共有不動産は売却できるのか?共有不動産の持分の売却条件や方法について

共有不動産

相続などで共有不動産を取得したりする場合も多いと思います。共有不動産を売却したいとき、自分ひとりで所有している不動産との違いはあるのでしょうか。

実は、共有不動産を売却するには、条件があったり売却方法がいくつかあったりと、やや複雑です。

今回は、共有不動産とはどういったものを指すのか、売却したいときの条件や方法などを解説していきたいと思います。

そもそも、共有不動産とは何か

共有不動産
一般的に共有不動産とは、共有状態にある不動産のことを指し、共同名義・共有名義の不動産であるということが言えます。

原則、共有者各自が「ここの部分を持っています」という線引きがある訳ではなく、一つの不動産の所有権を持っている人が、複数人存在するということになります。

共有不動産は、相続で取得する場合が多く、兄弟や親族間で持分登記されます。また、夫婦や兄弟で、購入資金を出しあって取得した共有不動産というのもあります。

よって、共有不動産は必ずしも各自の持分は均等ではなく、負担した費用によって持分が決まることが一般的です。登記によって、各自の持分を明らかにしておくことができます。

逆に「だれが何分の1持っています」という持分登記をしない場合は、持分は基本的には均等です。

登記する際には、所有している人数分の費用がかかりますし、住宅ローンを利用したときにも、費用が人数分かかります。

共有不動産の売却に必要な条件とは

共有不動産を売却したい理由は様々あると思いますが、売却をするにはいくつか条件があります。

売却する場合、下記の2つのパターンが考えられます。

  1. 共有不動産の全部を売却したい
  2. 共有不動産の自分の持分だけを売却したい

まず、共有不動産の全部を売却したい場合を考えていきます。

例えば、兄弟2人で土地を相続して共有名義にしていた場合、兄は弟にことわりなく、単独で土地を全部売却できるのでしょうか

答えは、できません

理由は、民法に次の様な定めがあるからです。

民法251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

よって、土地を全部売却しようと思うと、共有者全員の同意が必要になります。1人でも反対すれば、売買はできません。

また共有者全員の同意には、具体的に下記の様な手続きや書類が必要です。

登記済権利証または登記識別情報
登記済権利証とは、平成18年まで発行されていた、いわゆる土地の権利書です。登記が完了すると発行されていた書類でしたが、平成18年以降は、登記識別情報が代わりに発行される様になっています。
土地測量図
売却するには、土地の面積や近隣との境界線を明らかにする必要があります。売却後のトラブルを防ぐためにも、これらの書類を作成する必要があります。
共有者全員の身分証明書、実印、印鑑証明書
不動産売買には、当然ながら本人の身分証明が必要になります。よって共有不動産であれば、全員分が必要になります。身分証明書を揃えた上で、共有不動産の売却に関する契約書に、全員の署名と実印を押印しなければなりません。

大変手間がかかることですが、後々不動産をめぐってトラブルを起こさないために、必要な手続と言えます。

では、自分の持分だけを売りたい場合はどうでしょうか。

自分の持分に関しては、他の共有者の同意を得なくとも、売却することができます

但し、共有不動産を自分の分だけ売却しようとすると、不動産の価値自体が下がってしまうことがあります。

共有不動産を売却する方法

不動産売却
共有不動産でも、自分の持分は他の共有者の同意なしに売却することができますが、不動産の価値を下げてしまう可能性があります。

では、自分の持分を売りたい、そして有利に売却するにはどんな方法があるのでしょうか。

共有不動産の売却には、主に3つの方法があります。

1.共有物分割

前述の通り、共有不動産は基本的に各自の持分は「ここまでが自分の分」という線引きがありません。

そこで、土地の場合でしたら、持分に応じて「ここまでが自分の土地」という様に、分けて自分の分を特定させます。

これを「分筆」と言います。

分筆すると、土地の共有が解消されて、それぞれが単独所有ということになります。

これを登記すれば、共有物分割の登記になります。

単独所有の土地がうまれたことで、共有者の同意を得なくても売却が可能になります。

しかし、共有者全員が同意すればよいのですが、どうしても話し合いが決裂してしまった場合には、裁判を起こすこともできます。裁判になっても決着がつかない場合は、裁判所が共有を解消するための方法を考え、判決を下すことになります。

2.換価分割

共有不動産が建物、例えば住宅やマンションといった場合はどうすればよいのでしょうか。物理的に建物を分割することは、不可能と言えます。

そこで、他の共有者に相談して同意を得た上で、建物全部を売却し、持分に応じて代金を分ける方法があります。これを「換価分割」といいます。

もちろん、土地においても換価分割の方法を取ることができます。

3.代償分割

代償分割とは、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。この場合も、他の共有者の同意が必要になります。

もし同意を得られれば、自分は現金を手に入れることができますし、共有者はより広い土地や建物を取得することができます。

ちなみに、単純に現金を得たいという動機であれば、共有不動産を売却せずとも、賃貸することで現金収入を得るという方法もあります。

この場合も、他の共有者の同意が必要になります。

ただし、土地の場合は5年以内、建物の場合は3年以内であれば、自分の持分が過半数(2分の1)以上のときに、管理行為として他の共有者の同意なしに単独で賃貸することも可能です。

