共有持分の売却方法！トラブルなく早く売るコツを詳しく解説！

「両親が亡くなって兄弟姉妹で実家を引き継いだ」「夫婦でローンを組んでマイホームを購入した」といった理由から、共有不動産の共有持分を所有している人も多いでしょう。

共有不動産は1つの不動産を複数人で共有しているため、共有者全員の同意がないと売却できません。

一方で、個人の所有物である共有持分は、他共有者の同意がなくても自由に売却可能です。

共有持分を売却する際は「共有持分専門の買取業者」に買取してもらうといいかもしれません。

専門買取業者なら、共有持分を高く・早く現金化できるので、無料査定で価格を確認してみるとよいでしょう。

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共有持分の売却価格相場は低くなることが一般的

「共有持分」とは、共有名義不動産の所有権割合を示すものです。

たとえば1つの土地を3人で均等にわけると、1人あたりの共有持分は1/3になり、登記簿にも記載されなければいけません。

建物や敷地を物理的に半分所有しているのではなく、建物や敷地の権利を1/3ずつ所有しているという意味です。

一般的に、共有持分は一部を除いて売却価格相場が低く、高く売れることはあまりありません。

なぜなら、共有持分の買取は一部の買主にとってはメリットがないためです。

共有持分のみの買取はリスクがあるため避けられる

例えば、通常の不動産会社であれば3,000万円で買い取られる物件があるとします。

3人がこの物件を1/3ずつ共有しており、1人が自身の共有持分を売却に出しました。

買主は、手に入れた共有持分を転売するか、残りの共有持分も購入して単独名義となり、不動産を丸ごと売却するという方法で利益を上げます。

しかし、第三者に転売しようとして売主が見つからなかったり、残りの共有持分を手に入れようと交渉してもスムーズにいかなかったりすることが多いのです。

そういったリスクも考慮されて、共有持分の買取価格は3,000万円の1/3である1,000万円ではなく、さらに低い金額で買い取られることになります。

立地や各種条件によりますが、共有持分を売却するときは本来の価値から半額以下になることも珍しくありません。

共有持分を売却する3つの方法

上記では、共有持分の売却価格は相場が低くなると説明しました。

しかし、売却先を選べば高値で売れる可能性は充分にあります。

また、一口に売却といってもその方法はさまざまです。

ここからは、実際に共有持分を売却するための方法を3つご紹介します。

自身の共有持分だけを買取専門業者に売却する

共有名義不動産とは、1つの土地に対して複数の土地権利者がいる状態です。

この共有名義不動産そのものを売却するのであれば、土地権利者（共有者）全員の同意や承諾が必要になります。

しかし、自身の共有持分だけを売却するなら、他の共有者の同意や承諾も必要がなく、自己の判断で取引できるでしょう。

売却の流れは通常の不動産売買契約と同様です。

自身の共有持分だけを売却する場合、自己判断だけで売却することが可能で、比較的スムーズに取引をおこなえるメリットがあります。

しかし、共有名義不動産の共有者が3人以上いる場合、共有持分を1人分購入したところで土地を自由に扱えません。

そのため、共有持分を購入しても転売や貸し出しに共有者との交渉が必要で、手間がかかるため売却価格も低くなるというデメリットがあります。

共有持分を売却する際は、売却先の選び方が重要です。

候補としては共有者間での売却や、不動産仲介会社に売却の仲介依頼、専門買取業者に買取依頼することがあげられるでしょう。

おすすめなのは、共有持分専門の買取業者への買取依頼です。

無料査定を行っているところが多く、査定価格がそのまま買取価格となることも多いため、取引がスムーズかもしれません。

加えて、共有持分の運用ノウハウがあるので、高値での買取も期待できます。

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本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも買取をおこなっております。

