不動産の共有持分を取得するケースは、人によってさまざまです。
相続によって取得するケースもあれば、夫婦で不動産を購入し、双方が共有持分を取得するケースもあります。
そして、親戚や夫婦、もしくは第三者など、共有者との関係性ごとに異なるリスクがあります。
いずれのケースでも、共有持分に関連したトラブルを回避するためには、共有名義を解消するのが一番確実です。持分売却などで共有名義を解消しておけば、共有者同士で利害が対立することはなくなります。
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相続における共有持分
不動産が相続財産に含まれている場合、分割方法によっては共有持分を取得することもあります。
共有者全員で納得して不動産を共有することになったとしても、事情や状況の変化によってお互いの意見にすれ違いが生じてしまうこともあります。
実際に起こり得るトラブルや、共有関係を解消する方法についても説明します。
共有持分の相続トラブル
不動産を複数の相続人で共有していることで、相続後にトラブルに発展してしまうことも珍しくありません。
なぜなら、共有不動産に対して各共有者が単独でおこなえる行為は限られており、他共有者の同意が必要な行為のほうが多いからです。そのため、共有不動産の取り扱いについて話し合いがまとまらないこともあります。
また、共有関係を解消しないまま共有者の誰かが亡くなってしまう（相続が発生する）ことで、さらに共有者が増えてしまうということも考えられます。
不動産の活用方法で揉めてしまう
共有不動産を売却・賃貸などする場合は共有者の同意が必要です。そのため、共有者それぞれの主張が食い違ってしまうと活用方法が決まらないこともあります。
例えば「兄は売却して現金化したい」「弟は賃貸物件として活用したい」というように、折り合いがつかないことも珍しくありません。
意見の対立が続いてしまうと、不動産を活用できないまま、税金や管理費などの出費だけがかさみます。
また、対立したまま共有関係を解消せずに放置してしまうと、裁判沙汰に発展する可能性があります。
二次相続で共有者が増えてしまう
不動産の共有関係を解消しないまま共有者が亡くなってしまうと、相続によってさらに共有者が増えてしまうことがあります。
共有者が増えれば増えるほど権利関係も複雑になるため、早めに権利関係を解消したほうがよいでしょう。
家賃収入を分配してもらえない
相続財産がアパート・マンションなどの賃貸物件の場合、家賃収入の分配について揉めるケースがあります。
このような状況で、弟が「管理はすべて自分がおこなっているのだから、家賃収入も自分が全額受け取る権利がある」と主張するケースは少なくありません。
共有名義不動産の家賃収入は、持分割合に応じて分配するのが基本です。しかし、維持や管理の責任も同様に負担しなければいけません。
上記のような状況の場合、兄弟のどちらも納得のいく方法を話し合うのが道理ですが、感情的になって話し合いが困難な場合もあるでしょう。
相続不動産の共有関係を解消する方法
相続不動産におけるトラブルを回避・解決するためには、共有関係を解消することが大切です。
そのためには、共有持分や共有不動産を売買するのが一般的です。具体的には、以下の方法を取ります。
- 共有者全員で不動産を売却する
- 共有者に自分の持分を売却する
- 共有者から持分を買い取る
- 自分の持分を買取業者に売却する
「すでに持ち家を持っている」「地元を離れて生活しているため管理できない」などの理由で相続不動産を手放すつもりであれば、売却するとよいでしょう。
一方で、売却せずに活用したいのであれば、他共有者から持分を買い取る方法もあります。
共有者全員で不動産を売却する
共有者と共同で不動産全体を売却すれば、価格相場は単独名義の不動産を売却するときと同じです。売却して得たお金を持分に応じて分割すれば、平等かつ円満に共有関係が解消できます。
ただし、共有不動産をまるごと売却する際は、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対していれば売却はできません。
また、共有不動産を売却するときは、原則として共有者全員が同席して契約を結ぶ必要があります。同席が難しい共有者は、他の共有者や弁護士などに売却手続きの委任をおこないましょう。
共有者に自分の持分を売却する
共有者が不動産を「売りたくない」「活用したい」と主張しているのであれば、共有持分の売買交渉を持ちかけてみましょう。
