステートでは、共有持分など権利関係が複雑に絡むような物件でも積極的に買い取っております。

全国の弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しており、トラブルや法的な権利などを調整しながら運用できる強みがあります。

また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。

不動産や共有持分の売却と一緒に、離婚手続きの相談も承ります。

住宅ローン残債がある場合に共有状態を解消する方法

住宅ローン

住宅ローンを完済していれば、前の項目で解説した方法で共有状態を解消できるでしょう。しかし、住宅ローンの残債があると、共有状態の解消が難しくなることもあります。

まず、住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を下回っていれば、売却代金を返済に充てられるので問題ありません。通常の不動産売却と同じように、代金決済と抵当権抹消登記を同時におこないます。

一方で、住宅ローン残債が共有不動産の売却価格を上回っていた場合、差額分を2人の財産からまかなう必要があります。それでも完済できないのであれば、任意売却をしなければいけません。

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共有不動産を売却せず、夫婦どちらかが住み続ける場合は「元妻・元夫の住宅ローン名義を変更して引き受ける」か「住宅ローンを借り換える」の方法で、住宅ローンを一本化します。

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元妻・元夫の住宅ローンを引き受ける

元妻・元夫の住宅ローンを引き受ける方法は「債務引受」と呼ばれます。この方法では、現在住宅ローンを組んでいる金融機関に債務引受の審査を申し込みます。

同じ金融機関への申込みなので、金利やその他の条件も同じで手続きは簡単です。

また、抵当権の設定にかかる登録免許税も、元妻・元夫を債務者とした抵当権設定を名義変更するだけなので、借り換えよりも安くなることがメリットです。

デメリットは、審査に時間がかかり、金融機関によっては債務引受に対応していないところもあることです。債務引受が難しい場合、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。

住宅ローンの借り換えをして単独名義にする

住宅ローンの借り換えでは、新しい金融機関から元妻・元夫の残債分も合わせて借り入れをおこなって、今の金融機関に一括返済します。借り換えすることで今よりも金利が安くなる可能性があります。

また、借り換えであれば、住宅ローンの一本化に伴う諸々の手数料、登録免許税など必要な支払い分も合わせて借り入れできます。

ただし、住宅ローンの借り換えにおける審査は厳しいといえます。

夫婦共同の住宅ローンは「夫婦で協力して返済すること」を前提に組んでいるので、単独で借り入れられる金額を超えているケースがほとんです。

そのため、1人の収入だけでは借り換えが認められない可能性があります。

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債務引受も借り換えもできない場合の対処法

債務引受も借り換えもできない場合、借り換えができるまで残債が減ったタイミングや、残債がゼロになったタイミングで共有名義を解消する方法もあります。

ただし、口約束では反故にされる恐れもあるので、離婚協議書に共有名義を解消する時期や条件を記しておきましょう。

また、離婚協議書に不備があると効力がなくなってしまうので、司法書士に正確な内容で作成を依頼しましょう。

金融機関に承諾なく不動産の名義変更をすることは危険

共有不動産の名義変更だけであれば、住宅ローン残債があっても手続きできます。名義変更をおこなう際の登記手続きでは、住宅ローンについて調査しないためです。

不動産の名義が変わったとしても、抵当権は影響を受けません。名義変更後であってもローンの返済が滞れば、金融機関は抵当権を実行し不動産を競売にかけられるのです。

ただし、ほとんどの住宅ローンは規約で「不動産の名義変更には金融機関の承諾を得ること」と定められています。

したがって、金融機関に無断で名義変更をした場合、規約違反として住宅ローン残高の一括返済を求められる可能性があるので注意してください。

抵当権が設定されたまま売却することも可能

抵当権

「抵当権がついた不動産や共有持分は売却できない」と考える人も多いのですが、実際は抵当権がついていても売却可能です。

例えば、債権者に対して「現時点での不動産の評価額」を支払い、抵当権を消滅させる「代価弁済」をおこなう買主がいます。

また、短期間の所有が目的であり、抵当権が実行されたときはすぐに手放すつもりで購入する買主もいます。

上記のような買主は数が多いとはいえませんが、探せば見つかる可能性はゼロではありません。「抵当権があるから」と売却を諦めず、まずは不動産業者に相談してみるとよいでしょう。

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まとめ

元妻・元夫との共有不動産を解消するには、売却して現金化するか、相手に共有持分を売却する(もしくは相手の共有持分を買い取る)かのどちらかです。

このとき、住宅ローン残債の有無がポイントになります。もし残債があれば、融資を受けている金融機関からの承認も必要です。

また、売却について元妻・元夫の同意を得られないときには、自分の共有持分のみを売却することも検討してみましょう。共有不動産全体を売却するよりも価格は低くなりますが、最短数日での売却も可能です。

元妻・元夫という関係から、共有不動産の解消は揉めることも多い問題です。当事者間で解決しようとするのではなく、専門家である弁護士に相談するとよいでしょう。

離婚後の共有不動産についてよくある質問

離婚後も夫婦の共有不動産を維持していると、どんな問題がありますか?

元配偶者が住宅ローンの返済を滞らせて、差し押さえになるケースがあります。また、元配偶者に新しい家族ができると、相続トラブルが発生して裁判沙汰になる恐れもあるでしょう。

元妻・元夫との共有不動産を解消するには、どんな方法がありますか?

もっともシンプルな解決方法は、元配偶者と一緒に共有不動産全体を売却することです。ほかには、元配偶者に自分の権利分を買い取ってもらう方法や、自分の持分のみを第三者に売却する方法があります。

まだ住宅ローンが残っているのですが、売却は可能ですか?

住宅ローンの残債があっても、任意売却という方法を使えば抵当権を外して不動産を売却できます。売却益は残債の返済に充てられ、返しきれなかった分は分割で返済を続けます。

元配偶者とは話し合いもできないほど関係性が悪化しているのですが、自分の持分だけを売却できますか?

はい、売却可能です。自分の共有持分であれば、共有者の同意がなくても売却できます。

自分の持分だけを売却したい場合、どこに相談すればよいですか?

一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。とくに、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら

最終更新日:
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