「共有物分割請求」とは、共有不動産の分割を自分以外の共有者に対して求める権利・行為です。
共有不動産は、複数人で1つの不動産を共有している状態です。この不動産を持分割合（=共有者それぞれの所有権の割合）にあわせて分割するために、話し合いや訴訟をおこないます。
共有物分割請求は共有者であれば誰でも実行可能で、請求を受けた他の共有者は話合いや訴訟を経て、必ず不動産を分割しなければいけません。
共有物分割請求は個人でもおこなえますが、自分になるべく有利な分割方法にしたり、分割請求が認められない事態を防ぐには、不動産問題に詳しい弁護士へ相談することをおすすめします。
また、共有状態を解消したい場合、自分の共有持分のみを専門買取業者に売却する方法もあるので、無料査定を利用して「共有物分割請求と買取のどちらがお得か？」を相談してみるとよいでしょう。
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目次
共有物分割請求とは？
1つのものを複数人で共有して所有していると、自分1人で所有している場合に比べて権利の行使が制約されるため、さまざまな不都合が生じることがあります。
共有することによる具体的な制約について
自分1人で実家を所有している場合は、実家を売るにしても、リフォームするにしても、自分だけの判断で自由に決められますが、共有している場合は、しようとしている行為によって、次のように他の共有者の同意が必要となるのです。
【変更行為】
共有物に変更を加える行為で、具体的には売却や増改築、取り壊しなどが該当します。変更行為については、共有者に及ぼす影響が非常に大きいため「共有者全員の同意」が必要です。
【管理行為】
共有物を管理する行為で、具体的には共有物を賃貸に出したり、賃借人との賃貸借契約を解除する行為が該当します。
変更行為よりは、共有者に及ぼす影響が少ないため「持分価格の過半数の同意」が必要です。
【保存行為】
共有物を適切に維持していくために必要な行為で、具体的には共有物が壊れた場合の修繕や、不法占拠者を追い出したりする行為が該当します。
保存行為については、他の共有者の利益にもつながるため、共有者であれば誰でも単独で行うことができます。
不動産を共有している場合、共有者の1人が売却したいと思っても、ほかの共有者が賛成してくれないと、いつまで経っても売却できないという不都合が生じるため、民法では「共有物分割請求」という権利を、各共有者に認めたのです。
共有状態を解消することを求める権利
共有物分割請求とは、簡単にいうと共有状態を解消するよう他の共有者に対して請求する権利のことです。
【共有物分割請求を具体例で考えよう】
例えば、1mの金太郎飴を兄弟2人で2分の1ずつ共有しているとします。
兄は金太郎飴を売ってお金にしたいと考えていますが、弟は大反対で賛成しない場合、兄は弟に対して「共有物分割請求」をして、金太郎飴を切って二等分して、兄の分だけ売却することができるのです。
弟は、残りの半分をそのまま所有します。このように、共有物分割請求をした場合は、先ほどの金太郎飴のように現物を分割するのが原則です。
ですが、不動産の場合は家を真っ二つに割って分割することは不可能ですし、仮にやったとしても資産価値はとんでもなく下がるでしょう。
そのような場合は、現物を分割するのではなく、自宅を売却してお金に換えて、そのお金を分けるという方法がとられるのです。
ただし、共有物分割請求はあくまで請求できる権利であり、他の共有者に対して分割することをすぐさま「強制」できるわけではありません。
強制的に共有不動産を分割したい場合は、弁護士と協力して裁判所に訴えるとよいでしょう。
共有物分割は、第一に話し合い
共有物分割請求をするには、最初に「共有物分割協議」をする必要があります。わかりやすく言うと、まずは共有者全員で話し合うということです。
共有物分割協議をしても、それぞれの意見が平行線で合意に達することが難しい場合に、次のステップとして裁判所を利用して「共有物分割調停」や「共有物分割訴訟」へと移行していくことになります。
では、共有物分割協議の話し合いの中では、具体的にどのような和解案が考えられるのでしょうか。よくあるパターンについてご紹介したいと思います。
和解案1：居住している共有者から家賃を支払ってもらう
共有物分割請求をすることになる1つの理由として、他の共有者だけが不動産を使用しているケースがあります。
このような場合は、不動産を売却するとなると、不動産を使用している共有者が賛成しないことがほとんどなので、代わりに家賃を請求することが可能です。
1人の持ち物ではないのに、1人だけが使用しているような場合は、共有持ち分の割合に応じて、不動産を使用する対価として家賃をもらうことで和解します。
過去に裁判で家賃の請求について争った事例がありますが、最高裁でも家賃の請求について認める判決が出ているようです。
和解案2：買い取り請求をする