持分を売却することで、共有者は不動産の所有権をすべて取得でき、自分も共有関係から抜け出して現金を手にすることが可能です。
ただし、相手が持分を買い取れるだけの資金力を有していることが求められます。また、価格設定の折り合いがつかないこともあるため、必ず買い取ってもらえるとは限りません。
共有者から持分を買い取る
売却だけでなく、共有者からすべての持分を買い取ることも選択肢のひとつです。すべての持分を買い取り、不動産を自分の単独名義にすれば、自由に売却・活用できます。
「親から相続した住宅に住みたい」「収益物件として活用したい」などの理由で不動産を手放したくない場合は、共有者に持分を買い取る意思を表明するとよいでしょう。
取引価格や条件に合意したのであれば、売買契約書を作成して書面に書き残しておきましょう。契約書を作成しておくことで「言った・言わない」のトラブルを防ぐことが可能です。
自分の持分を買取業者に売却する
不動産全体の売却や、共有者同士での持分売買を断られたときは、自分の持分を買取業者に売却するとよいでしょう。
共有持分のみであれば自分の意思のみで可能であり、共有者の同意がなくても好きなときに売却できます。
ただし、共有持分のみを欲しがる人は少ないため、普通の不動産会社では取り扱いを断られることがほとんどです。そのため、共有持分専門の買取業者に買い取ってもらいます。
専門買取業者なら、買い取った共有持分を運用・転売する知識を豊富にもっているため、積極的な買取が可能です。自社で直接買い取るため、取引も迅速に進められます。
当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、共有持分専門買取業者として最短48時間の買取をおこなっています。無料相談も承っているので、お気軽にお問い合わせください。
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婚姻による夫婦の共有持分
結婚を期に夫婦が不動産を購入する場合、基本的に出資額に応じて持分を設定します。そのため、住宅ローンの組み方や出資する方法によっては住宅の持分をそれぞれが取得することになります。
例えば、頭金を妻が負担して残りを夫名義の住宅ローンにするケースや、ペアローン・連帯債務型など夫婦2人でローンを組むケースなどです。
夫婦の場合、万が一離婚となった場合に、共有持分の影響によって問題が複雑化する恐れがあります。
共有不動産を巡る離婚トラブル
夫婦で仲良く暮らしていたとしても、ふとしたきっかけで関係が悪化してしまい、そのまま離婚してしまうことも珍しくありません。
離婚の際に、夫婦共有名義で購入した不動産を巡ってトラブルになってしまうケースが多々あります。具体的なトラブルは以下の通りです。
- 住宅ローンの支払いで揉めてしまう
- 住宅ローンの返済が滞ってしまう
- 共有持分を勝手に売却されてしまう
住宅ローンの支払いで揉めてしまう
離婚時に住宅ローンの残債あるが場合、支払いを巡って夫婦で揉めてしまう恐れがあります。
例えば、妻がそのまま住宅に住み続け夫が出て行く場合、妻が残りの住宅ローンも夫に支払って欲しいと希望するケースがあります。
しかし、夫としては居住しない家の住宅ローンを支払い続けるのは大きな負担です。
また、住宅ローンの規約では、家の名義変更を禁止されていることがほとんどです。
離婚と住宅ローン、共有名義の不動産は問題が複雑に絡み合うため、個別の事情にそって解決を模索する必要があります。
住宅ローンの返済が滞ってしまう
夫が「離婚後も返済に協力する」と約束しても、滞納が発生しないとは限りません。離婚後、再婚をきっかけに住宅ローンの支払いを滞納するケースがあります。
そのため、住宅ローンの支払いについて取り決めたのであれば、公正証書を作成するとよいでしょう。
公正証書とは、個人間の契約などを公文書にしたものです。公正証書に書かれている内容は、公的に強い証明力があります。
公正証書の作成は、全国の公証役場で申請しましょう。
共有持分を勝手に売却されてしまう
離婚後も共有関係を維持した場合、元配偶者が共有持分を売却してしまう恐れもあります。
自分の持分のみであれば、共有者の同意なく売却可能です。そのため、相手が自身の共有持分を第三者に売り渡してしまうかもしれません。
共有持分を手にした第三者は、今度はもう一方の共有者に対して持分売買を迫ってくる可能性があります。
夫婦の共有関係を解消する方法
ここまで説明したようなトラブルを防ぐためには、離婚時に共有関係を解消しておくことが大切です。
