不動産の共有持分を取得するケースはさまざまで、相続によって取得する人もいれば、夫婦の共有名義で不動産を購入して取得する人もいます。
また、共有者が持分を売却することで、不動産業者や投資家などの第三者と共有となる場合もあるでしょう。
そして、親戚・夫婦・第三者と、共有者との関係性によってそれぞれ特有のリスクがあります。
・相続した共有不動産において、使用方法や家賃収入の分配で共有者と揉めている
・離婚することになり、財産分与で共有不動産をどうやってわけるか困っている
・第三者が他の共有者から持分を買い取って、自分にも売買交渉を持ちかけてくる
など、さまざまな悩みや疑問を抱えている方が多いでしょう。
この記事では、共有持分を取得したケースごとに起こりうるトラブルとそれらの対処方法を、不動産専門家がプロの観点で解説していきます。
具体的には、
・「相続」「夫婦で購入」「第三者が持分を購入」と、ケース別に起こり得る具体的なトラブル
・それぞれのケース別に、トラブルを回避・解決するための「共有名義の解消方法」
といった内容で、重要なポイントに絞って紹介していきます。
この記事を読めば、共有持分のケース別トラブルの解決方法が身に付き、いざというときには迷いなく具体的な対策を取れるでしょう。
最後まで読んで、ぜひ参考にしてみてください。
相続における共有持分
不動産が相続財産に含まれている場合、分割方法によっては共有持分を取得することもあります。
共有者全員で納得して不動産を共有することになったとしても、事情や状況の変化によってお互いの意見にすれ違いが生じてしまうこともあります。
実際にどのようなトラブルが起こり得るのかを詳しく解説していきます。また、共有関係を解消する方法についても説明します。
共有持分の相続トラブル
不動産を複数の相続人で共有していることで、相続後にトラブルに発展してしまうことも珍しくありません。
なぜなら、共有関係にある不動産を単独でおこなえる行為は限られており、共有者の同意が必要なケースも少なくないからです。そのため、共有不動産の取り扱いについて話し合いがまとまらないこともあります。
また、共有関係を解消しないまま共有者の誰かが亡くなってしまう（相続が発生する）ことで、さらに共有者が増えてしまうということも考えられます。
今回は共有持分における主な相続トラブルを3つ取り上げて解説するので、参考にしてみてください。
不動産の活用方法で揉めてしまう
共有不動産を売却・賃貸などする場合は共有者の同意が必要です。そのため、共有者それぞれの主張が食い違ってしまうと活用方法が決まらないこともあります。
例えば「兄は売却して現金化したい」「弟は賃貸物件として活用したい」と折り合いがつかないことも珍しくありません。
意見の対立が続いてしまうと不動産を活用できないまま、税金や管理費などがかかってしまうだけの負の財産になりかねません。
このようなケースでは弟が兄の共有持分を買い取ることで、兄は現金が手に入り弟は単独で賃貸可能になります。
一方で、このまま共有関係を解消せずに放置してしまうと、新たなトラブルに発展してしまう可能性があります。
二次相続で共有者が増えてしまう
不動産の共有関係を解消しないまま共有者が亡くなってしまうと、相続によってさらに共有者が増えてしまうことがあります。
例えば、兄と弟が不動産を共有しており、兄が亡くなったとします。相続人が兄の妻と子ども2人（計3人）だとすると、共有持分が相続され共有者の数は4人に増えてしまいます。
このようなケースで兄の死亡により収入が下がってしまったことで、兄の妻が子どもの養育費のために不動産の売却を希望するかもしれません。
弟が売却を拒否したとすると、どうしても売却したい兄の妻が「共有物分割請求」を裁判に申し立てることで訴訟問題に発展してしまう恐れもあります。
共有者が増えれば増えるほど権利関係も複雑になり泥沼化してしまうため、早めに権利関係を解消する糸口を模索することが大切です。
ちなみに、共有物分割請求について詳しく知りたいという人は以下の記事を参考にしてみてください。
家賃収入を分配してもらえない
相続財産がアパート・マンションなどの賃貸物件であれば活用方法について揉めることは少ないかもしれません。
しかし、賃貸物件の相続だとしてもトラブルが無いとは言い切れません。なぜなら、家賃収入を分け合う際にお互いが納得できないこともあるからです。
