売却できない囲繞地・袋地（旗竿地）の活用方法や処分方法を説明！

不動産の購入を検討したり実際に囲繞地（いにょうち）の問題が生じるまで、囲繞地という言葉をご存知なかった方も多いのではないでしょうか？「通常は囲繞地なんて発生しないから、自分には関係ない特殊な分野の話だ!」と考えている方も多いでしょう。

しかし、隣地を親族が所有していたり、自分が経営している法人が周囲の土地を所有していたりしているために表面化していなかった囲繞地の問題が、親族が土地を売却したり、法人を第三者に売却したりしてしまったために顕在化して、困ってしまうという事例をよく耳にします。また、そのような問題が発生する前に対策したいという方もいるでしょう。

この記事では、囲繞地の特徴と売却しにくい理由、袋地（旗竿地）を上手に売却するコツや旗竿地を所有し続ける際の問題点、どうしても売却できない場合の旗竿地の有効活用法まで解説しますので、ぜひ参考にしてください。

囲繞地・袋地（旗竿地）が売却しにくい理由

囲繞地・袋地（旗竿地）には様々なデメリットがあるため、利用しにくい土地です。したがって、よほど特別な魅力がなければ人気がなく、売却に苦戦するケースが多いです。具体的には以下のようなデメリットがありますので、可能な限りこれらの問題を解決してから売却することをお勧めします。

建物の建築ができないケースが多い

現在の建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地には建物を建築することができません。なぜなら、火災や事件・事故などが発生した場合に緊急車両が通行できないという事態を避けるためです。囲繞地・袋地は道路に接していませんから、原則として建物を建てることができません。

現在その土地にあまり古くない、メンテナンスの行き届いた建物が既に建っているのであれば、土地と建物をセットと考え、建物を当分利用する目的でその物件を購入する方もいるでしょう。

しかし、それにしても、将来、あまり役に立たない土地を購入するわけですから、その分の値引きを求められてしまいます。したがって、高値での売却はあまり期待できません。

日当たりや風通しが悪い

これまで、主に法令上の制限について解説してきましたが、囲繞地は実用性の観点からもあまり利用価値が高くありません。

まず、周囲に建物が建っているケースが多いですが、全面が建物に囲まれていることにより日当たりも風通しも悪いです。また、公道から離れているため電気や水道、最近ではケーブルテレビの配線を自宅まで引き込むための工事費用が高額となったり、建物の工事をする際に手で資材を運ばなければならず工事費が割高になるケースもあります。

さらに、公道からの見通しが悪いため、空き巣などの犯罪に遭う可能性が高まります。

このように、法令上の制限だけではなく、住宅として利用する際の実用性の低さも売却しにくい理由です。

囲繞地・袋地の難点を解消する方法

囲繞地通行権の行使

囲繞地は道路に接していませんから、どうやって公道にアクセスするのかと心配される方も多いでしょう。

民法では、囲繞地を利用している方は囲繞地に接する他人の土地を通行してもよく、必要であれば通路を開設してもいいと定められています。これを囲繞地通行権と言います。しかし、この権利は自分の都合で他人の土地をムリヤリ通行することを法律が認める権利ですから、厳しい制限があります。

まず、通行する際にはその土地の利用者になるべく迷惑をかけない方法で通行しなければいけません。例えば、土地の真ん中を通行するのではなく、なるべく平穏に土地の端を通行する必要があります。

また、原則として償金（通行料）を支払う必要があります。金額は決まっていませんので、当事者間でどうしても金額の折り合いがつかなければ裁判で決めることになります。

ある土地を一部分割したことにより囲繞地ができた場合には、その一部譲渡した土地を通行することしかできません。なお、通常は囲繞地通行権を行使する場合の通行料は有償ですが、土地を一部譲渡した場合の通行料は無償とされています。

同様の制限として、周囲の公道に通じる土地を所有している方が囲繞地の所有者と実質的に同一人物だと認められる場合には、その実質的に同一人物が所有する土地を通行することしかできません。

