不動産を共有名義にするデメリットは？トラブル解決法も紹介します

相続や婚姻で、不動産を共有名義にすることは珍しくありません。

しかし、不動産を安易に共有名義にしてしまうと、将来的に権利関係が複雑になったり売却や使用についてトラブルになる可能性が高くなります。

そのため、不動産の共有状態は解消すべきといえます。

共有状態を解消するには、さまざまな方法がありますが、なかでもおすすめなのは「持分のみの売却」です。

自分の共有持分を売却することで、共有関係から抜けられ、デメリットやトラブルと縁を切ることができます。

共有持分のみなら、共有者と連絡を取らなくても売却できます。

当社では、共有者とトラブルとなっている共有持分でも積極的に買取していますので、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。

>>【共有関係を解消】共有持分を売却してトラブル回避

不動産を共有名義にするデメリット

相続や夫婦で不動産を共有名義にするデメリットは主に以下3つです。

• 売却が難しくなる
• 大規模な修繕や増改築が難しくなる
• 相続が発生すると持分が細分化されて複雑になる

また、夫婦で共有している場合は、離婚時のトラブルになりやすい点もデメリットといえます。

次の項目から、それぞれのデメリットを詳しく解説します。

(1)売却が難しくなる

共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要です。このとき、持分の割合は関係ありません。

極端な話ですが、持分100分の99を占める名義人が売却を希望していても、持分100分の1が反対している場合は、売却できません。

さらに、全員が売却に承諾していたとしても、口頭で確認するだけでは足りません。

売却するときには、共有名義人全員が売買契約の場に立ち会う必要があります。そして、全員が売買契約書に署名と押印をし、全員分の印鑑証明書、本人確認書類、住民票なども準備しなければいけません。

(2)大規模な修繕や増改築が難しくなる

共有不動産の形を物理的に変化させる、増改築や建て替えには共有名義人全員の同意が必要になります。

相続で不動産を共有名義にした場合、その不動産に住まない人もいるでしょう。

そのため、家が古くなったりして建て替えやフルリフォームをしようと思っても、住んでいる人だけの意思で進められないというデメリットもあります。

(3)新たに相続が発生すると持分が細分化されて複雑になる

共有名義人の中で、誰かが亡くなって新しく相続が発生したとき、複数の相続人がいると持分が細分化される可能性が高くなります。

すでに共有名義になっている不動産を相続することになると、その持分の部分だけを遺産分割して単独名義にしようとされる人は少ないからです。

相続で共有名義にすると、どんどん権利関係が複雑になっていく可能性が高いです。自分のときには問題にならなかったとしても、それより下の世代で大きな問題になってしまうでしょう。

(4)【夫婦での共有状態の場合】離婚時にトラブルとなる可能性が高い

夫婦での共有不動産は、売却時に夫婦の同意が必要です。お互いに不動産を売却して、代金を財産分与として分け合うことに同意していれば、特に揉めることはありません。

ですが、夫婦のどちらかが「慣れた家にこのまま住み続けたい」と主張する場合があります。

そうなると、夫婦間でさらにトラブルになってしまうでしょう。

不動産の共有状態を解消する方法

共有名義の不動産はここまでお伝えしてきたようなデメリットがあります。

今後のトラブルを避けるためにも、不動産の共有状態はできるだけ早く解消することをおすすめします。

次の項目から、共有状態を解消する方法を4つ紹介していきます。

全部売却する

共有名義人全員で不動産を第三者に売却します。共有名義人が誰も使っていない不動産を相続したときや、夫婦が離婚することになったときに最適な解消方法です。

売却金額は、売却にかかった費用や不動産を取得するのにかかった費用を差し引いて、持分割合に応じて分配します。

ただし、全部売却には共有者全員の同意が必要です。

もしも、売却に反対する共有者が1人でもいれば、売却できないので注意しましょう。

持分移転で単独名義にする

持分移転は、自分の持分を他の共有名義人に売却する方法です。

ただし、持分移転をするときには売却価格に注意が必要です。

親族ということもあり、安く移転しようと思うかもしれませんが、市場価格に比べて非常に低い価格で売却した場合、その差額分を贈与とみなされてしまう可能性があるからです。

