新築マンションをすぐに売却する方法！築年数ごとの売却価格も解説

転勤・離婚などの理由で、購入したばかりの新築マンションを売却しなければならないケースもあるでしょう。

購入したばかりの新築マンションであれば、まだ資産価値がそれほど下がっていないので、購入価格の約90%程度で売却できるケースもあります。

一方、売却が遅くなるほど、マンションの資産価値が下がって売却価格も安くなってしまうため、購入したばかりのマンションは少しでも早く売ることが大切です。

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購入したばかりの新築マンションをすぐに売却する方法

マンションの資産価値は、時間が経つほど下がります。そのため「早く売ること」が「高く売ること」にも直結します。

しかし、購入したばかりのマンションだと、住宅ローンを払い終えていないことも多いでしょう。

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、完済して抵当権を外さなければいけません。

購入したばかりのマンションをすぐに売却する方法を、流れに沿って解説します。

【手順1】残りの住宅ローンを完済する

マンションを購入する場合、現金の一括払いで購入するのではなく、住宅ローンを組んで購入するケースが大半だと思います。

この場合、マンションを売却するには「購入時に金融機関から借入した住宅ローン」を完済しなければなりません。

借入先の金融機関から了承が得られれば、マンションの売却益を利用して住宅ローンを完済することも可能です。

しかし、マンションの売却価格が住宅ローン残債を下回り、預貯金などからも支出できないケースもあります。

そのような場合は「任意売却」という方法を使いましょう。任意売却をおこなえば、住宅ローンが完済できていない物件でも売却できます。

【手順2】マンションから抵当権を外す

抵当権とは、債務者が住宅ローンを払えなかった場合、対象不動産を差し押さえて競売にかける権利のことです。住宅ローンを借りるとき、金融機関を抵当権者として設定します。

住宅ローンを完済しても、抵当権は自動的に解除されません。自分で抵当権抹消登記をする必要があります。

もちろん、住宅ローンが完済されていれば、実際に差し押さえられることはありません。

しかし、抵当権が抹消されていないと買主側は「住宅ローンが完済されているかどうか」を確かめられないため、売却できないのが基本です。

上記のことから、マンションの売却時には抵当権の抹消登記もあわせておこなう必要があります。

【手順3】一括査定で売却する不動産業者を探す

マンションを売る場合、まずは不動産業者を選ばなければいけません。しかし、できるだけ早く・高くマンションを売るには、どの不動産業者へ依頼するべきか迷う人も多いでしょう。

