相続や夫婦で不動産を共有名義にするデメリットとトラブル発生時の対処法

共有名義

相続や夫婦で不動産を共有名義にすることはよくあります。その方が、相続では遺産分割協議がスムーズに進み、夫婦であれば1人では難しいマイホームを購入することができるからです。

ただし、不動産を共有名義にすると後々トラブルになることも多いです。この記事をご覧のあなたも、「不動産を共有名義にして大丈夫だろうか?」と不安に感じているのではないでしょうか。

結論から言えば、不動産を共有名義にするデメリットは多く、トラブルになったときの精神的な負担が重いので、おすすめしません。

それでは、具体的なデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

この記事では、相続や夫婦で不動産を共有名義にするデメリットとトラブル発生時の対処法を以下の流れで解説します。

  • 1.相続や夫婦で不動産を共有名義にするデメリット
  • 2.共有名義の不動産を解消する方法
  • 3.共有持分でトラブルが発生したら、すぐに各専門家に相談しよう!

これを読めば、共有名義を避けたほうがいい理由を理解でき、トラブルが起きたときにも落ち着いて対処することができるようになるでしょう。

相続や夫婦で不動産を共有名義にするデメリット

共有名義
相続や夫婦で不動産を共有名義にするデメリットは主に売却が難しくなること、権利関係が複雑になりやすいこと、トラブルのもとになりやすいことの3つです。

それぞれの場合におけるデメリットを次から詳しく解説します。

相続で共有名義にした場合のデメリット

相続で共有名義にした場合のデメリットは次の3つです。

(1)売却が難しくなる

共有名義の不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要です。このとき、持分の割合は関係ありません。たとえば、持分100分の1の名義人1人のみが売却に反対していると残りの100分の99を占める名義人たちが売却したいといっても売却できないということです。

さらに、全員が売却に承諾していたとしても、口頭で確認するだけでは足りません。

売却するときには、共有名義人全員が売買契約の場に立ち会う必要があります。そして、全員が売買契約書に署名と押印をし、全員分の印鑑証明書、本人確認書類、住民票なども準備しなければいけません。

共有名義人全員が同意すること、そして、共有名義人が売買契約の場に必要書類を揃えて立ち会うこと、どちらも必要になる点がデメリットです。

(2)大規模な修繕や増改築が難しくなる

共有不動産の形を物理的に変化させる行為である増改築や建て替え、大規模な修繕・模様替えも共有名義人全員の同意が必要になります。相続で不動産を共有名義にした場合、その不動産に住まない方もいらっしゃるでしょう。

そのため、住んでいる方の状況が変わったり、家が古くなったりして建て替えやフルリフォームをしようと思っても、住んでいる方だけの意思で進めることができないというデメリットもあります。

(3)新たに相続が発生すると持分が細分化されて複雑になる

共有名義人の中で、さらに誰かが亡くなって新しく相続が発生したとき、複数の相続人がいると持分が細分化される可能性が高くなります。すでに共有名義になっている不動産を相続することになると、その持分の部分だけを遺産分割して単独名義にしようとされる方は少ないからです。

面倒だから、あるいは、それが公平な遺産分割だという考えから、持分を共有名義にして相続します。

たとえば、Aさん、Bさんが持分2分の1ずつの共有名義不動産で、Aさんが亡くなり、Cさん、Dさんが相続することになったとします。
法定相続分に従って、そのまま相続すると、Cさん、Dさんが持分4分の1ずつ、Bさんが持分2分の1の共有名義不動産になるということです。
そして、このような持分の細分化が、相続が発生するたびに起こります。

最近、1軒の空き家に相続人が1,000人以上いて、市も解決策を見いだせないというニュースが話題になっていました。
参照:京都新聞

これは極端な例だとしても、相続で共有名義にすると、どんどん権利関係が複雑になっていく可能性が高いです。自分のときには問題にならなかったとしても、それより下の世代で大きな問題になってしまうでしょう。

夫婦で共有名義にした場合のデメリット

次に、夫婦で共有名義にした場合のデメリットです。具体的には次の2つです。

(1)住宅ローンを組んでいると贈与税の対象となる

夫婦共働きで、住宅ローンをそれぞれ組んだとします。自宅を購入したときは、それぞれの給与の中から住宅ローンを支払うので何も問題ありません。

しかし、子どもが生まれたり、身体を壊したり、親の介護が必要になったり、理由はいろいろありますが、夫婦のどちらかが仕事をやめたときには注意が必要です。

仕事をやめて給与が入らなくなれば、住宅ローンの支払いは配偶者がまとめて支払うことになるでしょう。

このとき、代わりに支払ってもらった住宅ローンの金額が配偶者への贈与とみなされます。その結果、贈与税の基礎控除額である年間110万円を超えた分については、贈与税が課税されることになります。