贈与とみなされると、持分の移転を受けた方に贈与税が課せられることになります。

不動産の価格は一物四価で、市場価格も様々な状況によって変わるため設定が難しいことは事実です。

ですが、税務署に指摘されたときに適正価格であることを証明できるよう、持分移転をする前に、不動産鑑定士に不動産を評価してもらうようにしましょう。

持分を買い取って単独名義にする

持分移転と反対に、あなたが他の共有名義人の持分を買い取ることで単独名義にします。

買取価格は適正価格となるように不動産鑑定士に評価してもらうことが大切です。

持分の買取となるとまとまった資金が必要になるので、預貯金で難しい場合には、不動産担保ローンなども検討しておきましょう。

分筆する

共有名義の不動産が土地の場合、分筆することで共有名義を解消することができます。

分筆とは、登記簿上で1つの土地を、共有名義人の数に分ける方法です。分けた土地には名義人が1人ずつ登記されるので単独名義になります。

分筆するときには、単純に土地の面積ではなく、土地の評価額が共有名義人それぞれの持分に応じた割合となるように注意する必要があります。

たとえば、2人の共有名義人が、それぞれ持分2分の1ずつ土地を所有していた場合、次のAのような分け方をします。

これであれば、基本的には土地の評価額も同じになるからです。

一方で、Bのような分け方をすると土地の面積は同じでも、評価額は同じになりません。

建築基準法には「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務があるからです。Bの形で分筆したときには、図でいう上側の土地は接道義務を満たしていません。

接道義務を満たしていなければ、再建築不可物件の土地となり、増改築や建て替えもできず、土地の利用方法が大幅に制限されます。その結果、土地の評価額は非常に低くなります。

土地の形が歪だったり共有名義人が多すぎると、共有名義人全員が適切な形で土地を取得できるとは限りません。

そのようなときには、持分の割合を超えて土地を取得した共有名義人から、持分の割合未満しか取得できなかった共有名義人に差額の金額を支払って、調整することになります。

共有持分を巡ってトラブルが発生したらすぐに弁護士に相談しよう！

共有状態になっている不動産を所有していると、様々なトラブルに巻き込まれる可能性が高いです。

• 「相続した実家を売却するか、賃貸に出して不動産投資をするかで意見が割れる」
• 「無断で自分の持分を第三者に売却して共有名義人との関係にひびが入る」
• 「離婚後、住宅ローンが残っているのに元配偶者と連絡が取れない」

など、挙げるときりがありません。

そして、トラブルが発生した時に当事者同士で話し合いをしても、解決することは困難といえます。

話が余計にこじれて、収拾がつかなくなることもあるので、弁護士などの専門家に相談するようにしてください。

「弁護士と提携した不動産会社」ならまとめて相談できる

これまで説明した通り、共有状態を解消するにはさまざまな方法があります。

そして、共有不動産や共有持分を売却するなら「弁護士と提携した不動産会社」がおすすめです。

弁護士と提携した不動産会社なら、共有不動産におけるトラブル・デメリットと不動産売却を、まとめて相談できるため、手間なくスムーズに問題解決できます。

もちろん、共有持分だけを売却することもできます。

共有状態の解消を検討しているなら、まずは以下のフォームからお気軽にご相談ください。

まとめ

相続や夫婦で不動産を共有名義にするデメリットと、共有名義が原因で起こったトラブルの対処法について解説してきました。

トラブルが発生したときには、自分たちで解決しようとするのではなく、すぐに、専門家に相談することが重要となります。

不動産を共有名義にするデメリットは多いので、単独名義にすることをおすすめします。

もし、すでに共有名義になっているのであれば、何か問題が起きる前に、共有名義の不動産を解消することが大切です。