マンション投資は節税対策になるのか?所得税還付や減価償却費の活用法

マンション投資

マンション投資は、中~高所得者の間で長年人気の投資案件です。最近では、堅実なリターンが見込めるという理由だけでなく、節税効果を期待できるとしてマンション投資を始める人が増えています。なぜ、マンション投資が節税と結びつくのでしょうか?そこで今回は、そのカラクリの一部をご紹介しましょう。

総合課税による所得税還付が受けられる

所得税
課税システムには、大きく分けて「分離課税」と「総合課税」の2種類があります。分離課税は名前の通り、他の所得とは分けて課税するシステムです。一方で総合課税では、同じ総合課税による所得をすべて合算する、つまり「損益通算」をした上で課税されます。マンション投資などによる不動産所得には、総合課税が適用されます。これにより、所得税の還付が受けられる場合があるため、節税できると言われているのです。

例えば、サラリーマン大家さんが本業のかたわらマンション投資をして、赤字を出したとしましょう。サラリーマンとしての収入と、大家さんとしての不動産収入は合算され、そこから必要経費や各種控除が差し引かれて税額が計算されます。ですからマンション投資が赤字になっている場合、サラリーマン収入から納めた所得税がいくらか還付される可能性があるのです。間接的な節税方法にはなりますが、副業の損失をある程度埋められるという意味では、覚えておいた方が良い点です。なお所得税の還付は、大家さんとして不動産所得の確定申告を行う際に手続きしましょう。

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マンション経営の必要経費で所得額を抑えられる

マンション投資には、様々な必要経費がかかります。必要経費が高額になることで、給与所得や他の所得を抑えることができると、課税対象の所得額が低くなるために節税効果が生まれるのです。マンション投資における必要経費には、代表的なものだけでもこれほどの種類があります。

入居者の募集にかかる諸費用

不動産会社に募集広告を出してもらうための費用や、入居者が決まった時に支払う仲介手数料などが含まれます。

管理費

マンションの管理を管理会社に任せる場合は、管理会社に支払う費用が必要経費となります。

修繕費

マンションの不具合箇所の修復や、原状回復のための費用が含まれます。注意したいのは、マンションに付加価値を添えるような工事は修繕費にならない点です。例えば、間取りを変更したりバリアフリー化したりするリノベーション工事の費用は、マンションの維持管理というよりは価値を高めるために行われたものとみなされるので、修繕費にはできません。その代わり、かかった費用の減価償却は可能です。

減価償却費

資産の購入時に全額を費用計上するのではなく、経年劣化を考慮して一定年数の間に少しずつ費用計上するシステムです。マンションそのものの購入代金が、減価償却費のメインとなるでしょう。

損害保険料

マンション投資をするなら、最低限入っておくべき保険があります。火災保険と地震保険です。マンションである以上、木造の物件は少ないでしょう。火災保険料は建物の構造によって左右され、火に弱い木造物件は保険料が高額になります。鉄骨造やRC造のマンションであれば、木造物件よりも安い保険料で加入できます。なお、地震保険は火災保険に付帯していることが多いため、セットで加入すれば手続きもスムーズに進みます。保険料の支払いに余裕があるなら、第三者への補償を備えた施設賠償責任保険や、孤独死などに対応するための損害保険にも加入できるでしょう。マンション投資に関係する保険料はすべて、必要経費とすることができます。

租税公課

マンション投資に関係して課税される税金です。不動産取得税、固定資産税、事業税などが必要経費として認められています。マンション投資を始めて最初の年には、不動産登記の際の登録免許税や印紙税も含めることができるでしょう。なお租税公課には、必要経費として認められていないものもあります。マンションの家賃収入にかかる所得税、オーナーの住民税や相続税などです。

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減価償却費の活用による節税

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減価償却は「期限」があることに注意しよう

減価償却費を必要経費にできるのは、減価償却資産ごとに定められた「法定耐用年数」の間だけであることを忘れないようにしましょう。

マンションを例にして法定耐用年数を調べてみると、構造別の法定耐用年数は以下のように設定されています。以下のものは、新築マンションの場合の法定耐用年数です。

・木造 22年
・重量鉄骨造 34年
・レンガ・石・ブロック造 38年
・鉄筋コンクリート(RC)造 47年

中古マンションの場合は法定耐用年数ではなく、投資物件として使用し始めた時からの使用可能年数をカウントし、減価償却を行います。しかし、あと何年使用可能かを客観的に見積もることが難しいマンションも多々あります。そのような場合は、「簡便法」と呼ばれる計算で年数を割り出します。簡便法での計算は、法定耐用年数を過ぎているのか・いないのかによって計算方法が異なるため注意が必要です。

法定耐用年数を過ぎてしまったマンションの場合は、法定耐用年数の20%に相当する年数で減価償却を行います。例えば、鉄筋コンクリート造で築47年が経過した中古マンションの耐用年数は、以下の通りです。

耐用年数47年 × 20% = 9年(端数切捨て)

同じく鉄筋コンクリート造で、法定耐用年数を一部だけ経過しているマンションの耐用年数を考えてみましょう。築10年の鉄筋コンクリート造マンションと仮定した場合、以下の式で計算します。

耐用年数47年 - (築年数10年 × 80%) = 39年

元々の法定耐用年数が長いマンションほど、また築年数が浅いマンションほど、耐用年数は長くとることができます。しかし、耐用年数とマンションを実際に使用できる期間とがイコールにならないケースも多いため、ずっと節税効果が続くという甘い認識でいると、後々痛い目にあってしまう場合があります。耐用年数を過ぎてしまえば、減価償却による節税は望めなくなってしまうことを肝に銘じておきましょう。

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まとめ

今回は、なぜマンション投資が節税と結びつくのか、そのカラクリについて具体的に解説してきました。

税務にお困りの方は、ぜひ税理士と提携している不動産会社にご相談ください。

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