共有不動産に住んでいる共有者に対して、自分の持分を買い取ってもらうことで、問題を解決することもあります。
ただ、共有物分割請求とは違い、買い取り請求については正式に権利としては認められていないため、裁判で訴えて強制的に買い取らせることはできません。
あくまで、他の共有者が任意で同意して買い取ってくれなければならないため、買い取り価格については慎重に交渉する必要があります。
ただ、住んでいる共有者からすれば、強制されることではないので、ある程度納得できる価格でなければ、応じてもらえないことが多いというのが実態です。
建物の明け渡しは請求できないのか
共有者の1人が不動産を独り占めして使用している場合、その共有者に対して建物の明け渡しを請求できないのでしょうか。
そもそも、ほかの共有者にも不動産を使用する権利はあるはずですから、明け渡し請求が認められてもよさそうな気がします。
ところが、結論からいうと、共有者の1人に対する明け渡し請求は認められません。
法的解釈については非常に複雑なので、ここでは詳しく触れませんが、独り占めして使用してはいるものの、自身の共有持ち分という権利に基づいて使用している以上は、不法占拠しているわけではないからです。
そのため、使用している共有者に退去してもらうことは、基本的にあきらめた方が賢明でしょう。
共有物分割請求の具体的な流れについて
共有物分割請求権を行使するためには、次のような手順を踏んでいく必要があります。
ステップ1：共有物分割協議でまずは話し合い
最終的に、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起して、強制的に共有状態を解消するためには、大前提として事前に共有者間で協議が行われていた事実が必要です。
そこで、まずは共有者全員に通知をして、共有状態を解消するための話し合いを行います。この際、共有者に出す通知は必ず「内容証明郵便」で発送することがポイントです。
協議が整わなくて裁判に移行する場合、他の共有者から「協議が行われていないから、訴訟要件を満たしていない」といったような主張を受けることがあります。
実際、共有物分割協議はすべての共有者が一堂に会して話し合うこともなくはないのですが、多くの場合は電話やメールなどのやり取りだけで、およその見通しが立つことが多いのです。
共有物分割に応じたくない共有者は、共有物分割訴訟が提起されると、まだ直接会って協議をしていないことなどを理由に、訴訟を拒んでくる可能性があります。
ただ、共有物分割協議については、法律によってやり方を細かく規定されているわけではないため、協議の申し入れをした事実と、一定期間の協議をした記録があれば、電話やメールでも協議をしたと認めてもらえるのです。
そこで、協議の申し入れをした証拠とするために、共有物分割協議の申入書については、必ず内容証明郵便によってすべての共有者に対して発送しましょう。
ステップ2：共有物分割調停（飛ばすことも可能）
協議が整わない場合、そのまま訴訟を提起して裁判に移行しても何ら問題はありません。
実際、共有物分割訴訟については「調停前置主義（調停してからでなければ、訴訟が起こせない）」がとられていないため、わざわざ調停を経由しなくても大丈夫です。
ただ、裁判となると解決までにはそれなりの時間がかかることを覚悟しなければなりません。
また、一旦裁判を起こすと、共有者同士の仲はかなりの対立関係になってしまうため、共有関係にある人が親族の場合、裁判の末判決を得たとしても、関係悪化は避けられないでしょう。
調停であれば、裁判のように対立するというよりも、裁判所に間に入ってもらって、再度協議をするといった感じです。
裁判のようなしこりは残りませんし、裁判官や調停委員が双方の言い分を聞いた上で、公平中立な立場から、客観的な和解案を提案してくれるため、共有物分割協議よりも合意できる可能性が高くなります。
よって、時間的な余裕があって、穏便に解決したい場合は、裁判の前に弁護士を介して共有物分割調停を申し立てるとよいでしょう。
ステップ3：共有物分割訴訟
話し合いや調停でも話がまとまらなければ、共有物分割訴訟によって、裁判所に分割を命じる判決を出してもらうしかありません。
訴訟までもつれた場合の解決へのポイントは、どのような判決を望むのかを明確にして戦略を考えることです。
次の3つのパターンの中から、自分自身が望む判決を求めることになります。
現物分割
共有不動産自体を切り分けて、共有持分に応じて分割することによって共有状態の解消を求めます。
整形された土地であれば、比較的現物分割しやすいケースもありますが、不整形地や建物などについては、現物分割は難しい場合もあるようです。
裁判所としては、まず現物分割ができないかを検討した上で、合理性や公平性などを勘案して難しいと判断した場合は「代償分割」または「競売」のどちらかで判決を出すのが一般的です。
代償分割
共有状態を解消するために、他の共有者の持分についてお金（代償金）を支払って買取する方法です。
