共有不動産は売却できるのか？売却条件や方法について解説します！

共有不動産とは、複数人が所有権をもっている状態の不動産です。

共有者それぞれに不動産を使用する権利があり、管理や処分には他共有者との話し合いが必要です。

共有不動産を売却したい場合、共有者全員の同意が条件となります。

ただし、他共有者が売却に反対している場合、自分の共有持分（各共有者がもつ所有権）を売却する方法もあります。

共有持分だけの売却なら、他共有者の同意は不要なので、共有持分専門の買取業者へ無料査定を依頼して、持分売却に向けたアドバイスを聞いてみましょう。

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共有不動産の売却に必要な条件は「共有者全員の同意」

共有不動産を売却したい理由はさまざまだと思いますが、どんな状況であっても売却の必須条件は「共有者全員が売却に同意していること」です。

例えば、兄弟2人で土地を相続して共有名義にしていた場合、兄は弟にことわりなく単独で土地を全部売却できるのでしょうか？

結論からいえばできません。

理由は、民法に次のような定めがあるからです。

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。出典：e-Govポータル「民法251条」

条文に記載されている「共有物に変更を加えることができない」の「変更」には、売却も含まれます。

よって、共有不動産をまるごと売却する場合、共有者全員の同意が必要です。

共有者のだれか１人でも反対すれば、売却はできません。

「共有者の所在がわからない」「認知症にかかっている」といった場合の対処法

共有者全員の同意が必要となれば、当然ですが共有者と話し合いをおこない、売却の意思を確認しなければいけません。

しかし、共有状態が長く続くと、共有者の所在や連絡先がわからないケースや、認知症にかかってしまい意思疎通が取れないケースもあります。

こういった状況でも、勝手に共有不動産を売却してはいけません。

所在がわからなければ戸籍などから調査しなければなりませんし、認知症にかかっているなら成年後見制度の利用など法的手続きが必要です。

これらの調査や手続きは、弁護士に依頼すればアドバイスや代行をしてもらえます。不動産問題に詳しい弁護士へ相談し、適切な対処を取ってもらいましょう。

共有不動産を売却する方法

共有不動産を売るためには共有者の同意が必要ですが、その話し合いのときに「どのように共有不動産を売却するか」も決めなければいけません。

共有不動産の売却には、主に3つの方法があります。

• 1.不動産を分筆してから売却する
• 2.共有不動産を売却してから利益を分配する
• 3.共有者間で共有持分を売買する

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

1.不動産を分筆してから売却する

共有不動産が土地の場合、持分割合に応じて境界線をひき直し、別々の土地に切り分けて登記する「分筆」という方法があります。

分筆すると土地の共有が解消されて、それぞれが単独名義の不動産となります。

単独名義の土地になったことで、共有者の同意を得なくても売却が可能です。

建物も分筆は可能ですが、1つの建物に境界を作って単独名義とするのは難しいため、基本的にはおこなわれません。

別の方法で分割するのが一般的です。

ちなみに、上記のように共有不動産を「不動産の状態を維持したままで分割する」ことを「現物分割」といいます。

2.共有不動産を売却してから利益を分配する

上記のとおり、共有不動産が建物の場合は物理的に分割できないことがほとんどです。

そのため、他の共有者に相談した上で、建物全部を売却し持分割合に応じて代金をわける方法があります。

もちろん、建物だけでなく土地においてもこの方法を取ることは可能です。

上記のように共有不動産を「売却して現金に換えてから分割する」行為を「換価分割」といいます。

3.共有者間で共有持分を売買する

共有者間で、共有持分を売買することも可能です。

他の共有者に自分の共有持分を買い取ってもらえば、自分は現金を手に入れられますし、共有者は持分割合を増やせる（場合によっては不動産を単独名義にできる）ので、双方にメリットがあります。

