必見!マンションを早く売るための方法

マンション売却

現在住んでいるマンションを手放そうと考えたとき「スピード」と「価格」の2点がキモになります。どちらを優先するのかによって不動産業者への依頼方法が異なりますので、この記事を参考に両者を使い分け、適切な売却活動を行いましょう

とにかく早く売りたい場合は「買取」

不動産買取

マンションを手放す際、不動産業者に依頼する方法は、大きく分けて2つあります。ひとつは不動産業者に物件を買い取ってもらう「買取」もうひとつは不動産業者に買手を探してもらう「仲介」です。

遠方に転勤する場合など、売却までに時間がないのであれば「買取」をお勧めします。買取であれば、その不動産会社が物件を購入しますから、買うか・買わないか、買うとしたらいくらで買うのか、数日で結論を出してくれます。

毎月何部屋ものマンションを購入しているプロがマニュアルに基づいて査定しますから、なんと言っても意思決定が早いのが特長です。また、仲介で素人に売却するのと異なり「もう一度内覧させてほしい」「身内を交えて話し合いの時間がほしい」「気が変わってしまった……」などと言われることがありません。

売却に伴う面倒がなく、手続きもスムーズに進みます。特に急いでいなくても、売却価格が折り合い、面倒なことを避けたいのであれば買取をお勧めします。

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「買取」のメリット

手続きがスムーズに進行し、代金をすばやく受け取ることができる

マンション買取を行っている不動産業者は毎月何部屋もの物件を購入していますから、購入金額を査定するためのポイントや売買契約書の作成、その後の購入代金の支払いから登記に至るまで、すべてがマニュアル化されていますしスムーズに進行します。

仲介で物件を売却しようとすると、当然一般の方向けに売却情報を公開します。すると、複数の内覧希望がありますが、すべての内覧希望者が具体的に購入を計画しているわけではありません。

なかには「新築マンションの購入にむけて、20年経過したマンションのイメージをつかみたい」「一度は分譲マンションの中をみてみたい」さらには「同じ価格帯の他の物件を購入したいが、価格が妥当かどうか比較したい」などという方もいらっしゃいます。また、内覧希望者が仕事をしている場合、休日や平日の深夜に自宅にやってきます。対応にも気を使いますから生活が落ち着かず、数回応対をしただけで疲れてしまいます。

しかし、買取ではそのような心配はありません。平日の昼間を含む、売主の都合がいい日時に内覧に来てくれますし、慣れているためポイントを絞った調査をしてくれます。また、どうしても一般の買主は「自分が客だ」という態度で接します。一方、不動産買取業者の査定員にとっては売主がお客様ですし、接客にも慣れていますから、丁寧に接してくれます。

売却代金の受け取りに関しても同様です。買主が一般の方の場合には、マンションをキャッシュで一括購入するケースは多くありません。住宅ローンを利用する方が多いのですが、売買契約が終わった後でなければ住宅ローンを利用できるかどうかの正式な審査申込みをすることができません。

ときには内覧などの対応にさんざん時間を取られ、条件面をきちんと詰めて契約を締結、他の買主からの問い合わせをすべて断り、ようやく売却できたと喜んでいたところ、買主の住宅ローンが否決されて解約……などというケースも珍しくありません。

買取業者の場合には、話しさえまとまれば代金の決済ができずにキャンセルとなる可能性は低いです。また、代金は早ければ1カ月以内に受け取れますから、早く資金が必要な方にとって買取業者はとても有用です。

瑕疵がある物件でもOk

一般の買主は深刻な不具合箇所や破損箇所がある物件、事件や自殺等が発生した物件、いわゆる事故物件を嫌がりますから、マンション売却が難航します。

しかし、買取の場合には、もちろん瑕疵がない物件と比較して価格が下がってしまうことが多いですが、ほとんどの場合断られることはないでしょう。なぜなら、不具合箇所や破損箇所があったとしても、買取を行っている不動産業者には提携している修理業者がおり、一般の方よりも安価にリフォームできるからです。

