共有持分の売却価格相場と売却する3つの方法

共有持分

「両親が亡くなって兄弟姉妹で実家を引き継いだ」、「夫婦でローンを組んでマイホームを購入した」などを理由に共有名義不動産を所有していたが、様々な背景からその物件を手放さなくてはいけない状況になってしまったという方もいらっしゃるはずです。

また、共有名義不動産の売却を考えた時、自身が所有している「共有持分」が一体いくらで売れるのかという疑問が生まれている方も多いのではないでしょうか。

「共有持分」とは、1つの不動産を複数人で所有する際の所有権の割合を示すものです。

例えば、両親が亡くなり実家を兄弟2人で相続することになったケースがあるとします。

このようなケースの場合、1つの土地を兄弟2人で分けるということなので、1人あたりの共有持分は2分の1ということになります。(登記簿にも記載される)

ちなみに、この「1人あたりの共有持分が2分の1」というのは、建物や敷地を半分所有しているということではなく、建物や敷地の権利を2分の1ずつ所有しているという意味です。

今回の記事では、そんな共有名義不動産の共有持分の売却価格相場はもちろん、どうやって売却をするのかという方法や注意点などを幅広く解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

共有持分の売却価格相場

共有持分
「共有持分」とは、共有名義不動産の所有権割合を示すものだと冒頭で説明しました。

ここからは、共有持分を売却した際の価格相場について解説をいたします。

まず、最初に結論からいうと、共有名義不動産の共有持分は一部を除いて、売却価格相場が低く、高く売れることはありません。

なぜなら、共有名義不動産の共有持分買取は一部の買主(不動産会社や第三者など)にとっては全くメリットのないものだからです。

例えば、通常の不動産会社であれば3000万円で買い取られる物件があるとします。

この物件を父や母から引き継いだ兄弟3人がいたのですが、数年後に兄弟間のトラブルが原因で次男が自身の共有持分である3分の1を買取業者に売却してしまいました。

この買取業者とは、不動産の共有持分だけを専門に買い取る不動産業者のことです。

買取業者は、手に入れた共有持分を転売するか、残りの共有持分も購入して単一の所有権を得て丸ごと売却するというような方法で利益を上げています。

しかし、第三者に転売するにしても売主がなかなか見つからず、残りの共有持分を手に入れる交渉もスムーズにいかずに難航することが多いです。

そのため、これらのリスクも考慮されて次男の共有持分は3000万円の3分の1である1000万円ではなく、さらに低い金額で買い取られてしまいました。

以上のように、共有名義不動産は通常の物件に比べると売却相場が低いということがわかるはずです。

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共有持分を売却する3つの方法

境界標
上記では、共有名義不動産の共有持分の売却価格について説明しました。

ここからは、実際に共有持分を売却するための方法を3つご紹介します。

①自身の共有持分だけを売却する

共有名義不動産は自身の共有持分だけを売却することが可能です。

共有名義不動産とは、1つの土地に対して複数の土地権利者がいるという状態になります。
この共有名義不動産そのものを売却するのであれば、土地権利者(共有者)全員の同意や承諾が必要です。

しかし、これが自身の共有持分だけを売却するという場合、他の共有者の同意や承諾も必要がなく、自己の判断で取引を行うことができます。

この取引も通常の不動産売買契約と同様にスムーズな流れで行われます。

そのため、自身の共有持分だけを売却する場合、自己判断だけで売却することが可能で、比較的スムーズに取引を行うことができるというメリットがあります。

しかし、 共有名義不動産の共有者が3人以上いる場合、共有持分を1人分購入したところで土地を自由に扱うことができません。

そのため、共有持分を購入しても自由に扱うことができず、その後の転売や交渉などの手間を考慮すると売却価格が低くなってしまうというデメリットもあります。

また、共有名義不動産の共有持分ですが同じ共有者同士はもちろん、不動産会社や第三者までと幅広い売却先を選ぶこともできます。

もちろん、本サイト「イエコン」を運営する株式会社クランピーリアルエステートでも買取を行っております

「共有持分の売却価格の相場」でも説明した通り、不動産会社で共有名義不動産の共有持分を売却しても買取相場が低いというデメリットがあります。しかし、共有持分の共有者同士や第三者との取引に比べスムーズに売買ができるというメリットも存在します。

弊社の「不動産スピード買取窓口」に依頼をして頂くと最短48時間以内という早さで現金化が可能なだけでなく、税理士や弁護士を中心とした士業とのネットワークを活かし相続で出てくる特殊な物件も柔軟に買い取ることができるという強みもあります。