逆に、自分が他の共有者から共有持分を買い取るケースもあります。

どちらにしても、共有持分を買う方にはある程度の資金力が必要です。

上記のように「共有者間での共有持分の売買（持分の代わりに金銭を支払う）」のを「代償分割」といいます。

自分の共有持分のみなら単独での売却もできる

ここまで解説したように、共有不動産は共有者全員の同意が取れていなければ売却できません。

実際問題として、この同意を取るのにはかなり苦労します。

お互いの利害が対立し、売却を反対されるケースは珍しくありません。

また、やっとの思いで同意が取れたとしても、今度は「いくら」で売却するのかという点でもめることがあります。

このように、共有者全員で売却に向けた足並みが揃わないとき、自分の持分のみ売却することも検討しましょう。

自分の持分であれば、他の共有者に同意を取る必要もないので、いつでも自由に現金化が可能です。

共有持分の売却は専門の買取業者に相談がおすすめ

共有持分のみの売却は自分の意思のみで可能ですが、共有持分だけを取得しても不動産の使用・管理に制限があるため、売り出しても価格は低くなる傾向にあります。

そのため、共有持分のみを売却するなら、共有持分専門の買取業者に相談しましょう。

共有持分運用のノウハウがあるので、高く・早く買い取ってもらえます。

当サイトを運営するクランピーリアルエステートも、共有持分専門の買取業者としても多数の買取実績があります。無料相談もおこなっていますので、お気軽にお問い合わせください。

自分の持分を売るときも他共有者に伝えたほうがよい

「自分の持分であれば他の共有者に同意を取る必要はない」といいましたが、実際は登記申請の際に他共有者の協力が必要になります。

仮に他共有者が協力してくれなくとも、登記請求訴訟を起こすことで登記自体は可能です。

しかし、訴訟には時間がかかるため避けたいと思う人もいるでしょう。

また、なにもいわずに持分を売却することによって、共有者から反感を買う可能性もあり得ます。

法的には自分の判断のみで持分を売却できますが、可能な限り共有者に伝えておくほうが無難です。

相続時に共有不動産を売却する場合は「換価分割」がスムーズ

不動産を相続によって共有名義にすると、売却時にはすべての相続人が手続きに関与しなければならず、非常に手間がかかるでしょう。

そこで、相続人全員の合意のもと代表者1人に相続させ、売却代金を分割する方法（換価分割）を取ることもできます。

単独名義であれば代表者のみで売却手続きを進められるので、共有名義で相続するよりスムーズな売却が可能です。

一度単独で登記することになるため、遺産分割協議で「不動産を売却し、代金を分割する」と取り決めて、遺産分割協議書に明記しておくことが重要になります。

遺産相続における換価分割では贈与税が発生しない

通常、贈与では受け取ったほうに贈与税が課せられます。

単独名義で相続してから売却して代金を分割する方法だと、代表者から他の相続人に対して、売却代金を贈与しているように見えるでしょう。

しかし、遺産の換価分割を目的としている場合、贈与税はかかりません。

ただし、遺産分割協議書に換価目的である旨や、分割率を書いておく必要があります。

単独登記に必要な書類

共有不動産にはせずに、いったん単独で相続し登記する場合、下記の表にある書類が必要となります。

被相続人の戸籍謄本・除籍謄本	出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本などのすべてが必要。被相続人の年齢によっては、現在の電子化される前の「改製原戸籍」まで遡って取得する必要がある。
被相続人の住民票	被相続人の本籍地、続柄、前住所が記載されているもの。被相続人が複数回移転していれば、戸籍の附票も必要。
相続人の戸籍謄本	相続人が複数いる場合、全員分が必要。
相続人の住民票	相続人が複数いる場合は全員分（代表者1名が相続するならその人の分だけでよい）必要。
相続人の印鑑証明書	相続人が複数いる場合、全員分が必要。
登記済権利証もしくは登記識別情報	不動産を取得して所有権移転登記をしたときに発行されるもの。紛失した場合は司法書士に依頼して代替資料を用意してもらうか、法務局の事前通知制度を利用する。
固定資産税評価証明書	直近の年度のものが必要。各自治体の役所や都税事務所で取得する。
名寄帳（固定資産課税台帳）	課税対象の不動産を自治体ごとにまとめたもの。各自治体の役所や都税事務所で取得する。
相続人の身分証明書の写し	運転免許証やパスポートなど。
遺産分割協議書	相続人全員の署名・捺印があるもの。書式は自由で相続人自身が作成してもよいが、司法書士に依頼するのが一般的。
委任状	司法書士に登記手続きを依頼する場合に必要。

身分証明書と印鑑証明書以外は、司法書士に取得を代行してもらうことも可能です。

まとめ

共有不動産は費用のかかる資産であり、持っていても負担になることがほとんどです。

共有者が家族や親族でも、話し合いがこじれてしまうケースは少なくありません。

「遺産分割で土地を売却したいが、権利関係がややこしい」「離婚にあわせて夫婦共有名義の住宅を処分したい」など、法律問題が絡んだトラブルもあります。

自分1人で悩まず、冷静に状況を判断しアドバイスしてくれる弁護士や不動産会社の助けを借りましょう。