元妻や元夫との共有不動産を解消する方法！住宅ローンが残っているときはどうする？

離婚時は手続きが多く不動産は共有名義のままというケースは少なくありません。

しかし、共有名義のまま離婚すると、不動産の活用や売却時に元配偶者の同意を得る必要があります。

ただ、離婚後は元配偶者と連絡を取りたくないと考える人も多いでしょう。

そこで自身の共有持分のみを、共有持分専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。

共有持分専門の買取業者なら、元配偶者とのトラブルを起こさずに共有持分の買取ができます。

まずは一度、元配偶者との共有名義解消について共有持分専門の買取業者へ無料相談をしてみてはいかがでしょうか。

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元妻・元夫との共有不動産を解消する方法

共有不動産を解消する方法は、大きく分けて「現金化」と「単独名義にする」の2つです。

「現金化」は共有不動産全体を売却することです。売却代金は住宅ローン返済に充てて、残った場合は財産分与で分割します。

「単独名義にする」方法は、元配偶者に自分の共有持分を買い取ってもらうことです。反対に、自分が元配偶者の共有持分を買い取ってもよいでしょう。

また、元配偶者が「共有不動産の売却」も「共有持分の買取」も拒否した場合、第三者に自分の共有持分を売却することも検討してみましょう。

共有不動産を一括で売却する

共有不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。つまり、お互いに今の家に住み続けるつもりがなく、売却に同意している場合に選択できる方法です。

離婚時における持ち家の売却は、一般的な共有不動産の売却とは異なる点があります。それは、婚姻中に購入した自宅の売却益は、財産分与の対象となることです。

通常であれば持分割合に応じて売却代金を分割しますが、財産分与では持分割合に関係なく1/2ずつ分けます。

また、共有不動産の売却は、売却の意思決定や売買契約の締結、物件の引き渡しなどに共有者の同意・立ち会いが必要です。

しかし、離婚する夫婦の場合は、あまり顔を合わせたくないというケースも少なくありません。そのような場合には、代理人を立てることで元配偶者と会うことなく共有不動産を売却できます。

元配偶者と会わずに不動産を売却したい場合は代理人を立てる

代理人の対象に制限はないので、弁護士や司法書士などの専門家だけでなく、信頼できる家族・友人でも委任できます。

ですが、司法書士であれば売却に必要な書類の収集などを一任することが可能です。司法書士に対する報酬は事務所によって異なりますが、3万円～4万円程度が相場だといわれています。

代理人を立てる場合の注意点として、代理人の権限を明確にすることが重要です。

「代理人が売却価格の意思決定までおこなえるのか」「売却代金は委任者へ直接振り込んでもらうのか」など、重要な項目はあらかじめ決めておきましょう。

代理人の権限に明確なルールがないと、自分の意思に反した価格・条件で売却される恐れがあります。

元配偶者に自分の共有持分を買い取ってもらう

元妻・元夫が離婚後も今の家に住み続ける場合、自分の権利分を買い取ってもらうことで共有状態を解消できます。

親と同居していたり、子供のいる夫婦が離婚するときに取ることが多い方法です。

すでに説明したように、財産分与の対象となる共有不動産の権利は、実際の持分割合に関わらず夫婦で1/2ずつ所有していることになります。

つまり、マイホームの評価額が2,000万円であれば、代償金として元配偶者から1,000万円を受け取れるのです。

また、代償金の代わりに家以外の資産（貯金や有価証券）を優先的に分与してもらうケースや、養育費用や慰謝料の代わりとするケースもあります。

「代償金なしの持分譲渡」に贈与税はかからない

離婚時に代償金などの見返りがない持分譲渡をおこなうのは、形式だけみれば「夫婦間の無償譲渡（贈与）」とも取れます。

通常、贈与では受け取った側に贈与税が課されますが、離婚の場合は課されません。

なぜなら、財産分与の目的は「夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のために給付を受けるもの」とされるからです。

つまり、財産分与とは双方が「新しく利益を得るもの」ではないので、贈与とはみなされないのです。

とはいえ、分与された財産が高額すぎるときには、例外として贈与税がかかる場合があります。贈与税が課税される金額の基準に明確なものはないため、不安な場合は税理士や管轄の税務署に相談してみましょう。

自分の共有持分のみを第三者に売却することも可能

自分の共有持分のみであれば、共有者の同意を取らずに自分の意思のみで売却できます。下記のような状況の場合は、自分の共有持分のみを第三者に売却することも検討してみましょう。

