共有不動産は売却できるのか?売却条件や方法について解説します!

共有不動産 売却 条件

相続などで共有不動産を取得する場合も多いと思います。共有不動産を売却したいとき、自分1人で所有している不動産との違いはあるのでしょうか。

じつは、共有不動産を売却するにはいくつかの条件があるなど、やや複雑です。

この記事では、共有不動産とはどういったものを指すのか、売却したいときの条件や方法などを解説していきたいと思います。

そもそも共有不動産とは「1つの不動産を複数人で共有している状態」

共有不動産

一般的に共有不動産とは、共有状態にある不動産のことを指し、共有(=共同)名義の不動産です。

共有者各自が「ここの部分を持っています」という線引きがあるのではなく、一つの不動産の所有権を持っている人が複数人いることになります。

共有不動産は相続で取得する場合が多く、その場合は兄弟や親族間で持分が分配されます。また、夫婦や兄弟で、購入資金を出し合って取得したものも共有不動産です。

よって、共有不動産の持分は共有者間で均等ではなく、相続分や負担した購入費用によって決まります。

登記することによって各自の持分割合を公に証明できますが、登記する際には所有している人数分の費用がかかります。

共有不動産の売却に必要な条件は「共有者全員の同意」

共有不動産を売却したい理由はさまざまだと思いますが、売却するにはいくつか条件があります。

共有不動産を売却する場合、下記の2つのパターンが考えられます。

  • 共有不動産の全部を売却したい
  • 共有不動産の自分の持分だけを売却したい

まず、共有不動産の全部を売却したい場合で考えていきましょう。

例えば、兄弟2人で土地を相続して共有名義にしていた場合、兄は弟にことわりなく、単独で土地を全部売却できるのでしょうか。

答えはできません。理由は、民法に次のような定めがあるからです。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。出典:e-Govポータル「民法251条」

変更行為には売却も含まれます。よって、土地を全部売却しようと思うと、共有者全員の同意が必要になるのです。共有者のだれか1人でも反対すれば、売買はできません。

また共有者全員の同意には、具体的に下記の書類が必要です。

■登記済権利証または登記識別情報
所有権移転登記をおこなった後、各共有者に送られるものです。登記済権利証は、平成18年まで発行されていた権利証です。平成18年以降は、登記識別情報(英数字の組み合わせ)が代わりに発行されています。
■土地測量図
売却するには、土地の面積や近隣との境界線を明らかにする必要があります。売却後に隣人と土地の境界でも揉めないよう、土地家屋調査士に依頼して、境界線を確定・登記します。
■共有者全員の身分証明書、実印、印鑑証明書
不動産売買には、当然ながら本人の身分証明が必要になります。よって、共有不動産であれば共有者全員分のものが必要になります。身分証明書を揃えた上で、共有不動産の売却に関する契約書に全員の署名・捺印が必要です。

大変手間ではありますが、将来的に不動産をめぐってトラブルを起こさないために必要な手続きといえます。

共有不動産の全体を売却する方法

不動産売却
共有不動産を売るためには共有者の同意が必要ですが、その話し合いのときに「どのように共有不動産を売却するか」も決めなければいけません。

共有不動産の売却には、主に3つの方法があります。

  • 現物分割
  • 換価分割
  • 代償分割

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

1.現物分割(共有物の分割)

先に解説したとおり、共有不動産は各自の持分を明確に区分けしているわけではありません。

そこで、土地の場合は持分に応じて「ここまでが自分の土地」というように、境界線をひき直して別々の土地に切りわける方法があります。これを土地の「分筆」といい、分筆を使った共有物の分割が「現物分割」です。

分筆すると、土地の共有が解消されてそれぞれが単独名義の不動産となります。単独名義の土地になったことで、共有者の同意を得なくても売却が可能です。

しかし、共有不動産が建物のときは、境界線をひいて単独名義とすることが難しくなります。その場合は、他の2つの方法を取ります。

2.換価分割(共有不動産を売ってから利益を分配)

共有不動産が建物の場合は、物理的に分割できないことがほとんどでしょう。

そこで、他の共有者に相談して同意を得た上で、建物全部を売却し、持分に応じて代金をわける方法があります。これを「換価分割」といいます。

もちろん、土地においても換価分割の方法を取ることが可能です。

3.代償分割(共有者間での持分売買)