不動産業者へ1社ずつ連絡して査定額を見積もりしてもらうのでは、時間も手間もかかってしまいます。

ですので、まずは以下のフォームから「無料の一括査定」で不動産業者の査定額を一気に比較することをおすすめします。

大手から地域密着型まで、さまざまな不動産業者の査定額がすぐにわかるので「どの不動産業者が自分のマンションを最も高く売ってくれるのか？」一目で把握できます。

早く売りたい場合は「買取業者」

マンションを早く売りたい場合は「買取業者」へ売却を依頼しましょう。

不動産業者には「買取業者」と「仲介業者」の2種類があり、それぞれ売却先が異なります。

業者の種類	売却先
買取業者	買取業者へマンションを売却する
仲介業者	業者が見つけた買主へマンションを売却する

買取業者はマンションを直接買い取ってもらえるので、仲介業者よりも早く売却できる可能性が高いです。

仲介業者と比べて価格は安くなりやすいですが、早期に売りたい場合はおすすめの売却方法です。

高く売りたい場合は「仲介業者」

なるべくマンションを高く売りたい場合は「仲介業者」へ売却を依頼しましょう。

仲介業者の場合、売主自身が決めた価格で売出して、購入してくれる買主を探します。

買取業者よりも売却まで時間がかかりやすいですが、売主自身が納得した価格でマンションを売却できます。

「時間がかかってもよいので、自分の希望どおりの金額で売却したい」という場合、仲介業者を利用して買主を探してもらうとよいでしょう。

買取と仲介で悩んだら「買取保証」

買取業者にも仲介業者にも、それぞれメリットとデメリットがあるため、どちらで売却するべきか悩んでしまう人も多いでしょう。

買取と仲介どちらにするべきか悩んだ場合は「買取保証」という制度を実施している仲介業者に依頼することをおすすめします。

買取保証がある場合、はじめは売主の希望価格で購入してくれる買主を探してもらいますが、見つからない場合は買取業者のように直接マンションを買い取ってもらえます。

つまり、買取保証は買取業者と仲介業者の良いとこ取りといえる制度なのです。

【手順4】見つけた買主へマンションを売却する

仲介業者の場合は一般の買主へ、買取業者の場合はそのまま買取業者へそれぞれマンションを売却することになります。

決済（売買代金の支払い）と、名義を変更する「所有権移転登記」を同じ日におこなうのが基本です。

一般の買主へ売却する場合、重要事項説明や買主側の住宅ローン融資など複数の手続きを同時におこないます。そのため、売主・買主や不動産会社、銀行担当者などが集まって決済をするのが一般的です。

買取業者に売却する場合は上記のような手続きがないので、契約書に署名したのち、振り込みなどで売買代金が支払われます。

マンション売却時には譲渡所得税がかかる

マンションを売却して利益が出た場合、確定申告で「譲渡所得税」という税金を支払う必要があります。

譲渡所得税とは、所得税・復興特別所得税・住民税をまとめた総称で、マンションを売却して得た利益「譲渡所得」に対して課税されます。　

マンション売却時の譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があり、それぞれマンションの所有期間によって分けられます。

短期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下
長期譲渡所得	譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超

購入したばかりのマンションであれば、所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」に該当するケースが多いでしょう。

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」では、以下のように譲渡所得税を算出する際の税率が異なります。

税金	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所得税率	30％	15％
復興特別所得税率	0.63％	0.315％
住民税率	9％	5％
合計税率	39.63％	20.315％

マンションを売却した際にかかる費用について、より詳しく知りたい人はこちらの記事もあわせてご覧ください。

築年数ごとのマンション売却価格

購入したばかりのマンションを売る場合、売却価格が気になると思います。

とくに購入したばかりのマンションは住宅ローンを払い終えていない場合も多いので「どこまで原価を回収できるか？」という不安を抱える人が多いでしょう。

マンションの築年数ごとの価格相場は以下のとおりです。

築年数	売却価格
築1〜4年	購入価格の約90%
築5年	購入価格の約89%
築6〜7年	購入価格の約85%
築8年	購入価格の約84%
築9年	購入価格の約82%
築10年	購入価格の約80%