これは、ローンの借り換えを行った場合も同様です。配偶者の住宅ローンの残債分が贈与となって、代わりに毎月支払い続けるよりも大きな贈与税となってしまうでしょう。

もし、夫婦どちらかが仕事をやめて住宅ローンをひとまとめにしながら、贈与税の課税を避けようとするならば、「負担付贈与」という手続きが必要になります。負担付贈与は税金の考え方が複雑なので、税理士のような専門家へ相談するようにしてください。

このように夫婦で共有名義にしたあと、深く考えずに住宅ローンを代わりに支払ったり、借り換えを行ったりすると、想像以上の贈与税がかかるデメリットがあります。

(2)離婚後にトラブルとなる可能性が高い

夫婦での共有名義不動産は、売却にも夫婦の同意が必要です。お互いに不動産を売却して、代金を財産分与として分け合うことに同意していれば、特に揉めることはありません。

ですが、夫婦のどちらかが「慣れた家にこのまま住み続けたい」と主張する場合があります。特に子供のいる夫婦が離婚するときには、子供の環境をできるだけ変えないために、そのまま住むことも多いです。

このとき、売却はできないので、離婚後も住宅ローンを支払い続けることになります。ただ、もし家を出ていった方が住宅ローンを滞納すると、その分の支払いも求められるでしょう。

最悪の場合、裁判所から差し押さえられて自宅を競売にかけられるという事態にもなりえます。

もちろん最初から離婚を頭に入れて共有名義で不動産を購入することはないと思いますが、万が一ということもあります。そのときに後悔しなくていいように、共有名義で購入するデメリットとして理解しておくことが大切です。

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共有名義の不動産を解消する方法

共有名義解消
共有名義の不動産はここまでお伝えしてきたようなデメリットがあります。今後のトラブルを避けるためにも、共有名義の不動産はできるだけ早く解消することをおすすめします。

以下で、解消方法について解説します。

全部売却する

共有名義人全員で不動産を第三者に売却します。共有名義人が誰も使っていない不動産を相続したときや、夫婦が離婚することになったときに最適な解消方法です。

売却金額は、売却にかかった費用や不動産を取得するのにかかった費用を差し引いて、持分割合に応じて分配します。離婚が理由で全部売却したときには、分配した金額をもとに財産分与をします。

また、全部売却が難しいときには、自分の持分だけを第三者に売却する一部売却という方法もあります。
これは、持分の所有者が購入した第三者に変わるだけで、共有名義の状態が解消されるわけではありません。売却した本人だけが共有名義の不動産を所有している状態から解放されます。

そうなれば、これから起こりうる共有名義の不動産に関するトラブルを心配する必要がなくなります。

ただし、夫婦が離婚前に、自分の持分売却をすることはできないので注意してください。夫婦はお互いに扶助義務があるからです。扶助義務というのは、簡単にいえば、夫婦の一方が困っているときには助けなければならないということです。

そして、たとえ離婚を考えているときでも、離婚していなければ婚姻中なので、扶助義務があります。

たとえば、共有名義の不動産に妻が住んでいて、夫とは別居状態ですが、離婚は成立していないとします。このとき夫が自分の持分を第三者に売却することは、扶助義務に反するため認められません。

なぜなら、持分を第三者に売却した場合、その購入者は他の共有名義人に対して、共有物分割訴訟を起こせます。訴訟の結果、競売を命じる判決が出ると妻は自宅を失うことになります。それは夫婦の扶助義務に反しているといえるからです。

もちろん、離婚が成立したあとは、夫婦の扶助義務も当然存在しないので、自分の持分のみを売ることに問題はありません。

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持分移転で単独名義にする

持分移転は、自分の持分を他の共有名義人に売却する方法です。

たとえば、相続であなたの他にAさん、Bさん、Cさんで持分4分の1ずつ所有していたとします。このとき、Aさんにそれ以外の共有名義人が持分を売却することで、Aさんの単独名義となり、共有名義の状態を解消できます。

ただし、持分移転をするときには売却価格に注意が必要です。

親族ということもあり、無理のない価格で安く移転しようと思われるかもしれませんが、市場価格に比べて非常に低い価格で売却した場合、その差額分を贈与とみなされてしまう可能性があるからです。