共有持分の売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください。

②共有名義不動産を分筆して売却する

共有名義不動産は「分筆」して売却することも可能です。

「分筆」とは、1つの土地(一筆の土地)を登記簿上で2つ以上の土地(二筆以上)に分割をするという方法になります。

この分筆で分割された土地には新しい地番が付けられることになり、それぞれ独立した土地として登記簿上に登録がされます。

そのため、それぞれの土地に1人ずつ所有者を付けられるということになります。

分筆の手順を下記で簡単に説明します。

1.土地の境界線を確定させる

土地の分筆をする前に、土地の境界を明確にさせておく必要があります。

そのため、まずは土地の資料を参考にして現場を測量、境界の位置を調査します。

土地の境界を出すことができたら、その土地に隣接している部分の所有者全員の立ち会いのもと、問題がないと判断がされれば署名と捺印を貰います。

これらを全て済ませた後、境界上に境界標というものを設置して完了です。

2.分筆をする位置にも境界標を設置する

分筆をする境界にも境界標を設置する必要があります。

こちらも代表者だけではなく所有者全員の立ち会いのもと、問題がなければ各種書類への署名、捺印後に設置されます。

3.登記に必要な書類の準備や申請をする

分筆をする場所への境界標を設置し終えたら、申請書類の準備に入ります。

分筆の登記を行うために必要な土地の境界や分筆する境界標などを入れた地積測量図というものを作成して、申請書とともに登記所に申請します。

上記までが分筆の手順となります。

また、反対に隣接している複数の土地を1つにまとめる方法を「合筆」といいます。

 この分筆という方法は、1つの土地を複数に増やすことができるので、共有者だった人、全員が単独名義の土地を所有できるということです。

そのため、共有名義不動産を分筆して売却する方法は、単独の土地所有者になることができるので自己判断で売却することが可能になるだけでなく、余計なトラブルにも巻き込まれにくいというリスクの低さもメリットになります。

また、分筆をする境界によっては土地評価も大きく変化するので、税金関係の支払いが安くなるというケースも考えられます。

しかし、分筆という1つの土地を複数に増やす方法は、多くの手間が掛かる作業になるので、それだけ多くの時間を要します。

そのため、分筆はすべての作業が完了するまでに長い期間を必要とするだけでなく、土地面積や市街化調整区域等を理由に分筆自体ができないケースもあるということがデメリットになります。

また、先ほどは分筆する境界によって税金が抑えられると説明しましたが、逆に土地評価が上がり、価値も高まると税金も高くなってしまうというケースもあるので注意が必要です。

③共有名義不動産を共有者全員で売却する

共有名義不動産を共有者全員で売却するという方法もあります。

共有持分を所有している共有者全員が同意すれば、自身の持分など一切関係なく通常と同様に売却をすることができます。

共有名義不動産を売却した後、共有者全員で持分に応じた金額を分配します。

例えば、共有持分を3人で均等に所有している共有名義不動産が3000万円で売却されたケースがあるとします。

この場合、共有持分を3人で均等に所有しているので3000万円も同じく均等に1000万円ずつ分け合うということになります。(持分割合で分配金も変わります)

そのため、共有名義不動産を共有者全員で売却する方法は、全員が同額の現金を得ることができるだけでなく、こちらも余計なトラブルに巻き込まれる心配もないということがメリットです。