例えば、賃貸物件の管理をすべて兄がおこなっており、遠方に住んでいる弟は手伝えないことも考えられます。
この場合、兄は管理をすべておこなっているため、家賃収入の全額を受け取る権利があると主張するかもしれません。
一方で、弟は共有持分を有しており生活環境によって手伝えないだけであるため、持分割合に応じた家賃収入を受け取る権利があると抗議する可能性があります。
もし共有者に家賃収入を独占されているのであれば、以下の記事を参考にすることで解決できるかもしれません。
相続不動産の共有関係を解消する方法
相続不動産におけるトラブルを回避・解決するためには、共有関係を解消することが大切です。そのために共有持分や共有不動産を売却するのが一般的であり、具体的には以下の方法です。
- 共有者に売却する
- 共有者全員で売却する
- 持分のみを買取業者に売却する
- 共有者から持分を買い取る
「すでに持ち家を持っている」「地元を離れて生活しているため管理できない」などの理由で相続不動産を手放すつもりであれば、売却するとよいでしょう。
一方で、売却せずに活用したいのであればすべての持分を買い取る方法もあります。次の項目からそれぞれについてわかりやすく説明するので、自分が納得のできる方法を選択しましょう。
共有者に持分を売却する
共有者が相続した不動産を「売りたくない」「活用したい」と主張しているのであれば、売買交渉を持ちかけてみましょう。
持分を売却することで共有者は不動産の所有権をすべて取得でき、自分も共有関係の悩みもなくなり現金を手にすることが可能です。
このように共有者間における持分の売買はお互いにメリットがあるといえるため、快く交渉を受け入れてくれるかもしれません。
ただし、相手が持分を買い取れるだけの資金力を有していることが求められます。また、価格設定の折り合いがつかないこともあるため、必ず良い結果が得られるとは限りません。
共有者全員で売却する
共有者に売買交渉を持ちかけた際に「実は自分も売却するつもりだった」と意見が一致することも考えられます。
このような場合、共有者と協力することで通常の不動産として相場に近い価格で売却できるかもしれません。売却して得たお金を持分に応じて分割すれば、平等かつ円満に共有関係が解消されるでしょう。
基本的に共有不動産を売却するときは、共有者全員が同席して契約を結ぶ必要があります。もし共有者の1人が代表者として売却を進めるのであれば「委任状」を作成しましょう。
委任状の作成方法や注意点などについては以下の記事で詳しく解説しています。
持分のみを買取業者に売却する
共有者が持分の売買交渉を快く引き受けてくれるのであればスムーズに売却できるかもしれません。
しかし、価格に不満を持っていたりそもそも買い取れる資金力を有しておらず、売買が成立しないケースもあります。
このように共有者が持分を買い取ってくれない場合、共有持分を専門に扱っている買取業者に売却することも検討してみるとよいかもしれません。
専門買取業者であれば相場に近い価格で買い取ってくれることもあり、共有関係を円満に解消できるノウハウを有していることもあります。
共有持分・共有不動産を得意とする買取業者に相談することで、トラブルなく売却できるかもしれません。
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数ある買取業者の中でも、共有不動産のエキスパートが勢揃いした「クランピーリアル・エステート」は共有持分のみでも高価格での買取を実現しています。
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また、専門知識と経験を持ち合わせた専門スタッフも多数在籍しているため「高額査定・スピード買取」が可能です。
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共有者から持分を買い取る
売却だけでなく共有者からすべての持分を買い取ることも選択肢のひとつです。すべての持分を買い取ることで完全な所有権を取得することになるため、不動産を自由に売却・活用が可能です。
「親から相続した住宅に住みたい」「収益物件として活用したい」などの理由で不動産を手放したくないのであれば、共有者に持分を買い取る意思を表明するとよいでしょう。