なお、原則として自動車での通行はできませんが、自動車がなければ生活に支障がある一部の地域では、例外的に裁判で自動車での通行もしてよいと認められる場合があります。

私有地の車の通行権を認めてもらう

隣接する土地を通行する方法は囲繞地通行権の行使だけではありません。隣接する土地所有者の承諾が必要ですが、囲繞地通行権により支払わなければならない金額より割増の金額を支払う代わりに車の通行を認めてもらう契約を結ぶ方法もあります。

事例や裁判例により異なりますので一概には言えませんが、このような契約により公道まで通行する権利を得て、車両が通行できる通路を開設した場合には、この通路を道路とみなして建物の建築が可能となることが多いです。

通行地役権の設定

金銭を支払って、通行地役権を設定してもらう方法も考えられます。地役権とは、ある土地のために他の土地に何かをしてもらう・しないでもらう権利のことです。

囲繞地のケースでは、囲繞地のために公道に通じる隣の土地を通行させてもらう、または、通路を開設させてもらうという地役権を設定する場合もあるでしょう。

通行地役権は登記といって、法務局が権利を証明してくれる制度を利用できますので、後日そのような権利があるのかどうかというトラブルを回避することが可能です。また、あくまで土地に権利が付随しますので、相続や売却により囲繞地の所有者が変わったとしても通行する権利には影響を与えません。

なお、囲繞地に通行地役権が生じたからと言って、隣の土地の所有者がその通路を利用できなくなるわけではありません。

もちろん、他人が無償で通行地役権を設定してくれるケースは考えにくいですが、後のトラブルを避けるため、できれば金銭を支払ってでも通行地役権を設定してもらい、登記しておくことを強くお勧めします。

特に、隣の土地を親族が所有していたり、ご自身が経営している会社が所有している場合には、ぜひ通行地役権を設定して登記しておくべきです。

なお、通行地役権が設定されて登記もされている、さらに通路を開設している場合には、その通路を通行する権利が登記によって公的に確認できますので、再建築が可能となるケースもあります。

再建築を可能とする観点からも、ぜひ通行地役権の活用をご検討ください。

売れない囲繞地・袋地（旗竿地）を高く売却するための3つのコツ

囲繞地と袋地については前の項目で説明しました。これらの他にもうひとつ、旗竿地というものがあります。

旗竿地（はたざおち）とは、公道と細い通路で結ばれている土地のことです。上から見ると土地が旗、通路が持ち手のように見えることから旗竿地と呼ばれています。

旗竿地は、通路幅が2mない場合、幅員4m以上の道路に接道していないため再建築ができず、利用価値が高いとはいえません。

また、旗竿地と公道の間の通路両側には、ギリギリまで建物が建っているケースが多く、すでにご紹介した通行地役権の設定では再建築を可能とできないので、有効活用が難しいです。

特別な事情がない限り、自身で活用することを検討するのではなく、安価でも売却することをお勧めします。

再建築不可物件専門の買取業者への売却

一番簡単な売却方法は再建築不可物件専門の買取業者に依頼することです。特に、忙しかったり交渉が苦手だったり、金銭的に困っていないケースでは最良の選択肢でしょう。複数の買取業者に査定を依頼し、最も高額で購入してくれる業者に売却してしまえば、面倒なことは何もありません。

一方、すでにお知らせしたように旗竿地はあまり利用価値がない土地です。買取業者は旗竿地を買い取ったあと、当然ですが何らかの形で土地を処分するか自社で利用するかの方法で収益を得なければいけません。

買取業者は、まず損する心配がない価格で査定しますので、買取価格はどうしても低くなってしまいます。いくつかの買取業者に見積もりを依頼し、提示してきた金額では満足できない場合には以下の方法で処分することを検討しましょう。

当社は囲繞地・袋地（旗竿地）の買取に力をいれております

当社、クランピーリアルエステートは再建築不可物件に詳しいエキスパートが常に在籍し、売れない囲繞地・袋地（旗竿地）の買取を積極的におこなっております。

物件の資産価値を大幅に上げるノウハウや実績が多数あるため、不動産として評価額が低くなりがちな囲繞地・袋地（旗竿地）物件でも、通常の不動産を買い取るときと同じように買い取ることが可能です。