代償分割については、協議の段階ですでに交渉して決裂しているケースもありますが、判決になった場合は、代償金の金額についても裁判所が判断して判決を出すのです。
競売
裁判所を通じて強制的に競売によって売却し、受け取った代金を共有者で分割するという方法です。
売却して現金を分ける「換価分割」に似ていますが、競売の場合は共有者全員が合意していなくても、判決が出れば売却されてしまうため、共有不動産に居住中の共有者がいる場合は、競売によって強制退去を迫られることに注意しなければなりません。
【ワンポイントアドバイス：競売はできる限り避けるべき】
競売とは、住宅ローンが返済できなくなったようなワケあり物件について、裁判所が強制的に売却する手続きのため、通常の不動産取引のように売買契約書を交わしたり、重要事項説明をされたり、といった手続きなどは行われません。
入札をするのも、一般個人ではなく、プロの投資家や不動産業者のため、価格については一般市場で通常通り売却する場合に比べると、数割程度安くなるのが一般的です。
そのため、共有物分割請求で最終的に競売になってしまうと、各共有者が受け取る代金についても非常に少なくなってしまうため、どうせ売却するのであれば、競売ではなく不動産会社に頼んで売却する方向でまとめたほうが得策といえます。
例外的な解決方法もある
このように、共有物分割請求については、現物分割、代償分割、競売のいずれかの判決が出ますが、状況によってはそれ以外の例外的な方法による解決がなされるケースもあります。
共有不動産が複数あるケース
相続によって息子兄弟や姉妹が不動産を取得して、そのまま共有状態になるようなケースでは、共有不動産は1つではなく複数存在するケースもあります。
そのような場合は、１つずつの不動産について分割していくと、最終的に公平性を維持できなくなる可能性があるため、共有している不動産を一括して分割することで解決を図るのです。
相続による共有と共有物分割請求の注意点について
不動産が共有状態になる理由の１つが「相続」です。例えばよくあるケースが実家の相続で、ほかに目立った財産がないような場合に、実家を子供達が共有するケースがよくあります。
この場合、兄弟のいずれかが共有状態を解消したいと考えて共有物分割請求をする際には注意が必要です。
遺産分割協議が完全に終わっていない状況のもとでは、共有物分割請求ではなく「遺産分割」を優先しなければなりません。
ほかに目立った財産がなく、すぐに遺産分割協議自体が合意していればよいのですが、預貯金などの相続財産も絡んでくる場合については、遺産分割協議がすぐにまとまらないことがあります。
だからといって、相続によって共有状態となった不動産だけを対象として、共有物分割請求を提訴することは認められず、その場合については、次のような手続きをとる必要があるのです。
ステップ1：遺産分割協議
相続財産についてどのように分けるのか、相続人全員で話し合って決めます。共有物分割請求と同じで、メールや電話によるやり取りでの協議でも問題はありません。
ステップ2：遺産分割調停
遺産分割については、共有物分割請求とは違い調停か審判によって最終的な解決方法が決まります。
まずは裁判官や調停委員を交えて調停を行い、折り合える点がないかを模索することが一般的ですが、いきなり審判を申し立てることもできなくはありません。
ただ、裁判所から調停をしない理由を問われる可能性があり、場合によっては調停にまわされる可能性もあるため注意が必要です。
ステップ３：遺産分割審判
遺産分割調停で話がまとまらなければ、遺産分割審判といって、裁判所が当事者の事情すべてを考慮して、遺産分割を決定します。
審判に納得ができない場合は、即時抗告によって高等裁判所で再度主張立証の期日が設定され、最終的に審判が下るのです。
遺産分割確定後なら、共有物分割請求が可能
このようにして、共有不動産も含めたすべての遺産について遺産分割協議が確定すれば、相続の手続きとしては一旦完結します。
よって、これ以降に共有物の分割を請求したい場合については、共有物分割請求権を行使して、協議や裁判をすることが可能です。
つまり、同じ共有状態の解消という目的だったとしても、相続手続き中の案件については、まずは「遺産分割」の中で解決しなさいという考え方があるからです。
【具体例で考えよう】
兄弟で土地を共有して相続して、その後、兄が自分の持分を第三者に売却し、第三者から弟に対して共有物分割請求がなされたような場合については、第三者は相続とは関係ないため、遺産分割ではなく、共有物分割請求によって解決することになります。
現物分割に関する過去の判例について
共有物分割請求をした場合、まずは現物分割の方向で模索することになるのですが、現物を公平に分割することは簡単ではないため、訴訟においても度々議論になることがあります。
ここでは過去の判例を紹介しつつ、裁判所の傾向について探っていきたいと思いますので、ぜひ参考にしてください。
現物分割VS現物分割+代償金の事例