• 元妻・元夫が共有不動産の売却に同意してくれない
• 自分の共有持分を元妻・元夫が買い取ってくれない
• 代償金なしで家を分与（共有状態を解消）したくない

ただし、共有持分のみの売却は一般的な不動産取引とはいえず、需要が低いため価格も下がりやすい傾向にあります。

また、共有持分のみを売却した場合でも、その売却益は財産分与の対象です。離婚協議の内容によっては、共有持分の売却益も分与しなければいけない点は覚えておきましょう。

共有持分の高額買取は「共有持分専門の買取業者」におまかせ！

当社クランピーリアル・エステートでは、共有持分のように権利関係が複雑に絡む物件でも積極的に買い取っております。

全国の弁護士・司法書士・税理士などの専門家とネットワークを形成しているため、離婚問題が絡んだ共有持分でも、トラブルなくスムーズな買取が可能です。

元配偶者と連絡が取れなくても、共有持分の買取をいたしますのでまずは一度お気軽にお問い合わせください。

住宅ローン残債がある場合に共有状態を解消する方法

住宅ローンを完済していれば、前の項目で解説した方法で共有状態を解消できるでしょう。しかし、住宅ローンの残債があると、共有状態の解消が難しくなることもあります。

まず、住宅ローンの残債が共有不動産の売却価格を下回っていれば、売却代金を返済に充てられるので問題ありません。通常の不動産売却と同じように、代金決済と抵当権抹消登記を同時におこないます。

一方で、住宅ローン残債が共有不動産の売却価格を上回っていた場合、差額分を2人の財産からまかなう必要があります。それでも完済できないのであれば、任意売却をしなければいけません。

共有不動産を売却せず、夫婦どちらかが住み続ける場合は「元妻・元夫の住宅ローン名義を変更して引き受ける」か「住宅ローンを借り換える」の方法で、住宅ローンを一本化します。

元妻・元夫のどちらかが住宅ローンを引き受ける「債務引受」する

元妻・元夫の住宅ローンを引き受ける方法は「債務引受」と呼ばれます。この方法では、現在住宅ローンを組んでいる金融機関に債務引受の審査を申し込みます。

同じ金融機関への申込みなので、金利やその他の条件も同じで手続きは簡単です。

また、抵当権の設定にかかる登録免許税も、元妻・元夫を債務者とした抵当権設定を名義変更するだけなので、借り換えよりも安くなることがメリットです。

デメリットは、審査に時間がかかり、金融機関によっては債務引受に対応していないところもあることです。債務引受が難しい場合、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。

住宅ローンの借り換えをして単独名義にする

住宅ローンの借り換えでは、新しい金融機関から元妻・元夫の残債分も合わせて借り入れをおこなって、今の金融機関に一括返済します。借り換えすることで今よりも金利が安くなる可能性があります。

また、借り換えであれば、住宅ローンの一本化に伴う諸々の手数料、登録免許税など必要な支払い分も合わせて借り入れできます。

ただし、住宅ローンの借り換えにおける審査は厳しいといえます。

夫婦共同の住宅ローンは「夫婦で協力して返済すること」を前提に組んでいるので、単独で借り入れられる金額を超えているケースがほとんです。

そのため、1人の収入だけでは借り換えが認められない可能性があります。

アンダーローンなら共有不動産を一括で売却する

アンダーローンとは、自宅の売却益が住宅ローン残債を上回った状態のことです。

自宅を売却後に、売却益で住宅ローンを完済できるので住宅ローンが残っていても共有不動産を一括売却できます。

住宅ローン返済後に余ったお金は、離婚時に財産分与の対象となります。

オーバーローンなら金融機関に任意売却の相談をする

オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却益を上回っている状態です。

この場合、通常通りの売却はできず、借入先の金融機関へ許可を取っておこなう「任意売却」なら売却が可能です。

しかし、契約状況などによっては任意売却が難しいケースもあるので、まずは借入先の金融機関へ相談してみましょう。

まとめ

元妻・元夫との共有不動産を解消するには、売却して現金化するか、相手に共有持分を売却する（もしくは相手の共有持分を買い取る）かのどちらかです。

このとき、住宅ローン残債の有無がポイントになります。もし残債があれば、融資を受けている金融機関からの承認も必要です。

また、売却について元妻・元夫の同意を得られないときには、自分の共有持分のみを売却することも検討してみましょう。共有不動産全体を売却するよりも価格は低くなりますが、最短数日での売却も可能です。

元妻・元夫という関係から、共有不動産の解消は揉めることも多い問題です。当事者間で解決しようとするのではなく、専門家である弁護士に相談するとよいでしょう。