贈与とみなされると、持分の移転を受けた方に贈与税が課せられることになります。

不動産の価格は一物四価で、市場価格も様々な状況によって変わるため設定が難しいことは事実です。ですが、税務署に指摘されたときに適正価格であることを証明できるよう、持分移転をする前に、不動産鑑定士に不動産を評価してもらうようにしましょう。

持分移転も、必ず単独名義にしなければならないということはありません。

先ほどの例でいえば、あなたの持分をCさんに移転して、Aさん、Bさんが持分4分の1ずつ、Cさんが持分2分の1という状態にすることもできます。

そのため、一部売却と同じように、あなたの持分だけを他の共有名義人に移転すれば、自分自身が共有名義の不動産を所有している状態からは解放されることになります。

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持分を買い取って単独名義にする

持分移転と反対の方法です。つまり、あなたが他の共有名義人の持分を買い取ることで単独名義にします。

持分移転と同様に、買い取るときの価格は適正価格となるように不動産鑑定士に評価してもらうことが大切です。

持分の買い取りとなるとまとまった資金が必要になるので、預貯金で難しい場合には、不動産担保ローンなども検討しておきましょう。

どこの金融機関から融資を受けるのが良いかは、不動産会社に相談することをおすすめします。

分筆する

共有名義の不動産が土地の場合、分筆することで共有名義を解消することができます。

分筆とは、登記簿上で1つの土地を、共有名義人の数に分ける方法です。分けた土地には名義人が1人ずつ登記されるので単独名義になります。

分筆するときには、単純に土地の面積ではなく、土地の評価額が共有名義人それぞれの持分に応じた割合となるように注意する必要があります。

たとえば、2人の共有名義人が、それぞれ持分2分の1ずつ土地を所有していた場合、次のAのような分け方をします。
分筆

これであれば、基本的には土地の評価額も同じになるからです。

一方で、Bのような分け方をすると土地の面積は同じでも、評価額は同じになりません。

分筆

なぜなら、建築基準法には幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務があるからです。Bの形で分筆したときには、図でいう上側の土地は接道義務を満たしていません。

接道義務を満たしていないということは、再建築不可物件の土地となり、増改築や建て替えもできず、土地の利用方法が大幅に制限されます。その結果、土地の評価額は非常に低くなるというわけです。

これは極端な例ですが、土地の形が歪だったり、共有名義人が多すぎたりして、共有名義人全員が適切な形で土地を取得できるとは限りません。そのようなときには、持分の割合を超えて土地を取得した共有名義人から、持分の割合未満しか取得できなかった共有名義人に差額の金額を支払って、調整することになります。

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共有持分でトラブルが発生したら、すぐに弁護士に相談しよう!

士業
共有持分の状態になっている不動産を所有していると、様々なトラブルに巻き込まれる可能性が高いです。

たとえば、
「相続した実家を売却するか、賃貸に出して不動産投資をするかで意見が割れる」
「全部売却に同意しても、売却価格の面で折り合いがつかない」
「無断で自分の持分を第三者に売却して共有名義人との関係にひびが入る」
「持分買取のときに、市場価格以上での買取を要求される」
「離婚後、住宅ローンが残っているのに元配偶者と連絡が取れない」
など、挙げるときりがありません。

そして、トラブルが発生した時に当事者同士で話し合いをしても解決することはまずありません。話が余計にこじれて、収拾がつかなくなることもあるので、弁護士などの専門家に相談するようにしてください。


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まとめ

相続や夫婦で不動産を共有名義にするデメリットと、共有名義が原因で起こったトラブルの対処法について解説してきました。

まとめると、不動産を共有名義にするデメリットは、以下のようになります。

  • 売却・増改築・大規模なリフォームがしにくくなる
  • 相続が発生したときに、権利関係が複雑になりやすい
  • 離婚後にトラブルとなる可能性が高い

トラブルが発生したときには、自分たちで解決しようとするのではなく、すぐに、専門家に相談することが重要となります。

不動産を共有名義にするデメリットは多いので、可能であれば相続が発生したタイミングで、夫婦でマイホームを購入するタイミングで単独名義にすることをおすすめします。もし、すでに共有名義になっているのであれば、何か問題が起きる前に、共有名義の不動産を解消することが大切です。

この記事で紹介した共有名義不動産の解消方法を参考に、不動産会社や弁護士、司法書士などの専門家に相談してみてください。

最終更新日:

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