本件訴訟における、双方の主張は以下の通りです。（東京地裁 平成27.11.30）
被告：建物の重要な部分が存在している部分の土地を被告、それ以外の土地を原告が取得し、価値の公平性については代償金によって解決する
双方の主張に対し、裁判所は結論として原告側の主張通り、土地全体を現物分割する判断を下したのですが、その理由としては以下の通りです。
・土地の上に建っている建物自体が、築60年程度と非常に古く、引き続き保存する可能性が低いこと
・訴訟中にも土地価格が変動しており、合理的な代償金の判断が難しいこと
・被告側にすぐに代償金を支払う能力があるとの立証がないこと
これらの理由から、被告側の事情は考慮されず、土地すべてを現物分割することとなりました。本件判例から学べることは、代償金による解決を訴える場合における、立証すべき事柄です。
合理的な代償金の算出
代償分割の判決を貰いたい場合は、代償金の妥当性や合理性について、裁判の中で立証していく必要があります。
相場の調査や、価値が異なるとする根拠など、裁判所が納得できる資料を準備しなければ、現物分割の判決が出てしまう可能性があるのです。
代償金の支払い能力
代償金によって解決したいのであれば、大前提として代償金をすぐに支払えることも立証する必要があります。
裁判所も、紛争の根本的な解決を望んでおり、判決を出したとしても、代償金が支払われなければ解決にならないため、事前に代償金の支払い能力については確認をするのです。
また、代償金は相手が合意しない限り、原則的に分割ではなく一括での支払いが必要になることも覚えておきましょう。
共有物分割請求が権利濫用にあたるケース
共有物分割請求は、話し合いから始まりますが、最終的に折り合いがつかなければ競売してでも分割するという、非常に強い権利であるため、共有物分割請求を受ける側にとっては死活問題になるケースもあります。
そのため裁判所は、共有物分割請求について「権利濫用」によって請求を認めないことがあるのです。ここでは、実際に権利濫用と判断して訴えを認めなかった事例についてご紹介したいと思います。
権利濫用ケース1：息子が母親の住んでいるマンションを競売に
母親の住んでいるマンションを、息子と母親で共有していたのですが、息子が専門学校に通う資金に充てることを目的に、共有物分割請求を起こし、マンションを競売にかけようとしました。
母親は代償金を支払うことも難しい状況だったため、共有物分割請求が認められれば退去を余儀なくされるような状況でしたが、裁判所は息子の共有物分割請求を「権利濫用」として認めなかったのです。（東京高裁 平成25.7.25）
権利濫用ケース2：別居中の夫婦のケース
妻と子供を自宅においたまま出て行った夫が、夫婦共有名義になっている自宅に対して、共有物分割請求をした事例です。
本件では、別居に至る経緯や、競売となれば妻と子供が住む場所を失う事になるとして、夫の共有物分割請求は棄却されました。
このように、諸般の事情を考慮して、一定の場合には共有物分割請求が権利濫用として棄却されることがありますので、覚えておきましょう。（大阪高裁平成17.6.9）
共有物分割請求された場合の対処法について
ここまでは、主に共有物分割請求をする側の視点で解説してきましたが、もしも自分自身が共有物分割請求をされた場合についても、想定しておく必要があります。
では、もしも共有物分割請求された場合、どう対処することがベストなのでしょうか。
和解に応じたほうが良い場合もある
共有物分割請求については、適法に訴えがされているのであれば、いくら反対しても権利濫用でもない限りは、最終的には競売になってしまうため、できればそうなる前に和解したほうがよいケースが多いです。
買取を求められた場合についても、意固地になって反対するのではなく、価格が折り合えば買い取る、または金額次第では家賃を負担するといった対処法で解決することをおすすめします。
請求された側の人の中には、共有物分割請求の性質を知らず、反対し続ければ住み続けられると誤解しているケースもあり、判決で競売になってから驚く人もいるようです。
共有物分割請求された段階で、どこかしらで落としどころが必要になるため、割り切って和解案が結べるよう動くことが大切です。また、和解案締結のために、弁護士に相談するのも良いでしょう。
まとめ
今回は、共有物分割請求について解説してきました。
相続や離婚などで共有状態となった不動産については、共有物分割請求によって共有状態を解消できますが、決められた手順やルールを守る必要があるため注意が必要です。
また「権利濫用」にあたるような場合については、棄却されることもあるようです。
このように共有物分割請求については、法的に複雑な内容を含んでいるとともに、共有者との交渉が非常に重要になってくるため、共有物分割請求をする場合はできる限り弁護士に依頼したほうがよいでしょう。
また、共有物分割請求された場合についても、同様に弁護士を立てて対応することをおすすめします。