他の共有者が持分を売却して現金化するつもりならスムーズに取引が進むかもしれません。
取引価格や条件に合意したのであれば、売買契約書を作成して書面に書き残しておきましょう。契約書を作成しておくことで「言った・言わない」のトラブルを防ぐことが可能です。
婚姻による夫婦の共有持分
結婚を期に夫婦が不動産を購入する場合、基本的に出資額に応じて持分を設定します。そのため、住宅ローンの組み方や出資する方法によっては住宅の持分をそれぞれが取得することになります。
例えば、頭金を妻が負担して残りを夫名義の住宅ローンを組むケースやペアローンや連帯債務型など夫婦2人でローンを負担するケースもあります。
このようなケースで離婚に発展してしまった場合、共有持分の影響によって離婚問題がさらに泥沼化してしまう恐れがあります。
次の項目からは共有不動産を巡る離婚トラブルと共有関係の解消方法を詳しく解説します。
共有不動産を巡る離婚トラブル
夫婦で仲良く暮らしていたとしても、ふとしたきっかけで関係が悪化してしまいそのまま離婚してしまうことも珍しくありません。
離婚した際に夫婦共有名義で購入した不動産を巡ってトラブルになってしまうケースが多々あります。具体的なトラブルは以下の通りです。
- 住宅ローンの支払いで揉めてしまう
- 住宅ローンの返済が滞ってしまう
- 共有持分を勝手に売却されてしまう
住宅ローンの支払いで揉めてしまう
離婚後もどちらかがそのまま住み続けるとしたら住宅ローンの支払いが残ります。この残った住宅ローンの支払いで揉めてしまうこともあるでしょう。
例えば、妻がそのまま住宅に住み続け夫が出て行く場合、妻が残りの住宅ローンを支払うことになるかもしれません。
しかし、妻が専業主婦やパート社員などで収入が無いもしくは少ないとしたら、十分な返済能力を有していないと考えられます。このようなケースで住宅ローンの支払いを夫に継続してもらわなければならないこともあります。
一方で、夫が返済義務はないと主張することで住宅ローンの支払いを拒絶する可能性もゼロとは限りません。仮に夫が返済を続けてくれるとしても安心できません。その理由については次の項目で解説します。
住宅ローンの返済が滞ってしまう
夫が家から出ていったあとも住宅ローンの返済に協力してくれるからといって、滞納が発生しないとは限りません。
例えば、返済がまだ数十年残っている中で夫が新たな家庭を築く可能性もあります。新しいパートナーとの生活や住居にかかる費用などによって、住宅ローンの返済に余裕がなくなってしまうことも考えられます。
その結果、滞納が続いてしまい金融機関から物件の差し押さえや競売の通知が届くことも珍しくありません。
夫に住宅ローンの返済を継続してもらうのであれば、離婚後も連絡を取り合って新生活の状況や返済能力について確認することが大切です。
共有持分を勝手に売却されてしまう
相手の生活状況を確認するのは住宅ローン滞納による差し押さえや競売を防ぐためだけではありません。共有持分を勝手に売却されることを防ぐためでもあります。
自分の持分のみであれば共有者の同意なく売却できます。そのため、相手が生活費を賄う目的で報告しないまま不動産業者や投資家などの第三者に売り渡してしまうかもしれません。
知らないうちに相手が持分を売却していたとすると、いきなり不動産業者から残りの持分に対する売買交渉を持ちかけられてしまうケースもあります。
売買交渉に応じないままだと最悪の場合、共有物分割訴訟を起こされてしまう可能性もあります。
夫婦の共有関係を解消する方法
前の項目で説明したようなトラブルを防ぐためには、離婚時に共有関係を解消しておくことが大切です。夫婦の共有関係を解消する方法は主に以下の通りです。
- 住宅ローンを借り換える
- 新たな連帯保証人や連帯債務者を立てる
- 家を売却して住宅ローンを完済する
それぞれについてわかりやすく解説するため、自分に合った方法を検討してみてください。
住宅ローンを借り換える
単独名義で住宅ローンを借り換えることができれば、共有関係を解消することが可能です。
例えば、夫名義または共有名義でA銀行からローンを借りているとします。妻の単独名義でB銀行からローンを借り換えることでA銀行のローンは完済され返済はB銀行のローンのみとなります。
ただし、借り換えるためには十分な返済能力がなければいけません。返済能力が不足していると金融機関から判断されてしまうと、借り換えをおこなうことは難しいでしょう。