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共有不動産の現実

ここまでの説明で、およそ共有不動産がどのような性質のものなのかはご理解いただけたかと思います。そこで、ここからは少し現実的なお話をしたいと思います。

共有不動産は、先ほどもお話したとおり、共有者全員の同意が取れていなければ売却することができません。実際問題として、この同意を取るのにかなり苦労します。また、やっとの思いで同意が取れたとしても、今度は「いくら」で売却するのかという点でもめることがあります。

早く売って相続の問題を終わらせたい相続人もいれば、とにかく時間をかけて高く売りたいという相続人もいるでしょう。せっかく買付け申込みが入っても、共有者全員の足並みが揃わなければ話が前に進みません。

このような特殊な事情があるため、共有不動産の売買は突発的なトラブルが生じることも多く、買主があまり積極的に購入したがらないという現実があります。

不動産が共有不動産かどうかは、法務局で登記簿を閲覧すればすぐにわかるため、物件が共有不動産の場合は買主がトラブルを恐れて離れてしまうのです。ですから、共有不動産は相場よりも安くなり、また買主から厳しい価格を提示される可能性も高いです。

では、このように売れにくい共有不動産を円滑に売却するにはどうしたら良いのでしょうか。

相続する共有不動産をスムーズに売却する方法

住民票 戸籍
共有不動産をスムーズに売却するためには、「登記」と「売却」を分けて進める必要があります。

まずは相続人のうちの誰か一人に、不動産を単独名義で登記移転します。

相続で共有不動産となる場合、相続人それぞれの名前で共有登記されますが、そうなると売買手続きに支障をきたします。

共有で登記を入れてしまうと、売買に関するあらゆる書類や手続きにも、それらすべての相続人が関与しなければならなくなるため、手続きが非常にややこしくなります。

そこで、相続人同士で話し合って誰か一人に単独名義で登記移転させます。そうすることで、後の売却手続きは相続人のみの手続きで進めることができますので、割安な価格設定にする必要もありません。

通常の売却と同じ流れにできます。

ちなみに、この場合は売却して得た代金を相続人で分配します(換価分割)。

一度単独で登記することになるため、事前に遺産分割協議で、不動産を売却して代金を一定割合で分割する旨の取り決めをし、遺産分割協議書に書いておくことが重要です。

通常、単独名義の不動産を売却して譲渡所得などが発生した場合は、その名義人に所得税などが課税されますが、あらかじめ換価分割する旨が遺産分割協議書に明記されていれば、それも回避することができます。

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単独登記に必要な書類

共有不動産とはせずに、いったん単独で相続し登記をする場合、次のような書類が必要となります。

1.被相続人の戸籍謄本・除籍謄本

出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本などのすべてが必要になります。ご高齢の方がお亡くなりになられますと、現在の電子化される前の「改製原戸籍」まで遡って取得する必要があります。一般の人にとっては非常に見にくい書類のため、できれば司法書士に取得を依頼したほうが確実でしょう。

2.被相続人の住民票

被相続人の本籍地、続柄、前住所の記載のあるものが必要です。ただし、登記簿上の住所から相続開始時までの住所移転が複数回に及ぶ場合については、戸籍の附票が必要となります。

住民票には前住所までの記載しかされないため、複数回移転していると、住民票だけですべてをつなげることが難しくなるためです。
戸籍の附票であれば、原則として、それまでの移転の履歴がすべて表示されます。

3.戸籍謄本

法定相続人全員の現在のものが必要です。

4.住民票

単独で登記する相続人の本籍地記載があるものが必要です。住民票を取得する際に、本籍地記載の有無にチェックを入れないと表示がされませんのでご注意ください。

5.印鑑証明書

法定相続人全員の印鑑証明書が必要です。

6.所有権登記済証(権利証)

登記手続きでは必要ありませんが、司法書士が確認するため必要になります。

7.固定資産税評価証明書

相続する不動産のものが必要です。直近の年度のものが必要であり、東京都の不動産であれば、各都税事務所ならどこでも取得できます。

8.名寄帳

非課税道路部分がある場合、それらも含めたものが必要です。

9.身分証明書の写し

単独で相続する相続人の運転免許証やパスポートなどの写しが必要です。

10.遺産分割協議書

法定相続人全員の署名捺印がある遺産分割協議書が必要です。なお、遺産分割協議書は必ず実印で捺印する必要があります。弁護士、司法書士、行政書士などに依頼して作成してもらうこともできますが、相続人自身で作成しても、正しく記載されていれば問題はありません。

11.委任状

司法書士に登記手続きを依頼する場合は、別途委任状が必要です。委任状への署名捺印は、単独で相続する相続人のものだけで大丈夫です。

おもな必要書類は以上です。

このように必要になる書類は多岐に渡りますが、上記の公的書類のうち印鑑証明書以外は司法書士でも代理で取得することができます。

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まとめ

共有不動産は、共有者分の費用がかかったり、分割にも手間がかかったり、持っていてもメリットがないケースが多いようです。

また、共有者が兄弟や夫婦などの親族であったり、相続によって共有不動産が発生したりすると、話し合いがこじれてしまう場合もあります。

よくある事例として、遺産分割で土地を売却しなければならないが権利関係がややこしくて困っている、夫婦共同名義で住宅を購入したが離婚して住めなくなり売却せざるを得ないということなどが挙げられます。

親しいからこそ話がこじれてしまうということが、往々にして存在します。

そういった場合、冷静に状況を判断しアドバイスしてくれる不動産会社の助けを借りてみましょう

最終更新日:

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