囲繞地・袋地（旗竿地）の売却をご検討中の方や、まずは物件のお値段を知りたいという方はお気軽にご相談ください。

隣人への売却

旗竿地に隣接している土地の所有者に旗竿地を購入してもらうのもいい方法です。隣接している土地が接道義務を果たしている場合には、旗竿地を購入して土地を繋げることで旗竿地も再建築が可能となります。

また、隣地が接道している場合には、元々の土地の通路が不要になるため他の用途に利用することが可能です。

一般の土地取引にも「隣地は高くても買え!」という格言があるとおり、元々所有している土地に隣接する土地を購入すると、元々の土地を拡張することができますから資産価値が高まります。

隣人にとっては高くても買うべき隣地を比較的安価に購入するチャンスですし、旗竿地の所有者にとっては旗竿地の割には高値で購入してもらうチャンスです。両者にメリットがありますので、できれば隣人に売却する方向で話をまとめるといいでしょう。

一括査定

ひとつひとつの買取業者に査定を依頼するのは面倒だという方もいるでしょう。その場合には、一括査定サービスを利用する方法もあります。

一括査定サービスとは、売却したい土地の情報を入力すると、そのサービスと提携している複数の買取業者がその土地を査定してくれるサービスのことです。

このサービスを利用して、一番高値をつけた業者に売却する方法はあまり手間がかからず、比較的高値で売却できますから、すぐに土地を売却すると決めている方にはおすすめできる方法です。

しかし、一括査定サービスを利用すると提携している買取業者から営業の電話が沢山かかってくる可能性があるというデメリットがあります。買取業者が土地の査定をするのにもコストがかかりますが、その土地を買い取ることができる業者は1社だけです。

同じサービスに登録している競合他社が売主に営業をかけるのは目に見えていますから、どの業者も自社に土地を売却してもらおうと必死で営業の電話をかけることになります。

「今、絶対にこの旗竿地を売却する」と心に決めているのでしたら、最も高値をつけた業者に売却して、他社にはすでに売却したと断ることができます。しかし、「価格によっては売却してもいいかな?」という状態で一括査定サービスを安易に利用してしまうと、長期間にわたり複数の不動産会社から営業の電話がかかってきてしまいます。

営業の電話が苦にならず、キッパリ断る自信がある方ならいいのですが、営業電話が頻繁にかかってくるのに抵抗がある方は、一括査定サービスの利用は慎重に考えたほうがいいでしょう。

売れない囲繞地・袋地（旗竿地）を所有し続けるデメリット

現在、特にお金に困っていないから、所有している旗竿地を急いで売却する必要はないと考えている方がいるかもしれませんが、必ずしもそうとは言えません。

以下のような費用が毎年かかりますから、現在必要がなく、将来も利用する見込みがない旗竿地は早めに売却すると良いでしょう。

空き家・空き地の維持費がかかる

建物が建っている場合には空き家の、建物が建っていない場合には空き地の維持費が将来にわたりずっとかかります。人が住んでいない、利用していないのに維持費がかかるのかと驚かれる方もいるかもしれませんが、人が住んでいるときより住んでいないときの方が荒れやすく、維持費がかかるものです。

空き家であれば定期的に空気の入れ替えをしたり清掃をしたりしなければいけません。地域によっては、冬期は電気の契約をしなければ給湯器などの凍結防止ヒーターが働かず、破損の原因になってしまいます。

雑草や木の処分も大変

空き家の雑草を放置しておくと成長してしまい、処分に苦労してしまいます。ある程度成長した雑草は土ごと根を掘り返さないと除去できませんから、相当なコストが掛かってしまいます。