夫婦の共有関係を解消する方法は、主に以下の通りです。
- 住宅ローンを借り換える
- 新たな連帯保証人や連帯債務者を立てる
- 家を売却して住宅ローンを完済する
住宅ローンを借り換える
単独名義で住宅ローンを借り換えることができれば、共有関係を解消することが可能です。
ただし、借り換えるために十分な返済能力がなければいけません。返済能力が不足している場合、借り換え審査に落ちてしまいます。
もともと夫婦で借り入れていた金額を1人で借り直すため、借り換えるほうに高い経済力が求められます。
新たな連帯保証人や連帯債務者を立てる
連帯保証・連帯債務型の住宅ローンは、夫婦の収入を合算した金額で審査を通過しています。そのため、離婚に伴って連帯保証・連帯債務を解除しよう思っても認められません。
しかし、従前の連帯保証人・連帯債務者と同等以上の返済能力をもつ人を新たに用意すれば、現在の連帯保証・連帯債務を解除できる可能性があります。
ただし、新たな連帯保証人や連帯債務者を認めるかどうかはあくまで金融機関次第なので、確実に解除できるわけではないことに注意しましょう。
家を売却して住宅ローンを完済する
「夫婦共に家に住み続けない」「十分な収入がないためローンの名義変更ができない」などの理由であれば、家を売却して住宅ローンを完済するとよいかもしれません。
ローンを完済できればお互いスッキリとした状態で再スタートを切ることが可能でしょう。
売却益だけでは完済できない場合、預金から賄ったり親や知人から借りて完済することも手段のひとつです。
それでも住宅ローンが残ってしまうのであれば「任意売却」することも検討してみましょう。任意売却が認められれば、住宅ローンが残ったままでも売却が可能です。
第三者との共有持分
兄弟姉妹で相続した不動産や、夫婦共有名義で購入した不動産の共有持分が、勝手に第三者へ売却されてしまうこともあります。
第三者に持分を売られてしまった場合、どのようなトラブルがあるのか、共有関係を解消するにはどうすればよいのかと不安を抱く人も少なくありません。
次の項目から、第三者の共有者と起こり得るトラブルや、共有関係の解消方法を解説します。
第三者とのトラブル
共有持分を買い取る第三者といえば、主に不動産業者や投資家などです。
それらの買主は、共有持分を買い取った後に再販したり、賃料を得ることで利益を得ようとします。
そのような目的であるため、起こり得るトラブルは以下のようなものがあります。
- 悪質な売買交渉を持ちかけてくる
- 持分に応じた賃料を請求してくる
- 共有物分割請求をされる
悪質な売買交渉を持ちかけてくる
他共有者に対して、持分を安価で買い叩こうとするケースがあります。悪質な業者だと、何度断ってもしつこく売買交渉を持ちかけてきます。
また、反対にこちらが持分を買い取る意思を表明すると、高額で売りつけようとする業者も少なくありません。
このような悪質な売買交渉を持ちかけられた場合、早めに弁護士へ相談することが大切です。
持分に応じた賃料を請求してくる
共有不動産に「居住している共有者」と「居住していない共有者」がいる場合、居住していない共有者は持分に応じた賃料を請求できます。
なぜなら、共有者Aが共有不動産を占有している場合、共有者Bは「持分に応じて使用できる権利」が侵害されていると考えられるからです。
実際に、平成12年4月7日に最高裁判所によって判決が下された内容の一部が以下の通りです。
一 不動産の共有者は、当該不動産を単独で占有することができる権原がないのにこれを単独で占有している他の共有者に対し、自己の持分割合に応じて占有部分に係る賃料相当額の不当利得金ないし損害賠償金の支払を請求することができる。出典：裁判所「最高裁判例平成12年4月7日」裁判所「最高裁判例平成12年4月7日」
上記の例は、弟を「共有持分を取得した第三者」に置き換えられます。
つまり、投資家などの第三者が共有持分を買い取ったあと、持分に応じた賃料を請求してくる可能性があるということです。
身内が共有者の場合、使用賃借（無償で不動産を借りる契約）が暗黙的に成立している場合もありますが、第三者にとっては関係ありません。
それまで無償で住めていたのに、急に第三者から家賃を請求される恐れがあるのです。
共有物分割請求をされる
第三者からの売買交渉賃料請求を断り続けていると「共有物分割請求」をされてしまう恐れがあります。
請求が認められると「現物分割」「換価分割」「代償分割」といった方法で、不動産を分割しなければいけません。
もし現物分割や価格代償での分割が不可能であれば、対象の不動産が競売にかけられてしまい、不動産を失ってしまう恐れがあります。