「代償分割」とは、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法になります。

この方法を使えば、自分は現金を手に入れられますし、共有者はより広い土地や建物を取得できます。

逆に、自分が他の共有者から持分を買い取る場合も同様に代償分割です。どちらにしても、買う方にはある程度の資金力が必要です。

共有者同士での持分売買ともいえるため、双方が納得できる値段で合意しなければいけません。

共有不動産から利益を得たいのであれば賃貸も検討しよう

単純に現金を得たいという動機であれば、共有不動産を売却せずとも、賃貸することで現金収入を得るという方法もあります。

ただし、この場合にも他共有者の同意が必要です。土地の場合は5年以内、建物の場合は3年以内であれば、持分合計の過半数(1/2超)が合意することで貸し出せます。

共有者の人数ではなく持分割合で判断する点に注意しましょう。

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自分の共有持分のみなら単独での売却もできる

ここまで解説したように、共有不動産は共有者全員の同意が取れていなければ売却できません。実際問題として、この同意を取るのにはかなり苦労します。

また、やっとの思いで同意が取れたとしても、今度は「いくら」で売却するのかという点でもめることがあります。早く売って相続の問題を終わらせたい相続人もいれば、とにかく時間をかけて高く売りたいという相続人もいるでしょう。

このように共有者全員の足並みが揃わないとき、共有持分だけを売却することもできます。自分の持分であれば他の共有者に同意を取る必要もないので、自分の判断だけで現金化可能です。

ただし、共有持分のみの売却は市場価格が低くなりがちです。また、共有不動産は売却・貸し出しに制限があるため、買い手がつきにくいという事情もあります。

もしも持分のみの売却を検討するなら、共有持分専門の買取業者に相談することもおすすめです。共有持分運用のノウハウがあるので、高く・早く買い取ってもらえる可能性もあるでしょう。

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自分の持分を売るときも他共有者に伝えたほうがよい

「自分の持分であれば他の共有者に同意を取る必要はない」といいましたが、実際は登記申請の際に他共有者の協力が必要になります。

仮に他共有者が協力してくれなくとも、登記請求訴訟を起こすことで登記自体は可能です。しかし、訴訟には時間がかかるため避けたいと思う人もいるでしょう。

また、なにもいわずに持分を売却することによって、共有者から反感を買う可能性もあり得ます。

法的には自分の判断で持分を売却できますが、可能な限り共有者に伝えておくほうが無難です。話し合いが難しいのであれば、弁護士などに交渉を委任することも検討しましょう。

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相続する共有不動産をスムーズに売却するには「換価分割」を利用する

住民票 戸籍
相続で共有不動産となる場合、相続人それぞれの名前で共有登記されますが、そうなると売買手続きに支障をきたします。共有名義にすると、すべての相続人が売買に関する手続きに関与しなければならず、非常に手間がかかります。

そこで、相続人全員の合意のもと代表者1人に相続させ、売却代金を分割する方法(=換価分割)を取ることもできます。単独名義であれば代表者のみで売却手続きを進められるので、共有名義で相続するよりスムーズな売却が可能です。

一度単独で登記することになるため、遺産分割協議で「不動産を売却し、代金を分割する」と取り決めて、遺産分割協議書に明記しておくことが重要です。

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遺産相続における換価分割では贈与税が発生しない

上記のような遺産相続をしたときの「贈与税」について解説します。

本来、自分の財産を他者に譲ったときは受け取った方に贈与税が課されます。それは遺産相続分においても同じなので、上記のように換価分割をすると「本来、複数人で相続すべき不動産を1人で相続したとき」や「売却代金を分割するとき」などに贈与税がかかりそうです。

しかし、遺産の換価分割を目的としている場合、これらの贈与税はかかりません。ただし、遺産分割協議書に換価目的である旨や分割率を書いておく必要があります。

単独登記に必要な書類

共有不動産とはせずに、いったん単独で相続し登記する場合、次のような書類が必要となります。

  1. 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本
  2. 被相続人の住民票
  3. 戸籍謄本
  4. 住民票
  5. 印鑑証明書
  6. 登記済権利証もしくは登記識別情報
  7. 固定資産税評価証明書
  8. 名寄帳(固定資産課税台帳)
  9. 身分証明書の写し
  10. 遺産分割協議書
  11. 委任状

それぞれの書類について、下記で解説していきます。

1.被相続人の戸籍謄本・除籍謄本

出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本などのすべてが必要になります。高齢の方が亡くなられると、現在の電子化される前の「改製原戸籍」まで遡って取得する必要があります。一般の人にとっては非常に見にくい書類のため、できれば司法書士に取得を依頼したほうが確実でしょう。