専門買取業者は共有持分の運用ノウハウを有しているため、共有者同士や第三者との取引に比べて、スムーズに高額買取できるメリットがあります。

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共有名義不動産を分筆して売却する

共有名義不動産が土地の場合、分筆して売却することも可能でしょう。

「分筆」とは、1つの土地（一筆の土地）を2つ以上の土地（二筆以上）に分割して、別々の土地として登記する方法です。

分筆された土地には新しい地番が付けられ、それぞれ独立した土地になります。

別々の土地となるため、共有持分のままより売りやすいことも期待できるでしょう。

【分筆の手順1】土地の境界線を確定させる

土地の分筆をする前に、現在の土地の境界を明確にさせておく必要があります。

そのため、まずは土地の資料を参考にして現地を測量し、境界の位置を調査しましょう。

土地の境界がわかったら、土地に隣接している部分の所有者全員に立ち会ってもらい、問題がないと判断されれば署名と捺印を貰います。

これらをすべて済ませた後、境界の目印となる境界標を設置して完了です。

【分筆の手順2】分筆をする位置にも境界標を設置する

分筆する境界にも境界標を設置する必要があります。

持分割合にあわせて、共有者全員が納得できるように境界線をひきましょう。

土地は形状や道と接している面積によって価値が変わるので、総合的な判断が必要です。

共有者全員の立ち会いのもと、問題がなければ各種書類への署名、捺印後に設置されます。

【分筆の手順3】登記に必要な書類の準備や申請をする

分筆をする場所への境界標を設置し終えたら、申請書類の準備に入ります。

土地の境界や分筆する境界線を入れた地積測量図を作成して、申請書とともに登記所に申請します。

登記することによって、土地の分筆を第三者に証明できます。

分筆には時間がかかる

分筆という方法は、1つの土地を複数に増やすことができるので、共有者だった全員が単独名義の土地を所有できることになります。

そのため、共有名義不動産を分筆して売却する方法は、各所有者が自己判断で売却できる上に、所有者間でのトラブルに発展しにくいというメリットもあります。

また、分筆をする境界によっては土地評価も大きく変化するので、税金関係の支払いが安くなるというケースも考えられます。

しかし、分筆という1つの土地を複数に増やす方法は、多くの手間が掛かる作業になるので、それだけ多くの時間を要します。

そのため、分筆はすべての作業が完了するまでに長い期間を必要とするだけでなく、土地面積や市街化調整区域等を理由に分筆自体ができないケースもありえるのがデメリットになります。

また、先ほどは分筆する境界によって税金が抑えられると説明しましたが、逆に土地評価が上がり、価値も高まると税金も高くなってしまうというケースもあるので注意が必要です。