不動産業者は査定の際に修理業者から見積もりを取り、修理費用を緻密に計算します。その上で査定額から修理費用を減額して査定しますから、適正価格で買い取ることができるのです。また、修繕不能な不具合がある場合でも、土地の価格から建物の解体費用を差し引いた金額で購入してもらえることがあります。

一般の買主の場合には、事前に修理費用を見積もることができませんし、購入した後の修繕期間を嫌がるケースが多いですから、深刻な不具合箇所がある場合には買取を依頼したほうがいいでしょう。

また、不具合箇所や破損箇所があるマンションを売却する場合には、そのような事情を正直に説明するのはもちろん、瑕疵担保責任を免責にしておいたほうがいいでしょう。瑕疵担保責任とは、物件を売却した後で、その物件に買主が事前に知ることができないような瑕疵があるとわかった場合には、売主がその損害を弁償しなければならないという責任です。

契約の際、何も特約を結んでいない場合、この責任を負わなければならないのですが、不動産売買の実務上は特約により免責とするケースが多いです。買取を依頼する場合も、通常は特約により免責とされているケースが多いのですが、念のため瑕疵担保責任が免責されていることを確認しましょう。また、不具合箇所や破損箇所を隠さずに伝えたことを確認できる資料を受け取っておきましょう。あまりないケースですが、後日そのような不具合や破損について、聞いていないと言われ、トラブルになってしまうことが考えられます。

事件や自殺等が発生した物件であっても、割安であればそのような物件を欲しがる方はいますから、よほどの大事件が発生したのではない限り買取を断られることはないでしょう。訳あり物件ばかりを専門に手がけている買取業者もいます

人に知られずに売却できる

売却を検討している方の中には、売却を検討していることを他の方には知られたくないという方もいます
。経済的な事情でマンションを手放さなければならなくなったことを他の方には知られたくないという理由が多いのですが、他にも離婚や家庭内のトラブルで売却せざるを得ない場合、あまり他の方に知られたくないでしょう。また、持ち主が事業を営んでいる場合には、経済的に困窮していることを他の方に知られてしまうと事業に悪影響を及ぼしてしまいます。

このようなケースでは、仲介を依頼して物件広告を出してしまうと不特定の方の目に触れてしまい、自分が売却を検討していることを他の方に知られてしまいます。このような場合には、買取を専門にしている不動産業者に内密に買い取ってほしい旨を伝えておくことで、他の方に知られることをある程度防ぐことができます

また、業者によっては一度その物件を売却したあと、その物件を賃貸で貸してくれることがあります。このような取引をセール・アンド・リースバックといいます。この方法をとれば引っ越しをする必要もありませんので、マンションの登記簿謄本を他の方に確認されない限り、売却したことを知られることはないでしょう。

「買取」のデメリット

買取のデメリットは、なんと言っても仲介よりも売却価格が下がってしまうことです。買取を行っている不動産会社は、買い取った不動産を清掃・修理して売却することで利益を得ています。

したがって、売れ残ってしまうリスクや隠れた瑕疵があって責任追及されるリスクを考慮し、さらに自社の利益を上乗せしても市場で売却できる価格で物件を仕入れなければいけませんから、どうしても価格は下がってしまうのです。

高く売りたいなら「仲介」

不動産仲介

時間と手間がかかってもいいから少しでも高く売りたいという場合には仲介を依頼することになるでしょう。仲介のメリットは、その物件をどうしてもほしいという方が現れた場合には相場よりも高く売れることです。

仲介のメリットとデメリットは、買取のメリットとデメリットの反対です。

仲介は「急いではいないけれど、現在持っているマンションを高く買ってくれる方がいるなら手放してもいい」という状況の際に選択することをお勧めします。例えば複数の不動産を所有していたり、相続によって入手したマンションを処分したりするケースが考えられます。

しかし、相続によって入手した場合には、相続税の納期には十分に注意しましょう。

仲介で早く売るためのテクニック

いくら仲介は急いでいない方向けの売却方法だと言っても、待つにも限度があります。また、購入希望者は定期的に物件資料を確認していますから、いつまでも広告を出したままにしておくと「この物件、人気がないのかな?」と思われてしまい、ますます買手がつかなくなってしまいます。