また、雑草だけでなく、数年間放置すると木が生えていることさえあります。根が張ってしまった木を除去するのには大変な費用がかかります。

空き家が囲繞地・旗竿地の場合、車両を利用できないケースが多いため、除去した雑草や木を人力で運び出さなければならず、その分費用と労力も大きくなります。

管理責任が追求されて莫大な損失につながることもある

空き家を放置しておくと何者かに建物のガラスを割られてホームレスが住み着いたり、子供が入り込んで遊んだりというケースもまったくない話ではありません。

空き家に無断で侵入した相手が怪我をしてしまった場合でも、責任は空き家の所有者にあるので多額の損害賠償請求をされる可能性もあります。

さらに、イタズラで放火されることもないとは言えません。その場合、万一隣地に被害が生じた場合、空き家の管理責任を追及されてしまいます。

固定資産税・都市計画税の負担が続く

固定資産税・都市計画税も将来にわたりずっと課税されます。囲繞地・袋地（旗竿地）に自宅を建てて住んだり、賃貸で収益を得るのであればいいのですが、そうでなければ持ち続けることで毎年ムダな固定資産税・都市計画税を支払わなければいけません。

現在利用しておらず、将来も利用する予定のない旗竿地は早めに処分することが賢明です。

特定空き家の固定資産税は軽減措置なし！

土地に建物が建っている場合は固定資産税が減額されるという特例があるため、利用していない建物であっても解体しないほうが良いとされてきました。しかし、この制度があるために、老朽化した危険な建物が解体されないまま残ってしまい、かえって危険だという指摘が多くなりました。

そのため、現在では「特定空き家等」に指定された建物の固定資産税は軽減されないことになり、固定資産税の大幅な増税（正確に言うと、減税の廃止）がなされることになりました。

放置された空き家が特定空き家等に指定されますから、旗竿地に老朽化した建物を放置しており、活用のめどが立っていない場合は早めに対策したほうがいいでしょう。ご自身で利用する予定がない場合、周辺相場より安価でも手放すことを検討しましょう。

囲繞地・袋地（旗竿地）を売却せずに有効活用する方法は？

オススメの囲繞地・袋地（旗竿地）の活用方法は、やはり建物を建ててご自身が住んだり、他の方への賃貸で収益をあげることです。

しかし、すでにお知らせしたように旗竿地には建物を建てられないケースが多いですし、建てられたとしても居住には不便で賃貸には不向きなケースも多いです。

トランクルームとして活用

賃貸以外の有効活用法として、金属製の大型の箱、トランクルームを複数設置して、物置として貸し出すことが近年流行しています。この方法であれば土地の形状が悪くても、住居としての条件があまり良くなくてもデメリットになりにくいです。

住宅の賃貸と異なり、借り手の賃借権が住宅ほど強くありませんから、土地を他の用途に利用したくなった際にも住宅ほど借り手に配慮する必要がないというメリットもあります。

個人の方が趣味の品物を保管したり、小規模な製造業者が材料の一時保管場所として利用したり、海外転勤が決まった方が家財を数年にわたり保管したり、オートバイを収納してガレージ代わりに利用したりと、様々な活用方法が考えられます。

オートバイの専用駐輪場として貸し出す

途中に階段がないことが前提ですが、費用をかけたくない場合や道が狭い場合には、オートバイ専用の駐輪場として活用することも考えられます。

都会では大型バイクを駐輪できるスペースを見つけられないことがオートバイ愛好家共通の悩みとなっていますから、エリアによっては十分な収益が見込めるかもしれません。しかし、その場合、エンジン音で近隣から苦情が出ないよう、十分な配慮が必要です。

まとめ

旗竿地は安価に購入できることから一定の需要がありますが、よく考えてから購入しないと将来処分に困ってしまうこともあります。また、相続などで手に入れることもあるでしょう。

旗竿地のメリット・デメリットを承知の上で所有し続けるのであればいいのですが、これからは旗竿地のメリットが減少し、デメリットが増加していきます。なんとなく手放す機会がないから、お金に困っていないからという理由で所有し続けるのは得策とは言えません。

この機会に、一度売却を検討してみてはいかがでしょうか。