売却できない囲繞地・袋地（旗竿地）の活用方法や処分方法を説明！

公道に通じていない点から「建物の建築が難しい」とされている囲繞地・袋地。

実際に囲繞地・袋地（旗竿地）を所有していたり、相続することになった人は

「囲繞地・袋地（旗竿地）は売却できないの？」

「囲繞地・袋地（旗竿地）を放置することで発生するデメリットはある？」

など、さまざまな疑問や不安があることでしょう。

この記事では不動産専門家の観点から、あなたの疑問や不安点を解消します。

具体的には

・囲繞地・袋地（旗竿地）が売却しにくい理由
・囲繞地・袋地の難点を解消する方法
・売れない囲繞地・袋地（旗竿地）を高く売却するための3つのコツ

などの重要なポイントにしぼって、わかりやすく解説していきます。

この記事を読めば、囲繞地・袋地でも高く売却できるようになるので、ぜひ参考にしてみてください。

囲繞地・袋地（旗竿地）が売却しにくい理由

囲繞地・袋地（旗竿地）には様々なデメリットがあるため、土地としての利用が難しいです。

したがって、よほど特別な魅力がなければ売却が困難なケースが多いです。

具体的には以下のようなデメリットがあります。

以下の項目から、それぞれについて具体的に説明していきます。

建物の建築ができないケースが多い

現在の建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には建物を建築できません。

なぜなら、火災や事件・事故などが発生した場合に緊急車両が通行する幅を確保するためです。

囲繞地・袋地は道路に接していませんから、原則として建物を建てられません。

したがって、高値での売却はあまり期待できません。

日当たりや風通しが悪い

先ほどの項目では、法令上の制限について解説しました。

ですが、囲繞地は実用性の観点からも利用価値が高くありません。

囲繞地は、全面が建物に囲まれていることから日当たりも風通しも悪いです。

また、公道から離れているため工事をする際に機材を使用できないため、工事費が割高になるケースもあります。

このように、法令上の制限だけではなく、住宅として利用する際の実用性の低さも売却しにくい理由です。

囲繞地・袋地の難点を解消する方法

囲繞地は公道に接していないため、他人の所有地を通らなければ外に出られません。

そのような場合は、所有者の許可を得ないと外出できないのでしょうか？

以下の項目から、詳しく解説していきます。

囲繞地通行権を行使する

囲繞地は道路に接していませんから、どうやって公道にアクセスするのかと心配される方も多いでしょう。

民法では、囲繞地を利用している方は囲繞地に接する他人の土地を通行してもよく、必要であれば通路を開設してもよいと定められています。これを囲繞地通行権と言います。

しかし、この権利は自分の都合で他人の土地を通行することを認める権利ですので、厳しい制限があります。

まず、通行時にはその土地の利用者に迷惑をかけない方法で通行しなければいけません。

また、原則として償金（通行料）を支払う必要があります。金額は決まっていませんので、当事者間で金額の話し合いが必要です。

なお、原則として自動車での通行はできませんが、自動車がなければ生活に支障がある一部の地域では、例外的に裁判で自動車での通行もしてよいと認められる場合があります。

車の通行権を認めてもらう

隣接する土地を通行する方法は囲繞地通行権の行使だけではありません。

囲繞地通行権により支払わなければならない金額よりも、割増の金額を支払う代わりに車の通行を認めてもらう契約を結ぶ方法もあります。

事例や裁判例により異なりますので一概にはいえませんが、この契約により公道まで通行する権利を得て、車両が通行できる道路を開設した場合には建築が可能となることが多いです。