マンションの資産価値は時間が経つほど下がっていきますが、購入したばかりであれば元の値段に近い金額で売却できる可能性が高いです。

この項目では、マンションの売却価格と高く売れるマンションの特徴を紹介します。

築4年未満のマンションなら購入価格の約90%で売却可能

築4年未満の新築マンションであれば、購入価格の約90%ほどで売却できます。

しかし、マンションの築年数が10年を超えると、購入価格の約80%まで資産価値が落ちてしまい、高値で売却できなくなってしまうのです。

なるべくマンションを高く売って購入資金を回収したいのであれば、資産価値の下がらないうちに早く売却した方がよいでしょう。

高額売却できるマンションの特徴

マンションの売却価格は築年数だけで決まるわけではありません。

築年数が古くても需要さえあればマンションは高く売れるので、購入時に近い価格あるいはそれ以上の金額で売却できる場合もあります。

具体的には、以下のようなマンションは高額売却できる可能性が高いです。

• 立地のよいマンション
• 耐震性能に優れたマンション
• 管理が行き届いているマンション

それぞれどういったケースなのか、1つずつ見ていきましょう。

特徴1.立地のよいマンション

不動産売買において、物件の状態と同じくらい重視される要素が「立地」です。

具体的には、以下のような条件にある物件は「立地がよい」と言われています。

• 駅やバス停に近い
• スーパーや病院などが近くにある
• 土地開発計画が予定されている地域

交通アクセスがよい場合や、スーパーやショッピングモールなど生活に便利な施設が近い場合、築年数にかかわらず高額売却できる可能性が高いです。

購入したばかりのマンションであれば、購入時に近い金額またはそれ以上の値段で売却できるケースも珍しくないでしょう。

特徴2.耐震性能に優れたマンション

不動産売却では、立地だけでなく物件自体の状態も重視されるため、耐震性能に優れたマンションは高く評価されやすいです。

具体的には、1981年5月以前の旧耐震基準で建築されたマンションに比べて、それ以降の耐震基準を満たして建築されたマンションは高く評価されます。

また、旧耐震基準で建築されたマンションには、以下のようなデメリットが生じます。

• 住宅ローン減税が受けられない
• すまい給付金を利用できない
• 税金面での優遇が受けられない
• 地震保険の費用が高額になってしまう

特徴3.管理が行き届いているマンション

きちんと管理されているマンションは、資産価値が下がりにくい傾向にあります。

なぜなら、建物の点検や修繕がしっかりとおこなわれていれば、良好な状態が長く保たれるからです。

また、日々の清掃や緊急時の対応が丁寧であれば、入居者もつきやすくなります。

どんな買主にとっても、管理状態は購入を検討するときの重要なチェックポイントといえるでしょう。

購入したばかりのマンションを売却するべきケース

新築マンションを購入してすぐに売却する状況として、以下のようなケースがあります。

• 仕事の都合などによる転居
• 離婚に伴う財産分与
• 住宅ローンを払い続けることが困難

このような事態への対処法として、マンションを売却するという方法は極めて有効です。

それぞれの理由ごとに、マンションを売却するメリットを見ていきましょう。

仕事の都合などによる転居

転勤などのせいで、購入したばかりのマンションを売却するケースがあります。

転勤が決まると、別の住居へ引っ越す必要があります。使わないマンションは、資産価値が下がる前に売却してしまった方がよいでしょう。

マンションを使用しなくても、毎年の固定資産税や管理費といった維持費はかかり続けるので、所有していても損をするばかりです。

ただし、将来的にマンションへ戻ってくる予定がある場合、留守の間だけマンションを賃貸物件として貸し出すという選択肢もあります。

離婚に伴う財産分与

離婚が原因で、購入したばかりのマンションを売却するケースは非常に多いです。

連帯保証型や連帯債務型の住宅ローンを組んでいる場合、マンションは夫婦の共有名義なので、トラブルを避けるには売却して利益を分ける方法が最善です。

共有名義の不動産を残したまま離婚するのは、不動産の利用や管理でトラブルになる恐れが高いためおすすめしません。離婚時に売却して、不動産の共有名義は解消しておきましょう。

住宅ローンを払い続けることが困難

失業などによって住宅ローンが払えなくなり、購入したばかりのマンションを売却する場合もあります。　

マンションに住み続ける限り住宅ローンの支払いは続くので、支払いがむずかしいと感じたら、早急に売却した方がよいでしょう。

住宅ローンの返済が追いつかずに3〜7カ月ほど滞納すると、マンションが競売にかけられてしまいます。

競売による落札代金は残債の返済に充てられますが、落札価格の相場は一般的な不動産市場の70〜80%程度まで安くなってしまいます。落札代金でまかないきれなかった残債は、返済を続けなければいけません。

一方、不動産業者を介してマンションを早く売却すれば、元値に近い価格で高く売れるので、売却価格を用いて住宅ローンを完済できる可能性が高いです。

まとめ

マンションは人生の中でも大きな買い物なので、なかなか売却へ踏み切れずに悩んでしまう人も多いのではないでしょうか。

しかし、そうして悩んでいる間にもマンションの資産価値は下がり続けていき、ますます購入資金を回収することが困難になってしまいます。

ですので、購入したばかりであってもマンションが必要ない場合、早急に売却してしまった方がよいでしょう。

購入したばかりで新築のマンションであれば、購入時の約90%の価格で売却できるため、損失を最小限に抑えられます。

まずは一括査定を使って「自分のマンションがいくらで売れるのか？」を不動産業者に確認してみるとよいでしょう。