さらに、売却希望の物件は次から次へと不動産仲介業者に持ち込まれますから、あまり売れない物件はどうしても後回しになってしまいます。仲介で依頼する場合でも、なるべく早く売却するための秘訣を研究し、早期売却を目指しましょう

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内覧に備えて部屋を掃除する

仲介でマンションを売却する場合には、一般の購入検討者が物件を内覧しに来ます。買取の場合、担当者もプロですから、そもそも物件の価値が低いのか、それとも掃除をしていないだけなのか、一見してすぐに判断できます。しかし、仲介の場合には内覧するのが素人ですから、どうしてもぱっと見た印象でお部屋の状態を判断してしまうケースが多いです。

また、買手が汚い部屋を目にすることで「この人は住み方が荒かったのではないか?どこか隠れた瑕疵があるのではないか?」と思わぬ誤解を受けることも考えられます。

仲介でマンションを売却すると決めた時点で、少しでも早く清掃をはじめましょう

物件の相場をよく調べ、適正な価格で広告する

まずは相場より高く出してみて、売れなければ値下げを検討すればいいと考える方もいるでしょう。しかし、上記のような理由であまりに長期間売れない物件は買手に敬遠されてしまいます。

売主はつい、一番高く査定された価格が適正な価格だと思い込んでしまいますが、実際には査定価格の平均値が実勢価格であることがほとんどです。

値引き交渉には柔軟に対応する

不動産の価格交渉は100万円単位になることも珍しくありませんから、どうしても値引きをすると多額の損をしたような気分になってしまいます。値引き交渉に応じるのは抵抗がある方も多いでしょう。

しかし、何度も申し上げているように、あまり売却に時間をかけると買手も業者も熱が冷めてしまいます。2、3カ月待っても成約しないようでしたら値下げをしたり、価格交渉を検討したりしてみてはいかがでしょうか?

早く売りたいけど高くも売りたい場合は買取保証付仲介

不動産買取仲介

買取と仲介を組み合わせた買取保証付仲介も近年人気を集めていますが、このサービスを利用するのは慎重に検討してからのほうがいいでしょう。

買取保証付仲介とは、最初は売主の希望価格で仲介に出し、一定期間(3カ月のことが多いようです)経過しても買手が見つからなかった場合にはその業者が買い取ってくれるという方法です。なお、買い取ってくれる金額は最初に提示してくれます。

一見、一般市場から買手を募りますから高値で売却できる可能性があり、もし買手がみつからなくても必ず3カ月後には業者が買い取ってくれますから、最良の方法のように思えます。

しかし、この方法には落とし穴があります。買取保証付仲介を依頼した場合、業者があまり積極的に仲介を行ってくれないケースがあるのです。買取保証付仲介を行う業者は、他社より少し低めに物件を査定します。なぜなら、買取を行うのは3カ月が経過しても買い手が現れなかった物件だからです。

不動産買取業者は買い取った物件を修繕し、転売することで利益を得ていることは既にお伝えしました。すると、3カ月後には安価に自社のものになるであろう物件を一生懸命仲介で成約させるよりも、3カ月間は熱心に活動せず「あまり価値のない物件ですね」などとお客様にお伝えし、3カ月後に自社で買い取ってから熱心に広告しようと考える業者がいます

すべての業者がそのような考えで営業を行っているわけではないのでしょうが、買取保証付仲介は売主と業者の利益が相反しているのも事実です。

買取保証付仲介をお願いしたい特別な事情がないのであれば、まずは仲介を依頼して、一定期間経過後に改めて他の業者に買取を依頼した方がいいでしょう。

まとめ

人生の中でマンションを売却する機会は何度もありませんから、つい業者に言われるがままお願いしてしまうこともあるのではないでしょうか?

しかし、人生の中で最も高額な買い物と言われるマンションを購入するときと同じくらい高額な契約を結ぶのですから、事前に十分情報を集め、少しでも疑問に思ったときは納得できるまで質問しましょう。

仲介に見切りをつけて買取に移行する場合など「これまで依頼していた業者に悪い」というような遠慮は無用です。愛着のあるマンションを、納得できる価格で売却できることを願っています。

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