通行地役権を設定する

金銭を支払って、通行地役権を設定してもらう方法も考えられます。地役権とは、ある土地のために他の土地に何かをしてもらう・しないでもらう権利のことです。

囲繞地のケースでは、「囲繞地のために公道に通じる隣の土地を通行させてもらう」「通路を開設させてもらう」などの地役権を設定する場合もあります。

通行地役権は登記できるので「通行地役権がある事実」を証明できます。

また、あくまで土地に権利が付随しますので、相続や売却により囲繞地の所有者が変わったとしても通行する権利には影響を与えません。

後のトラブルを避けるため通行地役権を設定してもらい登記しておくことを強くお勧めします。

しかし、法知識に乏しい方では、登記をおこなうことは困難です。

ですので、通行地役権の設定を希望する場合は、弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。

囲繞地・袋地（旗竿地）を高く売却するための2つのコツ

囲繞地・袋地は再建築ができないため、利用価値が高いとはいえません。

また、旗竿地はギリギリまで建物が建っているケースが多く、通行地役権の設定では再建築をできないので有効活用が難しいです。

これらの理由から、囲繞地・袋地（旗竿地）を売却しようとしても、安価になってしまいます。

そこで、少しでも高く売却する方法を以下の項目から、お伝えしていきます。

再建築不可物件専門の買取業者への売却する

一番簡単な売却方法は再建築不可物件専門の買取業者に依頼することです。とくに、忙しい場合や、金銭的に困っていないケースでは最良の選択肢でしょう。

複数の買取業者に査定を依頼し、最も高額で購入してくれる業者に売却してしまえば、面倒なことは何もありません。

いくつかの買取業者に見積もりを依頼し、最も高値を提示してくれた不動産会社に依頼するとよいでしょう。

当社は囲繞地・袋地（旗竿地）の買取に力をいれております

当社、クランピーリアルエステートは再建築不可物件に詳しいエキスパートが常に在籍しております。

物件の資産価値を上げるノウハウや実績があるため、囲繞地・袋地（旗竿地）物件でも、高価に買い取りできます。

囲繞地・袋地（旗竿地）の売却をご検討中の方や、まずは物件のお値段を知りたいという方もお気軽にご相談ください。

隣地の所有者に売却する

隣接している土地の所有者に購入してもらうのもよい方法です。

隣接している土地が接道義務を果たしている場合は、購入して土地を繋げることで再建築が可能となります。

隣接する土地を購入すると、元々の土地を拡張できるので資産価値が高まります。

隣人にとっては隣地を比較的安価に購入するチャンスですし、所有者にとっては高値で購入してもらうチャンスです。

両者にメリットがありますので、隣人に売却できるとよいかもしれません。

売れない囲繞地・袋地（旗竿地）を所有し続けるデメリット

現在、お金に困っていないから、所有している旗竿地を急いで売却する必要はないと考えている方がいるかもしれません。

しかし、必ずしもそうとは言えません。不動産は所有するだけでも維持費がかかってしまいます。

将来も利用する見込みがない土地は早めに売却すると良いでしょう。

空き家・空き地の維持費がかかる

囲繞地や旗竿地を所有していると、維持費がずっとかかります。

利用していないのに維持費がかかるのかと驚かれる方もいるかもしれません。

しかし、人が住んでいるときより住んでいないときの方が荒れやすく、維持費がかかるものです。

空き家であれば定期的に空気の入れ替えをしたり清掃をしたりしなければいけません。

管理責任が追求されて莫大な損失につながる

空き家を放置しておくとホームレスが住み着いたり、子供が入り込んで遊んでしまうケースもまれにあります。

空き家に無断で侵入した相手が怪我をしてしまった場合でも、責任は空き家の所有者にあるので多額の損害賠償請求をされる可能性もあります。

なんらかの理由で、隣地に被害が生じた場合、空き家の管理責任を追及されてしまいます。

固定資産税・都市計画税の負担が続く

固定資産税・都市計画税も将来にわたりずっと課税されます。

囲繞地・袋地（旗竿地）に自宅を建てて住んだり、賃貸で収益を得る場合は問題ありません。

しかし、所有を続けることで無駄な固定資産税・都市計画税を支払わなければいけません。

利用しておらず、将来も利用する予定のない土地は早めに処分するほうがよいでしょう。

囲繞地・袋地（旗竿地）を売却せずに有効活用する方法は？

おすすめの囲繞地・袋地（旗竿地）の活用方法は、建物を建ててご自身が住んだり、他の方への賃貸で収益をあげることです。

しかし、すでにお知らせしたように囲繞地・旗竿地には建物を建てられないケースが多いですし、建てられたとしても居住には不便で賃貸には不向きなケースも多いです。

ですので、居住用としてだけでなく、土地を活用する方法を紹介します。

トランクルームとして活用する

賃貸以外の有効活用法として、ランクルームを複数設置して、物置として貸し出すことが近年流行しています。

この方法であれば土地の形状が悪い点がデメリットとして問題視されないです。

住宅の賃貸と異なり、土地を他の用途に利用したくなった際にも、借り手に配慮する必要がないというメリットもあります。

「趣味の品物を保管」「製造業者が材料の一時保管場所として利用」など、様々な活用方法が考えられます。

オートバイの専用駐輪場として貸し出す

囲繞地を売却せずにオートバイ専用の駐輪場として活用することも考えられます。

都会では「大型バイクを駐輪できるスペースがないこと」が悩みとなっているのでエリアによっては十分な収益が見込めるかもしれません。

まとめ

旗竿地は安価に購入できることから一定の需要がありますが、よく考えてから購入しないと将来処分に困ってしまうこともあります。

囲繞地・旗竿地のメリット・デメリットを承知の上で所有し続けるのであればよいのですが、デメリットの方が多いです。

なんとなく手放す機会がないから、お金に困っていないからという理由で所有し続けるのは得策とは言えません。

この機会に、一度売却を検討してみてはいかがでしょうか。