共有物分割請求訴訟を避けるためには、早めに共有関係を解消することが大切です。
第三者と共有関係を解消する方法
持分が第三者の手に渡ってしまうことで、悪質な売買交渉を持ちかけられたり、権利を利用して家賃収入を請求されることがあります。
これらを断り続けていると、共有物分割請求をされてしまい、不動産を手放さなければならない事態になりかねません。
不本意な結果にならないためにも、早めに第三者との共有関係を解消することが大切です。解消方法は、主に以下の3つです。
- 第三者から持分を買い取る
- 土地の共有であれば分筆する
- 第三者に持分を売却する
第三者から共有持分を買い取る
不動産を手放したくない人は、自分が共有持分を買い取って共有関係を解消するとよいでしょう。
ただし、相手の「言い値」どおりに購入すると、通常よりも高額での売買を求められる恐れもあります。
他の不動産会社で査定を依頼してみるなど、自分でも「共有持分の適正価格」を調べてみるとよいでしょう。
土地の共有であれば分割する
建物がなく土地のみを共有しているのであれば、第三者の共有者に分筆することを提案してみましょう。
持分割合と同じ比率の価値になるよう分筆すれば、損することなく共有名義を解消できます。
単独名義となれば土地の権利は自分のみとなり、共有持分を巡るトラブルに巻き込まれることもありません。土地の売却・活用も自由です。
ただし、土地の分け方には注意が必要です。単純な面積だけでなく、日当たりや形状、接道面積など複数の要素を考慮しなければ、持分割合にそった分筆ができません。
自分の共有持分を売却する
そもそも家を処分する予定であれば、自分に共有持分を売却することも選択肢のひとつです。持分を売却するのであれば、売却相手は共有者である第三者（不動産業者や投資家）か、その他の買取業者となります。
共有者である第三者から売却を要求されている場合は、言い値で売ってしまわないよう注意しましょう。不動産業者や投資家のなかには、こちらに不動産知識がないと思って、安値で買い叩こうとしてくる業者もいます。
持分売却を検討するなら、共有名義とは関係ない買取業者に、客観的な立場から査定をしてもらいましょう。共有者である第三者から提示された金額と比較し、条件の良いほうに売却するのが賢いやり方です。
弊社クランピーリアルエステートでは、弁護士や税理士と連携し、買い取った共有持分の運用・転売システムを確立しているため、積極的な高額買取が可能です。
査定も無料でおこなっているので、自分の共有持分がいくらになるか確認したい場合は、ぜひご相談ください。
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まとめ
共有持分は「相続」「離婚」「第三者の取得」などによって発生し、それぞれ特有のトラブルが起こり得ます。
また、トラブルの解決方法や共有関係の解消方法も、各種ケースによって異なります。
共有名義を解消したい場合、まずは共有持分の売却を検討しましょう。
とくに、共有持分の専門買取業者なら、時間をかけずに高額で共有持分を買い取ってもらえます。
共有持分のよくある質問
共有持分とは共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したものです。持分の権利割合は1/3などの数字で表記します。ちなみに共有不動産は「他人と共有している不動産そのもの」を指します。
不動産の管理や活用方法で共有者と揉めてしまい、裁判沙汰になるケースは少なくありません。また、相続で共有者が増えて話し合いが困難になるケースや、離婚時の住宅ローン返済でトラブルとなるケースなども考えられます。権利関係が複雑になりやすいので、一度話がこじれると解決に時間がかかってしまう場合が多いでしょう。
はい、売却可能です。自分の共有持分であれば、共有者の同意がなくても売却できます。ただし、共有している不動産自体をまるごと売却するときは共有者の許可が必要です。
はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性があります。また、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら
共有持分の買取価格相場は通常不動産の半額程度、もしくはさらに低い価格となる場合がありますが、売却先によっては相場に関わらず比較的に高い価格で買取していることもあります。そのため、買取相場が明確に決まっているわけではありません。