離婚時に専業主婦やパート社員だとしても、その後に正社員として雇用される可能性があるのなら、借り換えできるまではそのまま住宅ローンを支払うことを夫に相談するとよいかもしれません。
新たな連帯保証人や連帯債務者を立てる
連帯保証・連帯債務型の住宅ローンは夫婦の収入を合算した金額で審査が通過しているため、連帯保証・連帯債務を外すだけでは返済能力が不十分として認められないことが多いです。
仮に夫名義で妻が連帯保証人または連帯債務者として住宅ローンを借りているとします。離婚によって夫は家を出て行くことになり、妻はそのまま住み続けて住宅ローンを妻名義に変更するとします。
もし妻に安定した収入があれば借り換え時に新たな連帯保証人（連帯債務者）を立てることで審査に通過する可能性もあります。
親や兄弟姉妹などに連帯保証人または連帯債務者になってもらえないか相談するとよいかもしれません。
家を売却して住宅ローンを完済する
「夫婦共に家に住み続けない」「十分な収入がないためローンの名義変更ができない」などの理由であれば、家を売却して住宅ローンを完済するとよいかもしれません。
ローンを完済できればお互いスッキリとした状態で再スタートを切ることが可能でしょう。もし売却利益だけでは足りない場合、預金から賄ったり親や知人から借りて完済することも手段のひとつです。
それでも住宅ローンが残ってしまうのであれば「任意売却」することも検討してみましょう。任意売却が認められれば、住宅ローンが残ったままでも売却が可能なケースもあります。
離婚による任意売却について以下の記事でわかりやすく解説しているので、参考にしてみてください。
第三者との共有持分
兄弟姉妹で相続した不動産や夫婦共有名義で購入した不動産などの共有持分を勝手に第三者に売却されてしまうこともあります。
勝手に第三者に持分を売られてしまった場合「どのようなトラブルがあるのか」「共有関係を解消するにはどうすればよいのか」と不安を抱く人も少なくありません。
次の項目から第三差と起こり得るトラブルと共有関係の解消方法をわかりやすく説明します。
第三者とのトラブル
共有持分を買い取る第三者といえば、主に不動産業者や投資家などが考えられます。共有持分を買い取った後に再販したり賃料を得ることで利益を生み出すことを目的としていることが多いです。
そのような目的から起こり得るトラブルは以下のようなものがあります。
- 悪質な売買交渉を持ちかけてくる
- 持分に応じた賃料を請求してくる
- 共有物分割請求される
第三者との共有が具体的にどのようなトラブルへと発展してしまうのか次の項目で解説していきます。
悪質な売買交渉を持ちかけてくる
共有不動産の権利関係を理由に持分を安価で買い叩こうとする不動産業者や投資家も存在します。また、何度断ってもしつこく売買交渉を持ちかけてくるかもしれません。
また、こちらが持分を買い取る意思を表明すると、高額で売りつけようとするなど悪質な売買交渉をおこなうケースもゼロとは限りません。
このような悪質な売買交渉を持ちかけられてしまい、解決の糸口が見つからなくなったのであれば早めに弁護士に相談することが大切です。
不動産問題に詳しい弁護士に依頼して妥当な権利を主張することで、相手が和解に応じてくれる可能性もあるといえるでしょう。
持分に応じた賃料を請求してくる
共有不動産に居住している共有者と居住していない共有者がいるとしたら、居住していない共有者は持分に応じた賃料を請求できます。
なぜなら、共有者Aが共有不動産を占有している場合、共有者Bは「持分に応じて使用できる権利」が侵害されていると考えられるからです。
実際に平成12年4月7日に最高裁判所によって判決が下された内容の一部が以下の通りです。
一 不動産の共有者は、当該不動産を単独で占有することができる権原がないのにこれを単独で占有している他の共有者に対し、自己の持分割合に応じて占有部分に係る賃料相当額の不当利得金ないし損害賠償金の支払を請求することができる。出典：裁判所「最高裁判例平成12年4月7日」http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=62817、裁判所「最高裁判例平成12年4月7日」