共有名義不動産を共有者全員で売却する

共有名義不動産を共有者全員で売却するという方法もあります。

共有持分を所有している共有者全員が同意すれば、自身の持分など一切関係なく通常の不動産と同様に売却できます。

共有名義不動産を売却した後は、共有者全員で持分に応じた金額を分配する流れになるでしょう。

例えば、共有持分を3人で均等に所有している共有名義不動産が3,000万円で売却されたケースがあるとします。

この場合、共有持分にあわせて3,000万円も同じく均等に、1,000万円ずつ分けるでしょう。

共有名義不動産を共有者全員で売却する方法は、共有者間のトラブルを防ぐだけでなく、持分の割合に応じた現金の公平な分配が可能です。

ただし、この方法はあくまで共有者全員の承諾を得ることが前提となります。

そのため、共有名義不動産の共有者が1人でも売却に反対するのであれば、そもそも売却できないという大きなデメリットがあります。

共有持分の売却がむずかしくなる状況と対処方法

ここまで、共有名義不動産の共有持分を売却する方法を解説してきました。

共有持分を売却する方法はもちろん、それぞれのメリットやデメリットなども理解した上で、実際に売却してみようと考えた方もいるのではないでしょうか。

しかし、共有名義不動産の共有持分を売却する際に、売却がむずかしくなる状況があります。

ここからは、それらの状況と対処方法を解説していきます。

共有持分を所有している共有者との連絡が取れない

共有名義不動産を売却したいと考えているが、他の共有者と連絡が取れずに、取引を進められないというケースはよくあります。

このようなケースの場合、とにかく共有者本人の所在を探さなくてはいけません。

住民票や戸籍謄本などから調べられますが、それらを使用しても所在が掴めないことがあります。

そういった場合は、家庭裁判所で所定の手続きを済ませて「不在者財産管理人」を選任する必要が出てきます。

従来の住所又は居所を去り，容易に戻る見込みのない者（不在者）に財産管理人がいない場合に，家庭裁判所は，申立てにより，不在者自身や不在者の財産について利害関係を有する第三者の利益を保護するため，財産管理人選任等の処分を行うことができます。このようにして選任された不在者財産管理人は，不在者の財産を管理，保存するほか，家庭裁判所の権限外行為許可を得た上で，不在者に代わって，遺産分割，不動産の売却等を行うことができます。引用：裁判所　不在者財産管理人選任

不在者財産管理人には、所在が不明の共有者に代わり不動産売却の同意ができるという権限が与えられます。

共有持分を所有している共有者がすでに亡くなっている

共有名義不動産を売却したいと考えているが、共有持分を所有している共有者がすでに亡くなっていて、取引に進められないというケースもあります。

このような場合、まずは共有者の相続人に連絡を取らなくてはいけません。

共有名義不動産の共有者が亡くなっている場合、その相続人の意見が共有者の意見となります。

そのため、共有者の相続人が不動産売却に同意したのであれば、それが共有者の意思として問題なく取引に進められます。

共有持分を売却した場合の税金や確定申告

共有名義不動産の共有持分の売却方法や、売却がむずかしくなる状況について解説しました。

次に、実際に共有名義不動産の共有持分を売却した際の税金や、確定申告などの細かな部分について詳しく解説していきます。

共有名義不動産売却後の税金の額は所有年数で変化する

共有名義不動産売却後の譲渡所得額は所有年数によって変化し、大きく短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つにわけられます。

所有年数が5年以下の場合、短期譲渡所得という扱いになり所得税率は30%、住民税率は9%になります。

所得年数が5年超の場合、長期譲渡所得という扱いになり所得税率は15%、住民税率は5%になります。

つまり、共有名義不動産の共有持分を売却するのであれば、長期譲渡所得とするために5年を超えて所有した後に売却したほうが節税に繋がるのです。

共有名義不動産売却後の確定申告は個別で申請する必要がある

共有名義不動産を売却したら、確定申告をおこなう必要があります。

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告しなければいけません。

不動産の譲渡所得は給与所得とは分離して計算します。

申告手続きや納税方法が不安なときは、税理士に相談することもおすすめです。

共有持分をトラブルなく早く売却するコツ

これまで共有名義不動産の共有持分について幅広く解説をしてきましたが、実際に売却をすると、トラブルなくスムーズに売却したいと思うでしょう。

そういう方は、先ほどの「共有持分を売却する3つの方法」のなかでも、自身の持分だけ売却するという方法がおすすめになります。

なぜなら、今回ご紹介した3つの方法のなかで唯一、自身の判断のみで売却活動をおこなえる方法だからです。

その他の分筆や共有者全員で売却する方法は、他の共有者の同意や承諾が必須となります。

そのため、売却活動をスムーズにできないだけでなく、意見が一致しないという理由でトラブルに繋がりやすいのです。

共有名義不動産の共有持分をなるべくスムーズに、トラブルもなく売却したいと考えるなら、自身の共有持分のみ売却する方法を検討してみましょう。

まとめ

共有持分とは、1つの不動産を数人で所有する「共有名義不動産」の所有権の割合を示したものになります。

不動産の物理的な線引きではないため、売却にあたっては単独名義のものより自由度が下がるでしょう。

また、共有名義不動産は市場での需要も少ないため、共有持分相場も低くなりがちです。

共有持分を売却する主な方法は以下の3つですが、最もスムーズに売却できるのが1番上の「自身の共有持分だけを売却する」方法になります。

• 自身の共有持分だけを売却する
• 共有名義不動産を分筆して売却する
• 共有名義不動産を共有者全員で売却する

もし、自身が共有名義不動産の一部を所有しており、持分を売却したいと考えているのであれば、共有持分の買取専門会社に相談することをおすすめです。