2.被相続人の住民票

被相続人の本籍地、続柄、前住所の記載のあるものが必要です。ただし、登記簿上の住所から相続開始時までの住所移転が複数回におよぶ場合については、戸籍の附票(これまでの住所が記録されたもの)が必要となります。

住民票には前住所までの記載しかされないため、複数回移転していると、住民票だけですべてをつなげることが難しくなるためです。戸籍の附票であれば、原則として、それまでの移転の履歴がすべて表示されます。

3.戸籍謄本

法定相続人の全員分が必要です。本籍地の役所で取得します。

4.住民票

単独で登記する相続人の、本籍地が記載されているものが必要です。住民票を取得する際に、本籍地記載のものを申請するようにしましょう。

5.印鑑証明書

法定相続人全員の印鑑証明書が必要です。各自の現在の所在地役所で取得できます。

6.登記済権利証もしくは登記識別情報

売買や贈与の際には必要となります。相続の際には必須ではありませんが、司法書士に手続きを依頼するときに資料として求められる場合があります。

紛失した場合は、司法書士に依頼して代替資料を用意するか、法務局による事前通知制度を利用することになります。

7.固定資産税評価証明書

相続する不動産のものが必要です。直近の年度のものが必要であり、市区町村の役所(東京都23区は都税事務所)で取得できます。

8.名寄帳(固定資産課税台帳)

課税対象の土地や家屋を所有者ごとに一覧表にしたもの。被相続人が所有している不動産を正確に把握するために使えます。

市区町村の役所(東京都23区は都税事務所)で閲覧・取得が可能です。

9.身分証明書の写し

単独で相続する相続人の運転免許証やパスポートなどの写しが必要です。

10.遺産分割協議書

法定相続人全員の署名・捺印がある遺産分割協議書が必要です。なお、遺産分割協議書は必ず実印で捺印する必要があります。弁護士、司法書士、行政書士などに依頼して作成してもらうこともできますが、相続人自身で作成しても正しく記載されていれば問題はありません。

11.委任状

司法書士に登記手続きを依頼する場合は、別途委任状が必要となります。委任状への署名・捺印は、単独で相続する相続人のものだけで大丈夫です。

委任状以外の必要書類は、身分証明書と印鑑証明書を除き司法書士に取得を代理してもらうことが可能です。

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まとめ

共有不動産は、共有者分の費用がかかったり、分割にも手間がかかったりで、持っていても負担になるケースが珍しくありません。

また、共有者が兄弟や夫婦などの親族であったり、相続によって共有不動産が発生したりすると、話し合いがこじれてしまうというケースもよくあることです。

よくある事例として、遺産分割で土地を売却しなければならないが権利関係がややこしくて困っている、夫婦共同名義で住宅を購入したが離婚して住めなくなり売却せざるを得ない、などが挙げられます。

親しいからこそ話がこじれてしまうということが、往々にして存在します。

そういった場合、冷静に状況を判断しアドバイスしてくれる不動産会社の助けを借りてみましょう。

共有持分のよくある質問

共有持分とは?共有不動産との違いは?

共有持分とは共有不動産における「共有者ごとの所有権割合」を表したものです。持分の権利割合は1/3などの数字で表記します。ちなみに共有不動産は「他人と共有している不動産そのもの」を指します

共有不動産の売却に、共有者の同意は必要ですか?

はい、共有不動産をまるごと売却するなら、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対している人がいれば、共有不動産の売却はできません。

自分の持分だけ売却することはできますか?

自分の持分だけを売却することは可能です。設定した自分の持分割合分は共有者の許可無く売却できます。

共有持分を高く買い取ってくれる業者はありますか?

はい、あります。一般的な物件を扱う大手不動産会社よりも「共有持分を専門としている買取業者」へ売却したほうが高額となる可能性あります。また、離婚などで共有者どうしがトラブルになっている共有持分は、弁護士と連携している専門買取業者への売却がおすすめです。→ 共有持分専門の買取査定はこちら

「いろいろな不動産会社に買取を断られてしまった・・・」こんな共有持分・不動産でも売れるの?

不動産の買取自体を断られている物件でも売却できます。共有不動産は権利関係が複雑でコストもかかるので買取を積極的におこなっていない会社もあります。そういった場合も「共有持分の専門買取業者」へ売却すると良い結果が得られることが多いです。

最終更新日:
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