つまり、投資家などの第三者が共有持分を買い取ったあと、再販や活用しない代わりに持分に応じた賃料を請求してくる可能性があるということです。
第三者だとしても持分を有している限り共有不動産の権利を主張できるため、家賃請求を拒否し続けることは難しいケースもあります。
共有物分割請求される
不動産業者からの売買交渉や投資家からの賃料請求などを断り続けていると「共有物分割請求」されてしまう恐れがあります。
請求が認められると「現物分割」「競売」「価格代償」などの方法によって分割しなければいけません。
もし現物分割や価格代償での分割が不可能であれば、対象の不動産が競売にかけられてしまい、不動産を失ってしまう恐れがあります。
共有物分割請求訴訟を避けるためには、早めに共有関係を解消することが大切です。共有物分割請求をもっと詳しく知りたい人は以下の記事を参考にすれば、より理解が深まるでしょう。
第三者と共有関係を解消する方法
前の項目でも説明したように、持分が第三者の手に渡ってしまうことで悪質な売買交渉を持ちかけられたり、権利を利用して家賃収入を請求されることがあります。
これらを断り続けていると最悪の場合、共有物分割請求されてしまい不動産を手放さなければならないことにもなりかねません。
不本意な結果にならないためにも早めに第三者との共有関係を解消することが大切です。その解消方法は主に以下の通りです。
- 第三者から持分を買い取る
- 土地の共有であれば分筆する
- 第三者に持分を売却する
それぞれ具体的に解説するので、自分が納得できる解消方法を選択してみてください。
第三者から持分を買い取る
「親から相続した家を失いたくない」「見ず知らずの第三者に家賃を払い続けたくない」などの場合、持分を買い取って共有関係を解消するとよいかもしれません。
不動産を手放したくないという人にとって有効な手段であるといえます。
ただし、ケースによっては相手の「言い値」に従わなければならないこともあり、通常よりも高額での売買を求められる恐れもあります。
第三者の言いなりになる必要はありませんが「どうしても不動産を守りたい」「早くトラブルを解決したい」という思いがあれば、相手の要求に応じなければならないこともあるでしょう。
土地の共有であれば分割する
建物がなく土地のみを共有しているのであれば分筆することも検討するとよいかもしれません。
それぞれの持分に応じて複数の土地に分筆することで共有名義から単独名義にできるため、売買をおこなうことなく共有関係を解消することが可能です。
単独名義となれば土地の権利は自分のみとなり、第三者から悪質な売買交渉や賃料請求されることがなくなります。その上、土地を自由に売却・活用することが可能となります。
ただし、複数の土地に分けるため、分筆後の面積によっては活用しにくい土地になってしまったり資産価値が低下してしまう可能性もゼロとは限りません。
共有している土地の分筆方法や費用などは以下の記事でより詳しく解説しているため、ぜひ参考にしてみてください。
第三者に持分を売却する
そもそも家を処分する予定であれば第三者に持分を売却することも選択肢のひとつです。
ただし、不動産業者や投資家は再販や賃料などによって利益を生み出すことを目的として持分を購入していることが多いです。
そのため、売買交渉に応じてもらえたとしても安価での取引になってしまう可能性が高いといえます。
もしできるだけ高く売りたいのであれば共有持分を買い取った第三者に直接売却するのではなく、前の項目でも紹介した共有持分を専門に扱う買取業者に売却することで良い結果が得られるかもしれません。
まとめ
共有持分は「相続」「離婚」「第三者の取得」などによってそれぞれ特有のトラブルが発生してしまうことがあります。
また、トラブルの解決方法や共有関係の解消方法も事情やケースによって異なるでしょう。
相続や第三者の取得による共有関係を解消する場合、一般的に共有持分の売買が検討されます。離婚による共有関係であれば、住宅ローンの名義や連帯保証・連帯債務を除外することで解消できるケースがあります。
ただし、いずれもお互いの主張がぶつかってしまい折り合いがつかないまま平行線をたどってしまうことも少なくありません。
共有関係の解消に時間がかかってしまうことでさらなるトラブルが発生してしまう可能性もあります。トラブルが大きくなってしまう前に弁護士に相談して早めに共有関係を解消することが大切です。