ただ、この方法はあくまで共有者全員の承諾を得ることが前提となります。

そのため、共有名義不動産の共有者が1人でも売却に反対するのであれば、そもそも売却をすることができないという大きなデメリットがあります。

共有持分を売却する際の注意点

共有名義不動産の共有持分を売却する方法を解説してきました。

共有持分を売却する方法はもちろん、それぞれのメリットやデメリットなども理解ができたので実際に売却をしてみようと考えた方も多いのではないでしょうか。

しかし、共有名義不動産の共有持分を売却する際にはいくつかの注意点があります。

ここからは、そんな共有持分の売却に関する注意点を解説していきます。

共有持分を所有している共有者との連絡が取れない

共有名義不動産を売却したいと考えているが、他の共有者と連絡が取れずに取引に進むことができないというケースはよくあります。

このようなケースの場合、とにかく共有者本人の所在を探さなくてはいけません。

住民票や戸籍謄本などを調べると共有者本人を見つけることができますが、それらを使用しても所在が掴めないということもあります。

そういった場合は、家庭裁判所で所定の手続きを済ませて「不在者財産管理人」を選任する必要が出てきます。

従来の住所又は居所を去り,容易に戻る見込みのない者(不在者)に財産管理人がいない場合に,家庭裁判所は,申立てにより,不在者自身や不在者の財産について利害関係を有する第三者の利益を保護するため,財産管理人選任等の処分を行うことができます。このようにして選任された不在者財産管理人は,不在者の財産を管理,保存するほか,家庭裁判所の権限外行為許可を得た上で,不在者に代わって,遺産分割,不動産の売却等を行うことができます。参照:裁判所 不在者財産管理人選任

不在者財産管理人とは上記のようなものです。

この不在者財産管理人には、所在が不明の共有持分共有者に代わり不動産売却の同意ができるという権限が与えられます。

共有持分を所有している共有者がすでに亡くなっている

共有名義不動産を売却したいと考えているが、共有持分を所有している共有者がすでに亡くなっており取引に進むことができないというケースはよくあります。

このようなケースの場合、まずは共有者の相続人に連絡を取らなくてはいけません。

共有名義不動産の共有者が亡くなっている場合、その相続人の意見が共有者の意見となります。

そのため、共有者の相続人が不動産売却に同意したのであれば、それが共有者の意思として問題なく取引に進むことができます。

共有持分を売却した場合の税金や確定申告

確定申告
共有名義不動産の共有持分の売却方法や注意点について解説をしてきました。

次に、実際に共有名義不動産の共有持分を売却した際の税金や確定申告などの細かな部分について詳しく解説していきます。

共有名義不動産売却後の税金の額は所有年数で変化する

共有名義不動産売却後の税金支払い額は所有年数によって変化します。

また、所有年数によって短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに分けられます。

共有名義不動産の所有年数が5年未満の場合、短期譲渡所得という扱いになり所得税率は30%、住民税率は9%になります。

共有名義不動産の所得年数が5年以上の場合、長期譲渡所得という扱いになり所得税率は15%、住民税率は5%になります。

つまり、共有名義不動産の共有持分を売却するのであれば、長期譲渡所得とするために5年以上、所有した後に売却したほうが結果的に節税に繋がるということです。

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原則として、共有名義不動産売却後にそれぞれの収入や費用などを計算して、共有持分の割合に応じて分割し個別で申請する必要があります。

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共有持分をトラブルなく早く売却するコツ

これまで共有名義不動産の共有持分について幅広く解説をしてきましたが、実際に売却をするとなると、なるべくスムーズにトラブルなく売りたいですよね。

そういう方は、先ほどの「共有持分を売却する3つの方法」の中でもご紹介した自身の持分だけ売却するという方法がおすすめです。

なぜなら、今回ご紹介した3つの方法の中で唯一、自身の判断のみで売却活動を行える方法だからです。

その他の2つの方法は、他の共有者の同意や承諾が必須となります。

そのため、売却活動をスムーズに行うことができないだけでなく、意見が一致しないという理由でトラブルに繋がりやすいです。

そのため、共有名義不動産の共有持分をなるべくスムーズにトラブルもなく売却したいと考えるなら、自身の共有持分のみ売却する方法を検討してみましょう。

まとめ

今回の記事では、共有名義不動産の共有持分について解説をしてきました。

最後に、この記事のおさらいをしていきます。

そもそも共有持分とは、1つの不動産を数人で所有する「共有名義不動産」の所有権の割合を示したものになります。

両親が残した実家を兄弟2人で引き継いだ場合、1人あたりの共有持分は2分の1です。

また、共有名義不動産は市場での需要も少ないため、共有持分相場も低く、高値で売れることはありません。(同じ共有者に売却するという一部例外もあります)

そして、共有持分を売却する主な方法は、以下の3つです。

  • 自身の共有持分だけを売却する
  • 共有名義不動産を分筆して売却する
  • 共有名義不動産を共有者全員で売却する

最もスムーズにトラブルもなく売却できるのが1番上の自身の共有持分だけを売却する方法になります。

また、共有名義不動産を5年以上、所有していれば売却後の税金額が大幅に下がるということや確定申告は個別で申請する必要があるということも覚えておきましょう。

もし、自身が共有名義不動産の一部を所有しており、持分を売却したいと考えているのであれば、不動産会社に相談することをオススメします。

最終更新日:

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